Copie délivrée

à

M^e Sabine MANCHET

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

**** Le 23 Octobre 2025

Troisième Chambre Civile

N° RG 25/03963 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K654

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], ayant la personnalité morale mais non inscrite au RCS dont le siège est sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la Société par Actions Simplifiée à Associé Unique CAMILLERI GESTION immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NIMES sous le n° 792 170 946 dont le siège social est situé [Adresse 1] elle-même représentée par son représentant légal en exercice domicilié es qualité au dit siège., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sabine MANCHET, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

M. [P] [W]

né le 24 Mars 1960 à [Localité 3] (TUNISIE), demeurant [Adresse 6]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement réputée contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 25 Septembre 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffier présent lors des débats, en présence de [D] [V], Attachée de Justice, et Nathalie LABADIE, F.F. Greffier présent lors de sa mise à disposition, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 25/03963 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K654

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [W] est propriétaire des lots n°2049, 2089, 2223 et 2238 constitués respectivement de deux appartements et de deux caves au sein de la [Adresse 5] à [Localité 4].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic la SASU CAMILLERI GESTION a, par acte en date du 09 avril 2025 assigné la SCI ILIAM devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, et de l’article 1343-2 du code civil, afin de :

DECLARER RECEVABLE ET BIEN FONDE EN SON PRINCIPE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] prise en la personne de son syndic en exercice la SASU CAMILLERI GESTION, CONDAMNER Monsieur [P] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] la somme de 4.273,89 euros au titre des charges échues avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024,CONDAMNER Monsieur [P] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] la somme de 3.660,24 euros au titre des charges à échoir avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ORDONNER la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière,CONDAMNER Monsieur [P] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] la somme de 1.304 euros au titre des frais déboursés pour obtenir le recouvrement des charges de copropriété, CONDAMNER Monsieur [P] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,CONDAMNER Monsieur [P] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] la somme de1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ORDONNER L’exécution provisoire qui est de droit du jugement à intervenir,CONDAMNER Monsieur [P] [W] aux entiers dépens de procédure.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 25 septembre 2025.

Bien que régulièrement assigné à étude, conformément à l’article 656 du Code de procédure civile, Monsieur [P] [W] n’a pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

A titre liminaire, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires a, lors de l’audience du 25 septembre 2025 renoncé à sa demande tenant aux dommages et intérêts ainsi qu’à celle tenant à l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a donc plus lieu de statuer sur ces demandes qui deviennent sans objet.

Sur la demande en paiement des charges de copropriétéSelon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

N° RG 25/03963 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K654

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

Le relevé de propriété.Le contrat de syndic.Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 09 décembre 2021, 28 juillet 2022, 29 août 2023, 31/03/2025 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/01/2020 au 31/12/2020, 01/01/2022 au 31/12/2022, 01/01/2021 au 31/12/2021, 01/01/2023 au 31/12/2023, 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025.Des appels de fonds et factures de 2021 à 2025.La mise en demeure en date du 13 décembre 2024 adressée à la Monsieur [P] [W] par courrier recommandé avec accusé de réception.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que Monsieur [P] [W] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 29 novembre 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 09 décembre 2021, 28 juillet 2022, 29 août 2023, 31/03/2025 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/01/2020 au 31/12/2020, 01/01/2022 au 31/12/2022, 01/01/2021 au 31/12/2021, 01/01/2023 au 31/12/2023, 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025. et votant le budget prévisionnel pour les mêmes exercices que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

N° RG 25/03963 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K654

A. Sur les charges de copropriété échues

Le syndicat sollicite la somme de 4.273,89 euros au titre des charges de copropriété échues, décomposée comme suit:

— La somme de 969,61 euros au titre de l’année 2022

— La somme de 73,24 euros au titre de l’année 2023

— La somme de 2.607,48 euros au titre de l’année 2024

— La somme de 623,56 euros au titre de l’année 2025

Il apparait, après analyse détaillée des appels de fonds, que le demandeur justifie du montant sollicité et qu’il a très justement déduit tous les frais de recouvrement pour un montant de 700 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [W] à payer au le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic la SASU CAMILLERI GESTION la somme de 4.273,89 euros et ce en deniers ou quittances au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 18 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 13 décembre 2024.

B. Sur les charges de copropriété à échoir

Le Syndicat des copropriétaires sollicite également le paiement des appels provisionnels des charges à échoir pour l’exercice 2025 et 2026 soit le quatrième trimestre 2025 et les trois premiers trimestres 2026.

Or, la procédure accélérée au fond permet notamment d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires produit le procès verbal d’assemblée générale ordinaire du 06 mars 2025 qui a notamment voté à l’unanimité le burdget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2025 au 31 décembre 2025 et les fonds ALUR pour la même période.

Si le quatrième trimestre 2025 a bien été voté, force est de constater que le trois premiers trimestres 2026 ne l’ont pas été.

Ainsi, il sera donc fait droit à la seule somme de 915,06 euros au titre du quatrième trimestre 2025 qui est justifiée.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [P] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic la SASU CAMILLERI GESTION la somme de 915,06 euros au titre des charges de copropriété à échoir avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision et de débouter le syndicat du surplus de ses demandes.

C. Les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux disposition du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ainsi, pour que de tels frais soient nécessaires, ils doivent sortir de la gestion courante du syndic et traduire des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire défaillant.

Ainsi, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de toute syndic et réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme totale de 1.304 euros au titre des frais de recouvrement, à savoir :

—  05.05.2022: MISE EN DEMEURE : 35 euros

—  24.06.2022: RELANCE SIMPLE : 20 euros

—  29.08.2022: MISE EN DEMEURE : 35 euros

—  30.11.2022: COMMANDEMENT : 170 euros

—  30.08.2023: MISE EN DEMEURE : 40 euros

—  25.10.2023: COMMANDEMENT : 170 euros

—  15.07.2024: PROCIVIS : 100 euros

—  29.10.2024: DOSSIER HUISSIER: 170 euros

—  03.12.2024: MISE EN DEMEURE : 120 euros

—  22.01.2025: DOSSIER AVOCAT: 360 euros

—  21.01.2025: FICHE IMMEUBLE: 67 euros

—  17.06.2025: ACTE PARTAGE: 17 euros

Il résulte des pièces versées aux débats que la mise en demeure du 05/05/2022 pour un montant de 35 euros, la relance du 24 juin 2022 pour un montant de 20 euros, la mise en demeure du 29 août 2022 d’un montant de 35 euros, le commandement de payer du 30 novembre 2022 d’un montant de 170 euros, la mise en demeure du 30 août 2023, le commandement du 25 octobre 2023 pour un montant de 170 euros, la mise en demeure avocat du 03 décembre 2024 d’un montant de 120 euros, la fiche immeuble de 67 euros du 21 janvier 2025, l’acte de partage du 17 juin 2025 pour un montant de 17 euros. Ainsi, la somme totale de 674 euros est justifiée au titre des frais de recouvrement.

S’agissant des frais “PROCIVIS” pour un montant de 100 euros et des frais “dossier huissier” pour un montant de 170 euros, force est de constater que le demandeur ne justifie pas d’une telle somme. Par conséquent, il convient de rejeter cette demande.

S’agissant des frais de dossier à l’avocat M^e Manchet, force est de constater qu’il n’est pas démontré de diligences particulières et que le montant n’est pas justifié, de telle sorte que la somme de 360 euros ne peut être mise à la charge de la défenderesse au titre des frais de recouvrement.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [W] à payer au syndicat la somme de 674 euros au titre des frais de recouvrement.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, Monsieur [P] [W] succombant, supportera les entiers dépens de l’instance.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année.

A cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 11 août 2025, date de la signification de l’assignation introductive de la présente instance.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 août 2025.

C. Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [P] [W] à payer au le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic la SASU CAMILLERI GESTION :

— La somme de 4.273,89 euros et ce en deniers ou quittances au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 18 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 13 décembre 2024,

— La somme de 915,06 euros au titre des charges de copropriété à échoir au titre du 4ème trimestre 2025 avec intérêts légaux à compter de la présente décision, et ce en deniers ou quittance,

— La somme de 674 euros au titre des frais de recouvrement,

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation en date du 09 avril 2025,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [P] [W] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

Le Greffier, Le Président,