MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 10 Avril 2025

N° RC 24/04913

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.C.I. FONCIERE RU, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 507 675 478

ET :

[Z] [G]

[H] [G]

Débats à l’audience du 09 Janvier 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M^e LALOUM

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 10 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. FONCIERE RU, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 507 675 478, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laurent LALOUM, avocat au barreau de BLOIS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [Z] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [H] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 12 octobre 2018, la société civile immobilière (SCI) FONCIERE RU 01/2009 a donné à bail à Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] un logement situé [Adresse 3] à SAINT PIERRE DES CORPS (37700) moyennant un loyer mensuel de 489,97 euros et des provisions sur charges de 190 euros, soit un total de 679,97 euros.

Invoquant des loyers demeurés impayés, la SCI FONCIERE a fait délivrer aux époux [G] par acte d’huissier de justice du 06 mai 2024, remis à l’étude, un commandement de payer la somme en principal de 3 228,98 euros visant la clause résolutoire.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 07 mai 2024.

Par acte d’huissier de justice du 20 septembre 2024, remis à l’étude, la SCI FONCIERE a fait assigner les époux [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail la liant à Monsieur et Madame [G] à la date du 18 juin 2024 ;

— Dire et juger que Monsieur et Madame [G] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 5] ;

— Ordonner leur expulsion, de même que tout occupant de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, avec l’assistance de la force publique si besoin est, à compter du jour de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner Monsieur et Madame [G] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2009 la somme de 2 961,14 euros représentant l’arriéré de loyers et provisions pour charges dus au 18 juin 2024, augmentée des intérêts légaux à compter de la présente assignation ;

— Condamner Monsieur et Madame [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 750,16 euros payable le premier de chaque mois à compter de juillet 2024 et jusqu’à libération effective et complète des lieux ;

— Condamner Monsieur et Madame [G] à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et sa dénonciation à hauteur de la somme totale de 165,33 euros.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 6] et [Localité 7] le 20 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et évoquée le 09 janvier 2025.

A l’audience, la SCI FONCIERE RU 01/2009, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et déposé ses pièces. Dans le temps du délibéré, le décompte actualisé a été produit.

Les époux [G], bien que régulièrement convoqués par acte d’huissier de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le tribunal a donné connaissance du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025, prorogé au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, le présent jugement est réputé contradictoire.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la même loi dispose, dans sa version applicable au présent litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 20 septembre 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX, laquelle a été notifiée par voie électronique à la préfecture d'[Localité 6]-ET-[Localité 7] plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

L’article 24 V de cette même loi permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. […]

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

***

En l’espèce, le bail conclu le 12 octobre 2018 comprend une clause résolutoire de plein droit en son article 4-1 aux termes de laquelle faute de paiement à l’échéance de l’une des sommes dues par le preneur de tout ou partie du loyer et des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat de bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 mai 2024, pour la somme en principal de 3 228,98 euros. A cet égard, il convient de relever que la somme due à cette date selon le décompte produit par le bailleur était de 2 328,98 euros.

En tout état de cause, ce commandement de payer est demeuré infructueux, seul un versement de 1 000 euros ayant été effectué dans le temps imparti. En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 juillet 2024.

En l’absence des locataires à l’audience, il ne peut être accordé de délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, le tribunal ne peut que constater que les époux [G] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à SAINT PIERRE DES CORPS (37700) et il y a lieu d’ordonner leur expulsion à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

***

En l’espèce, la SCI FONCIERE RU 01/2009 produit dans le temps du délibéré un décompte actualisé démontrant que restait devoir au jour de l’audience la somme de 1 253,19 euros.

Les époux [F], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, le décompte produit appelle une obseravation. Il convient de relever qu’il mentionne une facture d’un montant de 104,50 euros du 14 novembre 2024 sans que celle-ci ne corresponde aux sommes dues au titre des loyers et charges locatives.

En conséquence, les époux [F] seront condamnés au paiement de la somme de 1 148,69 euros (1 253,19 – 104,50), outre une indemnité mensuelle d’occupation, qu’il convient de fixer au montant du loyer et des provisions sur charge soit la somme de 750,16 euros, et ce solidairement en application de la cause de solidarité contractuelle contenue au contrat de bail (III).

Il ressort du diagnostic social et financier que les époux [F] ont deux enfants à charge. Ils sont sans emploi et perçoivent des indemnités chômage outre des prestations sociales pour un montant mensuel total de 1 676,82 euros. Par ailleurs, il résulte du décompte produit qu’ils ont repris le paiement de l’intégralité du loyer avant l’audience outre des mensualités d’un montant de 50 euros en paiement de la dette.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, les époux [F] seront autorisés à s’acquitter de cette dette par mensualités de 50 euros durant 22 mois, le solde à la 23ème mensualité et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement.

A défaut de paiement à bonne date d’une mensualité, l’intégralité du solde sera exigible.

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [F], partie perdante, seront condamnés aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 06 mai 2024 et de sa dénonciation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du bailleur l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Les époux [G] seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 300 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 12 octobre 2018 liant la SCI FONCIERE RU 01/2009 et Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] relatif au logement situé [Adresse 3] à SAINT PIERRE DES CORPS (37700) est acquise au 08 juillet 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] depuis le 08 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FONCIERE RU 01/2009 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2009 la somme de MILLE CENT QUARANTE-HUIT EUROS ET SOIXANTE-NEUF CENTIMES (1 148,69 euros) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée à la date du 06 janvier 2025, loyer de décembre 2024 inclus ;

AUTORISE Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] à s’acquitter de cette somme en 22 mensualités de CINQUANTE EUROS (50 euros) chacune et une vingt-troisième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement à bonne date d’une mensualité, l’intégralité du solde sera exigible ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2009 une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de SEPT CENT CINQUANTE EUROS ET SEIZE CENTIMES (750,16 euros) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] aux entiers dépens de la présente procédure, en ceux compris le coût du commandement de payer du 06 mai 2024 et de la notification à la CCAPEX ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [G] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2009 la somme de TROIS CENTS EUROS (300 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6]-ET-[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,