Tribunal Judiciaire de Nîmes, Expropriation, 22 juillet 2025, n° 24/00042

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Texte intégral
- Faits
- Sur l'étude de 34 mutations, Ie prix moyen global ressort à 1,24 €/m² pour une...
- Sur la base d'une valeur vénale de 120 669 €, les frais de remploi sont évalué...
- Motifs de la décision
- 1- Sur les biens expropriés
- 2- Sur l'indemnisation
- 3- Sur l'indemnité d'éviction
- 4- Sur les indemnités accessoires
- 5- Sur les dépens et les frais irrépétibles
- Dispositif

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TJ Nîmes 22 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Évaluation des parcelles expropriées
Le juge a retenu que les parcelles, bien que non constructibles, doivent être évaluées selon leur usage effectif, et a fixé l'indemnité principale à 108 480,40 euros.
Accepté
Calcul de l'indemnité de remploi
Le juge a accepté le calcul proposé et a fixé l'indemnité de remploi à 22 839,43 euros.
Accepté
Perte d'exploitation due à l'expropriation
Le juge a reconnu le droit à l'indemnité d'éviction, fixant celle-ci à 27 929,75 euros, majorée de 12 568,40 euros.
Accepté
Indemnité pour apports d'engrais
Le juge a accordé cette indemnité à hauteur de 2 871 euros, sous réserve de preuve d'exploitation.
Accepté
Indemnité pour aménagement des fossés
Le juge a accordé cette indemnité à hauteur de 1 213 euros, sous réserve de preuve d'exploitation.
Accepté
Frais irrépétibles
Le juge a condamné l'expropriant à verser 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nîmes, expropriation, 22 juil. 2025, n° 24/00042
Numéro(s) :	24/00042
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 août 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sarah HEITZMANNPhilippe REY
Cabinet(s) :	SELARL A.R.CSCP REY GALTIERTHOME HEITZMANN SOCIETE D'AVOCATS
Parties :	THOMÉ HEITZMANN SOCIETE D' AVOCATS INTERBARREAUX PARIS RENNES, ETABLISSEMENT c/ PUBLIC TERRITORIAL, L' Etablissement Public Territorial de [ Localité

Texte intégral

DOSSIER N° : N° RG 24/00042 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KY3D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

Expropriation

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

EXPROPRIANT

L’ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL DE [Localité 22] GARDONS, créé par arrêté préfectoral n° 95-00436 du 24 février 1995 modifié par arrêté préfectoral n°20181604-B3-001 du 16 avril 2018, identifié au SIREN sous le numéro 253 002 711, representé par son Président, dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Sarah HEITZMANN de la SELARL THOMÉ HEITZMANN SOCIETE D’AVOCATS INTERBARREAUX PARIS RENNES, avocats au barreau de RENNES

EXPROPRIE

Mme [Y], [F] [G]

née le 10 Août 1961 à [Localité 40], demeurant [Adresse 28]

représentée par Maître Philippe REY de la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NIMES

PARTIE INTERVENANTE

[Adresse 29], dont le siège social est sis [Adresse 15]

comparante

Nous, Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, juge de l’expropriation du département du Gard près le Tribunal judiciaire de Nîmes conformément à l’article L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, Greffier, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 22 mai 2025, en présence de François DAGOLDI, Commissaire du Gouvernement, où l’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025, les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

FAITS, PROCÉDURE

L’Etablissement Public Territorial de [Localité 22] Gardons et la commune d'[Localité 20] ont élaboré un plan de gestion intégrant différentes actions de préservation et de reconquête de zones humides sur le site des Paluns situé au sein de la plaine d'[Localité 20].

Par un arrêté n°30-2019-05-06-004 en date du 6 mai 2019, le préfet du [Localité 30] a prescrit l’ouverture d’une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, laquelle s’est déroulée du 27 mai 2019 au 19 juin 2019.

Par un arrêté préfectoral n°30-2019-07-19-001, ce projet a été déclaré d’utilité publique et par un arrêté n°30-2024-01-22-00001 du 22 janvier 2024, la déclaration d’utilité publique du projet a été prorogée pour une durée de cinq ans à compter du 22 juillet 2024.

À l’issue de l’enquête parcellaire prescrite par un arrêté n°30-2024-02-20-00003 du 20 février 2024, le préfet du Gard a déclaré cessibles les parcelles nécessaires à la réalisation du projet (arrêté n°30-2024-04-26-00004 du 26 avril 2024).

Par ordonnance RG 24/00023 du 25 juillet 2024, la juge de l’expropriation du département du Gard a prononcé le transfert de propriété des biens dont l’acquisition est nécessaire à la réalisation de l’opération.

Les parcelles BN [Cadastre 14], BN [Cadastre 17], BN [Cadastre 18], BN [Cadastre 19], BN [Cadastre 2], BN [Cadastre 3], BN [Cadastre 4] et BN [Cadastre 5] sises à [Localité 33] sur la commune d'[Localité 20] sont concernées.

Par un mémoire du 13 juin 2024, l’Etablissement Public Territorial de [Localité 22] Gardons a fait connaître ses propositions à la propriétaire conformément aux dispositions de l’article R 311-6 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

A défaut d’accord, l’Etablissement Public Territorial de [Localité 22] Gardons a, par mémoire enregistré au greffe le 14 novembre 2024, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité globale de dépossession revenant à Mme [Y] [G] propriétaire, aux sommes de :

Par ordonnance en date du 4 décembre 2024, la date de visite des lieux a été fixée au 17 janvier 2025, date à laquelle les parcelles concernées sises à [Localité 33] sur la commune d'[Localité 20], ont été visitées, en présence du commissaire du gouvernement, de la partie expropriante et de Mme [Y] [G] (assistée de son Conseil). A l’issue, l’affaire a été renvoyée en audience publique au 27 février 2025.

Venue à cette audience, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 22 mai 2025, date à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré au 22 juillet 2025.

OFFRES ET DEMANDES DES PARTIES

Offre de la partie expropriante (mémoire récapitulatif) :

L’Etablissement Public Territorial de [Localité 22] Gardons entend retenir une date de référence au 1er octobre 2019, le plan local d’urbanisme de la commune d'[Localité 20] ayant été approuvé par son conseil municipal le 14 mai 2019, reçue en préfecture le 16 mai suivant et publié sur le portail national de l’urbanisme le 1er octobre 2019.

Les biens expropriés sont classés en zone Nr du PLU, étant précisé que le règlement écrit du plan local d’urbanisme désigne ce secteur comme « soumis à un risque identifié par le PPR inondation et le PPR technologique ».

Les parcelles sont situées en zone d’aléa fort dans la cartographie des aléas du plan de prévention des risques d’inondation du bassin versant du Rhône sur la commune d'[Localité 20]. La zone F-NU, dans laquelle sont situés les biens et qui correspond aux zones urbanisées inondables affectées d’un aléa fort au PRI est soumise au principe général d’interdiction de toute construction nouvelle.

Les parcelles qui ne sont manifestement pas situées dans un secteur désigné comme constructible, ne peuvent donc recevoir la qualification de terrain à bâtir.

Les biens expropriés ne pouvant être qualifiés juridiquement de terrain à bâtir, ils doivent être évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L 322-2 du Code de l’expropriation de sorte que les termes de référence retenus portent sur des terrains en nature de terre et prés.

L’Etablissement Public Territorial de [Localité 22] Gardons estime qu’il ressort des dix termes de références qu’il produit, une valeur moyenne de 1 €/m² s’agissant des parcelles en nature de terres et prés.

Mme [Y] [G] sollicite une valeur de 4 €/m² en se prévalant d’annonces de vente de terrains agricoles qui ne peuvent pas constituer de termes de référence recevables. Par ailleurs, l’Etablissement Public Territorial de [Localité 22] Gardons expose l’absence de mention des parcelles cadastrales correspondant aux montants visés.

Quant aux évaluations subsidiaires à 1,30 €/m² pour les parcelles BN [Cadastre 14], BN [Cadastre 17], BN [Cadastre 18], BN [Cadastre 19] et BN [Cadastre 4] et à 1,90 €/m² pour les parcelles BN [Cadastre 2] et BN [Cadastre 3], elles devront être écartées.

Ces montants proposés par la partie expropriée et le commissaire du gouvernement ne peuvent pas être retenus en ce qu’ils se fondent sur des termes de référence portant sur les secteurs de la commune d'[Localité 20] « [Localité 37] », « [Localité 42] », « [Localité 27] » et « [Localité 36] ».

Or ces termes ne portent pas sur le périmètre de la déclaration d’utilité publique à l’instar des parcelles BN [Cadastre 6] et [Cadastre 7] situées au sud des Paluns et au surplus à proximité immédiate de l’urbanisation.

La parcelle BN [Cadastre 1] dont le terme de référence est invoqué par le commissaire du gouvernement est en nature de vignes.

Madame la Juge de l’expropriation a notamment constaté lors du transport sur les lieux que : – Les parcelles BN [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sont en nature de terre plate ;

— Les parcelles BN [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 19] : sont en nature de pré non planté ;

— La parcelle BN [Cadastre 14] constitue un pré ;

— Les parcelles BN [Cadastre 4] et [Cadastre 5] sont en nature de pré.

L’Etablissement Public Territorial de [Localité 22] Gardons produit aux débats les jugements RG 24/00044, 24/00046, 24/00049 et 24/00050 rendus par le juge de l’expropriation du Gard écartant ces termes de référence.

Enfin, il rappelle avoir acquis 116 parcelles entre 2019 et 2024, dont 85 en nature de terre (prés et cultures), 29 en nature de bois et 1 en nature de vigne. Toutes ces acquisitions ont été effectuées moyennant une indemnité correspondant au montant retenu par le service des domaines, à savoir 1 €/m² pour les terres et 0,4 €/m² pour les bois. Les montants indiqués correspondent à l’indemnité principale dont les parties sont convenues.

Ainsi, l’Etablissement Public Territorial de [Localité 22] Gardons propose les valeurs suivantes :

À l’indemnité principale s’ajoute l’indemnité de remploi, le protocole agricole interdépartemental prévoyant le calcul de cette indemnité selon les taux dégressifs suivants :

– 30 % du montant de l’indemnité principale jusqu’à 7 622 € ;

– 25 % du montant de l’indemnité principale pour la part comprise entre 7 622 € et 15 245 € ;

– 20 % du montant de l’indemnité principale pour la part au-delà de 15 245 €.

Soit en l’espèce 15 089,35 euros.

S’agissant de l’indemnité d’éviction, l’Etablissement Public Territorial de [Localité 22] Gardons vise l’article 16 du protocole agricole interdépartemental. Au cas présent, l’avis rendu par la direction de l’immobilier de l’État le 9 janvier 2023 indique que Mme [G] exploite 6,9685 hectares de terres, objet de l’expropriation, en polyculture. La marge brute forfaitaire, s’agissant de l’exploitation de terres à destination de polyculture dans la Vallée du Rhône, est de 1 336 euros par hectare. La durée d’indemnisation est de 3 ans. Une indemnité de 27 929,75 euros est proposée à l’exploitante, sous réserve de la démonstration par celle-ci de l’exploitation effective des parcelles.

L’indemnité d’éviction se voit affectée d’un supplément pour tenir compte des déséquilibres causés à l’exploitation par l’emprise. L’article 19 du protocole interdépartemental prévoit en effet que l’exploitant bénéficie d’une majoration de l’indemnité d’éviction visée à son article 16, à condition que l’emprise porte sur une parcelle d’une surface minimum de 3000 m². Au cas présent, l’indemnité d’éviction sera complétée, le cas échéant, d’une majoration de 45% et sera ainsi fixée à 12 568,38 euros.

Le montant total de cette indemnité sera donc de 27 929,75 + 12 568,38 = 40 498,13 euros.

Une indemnité de fumures et d’arrière-fumures de 2 871,02 euros est proposée à Mme [G], conformément à l’avis du Domaine ([Adresse 29], Avis du 9 janvier 2023, ci-joint) et sous réserve de la preuve de l’exploitation de ces terres.

Une indemnité d’aménagement des fossés d’un montant de 1 212,50 euros est également proposée à Mme [G], conformément à l’avis du Domaine (France Domaine, Avis du 9 janvier 2023, ci-joint) et à condition que celle-ci apporte la preuve de l’exploitation de ces terres.

En conclusion, L’Etablissement Public Territorial de [Localité 22] Gardons demande au juge de l’expropriation du département du Gard de fixer les indemnités dues à Mme [G] comme suit :

Demandes de la partie expropriée (conclusions) :

Mme [Y] [G] est propriétaire de ces parcelles qui appartenaient à sa famille qui exerce une activité agricole depuis des temps immémoriaux. Elle connaît parfaitement la valeur de ses terres qui sont rares.

Il apparait que l’autorité expropriante n’a pas distinction entre les diverses parcelles pour fixer globalement leur valeur à 1 € du m². Il est noté que l’autorité expropriante a estimé que l’ensemble des terres de Mme [Y] [G] était à nature de terres non cultivées dont la valeur devait être fixée à 1 € du m². Or, le bon sens paysan n’ignore pas que des parcelles peuvent avoir une valeur l’une de l’autre.

Il est constant qu’une telle offre est inacceptable.

L’offre de l’Etablissement Public Territorial de [Localité 22] Gardons est inacceptable, des terres à ce prix (1 €/m²) sont introuvables à [Localité 20] à ce jour.

L’offre du Commissaire du Gouvernement bien qu’ayant fait une distinction entre les diverses parcelles, n’est pas plus acceptable.

Les parcelles expropriées sont d’une surface totale de 69 685 m² ; elles sont diverses et situées en pleine zone agricole ; elles sont exploitées. En effet, lors du transport sur les lieux, il a pu être constaté que ces terres sont diverses et parfaitement entretenues, et que leur potentiel agricole est important. A ce titre, il convient de rappeler ici que les parcelles de terre de nature non cultivée et les parcelles de terre de nature cultivée sont situées au même endroit et sont identiques. Elles se jouxtent et sont situées au même endroit.

Mme [Y] [G] produit aux débats sept annonces de vente de terrains agricoles actualisées démontrant qu’il peut être retenu une valeur de référence bien plus élevée que celles proposée par les adversaires.

Force est donc de constater que la fourchette de prix relative à l’acquisition de terre en nature de terre/pré dans le Gard varie entre 2,45 € /m² et 11,88 €/m², ce qui représente une moyenne de 6,17 euros le m².

Spécifiquement, dans le secteur d'[Localité 20], cela varie entre 2,45 €/m² et 11,52 €/m², ce qui représente une moyenne de 5,43 euros le m².

Toutefois, il apparaît raisonnable de retenir le prix médian de 4 € /m² et ce pour l’ensemble des parcelles qu’elles soient cultivées ou non cultivées, et ce compte tenu de leur emplacement et potentiel qui est identique, en ce compris la parcelle [Cadastre 23] d’une surface de 545 m² qui dispose d’un abri. Dans ces conditions, la valeur vénale de l’ensemble des parcelles est estimée à 4 €/m² x 69 685 m² = 278 740 €.

A titre subsidiaire, si la juridiction de céans ne faisait pas droit à la demande de la partie expropriée, elle retiendra à minima l’indemnité proposée par le commissaire du gouvernement qui retient le prix de 1,30 €/m², 1,90 € et 2,50 € pour un montant total de 116 350 €.

En tout état de cause, elle déboutera l’évaluation retenue par l’autorité expropriante sur la base de 1€ le m².

L’indemnité de remploi, conformément au protocole agricole interdépartemental, est calculée sur l’indemnité principale est fixée à :

* 30 % du montant de l’indemnité principale jusqu’à 7 622 €, soit 2 286,60 €

* 25 % du montant de l’indemnité principale entre 7 622 et 15 245 € soit 1 905,75 €

* 20 % du montant de l’indemnité principale au-delà de 15 245 €, (263 495 x 20%) soit 52 699 €

Soit la somme de 56 891,35 € au titre de l’indemnité de remploi.

S’agissant de l’indemnité d’éviction, Mme [G] est exploitante agricole d’une surface de 69 685 m² de terres en polyculture expropriées. Sa marge brute forfaitaire est de 1 336 € l’hectare qui doit être indemnisée sur 3 ans, soit 1336 € x 6.9685 ha x 3 ans = 27 930 €.

Au visa de l’article 19 du protocole agricole interdépartemental, elle bénéficie d’une majoration de 45 % à condition que l’emprise couvre une surface minimale de 3000 m². Or, tel est le cas en l’espèce. L’indemnité d’éviction est donc majorée pour 27 929.[Immatriculation 16] % soit 12 568 €.

Ce qui porte l’indemnité d’éviction à la somme totale de 40 498 € (27 930 + 12 568).

En vertu de l’article 18 du protocole susvisé, Mme [G] sollicite la somme de 2 871 € au titre de l’indemnité de fumure.

En vertu du même protocole, Mme [G] sollicité une indemnité de 1 213 € au titre de l’indemnité d’aménagement des fossés.

Enfin, il serait particulièrement injuste que Mme [Y] [G] supporte les frais irrépétibles de la présente procédure alors que la représentation par avocat est obligatoire, que l’avocat s’est déplacé sur les lieux et que la somme proposée par l’autorité expropriante pour le déposséder est minime. Dans ces conditions, la juridiction de céans condamnera l’Etablissement public territorial de [Localité 22] Gardons à payer à Mme [Y] [G] la somme de 1 513 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais d’avocats qu’il a été contraint de supporter dans le cadre de cette procédure à représentation obligatoire ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Propositions du Commissaire du Gouvernement (conclusions après transport) :

S’agissant de la date de référence, elle est arrêtée à la date d’opposabilité du PLU approuvé par délibération du Conseil Municipal le 14 mai 2019, soit au 17 mai 2019.

Les parcelles se trouvent en zone Nr du PLU : Secteur naturel soumis à un risque identifié (PPRI, PPRT) et soumis au droit de préemption au titre des espaces naturels sensible.

Les biens doivent être évalués en fonction de Ieur usage effectif à la date de référence (cf. art L 322-2 Code urbanisme).

La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale ou locative à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.

Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.

L’indemnité principale consiste à indemniser le propriétaire évincé de son bien sur la base de la valeur vénale de marché étudié sur la base des 34 mutations de terrains non bâtis intervenues au cours des 4 dernières années dans un rayon d'1 km autour du bien.

Sur l’étude de 34 mutations, Ie prix moyen global ressort à 1,24 €/m² pour une fourchette de prix de 0,31 €/m² à 4,49 €/m².

Le terme extrême de 4,49€/m² est situé à proximité de la zone des Paluns.

Une fois exclus Ies termes extrêmes le prix moyen ressort à 1,17€/m².

De nombreux termes comportent Ia mention fixant Ie prix du m² de terre à 1 €/m² pour des actes relatifs à des acquisitions de terres de différentes natures.

Pour de nombreux actes relatifs à l’acquisition exclusive de parcelles en nature de terre/pré Ie prix ressort également à 1 €/m².

Nombreux termes concernent des terres situées dans Ia zone Grande Palun

En dehors de Ia stricte zone de la Grande Palun ([Localité 39], [Localité 37], [Localité 36]) mais toujours dans Ie rayon de recherche de 1 km l’étude fait ressortir 6 termes de mutations de parcelles en nature exclusive de terre/pré dont le prix moyen ressort à 1,63 €/m² et à 1,53 €/m² une fois exclus Ies termes extrêmes.

Deux termes concernent des terres cultivées pour des prix de 1,46 €/m² et 2,42 €/m².

La fourchette de prix moyens observés pour Ies parcelles en nature de terres/pré varie donc de 1 €/m² à 1,6 €/m² pour les terres non cultivées et de 1,46 € à 2,42 €/m² pour les terres cultivées soit un prix moyen arrondi de 1,90 €/m².

Compte tenu de ces éléments, pour une parcelle en nature de terre cultivée le prix retenu est arbitré à 1,90 €/m².

Pour la parcelle BN [Cadastre 5] d’une surface de 545 m² disposant d’un abri, il sera retenu la valeur du terme à 2,48 €/m² arrondi à 2,50 €/m² compte tenu de la présence de cabanons.

La valeur vénale des immeubles est donc estimée de la manière suivante :

— Valeur vénale de terres plantées pour les parcelles BN [Cadastre 2] et BN [Cadastre 3] à 1,90 €/m² * 43 106 € = 81 901,40 € arrondie à 81 900 €

— Valeur vénale de terres plantées pour les parcelles BN [Cadastre 14] BN [Cadastre 17] BN [Cadastre 18] BN [Cadastre 19] BN [Cadastre 4] à 1,30 €/m² * 26 034 m² = 33 844,20 € arrondie à 33 840 €.

— Valeur vénale pour la parcelle BN [Cadastre 5] à 2,5 €/m² * 545 € = 612,50 € arrondie à 610 €

Valeur totale estimée à 116 350€

Le propriétaire exproprié a droit à une indemnité de remploi.

L’indemnité principale constitue l’assiette de calcul de l’indemnité de remploi. Cette indemnité accessoire vient compenser les frais de recherche et d’acquisition d’un nouveau fonds équivalent. Elle est calculée forfaitairement par l’application de taux dégressifs sur le montant de l’indemnité principale.

Le protocole agricole interdépartemental prévoit que l’indemnité de remploi est calculée sur l’indemnité principale est fixée à :

30 %jusqu’à 7 622 €, 25 % entre 7 622 et 15 245 €, et 20 % au-delà de 15 245 €.

Sur la base d’une valeur vénale de 120 669 €, les frais de remploi sont évalués à:

De 0 € à 7 622 € = 2 286,60 €

De 7 622 € à 15 245 € = 1 905,75 €

De 15 245 € à 116 350 € = 20 221 € (101 105 €*20%)

Soit un total de 24 413,35 € arrondi à 24 413 €.

L’article 16 du protocole agricole interdépartemental prévoit que l’indemnité d’éviction est destinée à compenser la perte d’exploitation temporaire subie par l’exploitant pendant le temps moyen estimé nécessaire pour retrouver une situation économique comparable à celle qu’il avait avant son éviction. Cette durée est estimée à 3 ans. La perte d’exploitation calculée selon la méthode dite de la perte de revenu correspond à la large brute telle que définie à l’annexe 5. En cas d’éviction totale il sera procédé à un examen particulier en liaison avec les services de la Chambre d’Agriculture concernée.

Une indemnité pour perte de marge brute est due aux propriétaires exploitants agricoles (Ccass du 11/03/1998 n° 97-70.021).

Mme [G] est exploitante agricole de 6,9685 hectares de terre en polyculture expropriées.

La marge brute forfaitaire pour une exploitation en vallée du Rhône de terres en polyculture est de 1 336 €/hectare indemnisée sur 3 ans soit 1 336 € * 6,9685 ha* 3 ans = 27 929,75 € arrondie à 27 930 €

En application de l’article 19 du protocole énoncé prévoit le bénéfice d’une majoration de 45% à condition que l’emprise couvre une surface minimale de 3 000 m². Au cas particulier Mme [G] bénéficie des dispositions précitées.

L’indemnité d’éviction est donc majorée pour 27 929,75 € * 45 % soit 12 568,38 € arrondie à 12 568 €.

En vertu de l’article 18 du protocole précité il est proposé à Mme [G] de bénéficier d’une indemnité de fumures et arrière fumures de 2 871,02 6 arrondie à 2 871 € sous réserve d’apporter la preuve de l’exploitation des terres concernées.

En vertu du protocole précité il est proposé Mme [G] de bénéficier d’une indemnité d’aménagement des fossés de 1 212,50 € arrondie à 1 213 € sous réserve d’apporter la preuve de l’exploitation des terres concernées.

MOTIFS DE LA DECISION

Le juge de l’expropriation a pour fonction de rendre l’ordonnance d’expropriation et de fixer les indemnités, à défaut d’accord amiable entre les parties.

L’article L 222-2 du code de l’expropriation dispose en ses alinéas 1 & 2 que l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. Il en est de même des cessions amiables consenties après déclaration d’utilité publique et, lorsqu’il en est donné acte par ordonnance du juge, des cessions amiables antérieures à la déclaration d’utilité publique.

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique la saisine du juge de l’expropriation n’intervient qu’à défaut d’accord amiable entre les parties sur le montant des indemnités qui doivent être réglées par la partie expropriante.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, l’autorité expropriante doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité devant être allouée doit ainsi permettre à la partie expropriée de se replacer dans l’état dans lequel elle se trouvait avant l’expropriation. Cette indemnité ne doit pas, cependant, lui procurer un enrichissement sans cause.

L’article R 311-22 du même code précise que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Ainsi l’indemnité globale allouée ne peut être ni supérieure à la demande de l’exproprié, ni inférieure à la somme la plus basse de l’offre faite par l’entité expropriante et de la proposition faite par le commissaire du gouvernement.

1- Sur les biens expropriés

L’emprise affecte totalement les parcelles BN [Cadastre 14] (2403 m²), BN [Cadastre 17] (9986 m²), BN [Cadastre 18] (1715 m²), BN [Cadastre 19] (8596 m²), BN [Cadastre 2] (17919 m²), BN [Cadastre 3] (25187 m²), BN [Cadastre 4] (3334 m²) et BN [Cadastre 5] (545 m²) sises [Adresse 34] sur la commune d'[Localité 20].

Les parties ne s’accordent pas sur la date de référence.

L’article L 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose :

« Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 31] [Localité 43], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble. »

Toutefois, en vertu de l’article L 215-18 du code de l''urbanisme, « Lorsqu’un terrain soumis au droit de préemption mentionné aux articles L. 215-1 et L. 215-2 fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est remplacée, s’il existe un plan local d’urbanisme, par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. »

En l’espèce, les parcelles BN [Cadastre 14], BN [Cadastre 17], BN [Cadastre 18], BN [Cadastre 19], BN [Cadastre 2], BN [Cadastre 3], BN [Cadastre 4] et BN [Cadastre 5] sont soumises au droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles.

Par délibération du conseil municipal du 14 mai 2019, la commune d'[Localité 20] s’est dotée d’un PLU rendu opposable le 17 mai 2019.

La date de référence est donc fixée au 17 mai 2019.

Il est constant que les terrains en nature de pré ou de terre ne peuvent pas recevoir la qualification de terrain à bâtir.

Ils seront évalués selon leur usage effectif, à savoir :

— BN [Cadastre 14] parcelle non cultivée en nature de pré/terre ;

— BN [Cadastre 17] parcelle non cultivée en nature de pré/terre ;

— BN [Cadastre 18] parcelle non cultivée en nature de pré/terre ;

— BN [Cadastre 19] parcelle non cultivée en nature de pré/terre ;

— BN106 parcelle plantée ;

— BN [Cadastre 3] parcelle plantée ;

— BN [Cadastre 4] parcelle non cultivée en nature de pré/terre ;

— BN130 parcelle non cultivée en nature de pré/terre.

2- Sur l’indemnisation

* Indemnité principale :

L’indemnité principale doit correspondre à la valeur du bien exproprié.

Elle doit donc être fixée au prix le plus probable auquel le bien serait vendu dans des conditions normales.

La loi ne définit pas de méthode d’évaluation qui s’imposerait dans le cadre de la procédure d’expropriation.

Pour autant, pour déterminer la valeur d’un bien, il est d’usage de recourir à la méthode dite par comparaison, en se fondant sur des termes de références, soit en l’occurrence des prix convenus lors de cessions de biens comparables dans le même secteur que le bien concerné ou, à défaut, dans une zone similaire.

En conséquence le juge choisit la méthode qu’il utilise pour évaluer l’indemnité, à l’exception des procédures d’expropriation poursuivie sur le fondement des articles L 511-1 et suivants du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Lorsque les parties emploient des méthodes différentes, il est possible d’évaluer le bien selon chacune d’elle et de choisir ensuite la méthode la plus adaptée à l’espèce. Il ne saurait s’agir toutefois de faire une moyenne de méthodes différentes, une telle modalité ayant peu de sens économique et mathématique.

En l’espèce, les parties comparantes s’accordent sur la méthode d’évaluation par comparaison tenant le marché immobilier local.

** indemnités pour les parcelles BN [Cadastre 14], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 4] non cultivées, en nature de pré/terre

L’Etablissement Public Territorial de [Localité 22] Gardons détaille dix termes de comparaison. Il s’agit de dix acquisitions amiables réalisées par l’Etablissement Public Territorial de [Localité 22] Gardons entre octobre 2020 et mars 2023, de parcelles en nature de terre ou de pré situées à [Localité 33] à [Localité 20], au prix de 1 €/m² quelle que soit la superficie.

Parmi les 34 termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, six sont similaires aux termes de comparaison de la partie expropriante.

Le marché local sur le site de [Localité 33] est suffisamment actif entre 2020 et 2024 pour justifier d’écarter les douze termes de comparaison relatifs à des cessions de parcelles sises à [Localité 20] mais sur d’autres sites, à savoir [Localité 37], [Localité 27], [Localité 36], [Localité 44], [Localité 42].

L’étude des seize termes de comparaison restants (différents de ceux produits par l’Etablissement Public Territorial de [Localité 22] Gardons) met en évidence des cessions en 2023 au prix de 1€/m² et des cessions récentes (2024) au prix de 1 €/m², 1,20 €/m² ou 1,50 €/m².

Toutefois le terme à 1,20 €/m² concerne la parcelle BN [Cadastre 9] de 1075 m² à 50% en zone Nr et 50% en zone Ar. Quant au terme à 1,50 €/m², il concerne la parcelle BN [Cadastre 8] d’une superficie de 3100 m² à 31% en zone Nr et 69% en zone Ar.

Mme [Y] [G] produit à l’appui de sa proposition à 4€/m² sept annonces d’offre de vente de parcelles :

Il est toutefois de jurisprudence constante que seules des transactions immobilières abouties peuvent constituer des termes de référence/termes de comparaison. Tel n’est pas le cas d’offres de vente ou d’achat non concrétisées, d’annonces ou d’estimations immobilières.

La cession effective du 5 février 2024 produite aux débats par le commissaire du gouvernement à hauteur de 4,49 €/m² concerne le parcelle BN [Cadastre 12] de 2782 m² déclarée en nature de pré mais située « [Localité 27] » et non « [Adresse 32] [Localité 41] » sur la commune d'[Localité 20].

La cession du 11 juin 2019 à 2,48 €/m² produite aux débats par le commissaire du gouvernement concerne les parcelles [Cadastre 24] à [Cadastre 10] situées « [Adresse 38] » et non « [Adresse 34] » sur la commune d'[Localité 20].

Quant à l’étude de la cession du 25 juin 2024 (également produite aux débats par le commissaire du gouvernement) de la parcelle BN [Cadastre 1] de 6477 m² sise « [Adresse 34] » à [Localité 20] au prix de 2,65 €/m², elle met en évidence une parcelle de terre à usage de vignes, non comparable aux parcelles BN [Cadastre 14], BN [Cadastre 17], BN [Cadastre 18], BN [Cadastre 19], BN [Cadastre 4] et BN130.

En conséquence, le prix de 4 €/m² proposé par Mme [Y] [G] n’est pas étayé par des termes de référence pour être retenu.

Le prix de 1,30 €/m² proposé par le commissaire du gouvernement n’est pas suffisamment étayé de termes de référence pertinents pour être retenu à l’inverse du prix de 1€/m² proposé par l’Etablissement Public Territorial de [Localité 22] Gardons.

Il s’ensuit une indemnité principale qui sera fixée à :

— BN [Cadastre 14] : 2403 m² x 1 € = 2 403 euros ;

— BN [Cadastre 17] : 9986 m² x 1 € = 9 986 euros ;

— BN [Cadastre 18] : 1715 m² x 1 € = 1 715 euros ;

— BN [Cadastre 19] : 8596 m² x 1 € = 8 596 euros ;

— BN [Cadastre 4] : 3334 m² x 1 € = 3 334 euros.

** indemnités pour les parcelles BN [Cadastre 2] et [Cadastre 3] plantées

Parmi les 34 termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, six sont similaires aux termes de comparaison de la partie expropriante.

L’étude des 28 termes de comparaison restants (différents de ceux produits par l’Etablissement Public Territorial de [Localité 22] Gardons) met en évidence trois termes relatifs à des cession de terres cultivées :

— cession du 18 avril 2024 de la parcelle [Cadastre 26] sise à [Adresse 38] à [Adresse 21], parcelle en zone Zone Ar, protection haie agricole, à environ 300m au nord, déclarée en nature de terre à usage agricole conservée par propriétaire, en nature de taillis et de terre cultivé au prix de 1,46 €/m² ;

— cession du 17 juin 2024 des parcelles [Cadastre 25] et [Cadastre 11] sises à [Localité 37] à [Localité 20], parcelles en Zone Ar, à environ 200 au nord de [Localité 35], parcelles en nature de terre à usage rural affectée à usage agricole, en nature réelle de terre cultivée au prix de 2,42 €/m².

— cession du 25 juin 2024 de la parcelle BN [Cadastre 1] de 6477 m² sise « [Adresse 34] » à [Localité 20] au prix de 2,65 €/m², parcelle de terre à usage de vignes.

Mme [Y] [G] produit à l’appui de sa proposition à 4€/m² sept annonces d’offre de vente de parcelles :

En conséquence, le prix de 4 €/m² proposé par Mme [Y] [G] n’est pas étayé par des termes de référence pour être retenu.

De cette étude des termes produits par les parties et le commissaire du gouvernement, il ressort que des terres cultivées ne peuvent pas être valorisées au même prix que des terres non cultivées.

Par conséquent, le prix de 1 €/m² proposé par l’Etablissement Public Territorial de [Localité 22] Gardons et retenu pour l’évaluation des parcelles non cultivées, doit être écarté.

Tenant les trois termes de comparaison de terres en polycultures, certes dans une autre zone, et le terme relatif à la cession de parcelles dans la même zone que les parcelles BN [Cadastre 2] et [Cadastre 3], mais relative à des vignes, le prix médian de 1,90 €/m² proposé par le commissaire du gouvernement est suffisamment étayé pour être retenu.

Il s’ensuit une indemnité principale qui sera fixée à :

— BN [Cadastre 2] : 17919 m² x 1,90 € = 34 046,10 euros ;

— BN [Cadastre 3] : 25187 m² x 1,90 € = 47 855,30 euros.

** indemnité pour la parcelle BN [Cadastre 5] non cultivée en nature de pré, avec présence d’un cabanon

Parmi les 34 termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, six sont similaires aux termes de comparaison de la partie expropriante.

Mme [Y] [G] produit à l’appui de sa proposition à 4€/m² sept annonces d’offre de vente de parcelles :

En conséquence, le prix de 4 €/m² proposé par Mme [Y] [G] n’est pas étayé par des termes de référence pour être retenu.

Le prix de 2,50 €/m² proposé par le commissaire du gouvernement n’est pas suffisamment étayé de termes pertinents qui feraient référence à la présence d’un cabanon, pour être retenu à l’inverse du prix de 1€/m² proposé par l’Etablissement Public Territorial de [Localité 22] Gardons.

Il s’ensuit une indemnité principale qui sera fixée à :

— BN 130 : 545 m² x 1 € = 545 euros.

* Indemnité de remploi :

Cette indemnité de remploi vient compenser les frais de recherche et d’acquisition d’un nouveau bien équivalent. Elle est calculée forfaitairement par l’application de taux dégressifs sur le montant de l’indemnité principale.

Les parties comparantes s’accordent sur l’application des taux dégressifs fixés par le protocole agricole interdépartemental à savoir : 30 % jusqu’à 7 622 € de l’indemnité principale, 25 % entre 7 622 et 15 245 € d’indemnité principale, et 20 % au-delà de 15 245 €.

Ainsi, l’indemnité de remploi elle doit être fixée à :

– 30 % de l’indemnité principale jusqu’à 7 622 € : 2 286,60 euros ;

– 25 % de l’indemnité principale comprise entre 7 623 € et 15 245 € : 1 905,75 euros ;

– 20 % de l’indemnité principale pour le surplus (93 235,40 euros) : 18 647,08 euros ;

Soit un total de 22 839,43 euros.

3- Sur l’indemnité d’éviction

Les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent sur l’application des articles 16 et 19 du protocole agricole interdépartemental qui prévoit :

— une indemnité d’éviction destinée à compenser la perte d’exploitation temporaire subie par l’exploitant pendant le temps moyen estimé nécessaire pour retrouver une situation économique comparable à celle qu’il avait avant son éviction, cette durée étant estimée à 3 ans et la perte d’exploitation calculée selon la méthode dite de la perte de revenu correspond à la marge brute telle que définie à l’annexe 5, soit une marge brute pour une exploitation en vallée du Rhône de terres en polyculture fixée à 1 336 €/hectare ;

— le bénéfice d’une majoration de 45 % à condition que l’emprise couvre une surface minimale de 3000 m².

Mme [Y] [G] est exploitante agricole de 6,9685 hectares de terre de polyculture expropriés.

Tenant les développements ci-dessous, l’indemnité d’éviction principale est évaluée à :

6,9685 hectares x 1 336 € x 3 ans = 27 929,75 euros,

et l’indemnité complémentaire à : 27 929,75 x 45% = 12 568,40 euros.

4- Sur les indemnités accessoires

* Indemnité de fumures et d’arrière-fumures

Les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent sur l’application de l’article 18 du protocole agricole interdépartemental qui permet à l’exploitant exproprié de bénéficier d’une indemnité de fumures et d’arrière-fumures correspond aux apports d’engrais et amendements ainsi qu’aux gains de productivité générés par les pratiques culturales menées par l’exploitant.

Tenant les évaluations identiques proposées par les parties et le commissaire du gouvernement, cette indemnité est fixée à 2 871 euros sur présentation par Mme [Y] [G] d’une preuve de l’exploitation des terres.

* Indemnité d’aménagement des fossés

Les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une telle indemnité fixée à la somme de 1 213 euros sur présentation par Mme [Y] [G] d’une preuve de l’exploitation des terres.

5- Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article L 312- 1 du Code de l’expropriation, l’entité expropriante supportera seule les dépens de première instance.

L’équité commande de faire supporter à l’Etablissement Public Territorial de [Localité 22] Gardons une partie des frais non compris dans les dépens engagés par Mme [Y] [G], en le condamnant à payer à ce dernier une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de l’Expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

FIXONS à :

—  108 480,40 euros l’indemnité principale,

—  22 839,43 euros l’indemnité de remploi,

indemnités revenant à Mme [Y] [G], au titre de la dépossession totale des parcelles cadastrées BN [Cadastre 14], BN [Cadastre 17], BN [Cadastre 18], BN [Cadastre 19], BN [Cadastre 2], BN [Cadastre 3], BN [Cadastre 4] et BN [Cadastre 5] sises à [Localité 33] sur la commune d'[Localité 20] ;

FIXONS à :

—  27 929,75 euros l’indemnité d’éviction principale,

—  12 568,40 euros l’indemnité d’éviction complémentaire,

—  2 871 euros (sur présentation par Mme [Y] [G] d’une preuve de l’exploitation des terres) l’indemnité de fumures et d’arrière-fumures,

—  1 213 euros (sur présentation par Mme [Y] [G] d’une preuve de l’exploitation des terres) l’indemnité d’aménagement des fossés,

indemnités revenant à Mme [Y] [G], en qualité d’exploitant agricole ;

CONDAMNONS l’Etablissement Public Territorial de [Localité 22] Gardons à verser à Mme [Y] [G] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISONS que l’autorité expropriante supportera seule les dépens.

La greffière, La juge de l’expropriation,