MINUTE N°25/02803

DOSSIER N° RG 25/00253 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6CJ

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

SA CDC HABITAT

33 avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [P] [X]

160 allée de Catiglione

76360 BARENTIN

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 08 Juillet 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 24 avril 2024, la S.A. CDC HABITAT a donné à bail à Madame [P] [X] un logement et deux emplacements de stationnement (P44 et P45) situés 16 bis, rue Georges Brassens, l’Amandier, appartement A 304 à NOTRE-DAME-DE-BONDEVILLE (76960), pour des loyers mensuels de 621 euros, pour le logement, de 36,23 €, pour les emplacements de stationnement et 86,19 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, la S.A. CDC HABITAT a fait signifier à Madame [P] [X] un commandement de payer dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire, pour un montant de 3.082,49 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 23 septembre 2024, la S.A. CDC HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Le 24 janvier 2025 Madame [P] [X] a saisi la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Maritime de sa situation de surendettement, déclarant à l’état de ses dettes son arriéré de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, la S.A. CDC HABITAT a fait assigner Madame [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion sans délai de Madame [P] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner Madame [P] [X] au paiement :

— de la somme de 2.741,96 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges dus à la date de la résiliation du bail  ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 28 janvier 2025.

Le 11 février 2025, la commission de surendettement a déclaré recevable le dossier de Madame [P] [X], orientant sa situation vers un réaménagement de ses dettes sur 84 mois avec un effacement partiel de ses créances à l’issue de ce délai.

La commission de surendettement a communiqué les mesures imposées à la S.A. CDC HABITAT par courrier du 11 juin 2025, portant sur une dette arrêtée à la somme de 3.024,55 euros, dont l’exigibilité est suspendue pendant 13 mois et qui sera réglée à l’issue de ce délai par 48 mensualités de 63,01 euros.

À l’audience du 8 juillet 2025, la S.A. CDC HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 1.846,86 euros selon décompte arrêté au 30 juin 2025. Elle ne s’oppose ni à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire. Elle indique que la locataire bénéficie d’un dossier de surendettement portant sur un rééchelonnement de ses dettes ainsi que sur un moratoire de 13 mois.

Madame [P] [X], comparant en personne ne conteste pas le principe de la dette. Elle déclare, sans en justifier, avoir donné congé à la bailleresse le 24 juin 2025 et a donné au tribunal sa nouvelle adresse. Elle indique qu’elle pensait bénéficier de droits APL lors de son entrée dans le logement ce qui n’a finalement pas été le cas. Elle ajoute vivre maritalement et percevoir un salaire mensuel de 1.580 euros. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la S.A. CDC HABITAT le 23 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. CDC HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 23 septembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 4 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 avril 2024 à compter du 5 novembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’expulsion sans délai :

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [P] [X] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 novembre 2024, Mme [P] [X] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [P] [X] à son paiement à compter de 5 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 avril 2024, du commandement de payer délivré le 23 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 30 juin 2025 que la S.A. CDC HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte fait état d’une dette de 1.846,86 euros déduction faite de frais de rejet de prélèvement indûment facturés à la locataire (13,51 eurosx3) ainsi que du coût du commandement de payer entrant dans les dépens (202,22 euros).

En conséquence, il convient de condamner Madame [P] [X] à payer à la S.A. CDC HABITAT la somme de 1.846,86 euros, au titre des sommes dues au 30 juin 2025.

Il ressort de la motivation des mesures imposées par la commission de surendettement que les dettes de Madame [P] [X] porteront intérêts à taux légal à hauteur de 0,00 %. La dette locative due par cette dernière à la date du 30 juin 2025 étant comprise dans les créances déclarées à la commission, et qui s’élevait à la somme de 3.024,55 euros au 11 juin 2025, ne pourra porter intérêts au taux légal.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 24-VI 2° de la loi du 6 juillet 1989 « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers ».

En l’espèce, la S.A. CDC HABITAT a été informée par la commission de surendettement, par courrier du 11 juin 2025, des mesures imposées à Madame [P] [X].

Il ressort de ces mesures que, concernant la dette locative, la commission a imposé un moratoire de 13 mois de la créance puis son remboursement par mensualité de 63,01 euros. Ces dernières s’imposeront à l’ensemble des parties en l’absence de contestation par les créanciers dans un délai de 30 jours suivant la réception du courrier les informant des mesures imposées, soit à compter du 11 juin 2025 pour la S.A. CDC HABITAT.

Il convient donc d’octroyer des délais de paiement à Madame [P] [X] dans ces termes selon les modalités prévues au dispositif (fin) du présent jugement.

À défaut de règlement d’une des échéances l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la S.A. CDC HABITAT.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [X] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations .

Compte tenu de la situation économique de Madame [P] [X], la S.A. CDC HABITAT sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la S.A. CDC HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE la résiliation à la date du 5 novembre 2024 du bail conclu le 24 avril 2024 entre la S.A. CDC HABITAT d’une part, et Madame [P] [X] d’autre part, concernant les locaux situés 16 bis, rue Georges Brassens, l’Amandier, appartement A 304 à NOTRE-DAME-DE-BONDEVILLE (76960), sont réunies à la date du 5 novembre 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [P] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de la S.A. CDC HABITAT sur le fondement de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [P] [X] à compter du 5 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [P] [X] à payer à la S.A. CDC HABITAT la somme de 1.846,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2025, échéance de juillet 2025 incluse,

CONDAMNE Madame [P] [X] à payer à la S.A. CDC HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du mois d’août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux,

ACCORDE un délai à Madame [P] [X] pour le paiement de ces sommes,

SUSPEND l’exigibilité de la dette pendant 13 mois à compter du 11 juin 2025,

AUTORISE Madame [P] [X] à s’acquitter de la dette en 30 fois, en procédant à 29 versements de 63,01 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la fin du moratoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ce 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

DEBOUTE la S.A. CDC HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [P] [X] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE