Copie délivrée

à

M^e Morgane ARMAND

la SCP TOURNIER & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 6]

**** Le 27 Février 2025

Troisième Chambre Civile

N° RG 24/02961 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KRKH

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SARL TOURDIAT GESTION, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP TOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

M. [U] [D] Retraité

né le 07 Décembre 1953 à [Localité 7] TUNISIE, demeurant [Adresse 1]

représenté par la SCP DAYNAC-LEGROS-JULIEN, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, M^e Morgane ARMAND, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement contradictoire suivant, en application de l’article 473/ du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 23 Janvier 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffier , et qu’il en a été délibéré.

N° RG 24/02961 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KRKH

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [D] est propriétaire du lot 52 constitué d’un atelier au sein de la Copropriété [Adresse 4] [Localité 6].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à NIMES représenté par son syndic la SAS TOURDIAT GESTION, a, par acte en date du 17 juin 2024 assigné Monsieur [U] [D] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, afin de :

CONDAMNER Monsieur [U] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic la SARL TOURDIAT GESTION, les sommes suivantes :5.330,14 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 07/11/2023 avec intérêts de droit à compter de la dernière mise en demeure.1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile Ainsi qu’aux entiers dépensRAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 6] représenté par son syndic la SAS TOURDIAT GESTION, demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, de :

CONDAMNER Monsieur [U] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic la SARL TOURDIAT GESTION, les sommes suivantes :6.194,32 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 01.10.2024 avec intérêts de droit à compter de la dernière mise en demeure.1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile Ainsi qu’aux entiers dépensRAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 27 novembre 2024, Monsieur [U] [D] demande de :

À titre principal

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes. À titre subsidiaire

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à payer à Monsieur [U] [D], sur le fondement du droit de la responsabilité, à payer à 6.194,32 € à titre de dommages intérêts pour préjudice moral.

ORDONNER la compensation de cette somme avec les charges impayées au titre de la cage d’escalier. DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes. En tout état de cause

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à payer à Monsieur [U] [D], la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance avec droit pour l’avocat soussigné, conformément à l’article 699 du même Code de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 23 janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

Sur la participation aux travaux de rénovation de la cage d’escalier par Monsieur [D]

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] soutient l’obligation pour Monsieur [D] de participer aux travaux de rénovation de la cage d’escalier sur la base des charges communes générales, qui ont été votées par assemblée générale du 14 décembre 2018. Il expose que les lots exclus de la participation aux charges communes sont les lots 1,8, 12 et 32 et non le lot 52 qui est le lot appartenant à Monsieur [D]. Il explique que le 29 janvier 2007, la division du lot 09 est intervenue en créant les lots 31 et 32, mais qu’un changement de numérotation est intervenu en raison d’une erreur du notaire, le 30 avril 2007 en ce que les lots 31 et 32 sont devenus les lots 51 et 52. Il explique que ce changement de numérotation est justifié d’une part car un acte modificatif de division est intervenu le 03 juillet 2006 par lequel les lots 31 et 32 avaient déjà été fait l’objet d’une subdivision du lot n°11 et d’autre part car le lot 32 ne dispose d’aucun accès à l’escalier.

Monsieur [D] soutient l’exclusion stricte par l’assemblée générale de la participation aux travaux de réfection de la cage d’escalier. Il expose que ces travaux ont été votés par l’AG du 14 décembre 2018, que l’AG du 27 septembre 2019 a modifié cette base au profit d’une répartition en charges d’escalier qui exclut de manière non équivoque la participation des lots 1, 8, 12 et 32. Il affirme que le lot n°52 dont il est propriétaire, est issu de la de la division originaire du lot n°9 en lots 31 et 32 de telle sorte que sa participation aux charges relatives aux escaliers est exclue, surtout que son lot n’a pas d’accès sur la cage d’escalier.

N° RG 24/02961 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KRKH

Il résulte des pièces versées aux débats que le lot n°9 a été divisé, par acte modificatif du 29 janvier 2007 pour former les lots 31 et 32.

Selon attestation rectificative du 30 avril 2007, le numéro du lot n°9 a été divisé pour former les lots 51 et 52 « En vue de réparer les irrégularités signalées aux termes de l’acte du 29 janvier 2006 », avec la précision « Il convient de lire le LOT CINQUANTE DEUX (52) au lieu de lire LE LOT TRENTE DEUX (32) au paragraphe DESIGNATION dans le TABLEAU RECAPITULATIF du MODIFICATIF DE L’ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION-REGLEMENT DE COPROPRIETE. »

Il résulte de l’avis de mutation, le 17 mars 2014 par FONCIA LANGUEDOC PROVENCE aux époux [D] qu’ils sont propriétaires du lot numéro cinquante-deux (52) « Au rez de chaussée, un atelier, entrée directe d’une surface de 74,20 m² et une petite cour ne faisant qu’un. Et les six cent onze/dix millièmes (611/10000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. Et les 530/10 000° de la quotité du sol ».

Le procès-verbal d’assemblée générale du 14 décembre 2018 a voté pour des travaux de rénovation de la cage d’escalier.

Le procès-verbal d’assemblée générale du 27 septembre 2019 a modifié la résolution n°11 de l’AG du 14 décembre 2018 en ces termes « Par conséquent, nous nous voyons contraints en l’état de modifier la répartition du financement en excluant la participation des lots 1, 8, 12 et 32. ».

Par conséquent, il résulte de ce qui précède que le lot 52, propriété de Monsieur [D], est bien la résultante de la division du lot 9, qui a été numérotée préalablement 31 et 32. Cette numérotation erronée, a été rapidement modifiée afin que le lot n°09 devienne le lot 52, et surtout plusieurs années avant les assemblées générales votant les travaux de rénovation de la cage d’escalier. Il convient dès lors de constater que Monsieur [D] est redevable des charges de copropriétés concernant les rénovations de la cage d’escalier, son lot n°52 n’étant pas exclu de la participation de ces charges.

Ainsi, c’est à juste titre que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] soutient que Monsieur [D] est redevable des charges de copropriété concernant les rénovations de la cage d’escalier, qui ont été votées par assemblée générale du 14 décembre 2018.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

Il résulte de l’article 1353 du code civil que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

Bulletin de non conciliation du 19/12/2023.Le relevé de propriété.Le contrat de syndic.Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 14/12/2018, 27/09/2019, 14/12/2020 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/07/2019 au 30/06/2020, 01/07/2020 au 01/07/2021, 01/07/2021 au 30/06/2022. Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 1er octobre 2024 pour un montant total de 6.194,32 euros.Des appels de fonds et factures du 16 avril 2019 au 1er octobre 2019 et du 1er juillet 2023 au 25 octobre 2023.La mise en demeure en date du 05 juin 2020 adressée à Monsieur [D] par courrier recommandé avec accusé de réception.

Il convient de constater que le syndicat est défaillant dans la production d’un procès-verbal d’assemblée générale qui aurait approuvé les comptes de copropriété postérieurement au 30 juin 2022, de telle sorte qu’en l’absence d’une telle pièce, il ne peut solliciter le paiement de charges de copropriété qui n’auraient pas été votées. De surcroit, le syndicat ne produit pas l’intégralité des appels de fonds et factures, en ne produisant que ceux du 16 avril 2019 au 1er octobre 2019 et du 1er juillet 2023 au 25 octobre 2023 de telle sorte qu’il ne justifie pas de l’intégralité des sommes sollicitées. Par conséquent, les appels de fonds postérieurs au 30 juin 2022, n’étant pas approuvés et justifiés, il convient de débouter le syndicat sur ces sommes.

Toutefois, le demandeur produit le procès-verbal d’assemblée générale du 14 décembre 2018 approuvant les comptes du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 ainsi qu’un appel de fonds du 1er octobre 2019.

Il convient de constater que cet appel de fonds comprend un « solde du dernier appel en date du 1er avril 2019 d’un montant de 2.402,03 euros », qui n’est pas justifié par la production du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté les comptes antérieurs ainsi que par l’intégralité des appels de fonds permettant de confirmer la réalité des charges. Dès lors, cette somme sera déduite des sommes dues par le défendeur.

Toutefois, certaines charges sont justifiées par cet appel de fonds d’une part et par le procès-verbal d’assemblée générale d’autre part, à savoir :

01/07/2019 : Budget du 01/07/2019 au 30/06/2020, 3ème trimestre 2019 : 113,75 euros 01/07/2019 : Fonds de travaux, Fonds Alur : 6,61 euros01/07/2019 : RENOVATION CAGE ESCALIER, Appel N°3/3 : 960,14 euros 01/10/2019 : Budget du 01/07/2019 au 30/06/2020, 4ème Trimestre 2019 : 113,75 euros01/10/2019 : Fond de travaux, Fonds Alur : 6,61 euros01/10/2019 : RENOVATION CAGE D’ESCALIER : 4.088,49 euros01/10/2019 : DEPIGEONNAGE, Appel 100 % : 54,40 euros 01/10/2019 : ETANCHEITE TERRASSE LOT 15, appel 100 % : 153,07 euros

Il apparait dans ce décompte, que « les frais de mise en demeure du 29/08/2019 d’un montant de 30 euros », ont été comptabilisés alors qu’ils constituent des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de telle sorte que la somme de 30 euros a été inclue indument dans le montant des charges échues.

Ainsi, la somme totale de 5.496,82 euros est justifiée. Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [U] [D] à payer la somme de 5.496,82 euros au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 6] représenté par son syndic la SARL TOURDIAT GESTION au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Monsieur [D] sollicite, à titre subsidiaire, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à lui payer, sur le fondement du droit de la responsabilité, la somme de 6.194,32 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral. Il justifie ce préjudice pour être ainsi « discriminé par le syndicat par rapport aux autres lots qui n’ont pas d’accès à la cage d’escalier que le syndicat a décidé d’exclure de la répartition de son entretien. » Il précise que la somme réclamée à titre de dommages intérêts est strictement équivalente à la réclamation formée.

Force est de constater qu’il ne démontre pas la réalité du préjudice subi de telle sorte qu’il convient de rejeter sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [U] [D] à payer au le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL TOURDIAT GESTION au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 1.000 euros.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, Monsieur [U] [D], succombant, supportera les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [U] [D] à payer au le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 6] représenté par son syndic la SARL TOURDIAT GESTION, la somme de 5.496,82 euros, au titre des charges de copropriété échues, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 6] représenté par son syndic la SARL TOURDIAT GESTION du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [D] de sa demande indemnitaire au titre d’un préjudice moral et de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [D] à payer au le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 6] représenté par son syndic la SARL TOURDIAT GESTION, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [D] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

Le présent jugement a été signé par Valérie DUCAM, Vice-Président et par Nathalie LABADIE, F.F. Greffier présent lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,