RG – N° RG 24/00008 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KLCN

formule exécutoire à la SCP LOBIER & ASSOCIES, la SELARL MAS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

LE JUGE DE L’EXÉCUTION EN MATIÈRE DE SAISIE IMMOBILIÈRE

JUGEMENT du 10 Avril 2025

Créancier poursuivant

S.A. LA BANQUE POPULAIRE DU SUD

dont le siège social est sis [Adresse 7], immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n°554 200 808, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

Débiteur saisi

M. [S], [T] [V]

époux séparé de biens de Madame [Z], [X], [W] [R]

né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

représenté par la SELARL MAS, avocats au barreau de NIMES

Créanciers inscrits

S.A. LA BANQUE POPULAIRE DU SUD

demeurant [Adresse 7], inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n°B 554 200 808, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par Emmanuelle MONTEIL, juge de l’exécution, assistée de Julie CROS, Greffier présent lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 13 février 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025, les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

RG – N° RG 24/00008 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KLCN

EXPOSE DU LITIGE

Par commandement de payer délivré le 13 octobre 2023 par acte de Me [N] [U], commissaire de justice associé à Nimes au sein de la SCP V. [U] E. [P], publié le 30 novembre 2023 au service de la publicité foncière de Nimes volume 2023 n°142, la Banque Populaire du Sud a saisi :

un local à usage de restaurant avec piscine et terrain attenant, sis sur le territoire de la commune de [Localité 9] (Gard) [Adresse 12], cadastré section BM n°[Cadastre 2] pour 5a63ca et section BM n°[Cadastre 5] pour 3ca, avec les droits indivis à concurrence de 50% sur les parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 3] pour 14ca et section BM n°[Cadastre 4] pour 01a85ca,

appartenant à M. [S] [V].

Un état hypothécaire certifié a été délivré le 1er décembre 2023 par le service de la publicité foncière de [Localité 10].

Par assignation délivrée le 29 janvier 2024, dénoncée le 29 janvier 2024 à la Banque Populaire du Sud, créancier inscrit au jour de la publication du commandement, la Banque Populaire du Sud a fait citer M. [S] [V] à comparaître devant le juge de l’exécution à l’audience d’orientation du 14 mars 2024 aux fins de voir statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et déterminer les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable ou en ordonnant la vente forcée.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au greffe le 1er février 2024.

La Banque Populaire du Sud a constitué avocat et déclaré sa créance par dépôt au greffe le 8 février 2024.

Après cinq renvois contradictoires, l’affaire a été retenue à l’audience du 13 février 2025.

Dans le dernier état de la procédure (conclusions), la Banque Populaire du Sud demande au juge de l’exécution au visa des articles 1217, 1221 et 1343-5 du code civil, L313-51 du code de la consommation, R322-26 du code des procédures civiles d’exécution de :

— débouter M. [S] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal,

— juger que la mesure de saisie immobilière est bien fondée

— retenir la créance du poursuivant comme suit, arrêtée au 30 août 2023 :

Au titre du prêt n° 08721512 de 138 000 euros

Taux du prêt : 2,30 %

Principal : 85 243,48 euros

Intérêts au taux contractuel : 86,21 euros

Indemnité forfaitaire : 5 967,04 euros

Intérêts et frais jusqu’à parfait règlement : mémoire

Total de la créance (sauf mémoire) : 91 296,73 euros

— voir fixer dès à présent la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la SCP [U] [P], huissiers de justice à Nimes, ou de tel huissier qu’il plaira au juge de l’exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique ;

— dire qu’en cas de vente amiable, l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations et justification du paiement des frais taxés ;

— dire et juger qu’il sera fait entière application du cahier des conditions de vente et que l’Avocat poursuivant ayant déposé le cahier des conditions de vente aura droit, indépendamment des frais préalables et de la rémunération de tout autre intervenant, à un émolument fixé conformément à l’article A. 444-191 du Code de Commerce. Cet émolument et les frais préalables seront réglés par l’acquéreur, en sus du prix de vente, directement à l’Avocat poursuivant dès la réitération ;

— dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.

A titre subsidiaire,

— juger que la mesure de saisie immobilière est bien fondée pour les échéances impayées ;

— retenir en conséquence la créance du poursuivant à la somme de 24 715,90 euros ;

— voir fixer dès à présent la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la SCP [U] [P], huissiers de justice à Nimes, ou de tel huissier qu’il plaira au juge de l’exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique ;

— dire qu’en cas de vente amiable, l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations et justification du paiement des frais taxés.

— dire et juger qu’il sera fait entière application du cahier des conditions de vente et que l’Avocat poursuivant ayant déposé le cahier des conditions de vente aura droit, indépendamment des frais préalables et de la rémunération de tout autre intervenant, à un émolument fixé conformément à l’article A. 444-191 du Code de Commerce. Cet émolument et les frais préalables seront réglés par l’acquéreur, en sus du prix de vente, directement à l’Avocat poursuivant dès la réitération.

— dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.

La Banque Populaire du Sud soutient essentiellement :

— que le courrier recommandé de mise en demeure du 30 août 2023 qui prononce la résiliation du contrat de prêt ne vise pas la clause contractuelle qui serait abusive ;

— qu’à supposer que la clause de déchéance du terme soit abusive, cela n’aurait aucune incidence sur la résiliation du prêt et la possibilité d’en poursuivre l’exécution forcée ;

— que les échéances impayées au 31 décembre 2024 s’élèvent à 24 715,90 euros ;

— que M. [S] [V] ne démontre pas être en mesure de s’acquitter de sa dette dans le délai de 24 mois.

Dans le dernier état de la procédure (conclusions), M. [S] [V] demande au juge de l’exécution, au visa des articles R321-3, L111-7 et L121-2 du code des procédures civiles d’exécution, 1343-5 du code civil, L 212-1 et R212-2 du Code de la consommation, de :

— constater le caractère abusif de la clause « défaillance et exigibilité des sommes dues » des conditions générales du prêt qui stipule que « la totalité des sommes dues en principal, intérêts, commissions, frais et tous accessoires au titre du(des) prêt(s) objet(s) d’une même offre deviendra de plein droit immédiatement exigible huit jours après l’envoi d’une mise en demeure restée sans effet et aucun autre déblocage de fonds ne pourra être sollicité par l’emprunteur. » ;

— déclarer cette clause non écrite ;

— dire et juger que la déchéance du terme prononcée par lettre recommandée du 30 août 2023, sans mise en demeure préalable, est rétroactivement privée de fondement juridique, de sorte que les sommes réclamées au commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 13 octobre 2023, au titre du capital restant dû au 30 août 2023 et de l’indemnité conventionnelle de 7 %, ne sont pas exigibles ;

— ordonner par conséquent la mainlevée de la saisie immobilière abusive et inutile puisque sans objet ;

À titre subsidiaire :

— lui accorder à un délai de 24 mois pour acquitter la somme de 6 740,70 euros restant due au 30 août 2023, outre les échéances impayées depuis cette date ;

À titre infiniment subsidiaire :

— l’autoriser à procéder à la vente amiable de l’immeuble objet de la saisie ;

En tout état de cause :

— condamner la Banque Populaire du Sud au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la Banque Populaire du Sud aux entiers dépens.

M. [S] [V] soutient essentiellement :

— que le délai de huit jours est manifestement insuffisant ;

— que la déchéance du terme a été prononcée le 30 août 2023 sans qu’un délai n’ait été laissé pour régulariser la situation ;

— que la clause d’exigibilité immédiate du contrat de prêt litigieux doit être considérée comme abusive, s’agissant d’une clause autorisant la banque à exiger immédiatement, sans préavis d’une durée raisonnable, la totalité des sommes dues au titre du prêt en cas de défaut de paiement d’une échéance ;

— que cette clause crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment de l’emprunteur ;

— que la clause d’exigibilité immédiate étant réputée non-écrite, la déchéance du terme

prononcée sans mise en demeure préalable est rétroactivement privée de fondement juridique ;

— que les sommes réclamées au commandement de payer valant saisie immobilière ne sont pas exigibles ;

— que seules les échéances impayées restent dues.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la validité du commandement de payer

Aux termes des dispositions de l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier qui procède à une saisie immobilière doit être muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

L’article L311-6 du même code précise que la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles.

Il s’évince de ces dispositions que le juge doit vérifier la validité du titre exécutoire et le caractère saisissable de l’immeuble.

En l’espèce, le créancier poursuivant agit en vertu d’un acte de prêt notarié revêtu de la grosse exécutoire, reçu en l’étude de Me [K] [Y], notaire associé à [Localité 10], le 26 décembre 2017, aux termes duquel la Banque Populaire du Sud a consenti à M. [S] [V] un prêt de 138 000 euros au taux de 2,3% l’an hors assurance, remboursable en 144 échéances mensuelles.

S’agissant de l’exigibilité d’une créance résultant d’un acte notarié, il ressort de la jurisprudence de la Cour de cassation que, sauf disposition expresse et non équivoque, la déchéance du terme suppose la délivrance préalable d’une mise en demeure restée sans effet et précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

Il résulte de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne et de la Cour de cassation que le juge doit relever d’office le caractère abusif des clauses invoquées devant lui.

Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Selon la Cour de cassation (Civ. 1ère, 22 mars 2023, n°21-16.044), la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

En l’espèce, la clause de déchéance du terme est rédigée comme suit : « La totalité des sommes dues en principal, intérêts, commissions, frais et tous accessoires au titre du(des) prêt(s) objet(s) d’une même offre deviendra de plein droit immédiatement exigible huit jours après l’envoi d’une mise en demeure restée sans effet et aucun autre déblocage de fonds ne pourra être sollicité par l’emprunteur ».

Par courrier du 30 août 2023 distribué le 2 septembre 2023, la Banque populaire du Sud a laissé, conformément à cette clause, un délai de huit jours à M. [S] [V] pour solder la somme de 5 159,84 euros. Il importe peu que la Banque Populaire du Sud n’ait pas expressément visé la clause susvisée.

Le délai de huit jours pour régulariser ne constitue pas un préavis d’une durée raisonnable.

Compte tenu de l’enjeu et des conséquences considérables d’un telle clause pour l’emprunteur qui se voit contraint de rembourser immédiatement la totalité des sommes restant dues au titre du prêt, la clause prévoyant un court délai de huit jours pour la régularisation des impayés crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment de l’emprunteur consommateur.

Il convient de déclarer réputée non écrite la clause de déchéance du terme susvisée.

Ainsi le commandement de payer les mensualités échues et impayées, le capital restant du et l’indemnité conventionnelle de 7%, alors que la déchéance du terme n’a pas été régulièrement prononcée, demeure valable à concurrence du montant des mensualités échues et impayées.

2. Sur le montant de la créance

L’article R322-18 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu de la créance en principal, frais, intérêts et accessoires.

Comme développé ci-dessus, le commandement de payer les mensualités échues et impayées, le capital restant du et l’indemnité conventionnelle de 7%, alors que la déchéance du terme n’a pas été régulièrement prononcée, demeure valable à concurrence du montant des mensualités échues et impayées.

La Banque Populaire du Sud soutient que les échéances impayées au 31 décembre 2024 s’élèvent désormais à 24 715,90 euros.

Aucun décompte n’est certes versé aux débats mais M. [S] [V] reconnaît ne pas avoir réglé d’échéances postérieurement au 30 août 2023 en raison de la déchéance du terme abusivement prononcée.

En conséquence, le montant de la créance est fixée à la somme de 24 715,90 euros au titre des échéances impayées.

3. Sur le moyen tiré de la disproportion de la mesure d’exécution forcée

Aux termes de l’article L111-7 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution de sa créance, mais l’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation. Il en résulte une exigence de proportionnalité entre la mesure d’exécution choisie et le montant de la créance.

Aux termes de l’article L121-2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive.

Il convient d’ordonner la réouverture des débats afin d’appeler les parties à faire valoir leurs éventuelles observations sur le moyen soulevé d’office, tiré de de la disproportion de la mesure de saisie immobilière par rapport au montant de la créance telle fixée par le juge de l’exécution.

L’ensemble des autres demandes est réservé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant après débats publics, en matière de saisie immobilière, par jugement contradictoire mixte :

Susceptible d’appel :

REPUTE non écrite la clause de déchéance du terme insérée dans l’acte de prêt notarié revêtu de la grosse exécutoire, reçu en l’étude de Me [K] [Y], notaire associé à [Localité 10], le 26 décembre 2017, aux termes duquel la Banque Populaire du Sud a consenti à M. [S] [V] un prêt de 138 000 euros au taux de 2,3% l’an hors assurance, remboursable en 144 échéances mensuelles ;

DECLARE le commandement de payer valable à concurrence des échéances impayées ;

FIXE la créance de La Banque Populaire du Sud à la somme de 24 715,90 euros au titre des échéances impayées ;

Avant-dire droit :

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience d’orientation du 22 mai 2025 à 10h30 et invite les parties à présenter leurs éventuelles observations sur le moyen soulevé d’office, tiré de de la disproportion de la mesure de saisie immobilière par rapport au montant de la créance telle fixée par le juge de l’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision vaut convocation ;

RESERVE en conséquence les autres demandes ;

Le greffier Le juge de l’exécution