TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/00831 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KRDX

[K] [Y], [S] , [Z], [W] [O], [V] [E]

C/

[D] [L]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 MARS 2025

DEMANDEURS

Mme [K] [Y]

304 avenue Adolphe Alphand

301 collines de Malbosc

34080 MONTPELLIER

représentée par M^e Abdou Khadir DIBA, avocat au barreau de TARASCON

Mme [S] , [Z], [W] [O]

née le 24 Septembre 2004 à ARLES (BOUCHES-DU-RHONE)

850 avenue Justin Bec

34680 ST GEORGES D’ ORQUES

représentée par M^e Abdou Khadir DIBA, avocat au barreau de TARASCON

M. [V] [E]

né le 12 Juin 1995 à MARSEILLE (BOUCHES-DU-RHONE)

850 avenue Justin Bec

34680 ST GEORGES D’ ORQUES

représenté par M^e Abdou Khadir DIBA, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEUR

M. [D] [L]

1 rue Léon Bernard

BP 7

93160 NOISY LE GRAND

représenté par Maître Cécile BARGETON-DYENS de la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection Greffier : Maureen THERMEA lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 02 Juillet 2024

Date des Débats : 03 décembre 2024

Date du Délibéré : 04 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 04 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er juin 2022, Monsieur [D] [L] a donné à bail à Madame [S] [O] et Monsieur [V] [E] un logement consistant en un appartement situé Résidence les mimosas, 6 rue du Printemps à 30000 NIMES, moyennant un loyer mensuel de 625 euros outre 30 euros de charges. Madame [K] [Y] s’est engagée en qualité de caution.

Se plaignant de nuisances sonores, de moisissures et de problèmes d’électricité au sein du logement depuis son emménagement, Madame [S] [O] et Monsieur [V] [E] ont quitté les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, Madame [S] [O], Monsieur [V] [E] et Madame [K] [Y] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes à l’encontre de Monsieur [D] [L] aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

A l’audience du 3 décembre 2024, Madame [S] [O], Monsieur [V] [E] et Madame [K] [Y] représentés par leur conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— déclarer recevable leur action,

— déclarer Monsieur [L] irrecevable,

— constater que Monsieur [L] n’a pas respecté les dispositions de la loi de 1989,

— constater que le logement loué connait de nombreux désordres de nature à mettre en péril la santé ou l’intégrité physique des personnes,

— juger que le logement est indécent,

— condamner le défendeur à leur verser la somme de 5600 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;

— condamner le défendeur à leur verser la somme de 5000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— condamner le défendeur à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent qu’aucun état des lieux n’a été signé lors de l’entrée dans les lieux et que le défendeur ne justifie pas du diagnostic amiante. Il se prévalent de plaintes relatives au troubles jouissance subis du fait de l’état du logement. Ils estiment que ces troubles sont constitutifs de préjudices de jouissance et moral. Ils considèrent avoir quitté les lieux en juin 2023 et que le préavis prenait fin en septembre 2023. Ils estiment que l’arriéré locatif est inférieur au montant dont se prévaut le défendeur.

De son côté, Monsieur [D] [L], représenté par son Conseil, dans ses dernières conclusions sollicite :

— de rejeter les prétentions des demandeurs,

— reconventionnellement de le déclarer recevable en son action,

— de condamner les demandeurs à lui payer la somme de 7907,19 euros au titre des loyers impayés au 7 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— de condamner les demandeurs à lui payer la somme de 4960 euros au titre des frais de remise en état avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— de condamner les demandeurs sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé les 15 jours de la signification de la décision à intervenir à restituer les clés et pass piétons des parties communes,

— de condamner les demandeurs à payer la somme de 1000 euros au titre des frais d’immobilisation du bien et de la perte de revenus découlant avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer,

— de condamner les demandeurs à payer la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ,

— en tout état de cause, condamner les demandeurs à payer Monsieur [L] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les demandeurs aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] [L] expose qu’il a fait délivrer un commandement de payer du 10 janvier 2024 suite aux impayés de loyers. Il estime que l’arriéré s’élève à la somme de 7907,19 euros. Il considère que faute d’état des lieux de sortie, il a fait dresser un procès-verbal de constat de commissaire de justice mettant en évidence des dégradations locatives. Il fait valoir qu’il avait été signé un état des lieux d’entrée et un diagnostic technique. Il fait valoir l’absence de preuve d’indécence du logement.

A l’issue des débats l’affaire été mise en délibéré au 4 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le préjudice de jouissance sur la période du 1er juin 2022 au 30 septembre 2023

Il résulte des articles 1719 et 1721 du code civil que le bailleur a l’obligation d’assurer au preneur une jouissance paisible des lieux loués, y compris si le trouble de jouissance n’est pas imputable au bailleur. Ce dernier peut ainsi être redevable d’une indemnité pour le trouble de jouissance subi, quelle qu’en soit la cause ou l’origine, sauf force majeure.

Il ressort des pièces du dossier que Madame [S] [O] et Monsieur [V] [E] a pris à bail auprès de Monsieur [L] un appartement le 1er juin 2022.

A l’appui de leurs prétentions respectives, les parties produisent :

L’état des lieux d’entrée signé,Des échanges de mails, Le procès-verbal de constat de commissaire de justice, Des photographies du logement.

Il est constant que Monsieur [E] a contacté son bailleur pour des troubles de jouissance suite à des problèmes d’électricité, de moisissures. Le bailleur n’a pas entrepris de démarches suite aux demandes de Monsieur [E].

Pour autant, Monsieur [E] ne justifie aucunement de l’indécence du logement.

Monsieur [E] rapporte néanmoins la preuve d’un trouble de jouissance justifiant une diminution de 100 euros mensuel soit 14X100 euros=1400euros.

Monsieur [L] sera donc condamné à payer aux demandeurs la somme de 1400 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, aucune faute de Monsieur [L] n’étant démontrée, et Monsieur [E], Madame [S] [O] et Madame [K] [Y] ne rapportant en outre pas la réalité d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance, leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des arriérés locatifs

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 1353 du code civil prévoit quant à lui que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En outre, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Enfin, l’article 1231-6 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

Au soutien de leurs prétentions, les parties produisent :

Des décomptes, Des imprimés faisant preuve de virements en 2022 et d’absence de versement de la CAFLe commandement de payerLa preuve de l’accusé réception du préavisUn message

En l’espèce, la partie demanderesse rapporte la preuve d’un préavis de départ en juin 2023. En outre ils produisent un nouveau bail et une quittance de loyer.

En conséquence, la partie demanderesse n’était redevable que des loyers jusqu’au mois de septembre 2023.

Or la partie demanderesse ne rapporte pas la preuve des paiements du loyer jusqu’au mois de septembre 2023 et il convient de faire déduction du dépôt de garantie de 625 euros.

Il en résulte que la somme restant due est de 4316,59 euros.

En conséquence, la partie demanderesse sera condamnée à payer à Monsieur [D] [L] la somme de 4316,59 euros.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées (…) .»

L’article 1729 du code civil dispose : « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.»

L’article 1730 ajoute : « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.»

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil et de l’application qui en est faite, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute, en particulier du fait de la vétusté définie au sein du décret numéro 2016-382 du 30 mars 2016 comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Ainsi, il résulte de la combinaison des articles 1729, 1730 et 1732 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 que le locataire doit user les lieux loués de manière raisonnable, répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, et ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l’obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l’état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état d’usage n’inclut pas la réfection à neuf de l’appartement.

Aux termes de l’article 1353 du même code, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.».

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu'«il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.»

En l’espèce, il est produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice et une facture de travaux.

Il est relevé au niveau de « la porte d’entrée que la serrure a été arrachée, que la porte présente un trou d’enfoncement, des tâches de peinture.

Dans l’entrée, il est relevé des traces de salissures

Dans les WC, la face interne de la porte est dégradée, la chasse d’eau fuit, la cuvette est sale

Dans le séjour, les murs présentent des salissures, des morceaux de papiers peint sont déchirés, des plinthes sont décollées, le radiateur électrique est descellé, la serrure des portes est cassée, il est constaté des infiltrations, des trous dans les murs, les caches prises et interrupteurs sont sales ».

La facture reprend les dégradations relevées dans le procès-verbal de constat.

En conséquence, la partie demanderesse sera condamnée à payer à Monsieur [L] la somme de 3280 euros. Le surplus n’étant pas justifié.

Sur la demande d’astreinte

En l’espèce, rien ne permet d’établi que les clés ont été conservées par les locataires. En conséquence, la demande d’astreinte sera rejetée.

Monsieur [D] [L] sera débouté de sa demande d’astreinte.

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [D] [L] ne rapportant en outre pas la réalité d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande d’indemnisation au titre de la perte de chance

En l’espèce, Monsieur [D] [L] ne justifie pas de l’impossibilité de relouer son bien suite à l’immobilisation du bien.

En conséquence Monsieur [D] [L] sera débouté de sa demande en paiement.

Sur les mesures de fin de jugement

a) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les deux parties succombant, il y a lieu de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

b) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de dire que chaque partie conservera la charge de ses frais irrrépétibles.

c) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à payer à Madame [S] [O], Monsieur [V] [E] et Madame [K] [Y] la somme de 1400 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [S] [O], Monsieur [V] [E] et Madame [K] [Y] à payer à Monsieur [D] [L] la somme de 4316,59 euros au titre des arriérés locatifs assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [S] [O], Monsieur [V] [E] et Madame [K] [Y] à payer à Monsieur [D] [L] la somme de 3280 euros au titre des réparations locatives assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de Monsieur [D] [L] au titre de sa demande d’astreinte ;

REJETTE la demande de Monsieur [D] [L] au titre de son préjudice moral;

REJETTE la demande de Monsieur [D] [L] au titre de son préjudice d’immobilisation et perte de chance ;

REJETTE la demande de Madame [S] [O], Monsieur [V] [E] et Madame [K] [Y] au titre de leur préjudice moral ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens

DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an précités.

LE GREFFIER LE JUGE