TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/00897 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KROR

Société GRAND DELTA HABITAT .RCS N° B 662 620 079.

C/

[S] [N]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 AVRIL 2025

DEMANDERESSE:

Société GRAND DELTA HABITAT .RCS N° B 662 620 079.

3 rue Martin Luther King

84054 AVIGNON CEDEX 1

représentée par Mme [D] [C] (Chargée de contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE:

Mme [S] [N]

Impasse Granier Bat 1. Entrée 02. Porte 2.

47 Impasse Francois Granier

30000 NIMES

représentée par M^e Marie-julie KALOUSTIAN-AGNIEL, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND,Vice-présidente exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, en présence de Kévin CHAUSSON, Auditeur de justice, lors des débats,

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe, en présence de [G] [T], Greffier stagiaire, lors des débats.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 09 Septembre 2024

Date des Débats : 17 mars 2025

Date du Délibéré : 28 avril 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 28 Avril 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2006, LA SA GRAND DELTA HABITAT a donné en location à usage unique d’habitation à Madame [S] [N] un logement situé Impasse Granier Bat 1, entrée 2 Porte n°002, 47, impasse François Granier 30000 Nimes moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 348,23 euros hors charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 29 mars 2024, LA SA GRAND DELTA HABITAT faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant en principal de 1 788,22 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juin 2024, LA SA GRAND DELTA HABITAT a assigné Madame [S] [N] par devant le Tribunal de céans, pour une première audience du 09 septembre 2024 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,En conséquence :

ORDONNER son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,CONDAMNER Madame [S] [N] au paiement à titre provisionnel :De la somme principale de 1 934,22 euros représentant les loyers impayés et indemnités d’occupation courus au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024 pour les sommes portées sur le commandement et de l’assignation pour les sommes dues postérieurement, D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges variables, indexées conformément aux clauses contractuelles et dispositions légales, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,Aux entiers dépens de l’instance.

Après avoir fait l’objet de renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 mars 2025 au cours de laquelle LA SA GRAND DELTA HABITAT, régulièrement représentée par Madame [D] [C], chargée de contentieux mandatée par Monsieur [F] [U], directeur général, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 4 498,41 euros arrêtée au 17 mars 2025 (échéance de février 2025 incluse).

Madame [S] [N], comparant par ministère d’avocat a reconnu être redevable de l’arriéré locatif réclamé en précisant néanmoins avoir effectué un récent virement d’un montant de 460 euros non encore comptabilisé.

Elle a sollicité l’octroi des plus larges délais de paiement, que lui soit donné acte de sa proposition de régler la somme de 80 euros par mois jusqu’à apurement de sa dette et statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle explique avoir rencontré des difficultés financières dues à la suppression du versement de son RSA, et que sa fille lui est venue en aide entre mars 2024 et juin 2024. Elle indique avoir cessé de régler son loyer en juillet 2024 sur les conseils de son assistante sociale, la CAF ayant informé la fille de la défenderesse que la CAF allait procéder à la régularisation et au paiement des arriérés d’APL non versés depuis septembre 2023 mais que cette régularisation n’a jamais été faite.

Elle indique ne percevoir aucun revenu et que sa fille subvient à l’intégralité de ses besoins en lui versant la somme de 400 euros par mois et en prenant en charge les factures d’eau, de gaz et les loyers et que son fils règle les factures d’électricité. Elle affirme que sa fille [R] [N] s’est portée garante du règlement de son loyer et de la dette locative, cette dernière percevant des revenus d’environ 3 600 euros par mois.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, LA SA GRAND DELTA HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF du Gard par courrier du 14 mars 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 03 juin 2024 pour la première audience du 09 septembre 2024 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [S] [N] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [S] [N] le 29 mars 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 10 mai 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [S] [N] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

LA SA GRAND DELTA HABITAT produit un décompte arrêté au 17 mars 2025 faisant état d’une dette locative de 4 498,41 euros (échéance de février 2025 incluse).

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Madame [S] [N] sera condamnée à payer par provision à LA SA GRAND DELTA HABITAT la somme de 4 498,41 euros au titre de la dette locative (échéance de février 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour les sommes y étant portées, de l’assignation pour le surplus enregistré entre le commandement de payer et l’assignation et de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, s’il est établi que des paiements de 472,83 euros et 376,93 euros ont été effectués en février 2025 et janvier 2025, aucun paiement n’est intervenu entre les mois de juillet 2024 et décembre 2024.

Madame [N] affirme que ses enfants sont en mesure de lui venir en aide financièrement et assurent actuellement le règlement de l’ensemble de ses charges, notamment celles relatives au paiement du loyer courant. Cependant, il n’est pas assuré qu’une telle aide familiale soit pérenne et Madame [N] ne justifie pas de capacités financière personnelles suffisantes pour procéder à l’apurement de l’intégralité de l’arriéré locatif même si les plus larges délais de paiement lui sont octroyés étant observé que la dette locative n’a cessé de s’aggraver depuis la date du commandement de payer.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande en octroi de délai de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [S] [N] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [S] [N] qui succombe supportera les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par LA SA GRAND DELTA HABITAT recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2006 entre LA SA GRAND DELTA HABITAT et Madame [S] [N] concernant le logement situé Impasse Granier Bat 1, entrée 2 Porte n°002, 47, impasse François Granier 30000 Nimes étaient réunies à la date du 10 mai 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 10 mai 2024,

CONSTATONS que Madame [S] [N] est déchue de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué susvisé,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Madame [S] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés Impasse Granier Bat 1, entrée 2 Porte n°002, 47, impasse François Granier 30000 Nimes avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [S] [N] à payer par provision à LA SA GRAND DELTA HABITAT à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Madame [S] [N] à payer par provision à LA SA GRAND DELTA HABITAT la somme de 4 498,41 euros au titre de la dette locative (échéance de février 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour les sommes y étant portées, de l’assignation pour le surplus enregistré entre le commandement de payer et l’assignation et de la présente décision pour le surplus,

REJETONS la demande d’octroi de délais de paiement,

CONDAMNONS Madame [S] [N] aux entiers dépens.

La Greffière, La Juge,