TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01844 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KZ5J

[M] [D] [J]

C/

[L] [K]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

DEMANDEUR:

M. [M] [D] [J]

46 Avenue Du Général Leclerc

30000 NIMES

représenté par Maître Raphaël LEZER de la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES substituée par M^e Axelle FERAY-LAURENT, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE:

Mme [L] [K]

191 Chemin De La Vaque Haute

30127 BELLEGARDE

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Richard COUTON, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 12 mars 2025

Date du Délibéré : 14 mai 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 14 Mai 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte sous seings privés, en date du 29 mars 2023, Monsieur [Y] [K], ayant pour mandataire, Madame [Z] [K], a donné à bail à Monsieur [D] [J], un logement situé sur la commune de NIMES (30000), 46 avenue du Général Leclerc, pour un loyer mensuel de 380 € et des provisions mensuelles pour charges pour l’eau, l’électricité et la taxe sur ordures ménagères.

Monsieur [D] [J] a versé la somme de 380 € pour le dépôt de garantie.

En avril 2023, le locataire a prévenu le bailleur d’un dysfonctionnement des plaques de cuisson, l’installation de nouvelles plaques a été réalisées en novembre 2023.

Celui-ci a, par ailleurs, constaté de nombreux dysfonctionnements dont il a saisi le propriétaire :

Présence de cafards,Dégât des eaux,Présence de rouille et de moisissures,Absence d’accès aux différends compteurs,Absence de réparation de l’interphone et de la sonnette.Sans réponse, il a saisi Monsieur [E] [C], conciliateur de justice, puis le service Prévention des risques de la Ville de NIMES qui, dans son rapport de visite du 20 mars 2024, constate un certain nombre d’infractions au Code de la santé publique et notamment aux articles R1331-25, R1331-26 et R1331-32.

A la suite de constat de non décence, la caisse d’allocation familiale, en mis en demeure la propriétaire de procéder à la mise en conformité du logement dans un délai de 18 mois, soit jusqu’au 30 novembre 2025.

Monsieur [D] [J] en a été informé par courrier de la CAF du 17 mai 2024.

Le locataire a été contraint de faire intervenir en septembre 2024, une entreprise de désinsectisation, pour un montant de 579 € TTC.

C’est en l’état que Monsieur [M] [D] [J] a assigné Madame [Z] [K] devant Tribunal judiciaire de NIMES en date du 2 décembre 2024, pour l’audience du 8 janvier 2025, afin de voir :

Vu l’article 1719 du Code civil, les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

ORDONNER la suspension du paiement des loyers jusqu’à la remise en état de l’appartement loué par Monsieur [D] [J] conformément aux normes de décence prescrites par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et au rapport établi par le service Prévention des risques de la Ville de NIMES,

CONDAMNER Madame [Z] [K] à verser à Monsieur [D] [J] la somme de 1 500 € en réparation de son préjudice découlant de l’impossibilité d’utilisation des plaques de cuisson pendant une durée de 8 mois,

CONDAMNER Madame [Z] [K] à verser à Monsieur [D] [J] la somme de 579 € en réparation de son préjudice découlant du paiement de l’intervention d’une entreprise de désinsectisation,

CONDAMNER Madame [Z] [K] à verser à Monsieur [D] [J] la somme de 3 000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNER Madame [Z] [K] à verser à Monsieur [D] [J] la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [Z] [K] aux entiers dépens.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire attachée au jugement.

Appelée, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 mars 2025.

En demande, Monsieur [D] [J], représenté s’en remet à son assignation.

En défense, Madame est non comparante, la signification à la personne du destinataire s’avérant impossible, l’acte a été signifié selon les modalités prévues aux l’article 656 et 658 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS :

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée“.

En l’espèce, il sera fait droit à la demande,

Sur la suspension du paiement des loyers :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée (…)

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…)“

Il ressort des termes de 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que “Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 (…)“

En l’espèce, à la suite de constat de non décence, établi par le service Prévention des risques de la Ville de NIMES qui, dans son rapport de visite du 20 mars 2024, a constaté un certain nombre d’infractions au Code de la santé publique la caisse d’allocation familiale, a mis en demeure la propriétaire de procéder à la mise en conformité du logement dans un délai de 18 mois

En conséquence, l’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tenant lieu de demande de mise en conformité et juge pouvant réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement, le paiement des loyers sera suspendu jusqu’à la remise en état de l’appartement loué par Monsieur [D] [J].

Sur la réparation des préjudices :

L’article 1719 du Code civil dispose que “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.“

Concernant l’impossibilité d’utiliser les plaques de cuisson, le locataire ne produit aucune pièce permettant d’évaluer le préjudice, en conséquence, il sera débouté de la demande formée à ce titre.

Concernant le paiement de l’intervention de l’entreprise de désinsectisation, Monsieur [D] [J] produit une facture de la société EDEN VERT 3D, en date du 10 septembre 2024, d’un montant de 579 € TTC.

En conséquence, Madame [K] sera condamnée à lui payer la somme de 579 €, en remboursement des frais engagés.

Concernant la somme de 3 000 €, demandée en réparation du préjudice de jouissance, il apparaît à la lecture du rapport établi par le service Prévention des risques de la Ville de NIMES que le bailleur n’a pas satisfait à ses obligations d’entretenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En conséquence, le préjudice de jouissance est établi et Madame [K] sera condamnée à verser à Monsieur [D] [J] la somme de 1 000 € à ce titre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens“, Madame [K] sera condamnée à payer la somme de 500,00 € à Monsieur [D] [J].

Aux termes de l’article 696 du même code, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie“, en conséquence, Madame [K] sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la suspension du paiement des loyers jusqu’à la remise en état de l’appartement loué par Monsieur [D] [J] conformément aux normes de décence prescrites par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et au rapport établi par le service Prévention des risques de la Ville de NIMES, en date du 20 mars 2024,

CONDAMNE Madame [Z] [K] à verser à Monsieur [D] [J] la somme de 579 € en réparation de son préjudice découlant du paiement de l’intervention d’une entreprise de désinsectisation,

CONDAMNE Madame [Z] [K] à verser à Monsieur [D] [J] la somme de 1 000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamne Madame [Z] [K] à payer à Monsieur [M] [D] [J], la somme de 500 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [M] [D] [J] du surplus de ses demandes,

Condamne Madame [Z] [K] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection