DOSSIER N° : N° RG 24/00018 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KPQS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

Expropriation

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2025

EXPROPRIANT

Société AGATE (AMENAGEMENT ET GESTION POUR L’AVENIR DU TERRITOIRE), immatriculée au RCS de [Localité 24] sous le numéro 752 100 461, prise en la personne de son représentant légal en exercice,, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Guillaume BARNIER de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

EXPROPRIE

S.C.I. YANDAV, immatriculée au RCS de [Localité 24] sous le numéro 444 558 845, prise en la personne de son représentant légal en exercice,, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Armance BOCOGNANO, avocat au barreau de NIMES

[Adresse 17], dont le siège social est sis [Adresse 15]

comparante

Nous, Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, juge de l’expropriation du département du Gard près le Tribunal judiciaire de Nîmes conformément à l’article L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, Greffier, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 26 juin 2025, en présence de Madame BRUCCI Stéphanie , Commissaire du Gouvernement, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025, prorogé au 25 septembre 2025, les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

FAITS, PROCEDURE

La société Aménagement et Gestion pour l’Avenir du Territoire (ci-après dénommée la SPL Agate) a été désignée en qualité de concessionnaire d’aménagement par le Conseil Communautaire de [Localité 24] Métropole suivant délibération du 3 février 2020 pour accompagner la réalisation de l’opération de requalification du secteur du Marché Gare.

Par arrêté préfectoral n°30-2023-01-19-00001 du 19 janvier 2023, l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet de ZAC « Marché Gare » a été ouverte.

Par arrêté n°30-2023-09-21-00001 du 21 septembre 2023, le représentant de l’Etat dans le département a déclaré d’utilité publique le projet de création de la ZAC du « Marché Gare ».

Dans le périmètre du projet, la société Yandav est propriétaire de la parcelle section KL n°[Cadastre 5] située [Adresse 7] à [Localité 24].

Par courrier du 9 mai 2023, la SPL Agate a formulé une offre d’acquisition d’un montant total de 149 500 euros décomposée comme suit :

— indemnité principale : 135 000 euros,

— indemnité de remploi : 14 500 euros.

La société Yandav ne s’est pas prononcée sur cette offre.

Par mémoire reçu le 13 mai 2024, la SPL Agate a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession à allouer à la société Yandav pour le local commercial situé sur la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 5] située à [Localité 24] [Adresse 7], à la somme de 149 500 euros décomposée comme suit :

— indemnité principale : 135 000 euros,

— indemnité de remploi : 14 500 euros.

L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 15 novembre 2024 a été rendue le 4 octobre 2024.

Le transport s’est déroulé le 15 novembre 2024 en présence de l’ensemble des parties et du commissaire du gouvernement.

A l’issue du transport, l’audience a été fixée au 27 février 2025.

Après quatre renvois contradictoires, l’affaire a été retenue à l’audience du 26 juin 2025, plaidée et mise en délibéré au 28 août 2025. A cette date, le délibéré a été prorogé au 25 septembre 2025.

OFFRES ET DEMANDES DES PARTIES

Offre de la partie expropriante (mémoire récapitulatif) :

S’agissant de la date de référence, la date de référence à retenir est le 23 juillet 2018, date à laquelle le Plan Local d’urbanisme de la Commune de [Localité 24] approuvé le 19 juillet précédent a été publié, puisque cette date correspond, selon l’article L213-4 du Code de l’expropriation, à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En réponse aux conclusions de l’expropriée, la SPL Agate rappelle qu’en cas de secteur soumis à un droit de préemption, l’appartenance du bien à une ZAC est indifférente. Elle souligne que la société Yandav ne démontre pas que le 14 novembre 2023 correspond à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant, le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

S’agissant de la consistance matérielle, le bien concerné est une parcelle cadastrale de 256 m² comprenant un bâtiment commercial construit récemment, occupé par un restaurant. Le bâtiment est de construction récente. Il a été construit en vertu du permis de construire du 6 juillet 2017 autorisant la réhabilitation d’un bâtiment de 81 m² et son extension de 69 m² pour un total de 150 m². Une demande de permis de construire modificatif a ensuite été déposée sur la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 5], tendant à la création de 120 m² de locaux non destinés au public, en R+1. Elle a fait l’objet d’un sursis à statuer de la part de la Commune de [Localité 24].

La SPL Agate affirme que, contrairement à ce qu’a pu affirmer la société Yandav lors du transport sur les lieux, cette seconde demande d’autorisation n’a pas été accordée.

Au cadastre, le propriétaire a déclaré l’achèvement du local en 2020.

Le transport sur les lieux a permis de constater que le bâtiment construit ne correspond pas à ce qui était autorisé par le permis :

— la création d’une terrasse extérieure non couverte au niveau de l’entrée du restaurant, d’une surface de plus de 60 m², construite sans autorisation préalable et en zone non aedificandi ;

— la privatisation d’une partie de la parcelle KL [Cadastre 12], correspondant à la voirie et appartenant depuis le 29 avril 2024 à la SPL Agate, pour la création d’une voie d’accès au service « drive » sur 40ml de long et 4ml de large ;

— la création d’un 1er étage non autorisé par une autorisation d’urbanisme préalable (120 m² de combles correspondant à des réserves et bureaux + terrasse accessible avec garde-corps) ;

— la création d’une terrasse extérieure, accessible au public, en toiture sans autorisation d’urbanisme, donc sans déclaration des surfaces accessibles au titre des ERP.

En réponse aux conclusions de la société Yandav, la SPL Agate souligne que la partie expropriée ne produit aucun arrêté de délivrance de permis de construire à l’appui de ses prétentions, et qu’elle se borne à produire un dossier de demande de modification d’un permis de construire. Elle souligne que la demande ne comporte aucune signature, n’est validée par aucun accord délivré par la commune et que la vérification de sa date de dépôt est impossible. Elle affirme que les pièces produites par la société Yandav ne permettent pas d’établir la réalité d’une telle autorisation, et encore moins que cette dernière porterait sur la terrasse à l’étage du bâtiment. Elle relève qu’il résulte de la pièce adverse n°8 que ladite autorisation a été retirée, dès lors qu’il s’agit de l’accusé de réception d’un recours gracieux exercé à l’encontre du retrait d’un permis de conduire. Elle en déduit qu’aucune autorisation n’a été délivrée en ce qui concerne la terrasse à l’étage. Elle conclut que tenant la nature illégale de ces constructions, ces surfaces en R+1 avec une partie de terrasse accessible à la clientèle d’une surface de 126 m² ne donneront pas lieu à indemnisation.

La SPL Agate précise que dès lors que la date de référence à retenir est le 23 juillet 2018, il convient de se reporter aux dispositions du plan local d’urbanisme applicable à cette date. Elle en déduit que :

— l’ensemble des constructions se situant en bordure de la nationale n°113 sont soumises à une obligation de recul de 25 mètres de sorte que l’implantation de la terrasse en rez-de-chaussée ne respecte pas cette distance et se situe en zone non aedificandi.

— la surface de 62,40 m² n’a pas été prise en compte à juste titre dans le total des surfaces faisant l’objet d’une indemnisation tenant sa nature de construction illégale. – seules les surfaces autorisées et aménagées de manière régulière donneront lieu à indemnisation, soit 150 m² (81 m² + 69 m²).

S’agissant de la consistance juridique, la parcelle [Cadastre 21] se situe en zone VUEa du règlement du PLU de [Localité 24], couverte par la servitude d’attente de projet n°1, servitude actée par le PLU approuvé le 7 juillet 2018. La zone VUEa est destinée à recevoir plus particulièrement des activités liées à l’agroalimentaire ou compatibles avec celles-ci, où l’habitat autre que celui de fonction est interdit. N’est donc autorisé dans le secteur que la réhabilitation ou l’extension des constructions existantes à la date d’approbation du PLU (2018) et régulièrement édifiées, dans la limite de 10 % de la surface de plancher existant. S’ajoute au règlement de zone, le tracé d’une zone non aedificandi, le long de la RN 113, également opposable depuis juillet 2018. La parcelle se situe en zone d’aléa fort au PPRI.

A la date de référence, le bien est situé dans un secteur VUEa du plan local d’urbanisme. Ce dernier fait l’objet d’une servitude d’attente de projet (SAP) n°1 pour une durée de 5 ans à partir de l’approbation du PLU (2018). Il en résulte un principe d’inconstructibilité où seules sont autorisées la réhabilitation ou l’extension des constructions existantes et régulièrement édifiées dans la limite des 10% du plancher existant. Dans ce cadre, la condition tenant à ce que la parcelle se situe en zone constructible à la date de référence n’est pas remplie.

En réponse aux conclusions de la société Yandav, la SPL Agate précise que la déserte de la parcelle [Cadastre 21] par la voie et par les réseaux doit être appréciée en se plaçant à la date de référence, soit au 23 juillet 2018. Elle souligne qu’il n’est pas établi qu’à cette date la parcelle était effectivement desservie par les réseaux. Elle en déduit que la qualification de terrain à bâtir ne pourra être retenue et le bien devra être évalué en fonction de son usage effectif à la date de référence. Elle ajoute que la poursuite de la qualification de terrain à bâtir est totalement vaine, dès lors que la proposition d’indemnisation va très au-delà des valeurs applicables à la qualification de terrain à bâtir.

Sur l’indemnité principale, la SPL Agate affirme que le local de la société Yandav ne respecte pas :

— le règlement d’urbanisme applicable,

— le règlement du PPRI,

— les autorisations d’urbanisme obtenues,

— la règlementation ERP.

Elle précise que toutes ces violations sont constitutives d’infractions (L 480-4 du Code de l’urbanisme). Elle ajoute que la commune de [Localité 24] a engagé des démarches pour infractions aux règles d’urbanisme sur le bien. Elle relève que ces infractions ont permis d’accueillir la clientèle et de développer le chiffre d’affaires du fonds de commerce exploité dans les murs. Elle estime qu’il est inéquitable que la société Yandav soit indemnisée au titre de surfaces illicites.

Elle applique, au regard des infractions aux règles d’urbanismes, un abattement de 40 % (150 m² X 1 500 €/m²) X 0,6 = 135 000 euros.

La SPL Agate explique que l’application des taux de majoration par l’expert ne repose sur aucune réalité relative au marché immobilier. La méthode par comparaison avec « correction des valeurs » doit être écartée.

En réponse aux conclusions de la société Yandav, elle précise que l’abattement a un objet radicalement distinct de celui du calcul des surfaces à indemniser, qu’il permet une fois les surfaces indemnisables déterminées, de prendre en compte les contraintes particulières qui pèsent sur le bien. Elle ajoute qu’alors même que les surfaces illégalement construites n’ont pas à être prises en compte dans l’indemnisation, il apparaît que ces dernières existent bien et constituent des contraintes particulières pesant sur le bien. Elle estime que de telles illégalités entraîneront nécessairement des sujétions particulières.

La SPL Agate a sollicité l’avis de valeur de [Adresse 17] alors qu’elle ignorait que le bien était occupé sans un titre valable. Le document produit par l’occupant, la société BBM, ne permet pas de justifier que l’occupation du bien serait régulière. Elle ajoute que le seul document qui pourrait s’apparenter à un titre d’occupation est un document produit dénommé « avenant au bail commercial », lequel n’est pas signé, n’a pas de date de prise d’effet et les conditions de son renouvellement ne sont pas mentionnées. Elle souligne que le bail commercial est, « curieusement », daté du 27 mai 2022, qui correspond à la date même de création de la société BBM. Une telle temporalité prête à confusion. L’occupation étant irrégulière, un abattement de 20% sera retenu. L’indemnité principale est donc ramenée à 108 000 euros.

L’indemnité de remploi est calculée comme suit :

—  20 % jusqu’à 5000 € soit 1 000 €

—  15 % entre 5000 € et 15 000€ soit 1 500 €

—  10 % au-delà de 15 000 € soit 9 300 €

soit 11 800 €.

S’agissant de l’indemnisation du rapport de M. [I], la SPL Agate souligne que le document a été établi volontairement par la société Yandav. Cette demande n’est pas susceptible de se rattacher à une indemnité à fixer par le juge de l’expropriation. Elle ajoute que la facture établie par M. [I] n’est pas acquittée, et qu’aucune somme précise n’est demandée par la société Yandav sur ce point.

S’agissant du remboursement d’une partie de la taxe foncière pour 2025, la SPL Agate précise qu’elle ne peut également être rattachée à une indemnité à fixer par le juge de l’expropriation.

S’agissant du remboursement de frais de liquidation, la liquidation alléguée est purement hypothétique pour l’instant, et il n’est pas démontré que la société Yandav gère seulement l’immeuble exproprié. La SPL Agate rappelle que l’indemnité de remploi a justement pour objet de permettre à la société Yandav d’acquérir un bien de même nature que celui exproprié, de telle sorte que cette dernière pourra poursuivre son activité. Le document produit par la société Yandav pour tenter d’établir les frais nécessaires à sa dissolution ne possède aucune force probante.

S’agissant de la demande de délai pour quitter les lieux, elle est totalement étrangère aux pouvoirs dont dispose le juge de l’expropriation.

Demande de la partie expropriée (conclusions récapitulatives et en réponse n°2) :

S’agissant de la date de référence, la société Yandav précise que la mise en compatibilité du PLU a été imposée par la nécessité d’adapter ce dernier afin de rendre possible la réalisation du projet dit du « marché gare ». Elle en déduit qu’au regard de la mise en compatibilité approuvée par arrêté préfectoral spécifiquement pour la zone du marché gare le 21 septembre 2023, c’est bien cette date qu’il convient de retenir. A cette date, le PLU classait la parcelle en zone VUEi. Elle précise avoir contesté le 5 juin 2025 la légalité de l’arrêté de cessibilité signifié le 10 avril 2025 devant le tribunal administratif de Nîmes.

S’agissant de la qualification juridique de la parcelle, la qualification de « terrain à bâtir » est prévue à l’article L322-3 du code de l’expropriation. La première condition posée par l’article résulte du classement de la parcelle en cause dans le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des soldes. Cette condition ne pose aucune difficulté dans le cas d’espèce tenant le classement des parcelles affectées par l’expropriation en zone VUEi. Cette zone est définie comme une zone constructible «destinée à recevoir des activités de services, de commerces dont la surface de plancher est inférieure à 600 m² pour 480 m² de surface de vente, d’artisanat, d’hôtellerie, d’activités culturelles et sportives, d’établissements d’enseignement ». Ainsi, la zone VUEi est bien une zone directement ouverte à l’urbanisation et donc constructible. La construction y est autorisée. La première condition posée par l’article L322-3 du code de l’expropriation est donc bien remplie. La seconde condition concerne la nécessité de la desserte des parcelles tout à la fois par les réseaux et une voie publique. Le transport sur les lieux a permis de vérifier que la parcelle [Cadastre 21] est bien directement desservie tout à la fois par la voie et par les réseaux. La seconde condition est donc bien remplie. La parcelle a bien la qualification de terrain à bâtir.

La parcelle supporte déjà un bâtiment. La superficie totale de ce bâtiment est de 270 m² composée comme suit : un rez-de-chaussée de 150 m² et un 1er étage de 120 m².

En réponse aux conclusions de la SPL Agate, la société Yandav rappelle qu’elle n’est pas exploitante du bien. Toute demande relative à la mise en place d’une emprise irrégulière du fait de l’activité de l’exploitant ne peut être formulée qu’auprès de celui-ci. Elle ne sollicite son indemnisation que pour la parcelle affectée par l’expropriation. Elle explique que préalablement du permis de construire, un permis tacite a été obtenu en avril 2017. La décision de retrait ne lui a pas été notifiée. La construction en toiture terrasse a été édifiée conformément à une autorisation d’urbanisme tacite d’avril 2017. Elle ajoute que le PLU prévoit une zone de non aedificandi pour les constructions nouvelles, de l’axe de la voie à la construction en zone VUEi de 14,50 mètres. Des constatations effectuées sur les lieux et des outils Géoportail, la distance entre l’axe de la voie jusqu’à la terrasse mesure plus de 14,50 mètres. Elle en déduit que l’affirmation selon laquelle la terrasse serait illicite du fait de la construction dans la zone de non aedificandi est fausse. Elle conclut que la toiture terrasse accessible a été effectuée conformément à une autorisation d’urbanisme tacite.

S’agissant de l’évaluation proposée, la société Yandav rappelle que M. [I] propose de faire la moyenne des trois méthodes (méthode par comparaison, méthode de comparaison statistique et méthode par rendement locatif) et estime le montant de l’indemnité principale à la somme de 416 861 euros.

L’indemnité de remploi est fixée à 42 686 euros.

En réponse aux conclusions de la commissaire du gouvernement, la société Yandav souligne que le premier des quatre termes de référence n’a rien de comparable avec la construction qui est accessible au PMR. Elle souligne que le bien situé au [Adresse 27] est complètement à l’opposé de la situation actuelle du bien. Elle ajoute que les deux autres termes de références ne sont pas pertinents lorsque l’on sait que la situation de l’immeuble est :

— en première ligne sur la route de [Localité 23]

— d’une accessibilité aisée

— au sein d’un secteur attractif qui réunissait l’ensemble des services de proximité.

Elle précise que la situation des immeubles au sein du marché gare est particulière en ce qu’elle bénéficie d’une attractivité par la masse des services proposés, au sein d’un même secteur. Elle ajoute qu’une occupation irrégulière n’a aucune incidence sur la valeur des murs, d’autant qu’elle dispose bien d’un bail, signé et daté. Elle conclut au rejet de la demande de décote.

En réponse aux conclusions de la SPL Agate, la société Yandav rappelle lorsqu’un locataire verse un loyer à son propriétaire, que ce dernier déclare ses revenus à l’administration fiscale et s’acquitte des impôts correspondants, et qu’aucune procédure d’expulsion n’est engagée, l’existence d’un bail – même verbal – peut être retenue par le juge. Elle en déduit que la demande de décote de 40% ne procède d’aucune logique. Elle précise que les 150 m² sont légaux en application du permis du 6 juillet 2017. Elle souligne que la suppression des 120 m² dans l’évaluation de son préjudice constitue déjà un abattement de 48%. Elle ajoute qu’il n’est pas logique de faire peser, sur la partie régulière, une décote alors qu’elle n’aurait aucune vocation à être démolie dans le cas d’une procédure pénale.

S’agissant de l’indemnisation des frais de réalisation d’un rapport d’expertise, la société Yandav justifie d’une facture.

S’agissant de l’indemnisation d’une partie de la taxe foncière, la société Yandav précise qu’elle était toujours dans les locaux au 1er janvier 2025, et qu’elle va être imposée sur la totalité de l’année 2025. Elle ajoute que cette demande est bien liée à l’expropriation qui va la priver de sa propriété.

S’agissant de l’indemnisation de liquidation, la société Yandav affirme que la cessation de la société a été évaluée par le comptable à la somme de 1 630 euros. Elle précise qu’elle ne détient qu’un seul bien dans son actif. Elle en déduit que la disparition de ce bien entrainera de facto la perte de son objet social. Elle conclut qu’il n’y a aucun intérêt à maintenir une structure sans activité.

S’agissant de la demande de délai pour quitter les lieux, la société Yandav explique qu’il est important de permettre à la « société BBM de quitter les lieux dans un délai qui lui permette de mettre en œuvre le processus de licenciement envers ses salariés ». Elle conclut d’autoriser son départ à la date du 30 septembre 2025.

Proposition de la commissaire du gouvernement (conclusions) :

Le bien se situe dans la zone d’activité « Marché Gare » de 23 ha, principalement dédiée aux activités liées à l’agroalimentaire ou compatibles avec celles-ci, située à l’entrée ouest de [Localité 24]. Cet ancien Marché d’Intérêt National est aujourd’hui en déclin (notamment la partie Est). Le bâtiment est de construction récente. Il a été construit en vertu du permis de construire autorisant la réhabilitation d’un bâtiment de 81 m² et

son extension pour un total de 150 m². Au cadastre, le propriétaire a déclaré l’achèvement du local en 2020 pour une surface de 170 m².

La visite du 15 novembre 2024 a permis de faire les constats suivants :

— l’immeuble est à usage de restaurant type fast-food sous l’enseigne « [Localité 16]'s Burger»

— il est construit sur la parcelle [Cadastre 20] d’une superficie cadastrale de 256 m²

— il se situe à l’intérieur de la zone du Marché Gare

— il est érigé en bordure de la voie de circulation parallèle à la route de [Localité 23] (RN 113)

— il comprend 2 niveaux :

* un rez de chaussée : salle de restaurant équipée et aménagée pour recevoir 76 clients, cuisine équipée de matériel professionnel nécessaires aux fast-foods, arrière-cuisine avec laboratoire et plonge, espace comptoir dédié à l’accueil et aux commandes, sanitaires.

A l’extérieur, une terrasse attenante à la construction a été aménagée avec plancher et tables en bois. Une zone de récupération des déchets grillagée (maille rigide)

* à l’étage : une terrasse non couverte accessible par un escalier. La terrasse est aménagée en espace de restauration pouvant contenir 11 tables ainsi qu’une aire de jeux sécurisée pour les enfants. Selon les éléments communiqués, la terrasse a été aménagée sur la toiture du bâtiment initial (déjà existante). Le toit a été muré, clôturé et carrelé. A l’étage également, une réserve servant de stockage avec 2 chambres froides et vestiaires.

Équipement : sols carrelés ou recouverts type parquet, murs peints, baies vitrées.

Bon état général.

Plus-value : bâtiment construit en 2020 présentant un bon état extérieur et intérieur

et une très bonne visibilité sur la route de [Localité 23] (RN 113).

Moins-value :

— le secteur n’est pas attractif pour de la restauration (problèmes de sécurité).

— La commune a engagé sur cet immeuble, des démarches pour infraction aux règles d’urbanisme. Il semblerait que les extensions et améliorations décrites plus haut ne soient pas autorisées par un permis de construire validé par l’Administration à savoir :

— la terrasse en bois de 62,40 m² construite sur une zone non aedificandi

— le grillage en maille rigide délimitant une zone de récupération des déchets pour une surface de 20 m²

— la voie d’accès au service « drive » appartenant au domaine privé de la commune de [Localité 24]

— le R+1 avec une partie terrasse accessible à la clientèle d’une surface de 126 m²

— les murs commerciaux sont exploités sans titre juridiquement protégé, ce qui affecte la valeur du bien.

Le commerce est exploité en restaurant type fast-food par la SAS BBM.

En l’absence d’un contrat de bail régulier, la valeur des murs commerciaux devra subir un abattement. Elle ajoute que l’évaluation d’un commerce occupé sans titre a un impact significatif sur sa valeur vénale en raison des risques juridiques et économiques liés à cette occupation.

S’agissant de la date de référence, la date de publication de l’acte déclarant d’utilité publique l’opération et emportant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme ne fait pas partie de celles limitativement prévues par l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme. Au vu des informations recensées sur le site de la commune, la date de référence serait celle d’opposabilité de la délibération relative à la 1ère modification simplifiée du PLU soit le 16 juillet 2019.

A cette date, l’immeuble est situé en zone VUEa. La zone V UE regroupe les sites économiques mixtes. Elle est destinée à recevoir plus particulièrement des activités liées à l’agroalimentaire ou compatibles avec celles-ci, où l’habitat autre que celui de fonction est interdit. Cette zone fait l’objet d’une servitude d’attente de projet (SAP) n°1 pour une durée de 5 ans à partir de l’approbation de la révision du P.L.U. (2018). Dans le secteur V UEa couvert par la servitude d’attente de projet n°1, seules sont autorisées la réhabilitation ou l’extension des constructions existantes à la date d’approbation du P.L.U. (2018) et régulièrement édifiées, dans la limite de 10 % de la surface de plancher existant.

PPRI (plan de prévention des risques d’inondations) : aléa modéré.

En réponse aux prétentions de la société Yandav, la commissaire du gouvernement explique qu’un permis de construire a reçu un avis favorable en date du 6 juillet 2017 pour le bâtiment d’une surface initiale de 81 m². Ce permis PC 30189 17 P0213 autorise la création d’une surface de plancher supplémentaire de 69 m², portant ainsi la surface totale à 150 m². Elle souligne que le formulaire Cerfa intitulé « Modification d’un permis délivré en cours de validité » communiqué ne comporte pas de signature et n’est validé par aucun accord délivré par la commune de [Localité 24]. Elle ajoute que cette demande de modification fait état de l’aspect des façades et hauteur du bâtiment ainsi que la création d’un plancher non accessible au public. Elle relève qu’un courrier de la Mairie de [Localité 24] intitulé « Annulation d’un dossier en cours d’instruction – classement sans suite » a été adressé à M. [S] [Z] le 23 janvier 2018, informant que sa demande de modification de permis avait été classée sans suite.

A ce stade de la procédure, seul le permis [26] 30189 17 P0213 est considéré comme applicable.

Les demandes de modification déposées par la suite n’ont pas été suivies d’accord. Elle relève que la commune a dressé un procès-verbal d’infraction n° PV 30189 22 0022 en décembre 2022. Elle en déduit que la société Yandav a, semble-t’il, empiété sur le domaine privé de la commune pour créer la voie d’accès à son service « drive » et aménager son parking client (parking à droite et à gauche du bâtiment). Elle précise que le procès-verbal a été transmis au greffe du tribunal judiciaire et qu’une procédure est actuellement en cours.

Dans la mesure où aucun document ne vient prouver la régularité de cette extension, seules les surfaces autorisées et aménagées de manière régulière donneront lieu à indemnisation (soit 81 m² + 69 m²).

S’agissant des termes de comparaison produits par la société Yandav, la commissaire du gouvernement estime que, mis à part le terme n°1, toutes les autres ventes sont des locaux d’activité et ne sont pas comparables avec des locaux commerciaux en nature de restaurant. Elle souligne que dans l’expertise communiquée par la société Yandav, l’expert applique des taux de majoration et retient ainsi des valeurs au m² venant augmenter artificiellement la valeur des murs commerciaux. Elle affirme que cette pratique, qui ne repose sur aucune réalité sur le marché immobilier, a déjà été écartée à plusieurs reprises par la juridiction de l’expropriation. Elle en déduit que la méthode par comparaison avec correction des valeurs doit être écartée.

S’agissant de l’indemnité principale, la commissaire du gouvernement produit quatre termes de comparaison de vente de locaux à usage de restaurant comparables à l’immeuble de la société Yandav et situés dans un secteur proche ou comparable. Il en résulte quatre valeurs entre 897 €/m² et 1 591 €/m². Le terme à 897 €/m² se situe à proximité immédiate dans la zone Marché Gare, il bénéficie de la même visibilité sur la route de [Localité 23]. Il est en moins bon état que le bien à évaluer mais il comprend un terrain de plus grande surface (avec parking clientèle) que le bien à évaluer qui ne comprend pas de terrain (son parking et son accès « drive » ont été aménagés sur la voirie communale).

Au regard des termes de comparaison et du bon état de l’immeuble, la valeur de 1 100 €/m² est retenue.

Au regard de l’arrêt de la Cour de Cassation rendu le 15 février 2024 (Civ. 3ème, 15 février 2024, Société d’économie mixte du Val d’Orge, n°22-16.460, Bull), cette valeur s’appliquera sur la seule surface autorisée par le permis de construire soit :

150 m² x 1 100 € = 165 000 euros.

Les murs commerciaux sont occupés par l’exploitation d’un restaurant fast-food, mais les conditions d’occupation ne sont pas claires (pas de signature, pas de date de prise d’effet, les conditions de renouvellement ne sont pas mentionnées, pas de référence à l’indice de révision du loyer…). Cette absence de contrat régulier affecte la valeur du bien.

Compte tenu de l’état d’occupation des murs commerciaux et en l’absence de contrat de bail juridiquement protégé, un abattement de 40 % est appliqué soit :

« 165 000 – 40 % = 99 000 euros ».

S’agissant de l’indemnité de remploi, elle est fixée à 7 600 euros décomposée comme suit :

—  5 % pour la fraction de l’indemnité d’éviction inférieure ou égale à 23 000 € soit 23 0000 x 5 % = 1 150 euros,

—  10 % pour le surplus soit 76 000 x 10 % = 7 600 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Le juge de l’expropriation a pour fonction de rendre l’ordonnance d’expropriation et de fixer les indemnités, à défaut d’accord amiable entre les parties.

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique la saisine du juge de l’expropriation n’intervient qu’à défaut d’accord amiable entre les parties sur le montant des indemnités qui doivent être réglées par la partie expropriante.

Aux termes de l’article L321-1 du Code de l’expropriation, l’autorité expropriante doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité devant être allouée doit ainsi permettre à la partie expropriée de se replacer dans l’état dans lequel elle se trouvait avant l’expropriation. Cette indemnité ne doit pas, cependant, lui procurer un enrichissement sans cause.

L’article R311-22 du même Code précise que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Ainsi l’indemnité globale allouée ne peut être ni supérieure à la demande de l’exproprié, ni inférieure à la somme la plus basse de l’offre faite par l’entité expropriante et de la proposition faite par le commissaire du gouvernement.

1. Sur la désignation du bien exproprié

1-1 Sur la qualification de « terrain à bâtir »

L’article L 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L 322-3 à L 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits immobiliers à une date de référence fixée selon les modalités développées dans ledit article.

L’article L 322-2 du Code l’expropriation pour cause d’utilité publique n’a vocation à recevoir application que dans l’hypothèse où la parcelle [Cadastre 20] ne remplirait pas les critères du terrain à bâtir.

En effet, l’article L 322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose :

« La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

En conséquence, il convient de rechercher en premier lieu si les conditions de l’article L 322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique sont réunies et si la parcelle peut revêtir la qualification de terrain à bâtir, comme le soutient la SCI Yandav.

Pour avoir la qualification de terrain à bâtir, une parcelle doit remplir des conditions cumulatives d’ordre juridique (constructibilité eu égard à la réglementation d’urbanisme applicable à la date de référence) et d’ordre technique tenant l’existence d’éléments d’équipement.

L’appréciation de l’ensemble des critères susvisés doit se faire « un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ».

Il reviendrait à ajouter au texte légal de renvoyer, pour la détermination de cette date, aux modalités de fixation de la date de référence de l’article L 322-2.

En l’espèce, la date à laquelle les conditions cumulatives doivent être remplies pour une qualification de terrain à bâtir est « un an avant l’ouverture de l’enquête publique », soit au 19 janvier 2022.

A cette date, la parcelle est classée en zone en zone VUEa. La zone V UE regroupe les sites économiques mixtes. La zone V UEa est destinée à recevoir plus particulièrement des activités liées à l’agroalimentaire ou compatibles avec celles-ci, où l’habitat autre que celui de fonction est interdit. Cette zone fait l’objet d’une servitude d’attente de projet (SAP) n°1 pour une durée de 5 ans à partir de l’approbation de la révision du P.L.U. (2018). Dans le secteur V UEa couvert par la servitude d’attente de projet n°1, seules sont autorisées la réhabilitation ou l’extension des constructions existantes à la date d’approbation du P.L.U. (2018) et régulièrement édifiées, dans la limite de 10 % de la surface de plancher existant.

La condition tenant à la situation de la parcelle dans un secteur constructible certes limité est remplie.

S’agissant de la condition cumulative des équipements, la parcelle est effectivement desservie par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire, un réseau d’assainissement.

Ces divers réseaux se situent à proximité immédiate du terrain en cause et être de dimensions adaptées à la capacité de construction du terrain exproprié.

Les réseaux assurent l’équipement complet du terrain.

La parcelle [Cadastre 20] peut être qualifiée de terrain à bâtir.

Le dernier alinéa de l’article L 322-3 du Code de l’expropriation dispose que les terrains qui ne répondent pas aux conditions des autres alinéas du même article, sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L 322-2.

La parcelle KL [Cadastre 5] répondant aux conditions de l’article L 322-3 et revêtant ainsi la qualification de terrain à bâtir, il n’y aurait pas lieu à déterminer la date de référence selon les modalités de l’article L 322-2.

Toutefois, force est de relever que la SCI Yandav sollicite une indemnisation en considération de l’existence d’un bâti et ne produit que des termes de comparaison liés à des parcelles sur lesquelles des constructions ont été édifiées.

Il faut donc déterminer la date de référence et procéder à une évaluation du seul usage effectif du bien exproprié.

1-2 Sur la date de référence

Dans le cadre d’un bien situé dans un périmètre de préemption urbain et hors secteur ZAD, la date de référence est déterminée selon les dispositions de l’article L 322-6 du Code de l’urbanisme. Elle doit correspondre à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Sur ce point les analyses des parties divergent.

La SPL Agate soutient que la date de référence à retenir est celle du 23 juillet 2018, date à laquelle le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 24] approuvé le 19 juillet précédent a été publié.

La société Yandav estime quant à elle que la date de référence doit être fixée à la date de l’arrêté préfectoral approuvant la mise en compatibilité du PLU pour la zone spécifique du Marché Gare soit le 21 septembre 2023.

La commissaire du gouvernement considère que la date de référence est celle d’opposabilité de la délibération relative à la 1ère modification simplifiée du PLU soit le 16 juillet 2019.

La date de l’arrêté préfectoral approuvant la mise en compatibilité du PLU pour la zone concernée n’est pas incluse dans la liste des dates prévues par l’article L 213-4 du Code de l’urbanisme.

Et en l’absence de démonstration d’une modification du règlement de la zone VUEa dans laquelle se situe le bien concerné, lors de la délibération du 6 juillet 2019, la date de référence est arrêtée au 23 juillet 2018.

Au 23 juillet 2018 la municipalité de [Localité 24] disposait d’un plan local d’urbanisme selon lequel la parcelle cadastrée [Cadastre 20] est touchée :

— par la zone VUEa regroupant des activités liées à l’agroalimentaire ou compatibles avec celles-ci, où l’habitat autre que celui de fonction est interdit ;

— par une servitude d’attente de projet n°1 de sorte que seules sont autorisées la réhabilitation ou l’extension des constructions existantes et régulièrement édifiées, dans la limite de 10 % du plancher existant ;

— par un droit de préemption urbain renforcé ;

— par un PPRI aléa modéré.

1-3 Sur la description du bien ouvrant droit à indemnisation

Il est de jurisprudence constante que n’ouvrent pas droit à indemnisation des constructions illégales, seule la perte d’un droit juridiquement protégé ouvrant droit à indemnisation.

Le bien concerné est une parcelle de 256 m² située dans la zone d’activité « Marché Gare », en entrée ouest de la commune de [Localité 24], en bordure d’une voie de desserte parallèle à la route de [Localité 23] (RN 113). Cette zone, historiquement dédiée aux activités agroalimentaires, correspond à l’ancien Marché d’Intérêt National.

Sur cette parcelle est édifié un immeuble consistant en un local commercial affecté à l’exploitation d’un restaurant de type « fast-food » sous l’enseigne « [Localité 16]'s Burger ». Il est implanté sur la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 5], d’une superficie de 256 m².

Plus précisément, le bâtiment implanté comprend deux niveaux :

— au rez-de-chaussée : salle de restaurant aménagée pour 76 couverts, cuisine équipée de matériel professionnel, arrière-cuisine (laboratoire, plonge), espace comptoir, sanitaires.

— à l’étage : terrasse non couverte d’une capacité de 11 tables, accessible par escalier, comprenant également une aire de jeux pour enfants. Cet aménagement repose sur la toiture préexistante, qui a été murée, clôturée et carrelée. Une réserve est utilisée pour le stockage (deux chambres froides, vestiaires).

— une terrasse extérieure en bois, attenante à la construction, a été aménagée, ainsi qu’une zone grillagée pour la collecte des déchets.

Des pièces versées aux débats, le permis de construire PC 30189 17 P0213 du 6 juillet 2017 a autorisé la création d’une surface de plancher supplémentaire de 69 m², portant la surface totale à 150 m². L’achèvement des travaux a été déclaré en 2020.

La teneur d’un précédent permis de construire qui aurait été obtenu de manière tacite sous le n°PC 30189 16 P0391 n’est pas connue dans la présente procédure.

Par conséquent, sans avoir à statuer sur le retrait ou non de ce permis antérieur à celui de juillet 2017, il convient de relever que la SCI Yandav ne justifie pas de la régularité des constructions autres que celles autorisées le 6 juillet 2017.

La superficie du bâti ouvrant droit à une indemnisation dans les suites de l’expropriation est retenue à 150 m².

2. Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale doit correspondre à la valeur du bien exproprié.

Elle doit donc être fixée au prix le plus probable auquel le bien serait vendu dans des conditions normales.

La loi ne définit pas de méthode d’évaluation qui s’imposerait dans le cadre de la procédure d’expropriation.

Pour autant, pour déterminer la valeur d’un bien, il est d’usage de recourir à la méthode dite par comparaison, en se fondant sur des termes de références, soit en l’occurrence des prix convenus lors de cessions de biens comparables dans le même secteur que le bien concerné ou, à défaut, dans une zone similaire.

En conséquence le juge choisit la méthode qu’il utilise pour évaluer l’indemnité, à l’exception des procédures d’expropriation poursuivie sur le fondement des articles L 511-1 et suivants du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Lorsque les parties emploient des méthodes différentes, il convient de rechercher si chacune est appropriée à l’espèce et si tel est le cas, il convient d’évaluer le bien selon chacune d’elle et de retenir la valeur la plus favorable au propriétaire.

En effet, il ne saurait y avoir une hiérarchisation et une priorisation d’une méthode au détriment d’une autre.

Enfin, effectuer une moyenne des indemnités calculées selon chacune des méthodes pertinentes n’aurait pas de sens économique.

2-1 Sur la pertinence des méthodes d’évaluations proposées

En l’espèce, trois méthodes d’évaluations sont proposées :

— la méthode par comparaison

— la méthode par comparaison statistique

— la méthode par rendement locatif

** question de la pertinence du recours en l’espèce à la méthode par comparaison

La méthode par comparaison consiste à apprécier la valeur vénale du bien à l’aide de termes de comparaison.

S’il est constant que le marché immobilier nîmois n’est pas, à l’instar de tout marché local, un marché parfait, les parties et la commissaire du gouvernement justifient de l’existence d’éléments de comparaison suffisamment probants et en nombre permettant une analyse des valeurs de biens similaires ou présentant des caractéristiques avoisinantes de sorte que cette méthode ne saurait être écartée en l’espèce.

Il n’y a toutefois pas de justification à appliquer aux termes de comparaison des coefficients de pondération définis de manière partiellement arbitraire par l’expert missionné par la société Yandav.

** question de la pertinence du recours en l’espèce à la méthode par comparaison statistique

Il s’agirait d’étudier les statistiques recensées par des professionnels locaux de l’immobilier d’entreprise et de tenir compte des locaux concernés pour retenir un prix moyen au m².

Cette méthode d’évaluation n’est pas adaptée en l’espèce, les termes de comparaison produits par les parties et la commissaire du gouvernement permettant de ne pas recourir à une évaluation par l’étude de statistiques de données collectée sur le site internet « DVF ».

** question de la pertinence du recours en l’espèce à la méthode par rendement locatif

Cette méthode consiste à prendre pour base les loyers perçus puis à utiliser des taux de rendement de capitalisation ou des taux d’actualisation.

Tenant l’existence d’aménagements du local commercial en contravention avec les règles de l’urbanisme, cette méthode serait particulièrement difficile à appliquer.

Au surplus, elle nécessite de recourir à des taux de capitalisation choisis de manière partiellement arbitraire.

Elle ne pourrait donc être adaptée que dans l’hypothèse d’un bien à évaluer présentant des caractéristiques si exceptionnelles qu’aucun terme de référence n’existe.

Tel n’est pas le cas en l’espèce puisqu’il existe des termes de cession de biens comparables.

La méthode par rendement locatif sera donc écartée en l’espèce.

2-2 Sur l’évaluation

Les termes de référence produits aux débats sont les suivants :

— terme 1 (DVF 1 en page 31 du rapport de M. [I] pour la société Yandav ; terme 1 de la commissaire du gouvernement : vente du 15 avril 2022 d’un local industriel et commercial de 500 m² (superficie utile) situé [Adresse 7] à [Localité 24] parcelle KL [Cadastre 6] au prix de 897 €/m² (et non 1 136,44 €/m²),

— terme 2 (DVF 2 en page 33 du rapport de M. [I] pour la société Yandav) : vente du 24 juin 2021 d’un local industriel et commercial de 416 m² situé [Adresse 7] à [Localité 24] parcelle KL [Cadastre 10] au prix de 378,61 €/m²,

— terme 3 (DVF 3 en page 35 du rapport de M. [I] pour la société Yandav) : vente du 30 octobre 2020 d’un local industriel et commercial de 247m2 situé [Adresse 7] à [Localité 24] parcelle KL [Cadastre 10] au prix de 607,29 €/m²,

— terme 4 (DVF 4 en page 37 du rapport de M. [I] pour la société Yandav) : vente du 29 août 2022 d’un local industriel et commercial de 200 m2 situé [Adresse 7] à [Localité 24] parcelle KL [Cadastre 4] au prix de 609,06 €/m².

— terme 5 (terme 2 de la commissaire du gouvernement) : vente du 28 mars 2022 d’un local commercial de 76 m² situé [Adresse 11] à [Localité 24] parcelles HO [Cadastre 13] au prix de 1 118 €/m²,

— terme 6 (terme 3 de la commissaire du gouvernement) : vente du 7 septembre 2023 d’un local de 320 ²2 situé [Adresse 1] parcelle HO [Cadastre 2] au prix de 1 048 €/m²,

— terme 7 (terme 1 de la commissaire du gouvernement) : vente du 11 mars 2019 d’un local de 440 m² situé [Adresse 14] à [Localité 24] parcelle [Cadastre 18] au prix de 1 591 €/m².

Les termes 2 et 4 sont écartés car il s’agit de ventes d’entrepôts.

Le terme 7 est pertinent à l’instar du terme 1 (bien à proximité immédiate du bien exproprié et bénéficiant de la même très bonne visibilité sur la route de [Localité 23]) et du terme 6 (bien présentant la caractéristique de bonne visibilité des locaux depuis la route principale).

Compte tenu des termes 1, 6 et 7 et des caractéristiques du site du Marché Gare (qui s’il est constant que le site du [22] Gare s’est particulièrement dégradé au fil des années, nul ne peut contester l’identification du site par les professionnels du secteur, l’absence de site équivalent sur la commune de [Localité 24], la persistance de son attractivité et l’axe routier très passant et stratégique à proximité immédiate), la valeur moyenne de 1 503,38 €/m² proposée par la société Yandav et la valeur de 1 500 € /m² proposée par la SPL Agate sont justifiées.

La valeur de 1 500 €/m² est donc retenue.

Toutefois, la valeur de la parcelle expropriée au m² ne saurait être 1 500 €/m² car la consistance du bien est impactée par les constructions irrégulières imbriquées dans le bâti de 150 m² créé en conformité avec le permis de construire.

Une dévalorisation à hauteur de 40% préconisée par la SPL Agate et la commissaire du gouvernement s’impose donc.

La société Yandav verse aux débats un contrat de bail commercial conclu avec la société BBM le 27 mai 2022.

Ce contrat contient les clauses requises par le statut des baux commerciaux : l’identité des parties, la désignation des locaux, la destination des lieux, la durée du bail, le montant, la date de paiement et les modalités de révision du loyer, le montant et la date d’encaissement du dépôt de garantie, la répartition des charges ainsi que les modalités de congés et de résiliation.

La circonstance que le bail ait été conclu le jour de la création de la société BBM n’a pas d’incidence sur la régularité du contrat.

Il résulte de ces éléments que la société Yandav justifie d’un bail commercial.

Il n’y aura donc pas lieu d’appliquer un abattement pour occupation irrégulière.

Il s’ensuit une indemnité principale de :

(1 500 € – 1 500 € x 40%) x 150 m² = 135 000 euros.

3. Sur l’indemnité de remploi

Il est constant que le propriétaire exproprié bénéficie en sus d’une indemnité principale, d’une indemnité complémentaire destinée à couvrir les frais qu’il aura supportés lors du remploi de celle-ci.

Le juge de l’expropriation fixe le montant de cette indemnité selon un pourcentage dégressif du montant global de l’indemnité principale.

Les dispositions de l’article R 322-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique doivent être appliquées.

Ainsi, l’indemnité de remploi doit être fixée à :

– 20 % de l’indemnité principale jusqu’à 5 000 € : 1 000 euros ;

– 15 % de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15 000 € : 1 500 euros ;

– 10 % de l’indemnité principale au-delà de 15 000 € : 12 000 euros ;

Soit un total de 14 500 euros.

4. Sur les indemnités accessoires

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

4-1 Sur une indemnité au titre des frais administratifs

La perte de la propriété sur la parcelle [Cadastre 19] [Cadastre 5] entraînera nécessairement des démarches administratives liées à la dissolution amiable de la SCI.

La demande au titre de l’indemnité pour de tels frais administratifs est donc justifiée.

Au regard de la pièce n°3 produite par la société Yandav, l’indemnité peut être appréciée à la somme de 1 630 euros.

En conséquence, il sera fait droit à la demande à hauteur de 1 630 euros.

4-2. Sur une indemnité au titre de la taxe foncière

La compétence du juge de l’expropriation est strictement limitée à la réparation des préjudices directement causés par l’expropriation.

Le règlement par la société Yandav des taxes foncières n’est que la contrepartie de la propriété du bien à la date d’exigibilité des taxes.

Le préjudice fiscal évoqué est sans lien direct avec la procédure d’expropriation.

Par conséquent, il convient de débouter la société Yandav de sa demande d’indemnité au titre de la taxe foncière au prorata de la durée d’occupation.

5. Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Il ne relève pas des attributions du juge de l’expropriation d’octroyer des délais pour quitter les lieux.

6. Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article L 312-1 du Code de l’expropriation, l’expropriante supportera seule les dépens de première instance.

Ceux-ci ne comprendront pas le coût de l’expertise que la société Yandav a choisi de faire réaliser pour les besoins de la présente procédure.

L’équité commande de faire supporter à la SPL Agate une partie des frais non compris dans les dépens engagés par la société Yandav, en la condamnant à payer à cette dernière une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de l’expropriation, par jugement contradictoire, rendu après débats publics, susceptible d’appel,

FIXONS les indemnités revenant à la société Yandavau titre de la dépossession de la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 5] située à [Localité 24] [Adresse 9] à la somme de 149 500 euros décomposée comme suit :

— indemnité principale : 135 000 euros,

— indemnité de remploi : 14 500 euros,

FIXONS à 1 630 euros l’indemnité de frais administratifs revenant à la société Yandav au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 5] située à [Localité 24] [Adresse 7] à [Adresse 25] ;

DEBOUTONS la société Yandav de sa demande d’indemnité au titre de la taxe foncière au prorata de la durée d’occupation ;

DEBOUTONS la société Yandav de sa demande au titre des frais d’expertise engagés ;

DISONS qu’il ne relève pas des attributions du juge de l’expropriation de statuer sur une demande d’octroi d’un délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS la SPL Agate à verser à la société Yandav la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISONS que l’autorité expropriante supportera seule les dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an susdits ;

Le Greffier, Le Président,