TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01415 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWIS

Société HABITAT DU GARD . RCS NIMES N° 273 000 018 .

C/

[U] [J] [L], [T] [J] [L]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 10 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

Société HABITAT DU GARD . RCS NIMES N° 273 000 018 .

92 bis boulevard Jean Jaures

B.P 47046

30911 NIMES CEDEX 2

représentée par Maître Cécile BARGETON-DYENS de la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS :

Mme [U] [J] [L]

10 Rue Estiennes D’Orves

Appt 1135

30000 NIMES

comparante en personne

M. [T] [J] [L]

10 Rue Estiennes D’Orves

Appt 1135

30000 NIMES

représenté par M^e Jean-michel ROSELLO, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 18 Novembre 2024

Date des Débats : 16 décembre 2024

Date du Délibéré : 10 février 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 10 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Par acte sous seings privés en date du 10 mars 2016, HABITAT DU GARD a donné en location à usage unique d’habitation à Monsieur [T] [J] [L] et Madame [U] [J] [L] un logement situé 10 rue Estiennes d’Orves Appt 1135 Nimes moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 260,90 euros outre la somme de 43,50 euros de provisions pour charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 04 janvier 2024, HABITAT DU GARD faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à ses locataires, pour un montant en principal de 173,62 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 septembre 2024, HABITAT DU GARD a assigné Monsieur [T] [J] [L] et Madame [U] [J] [L] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 16 décembre 2024 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire au jour du jugement à venir,En conséquence :

ORDONNER l’expulsion de corps et de biens des locataires ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique dès que le délai légal sera expiré,CONDAMNER Monsieur [T] [J] [L] et Madame [U] [J] [L] au paiement à titre provisionnel :De la somme principale de 2 957,06 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au jour de l’assignation avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter du jour de l’assignation et jusqu’à entière libération des lieux, tout versement devant être effectués directement entre les mains du propriétaire,De la somme de 150,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du code civil,De la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 16 décembre 2024, HABITAT DU GARD, comparant par ministère d’avocat a sollicité le bénéfice de son assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4 179,30 euros (terme du mois de novembre 2024 inclus).

Madame [U] [J] [L], comparante en personne, a indiqué que Monsieur [T] [J] [L] avait quitté les lieux depuis le 19 avril 2024. Elle souhaite se maintenir dans les lieux et a sollicité l’octroi de délais de paiement, indiquant percevoir des indemnités chômage et être en capacité de s’acquitter du règlement d’une somme de 100 à 200 euros par mois en sus du loyer courant à titre de remboursement de l’arriéré locatif. Elle a ajouté que la CAF avait cessé le versement de toute allocation depuis le mois de janvier 2024. Elle précise s’être acquittée de la somme de 150 euros entre les mains du bailleur le 05 décembre 2024.

Monsieur [T] [J] [L], comparant par ministère d’avocat, a indiqué avoir quitté les lieux, étant actuellement en procédure de divorce. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement durant une période de 36 mois.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

***

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, HABITAT DU GARD justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF du Gard le 07 mai 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 06 septembre 2024 pour l’audience du 16 décembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [T] [J] [L] et Madame [U] [J] [L] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [T] [J] [L] et Madame [U] [J] [L] le 04 janvier 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 15 février 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [T] [J] [L] et Madame [U] [J] [L] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

HABITAT DU GARD produit un décompte arrêté au 04 décembre 2024 faisant état d’une dette locative de 4 179,30 euros (terme du mois de novembre 2024 inclus).

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Monsieur [T] [J] [L] et Madame [U] [J] [L] seront condamnés à payer par provision à HABITAT DU GARD la somme de 4 179,30 euros (terme du mois de novembre 2024 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 04 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du décompte versé en procédure par la demanderesse que Monsieur [T] [J] [L] et Madame [U] [J] [L] ne se sont pas acquittés du du paiement du loyer courant.

Les défendeurs n’ont versé aux débats aucun élément de nature à démontrer la réalité de leur capacité de remboursement de manière échelonnée si des délais de paiement leur étaient accordés, y compris sur une longue période.

S’il ressort du diagnostic social et financier que Madame [J] [L] s’est retrouvée confrontée à de graves difficultés suite au départ du domicile de son conjoint et semble effectuer de nombreuses démarches pour se remettre à flots, elle n’a toutefois pas versé aux débats de documents établissant la réalité de ces démarches et les chances de voir prospérer les diverses demandes adressées aux fins de bénéficier d’aides diverses.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’octroi de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [T] [J] [L] et Madame [U] [J] [L] seront condamnés à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, HABITAT DU GARD ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [T] [J] [L] et Madame [U] [J] [L] seront condamnés à payer la somme de 150 euros à HABITAT DU GARD au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [T] [J] [L] et Madame [U] [J] [L] qui succombent, supporteront les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par HABITAT DU GARD recevable et bien fondée,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2016 entre HABITAT DU GARD et Monsieur [T] [J] [L] et Madame [U] [J] [L] concernant le logement situé 10 rue Estiennes d’Orves Appt 1135 Nimes étaient réunies à la date du 15 février 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 15 février 2024,

CONSTATONS que Monsieur [T] [J] [L] et Madame [U] [J] [L] sont déchus de leur titre d’occupation et se maintiennet indûment dans le logement initialement loué sis 10 rue Estiennes d’Orves Appt 1135 Nimes,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [T] [J] [L] et Madame [U] [J] [L] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux sis 10 rue Estiennes d’Orves Appt 1135 Nimes avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [T] [J] [L] et Madame [U] [J] [L] à payer par provision à HABITAT DU GARD à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Monsieur [T] [J] [L] et Madame [U] [J] [L] à payer par provision à HABITAT DU GARD la somme de 4 179,30 euros (terme du mois de novembre 2024 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 04 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETONS la demande d’octroi de délais de paiement,

REJETONS la demande en dommages et intérêts,

CONDAMNONS Monsieur [T] [J] [L] et Madame [U] [J] [L] à payer à HABITAT DU GARD la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [T] [J] [L] et Madame [U] [J] [L] aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

AINSI PRONONCE LES JOUR, MOIS ET AN SUSMENTIONNES

La Greffière, La Juge,