TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/02641

N° Portalis 352J-W-B7F-CT255

N° MINUTE : 1

Assignation du :

03 Février 2021

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 18 Juin 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. LE PRIVE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Aïley ALAGAPIN-GRAILLOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1083

DÉFENDERESSE

Madame [L] [W]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0087

Décision du 18 Juin 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 21/02641 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT255

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, greffier principal, lors des débats et de Madame Camille BERGER, Greffière, lors de la mise à disposition au greffe,

Rédaction : Diana SANTOS CHAVES

DEBATS

A l’audience du 12 Mars 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Au cours du mois de mars 2020, Mme [L] [W], propriétaire de locaux commerciaux dépendant d’un immeuble en copropriété situé au [Adresse 3], à [Localité 8], et la SAS Le Privé en cours de formation, se sont rapprochées pour conclure un bail commercial portant sur les locaux désignés comme le lot n° 3 situé au rez-de-chaussée d’une superficie de 46,24 m2, le lot n° 38 au sous-sol ainsi que le droit d’usage des water-closets et poste d’eau du premier étage en commun avec les lots du 1er étage, pour une durée de 9 ans à compter du 19 mars 2020, moyennant un loyer annuel en principal de 24.000 euros hors taxes et hors charges.

La destination convenue est « Salon de thé, bar chicha, bar, évènementiel, organisation de spectacles, import, export, négoce, distribution d’accessoires fumeurs, vente par correspondance, en ambulant, au détail de tous produits textiles, chaussures, mobiliers, téléphonie, restauration, boissons, toutes opérations commerciales et financières, mobilières et immobilières pouvant se rattacher directement à l’objet social et à tous objets similaires ou connexes pouvant favoriser son extension ou son développement. »

La société Le Privé a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 9 juillet 2020 avec un début d’activité déclaré au 15 juin 2020.

Par courrier recommandé en date du 10 juin 2020, le syndic de copropriété de l’immeuble a mis en demeure la bailleresse de faire cesser l’activité de bar à chicha de son preneur dans l’attente de la justification du respect des mesures relatives à la sécurité incendie et à la dérogation à l’interdiction de fumer dans les lieux publics, ainsi que de mettre fin aux nuisances olfactives et sonores émanant du local et à l’utilisation des WC communs par les clients du local commercial.

Le 12 juin 2020, M. [C] [V], président de la société Le Privé, a sollicité de sa bailleresse un aménagement des modalités de paiement du loyer en raison de la période de fermeture administrative liée à la pandémie de Covid 19. Mme [W] n’a pas accepté d’aménagement des modalités de paiement du loyer mais a proposé à la fois une résiliation amiable du bail dans l’hypothèse où la société Le Privé ne s’estimait pas en mesure d’honorer les loyers, ou la cession de la propriété des murs du local commercial.

Les parties ont échangé sur la vente du local commercial, ainsi que sur la possibilité d’une cession du fonds de commerce de la société Le Privé à un tiers, sans parvenir à un accord.

Par courrier recommandé en date du 17 septembre 2020, le syndic de copropriété de l’immeuble a mis en demeure Mme [W] de procéder à la dépose de la gaine d’extraction de fumées installée sur toute la hauteur de l’extérieur du mur de façade arrière ainsi qu’au rebouchage du mur de façade pratiqué sans autorisation, alléguant que ces travaux auraient été réalisés par son locataire sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le 13 novembre 2020, le conseil de la société Le Privé a adressé une mise en demeure à Mme [W] de :

— transmettre le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété autorisant l’installation d’un conduit d’extraction et le dossier technique attestant de la conformité du conduit d’extraction ;

— transmettre la copie de ses échanges avec le syndic concernant les troubles allégués par la copropriété et notamment s’agissant de l’extraction et de l’utilisation des WC du 1er étage,

— de prendre toute mesure pour faire cesser les troubles.

Le 16 novembre 2020, le syndic de copropriété a adressé une nouvelle mise en demeure à Mme [W] de mettre un terme aux nuisances olfactives et sonores générées par l’activité de son locataire, notamment les nuisances générées par les bruits du moteur d’extraction installé, et de justifier du respect des normes de sécurité incendie du local en tant qu’ERP.

Estimant que la bailleresse manquait à son obligation de délivrance et d’assurer une jouissance paisible au preneur, par acte extrajudiciaire du 3 février 2021, la société Le Privé a fait assigner Mme [W] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principales de résiliation judiciaire du bail à effet du 13 novembre 2020 et de paiement de diverses indemnités.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2022, la société Le Privé demande au tribunal de :

— prononcer la résolution du bail commercial conclu avec Mme [W] à la date du 13 novembre 2020 et ce, aux torts exclusifs de la bailleresse,

— dire et juger que les manquements de la bailleresse sont à l’origine de son éviction des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 7] et de la perte de chance de céder le fonds de commerce,

En conséquence,

— condamner Mme [W] à lui payer les sommes suivantes :

— au titre des frais de déménagement : 3 500 euros ;

— au titre des frais de pas de porte / droit au bail : 30 000 euros ;

— au titre des frais d’agence : 12 000 euros ;

— au titre des frais juridiques et administratifs exposés par le transfert de l’activité et la prise à bail de nouveaux locaux : 5 000 euros

— au titre du trouble commercial consécutif au déménagement : 6 000 euros

— sur la réduction de loyer du fait des défauts de conformité et de l’impossibilité d’utiliser le local : 18.670,64 euros,

— au titre de la perte d’exploitation : 270.000 euros, sauf à parfaire

— au titre du remboursement des loyers post-résolution : 3.345,43 euros

— au titre des travaux d’aménagement réalisés en pure perte : 23.730,03 euros,

— au titre du remboursement de garantie : 12 000 euros

— au titre de la perte de chance : 60 000 euros

— au titre des frais d’huissier : 300 euros

— ordonner une expertise et désigner tel expert qui lui plaira, lequel aura pour mission, en s’entourant de tous renseignements et en procédant à toutes recherches et vérifications utiles, dans le strict respect du principe du contradictoire, de :

— fournir tous renseignements permettant au tribunal d’évaluer le préjudice total causé à la société Le Privé par la résiliation de son bail aux torts exclusifs de Mme [W],

— plus spécialement, déterminer la valeur vénale du fonds de commerce et/ou du droit au bail, suivant les usages de la profession,

— évaluer les frais et droits de mutation à payer pour l’acquisition d’un local équivalent,

— d’une façon générale, donner tous éléments permettant la résolution du litige,

— débouter Mme [W] de l’ensemble de ses demandes,

— sur les frais irrépétibles, condamner la bailleresse à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens.

La société Le Privé fait valoir au soutien de ses demandes :

— qu’en application de l’article 1721 du code civil, la bailleresse est tenue de garantir le preneur des vices cachés pouvant affecter les locaux loués et que les locaux pris à bail sont affectés de vices antérieurs à son entrée dans les lieux en ce que le syndic conteste le droit d’usage des WC du 1er étage au preneur et en ce que l’usage de la gaine d’extraction est impossible pour défaut de conformité et défaut d’autorisation de la copropriété,

— que Mme [W] n’établit pas que la pose d’un conduit d’extraction a été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, laquelle sollicite aujourd’hui le démontage du conduit d’extraction,

— que les dispositions du règlement de copropriété sont en contradiction avec la destination autorisée par Mme [W] dans le bail,

— que ces vices entrainent l’impossibilité pour la demanderesse d’exercer pleinement son activité ce qui caractérise un manquement à l’obligation de jouissance paisible de la bailleresse,

— qu’en application de l’article 1719 du code civil, la bailleresse est tenue de délivrer un bien conforme à sa destination contractuelle, disposant des autorisations nécessaires, mais que Mme [W] a fourni un local dont le système d’extraction n’était pas conforme en l’absence de moteur d’extraction et dépourvu d’autorisation préalable de la copropriété pour l’installation d’un conduit d’extraction,

— que l’assemblée générale des copropriétaires a voté le 19 octobre 2020 une résolution autorisant le syndic à agir pour faire enlever une partie d’extracteur ajoutée par Mme [W] à la gaine d’extraction existante pour tenter de mettre l’extraction aux normes,

— que le conduit d’extraction existant ne respecte pas les normes réglementaires en vigueur puisqu’il s’arrête avant le haut de l’immeuble et que les distances réglementaires des fenêtres ne sont pas respectées, qu’il est dépourvu de coffrage de sorte que l’utilisation du moteur d’extraction entraine des nuisances sonores,

— que le défaut de conformité du conduit d’extraction expose la société Le Privé à une fermeture administrative de sorte qu’elle est dans l’impossibilité d’utiliser l’extraction et donc d’exploiter son fonds de commerce,

— que les clauses contractuelles ne peuvent être opposées par la bailleresse pour se décharger de son obligation de délivrance dés lors que le vice allégué est antérieur à la prise des locaux et que les clauses exonérant le bailleur de ses obligations s’interprètent de façon restrictive et doivent énoncer clairement et précisément les travaux de mise en conformité qui seraient mis à la charge du preneur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— que les manquements de la bailleresse sont d’une particulière gravité, justifiant, en application des articles 1227 et 1229 du code civil, la résolution du bail aux torts de la bailleresse, à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2020,

— que la résolution du bail entraine son éviction du local et justifie la réparation de plusieurs postes de préjudices consistant en une indemnité principale correspondant à la perte de son droit au bail compte tenu de l’ouverture récente du fonds de commerce, estimant que la désignation d’un expert est nécessaire pour en apprécier la valeur, des indemnités accessoires liées à l’éviction et à la réinstallation, ainsi que divers autres postes de préjudice.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 novembre 2021, Mme [W] demande au tribunal de :

— débouter la société Le Prive de sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de la bailleresse,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la bailleresse,

— la débouter de sa demande d’expertise,

— condamner la société Le Prive à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Selarl Eloca, société d’avocats inscrits au Barreau de Paris et devant la cour d’appel de Paris.

Elle soutient :

— que le bail signé le 24 mars 2020 par le représentant de la société Le Privé s’impose au preneur,

— qu’il résulte des stipulations contractuelles que la société Le Privé a accepté de prendre les locaux en l’état après les avoir visités, fait expertiser par un professionnel et qu’elle a renoncé à tout recours du fait des locaux,

— que le lot n°3 bénéficie d’un droit d’usage des WC du 1er étage aux termes du règlement de copropriété qui est opposable au preneur, de sorte qu’il n’y a pas de vice caché à ce titre,

— que le conduit d’extraction a été installé par le prédécesseur de la bailleresse, avant 2007, soit il y a plus de 13 ans, et que la copropriété en a connaissance et n’en a jamais demandé la dépose de sorte qu’une telle demande est prescrite,

— que la copropriété ne peut empêcher les travaux nécessaires pour l’exploitation d’un fonds de commerce dont l’activité n’est pas interdite par le règlement de copropriété,

— que le preneur ne rapporte pas la preuve de l’impossibilité d’utiliser le conduit d’extraction ni de sa non-conformité,

— que la résiliation du bail au torts de la bailleresse ne pouvant intervenir, les demandes indemnitaires ne sont pas fondées, la société Le Privé ne démontrant pas la pertinence de ses chiffres, ni que Mme [W] serait à l’origine de l’impossibilité de signer la vente du fonds de commerce,

— que la demande d’expertise n’est pas justifiée, l’expertise ne pouvant servir à palier la carence d’une partie dans la démonstration de son préjudice.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 octobre 2022. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 12 mars 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 18 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

1. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Selon les articles 1124 et 1227 du code civil, la résiliation d’un contrat synallagmatique peut être demandée en justice. Il en résulte qu’il appartient au tribunal saisi d’apprécier au jour où il statue si le manquement contractuel invoqué revêt une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un local lui permettant d’exercer la destination contractuellement prévue par le bail sans pouvoir se décharger de cette obligation, obligation essentielle du bail, sur le preneur par une clause particulière du contrat.

L’article 1721 du même code dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

EQCHAPTER\h\r1Aux termes de l’article 1353 du même code, il appartient à celui qui sollicite la résiliation du bail de prouver la réalité des manquements qu’il invoque.

En l’espèce, la société Le Privé reproche à Mme [W] des vices affectant les locaux pris à bail en ce que le syndic de copropriété contesterait le droit d’usage des WC situés au premier étage et en ce que l’usage de la gaine d’extraction serait impossible pour défaut de conformité et défaut d’autorisation de la copropriété.

Il ressort du contrat de bail liant les parties que les locaux donnés à bail sont constitués notamment du

« Lot n° 3 :

Au rez-de-chaussée, un Local commercial, composé d’un espace accueil, d’une salle et d’un espace sanitaire contenant wc, lavabo, et douche, d’une superficie de 46,24m².

Ainsi que le droit à l’usage des water-closets et poste d’eau du premier étage, en commun avec les lots du 1er étage. »

Le règlement de copropriété versé aux débats par Mme [W] précise en page 10 que le lot n° 3 comprend :

« une boutique (Boucherie) avec arrière boutique.

Droit à l’usage des water-closets et poste d’eau du 1er étage en commun avec les lots n° 2, 6 à 11 inclus et la concierge.

Et les soixante-cinq/millièmes des parties communes. »

Il résulte de ces éléments que le droit d’usage des WC du premier étage prévu dans le bail est conforme au règlement de copropriété et que Mme [W] n’a pas commis de manquement en attribuant ce droit d’usage à son locataire.

Il convient de relever que le syndic de copropriété reproche l’usage des WC du premier étage par la clientèle de la société Le Privé et non par le locataire lui-même. Il ressort pourtant du contrat de bail que le local du rez-de-chaussée dispose de WC et que le locataire s’est engagé à « prendre toute précaution pour éviter les troubles du voisinage tels que bruits, odeurs, introduction d’animaux nuisibles… ». Les locaux donnés à bail disposant déjà de WC dans la boutique du rez-de-chaussée, rien ne justifie l’usage des parties communes de l’immeuble par la clientèle de la société Le Privé, la restriction de cet usage n’étant pas contraire aux termes du bail et ne faisant pas obstacle à l’exploitation du local commercial de la société Le Privé.

Dès lors, aucun manquement aux obligations de la bailleresse ni aucun vice affectant les locaux n’est caractérisé du fait de l’usage des WC du premier étage.

S’agissant de la gaine d’extraction, il ressort de l’article « Destination des lieux loués » du contrat de bail, que le bail a été consenti notamment pour l’activité de « bar à chicha » et de « restauration », sans restriction à ces activités, à la précision que « Le PRENEUR reconnait avoir été informé que son activité ne doit entrainer aucune nuisance d’aucune sorte, et notamment par le bruit ou l’odeur ».

La société Le Privé verse aux débats l’annonce de « location ou cession » du local commercial litigieux à laquelle il a répondu, dans laquelle il est indiqué « Local commercial avec Extraction. [Adresse 2]. Local commercial toutes activités possibles/ Disposant d’une évacuation/extraction pour restauration ou laboratoire ».

Il ressort également d’un échange de SMS avec la bailleresse préalable à la signature du bail et non contestés par la bailleresse, que Mme [W] a indiqué « Il est possible d’y faire de la restauration / bar / autres, il n’y a aucune interdiction ».

Il résulte de ces éléments, à la fois précontractuels et contractuels, que l’existence d’un dispositif d’extraction a été annoncé au locataire avant la conclusion du contrat et que ce dispositif était nécessaire au regard de la destination autorisée dans le bail, à savoir notamment celle de bar à chicha et de restauration.

La société Le Privé soutient que le système d’extraction existant n’est pas conforme pour trois motifs : en ce que la bailleresse n’avait pas fourni de moteur d’extraction, en ce qu’elle n’a pas obtenu l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour installer le conduit d’extraction, et en ce que le conduit d’extraction ne respecterait pas le règlement sanitaire de la Ville de [Localité 6].

Le preneur verse aux débats les justificatifs de l’installation d’un moteur d’extraction dans son local avec une facture d’installation du 8 juillet 2020 et le descriptif technique du caisson de ventilation. Il verse également aux débats les échanges de courriers électroniques avec la bailleresse en date du 6 juillet 2020 puis du 23 septembre 2020 concernant cette installation, dont il ressort que le preneur indique être intervenu uniquement à l’intérieur de son local pour une installation du moteur et son raccordement à la gaine d’extraction existante.

Il est donc établi que le système d’extraction en place ne disposait pas de moteur d’extraction à l’arrivée du locataire, élément pourtant nécessaire au fonctionnement du système d’extraction, et qu’il a été installé par le preneur et à ses frais, ce qui n’est pas contesté par la bailleresse.

Il en résulte un manquement caractérisé à l’obligation de délivrance à la charge de la bailleresse, les locaux n’étant pas conforme à la destination prévue au contrat lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Il ressort ensuite des courriers de mise en demeure adressés par le syndic de copropriété à Mme [W] et versés aux débats par le preneur, que :

— la copropriété interroge l’existence d’une autorisation de la copropriété pour utiliser un moteur d’extraction de fumée, autorisation nécessaire selon le règlement de copropriété, ainsi qu’il ressort des courriers du 10 juin 2020 et du 16 novembre 2020,

— le syndic a dénoncé une atteinte aux parties communes réalisée par le preneur, constatée en août 2020, en raison d’un « percement dans le gros mur de façade arrière de l’immeuble » et de l’installation d’une « gaine d’extraction de fumées à partir de votre lot, cette gaine courant sur toute la hauteur du mur de la courette », selon courrier du 17 septembre 2020.

Aux termes du règlement de copropriété versé aux débats, « Le rez-de-chaussée pourra toutefois être affecté à l’usage commercial, mais il ne pourra y être établi aucun commerce qui soit de nature, par le bruit ou par l’odeur à troubler la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble. […] Aucun moteur ne pourra être employé sans autorisation spéciale du syndic, qui éventuellement, en référera à l’Assemblée des co-propriétaires » (page 28).

Mme [W] soutient que la gaine d’extraction a été installée par son prédécesseur, M. [M], avant 2007, que ce conduit est connu de la copropriété qui n’en a jamais demandé la dépose. Elle reproduit dans ses écritures des extraits de procès-verbaux d’assemblées générales de copropriétaires de 2007, 2008, 2009 et 2011, dont les résolutions portent sur un conduit de fumée ou de ventilation, le procès-verbal de 2011 faisant référence précisément au « lot rdc ex boucherie acquis en 2010 par Mr [M] nouvellement propriétaire, et à partir duquel un extracteur avait été aménagé et courre en partie commune » et à des travaux à effectuer sur ce conduit d’extraction.

Il convient de relever que Mme [W] reproduit ces extraits de procès-verbaux, sans pour autant verser aux débats les documents dont ces passages seraient extraits, de sorte qu’elle ne rapporte pas la preuve de ses allégations.

Il ressort de ces éléments qu’un débat s’est ouvert entre la copropriété et Mme [W] à la suite de nuisances sonores et olfactives, ainsi que de l’usage des parties communes par les clients de la société Le Privé, ce débat portant sur les autorisations permettant d’exploiter un bar à chicha dans ce local et sur la possibilité d’utiliser un moteur d’extraction. S’il est établi que des échanges ont eu lieu entre la copropriété et Mme [W], aucun des courriers versés aux débats n’est adressé à la société Le Privé. En outre, si le syndic a contesté dans son courrier du 17 septembre 2020 l’installation de l’intégralité de la gaine d’extraction, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 octobre 2020 que seul le retrait d’une partie de l’extracteur ajouté récemment afin de le rallonger a été demandé, et non le retrait de l’intégralité de la gaine.

Dès lors, au vu des pièces versées aux débats, il n’est pas établi que l’installation d’un système d’extraction qui serait antérieure à la propriété de Mme [W] n’aurait pas été autorisée par la copropriété. Au surplus, il n’est pas établi que la société Le Privé ait été exposée aux échanges entre le syndic de copropriété et la bailleresse, ni que la bailleresse ait fait obstacle à son usage de la gaine d’extraction.

S’agissant de la non-conformité du conduit d’extraction, la société Le Privé soutient que le règlement sanitaire départemental de [Localité 6] du 20 février 1979 exige dans son article 63-1 une distance minimale de 8 mètres entre toute fenêtre et le rejet de l’air extrait des locaux. Il verse aux débats un procès-verbal de constat d’huissier du 23 décembre 2021 pour attester que le conduit existant n’est pas d’une longueur suffisante et qu’un morceau aurait été ajouté récemment par la bailleresse pour le rallonger, sans que cet ajout ne soit suffisant.

Il ressort du procès-verbal de constat que l’huissier s’est borné à des constatations visuelles réalisées à distance du conduit d’extraction et qu’il en a déduit une distance approximative entre le haut de la fenêtre du 4ème étage et l’extrémité du conduit d’environ 2,55 mètres. Il a également constaté que le conduit en tuyau galvanisé est prolongé par un coude d’une section inférieure à celui de l’ensemble raccordé par « une sorte de joint ou mastic grisâtre non uniforme ».

La société Le Privé soutient que cette dernière partie aurait été ajoutée par la bailleresse pour palier la non-conformité du conduit, sans autorisation de la copropriété, et elle verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 octobre 2020 aux termes duquel, la résolution n° 14 a autorisé le syndic à engager une procédure judiciaire contre Mme [W] pour :

Mettre un terme aux nuisances olfactives et sonores émanant du lot n° 3,Faire cesser la circulation dans les parties communes des clients de l’occupant du lot n° 3,Faire cesser l’utilisation des WC communs par les clients de l’occupant du lot n° 3 qui n’en ont pas de droit d’usage,Faire enlever la partie de l’extracteur/vmc rajoutée sur la partie déjà existante.

La non-conformité réglementaire du conduit d’extraction existant ne peut être suffisamment établie par un unique constat d’huissier qui se borne à faire des observations visuelles, à distance du matériel considéré, dont il déduit des estimations de longueur, alors que l’huissier de justice ne dispose pas de compétence technique pour apprécier la conformité d’un tel matériel. La société Le Privé ne verse aucun autre élément pour justifier de la non-conformité alléguée du conduit.

La société Le Privé qui fait état d’échanges entre le syndic de copropriété et la propriétaire de son local, ne produit aucun élément pour justifier que l’exploitation de son activité aurait été empêchée, ni même gênée, par ces échanges. Il n’est en outre pas établi qu’un litige serait en cours et qu’il nuirait à son activité.

En l’absence de preuve de la non-conformité du conduit et en l’absence de justification de l’impossibilité d’exploiter son local conformément à sa destination, seul le défaut de moteur d’extraction lors de l’entrée dans les lieux du preneur caractérise un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Mme [W] oppose les clauses du bail qui dérogent aux dispositions de l’article 1719 du code civil en ce qu’elles prévoient que le locataire prendra les locaux en l’état et qu’il renonce à tout recours lié à la désignation des locaux.

Toutefois, les stipulations contractuelles ne peuvent conduire à décharger le bailleur de son obligation de délivrer un local conforme à la destination prévue au contrat de bail, qui est une obligation essentielle du contrat.

Il en résulte que la bailleresse ne peut s’exonérer de sa responsabilité au titre du défaut de moteur d’extraction dans le local. Ce manquement ne revêt toutefois pas une gravité telle qu’elle justifie la résiliation du bail.

En conséquence, la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [W] sera rejetée.

2. Sur les demandes indemnitaires de la société Le Privé

La société Le Privé sollicite l’indemnisation de divers postes de préjudices estimant que les manquements de Mme [W] sont à l’origine de l’éviction de ses locaux et de la perte de chance de céder le fonds de commerce. Elle estime ainsi avoir subi un préjudice au titre de divers frais liés à l’éviction, pour un montant total de 444.546,10 euros, et qu’une expertise est nécessaire pour évaluer son préjudice total et plus spécialement pour déterminer la valeur vénale du fonds de commerce.

Mme [W] expose qu’en l’absence de résiliation du bail à ses torts, les demandes indemnitaires ne sauraient prospérer et que la demanderesse ne démontre pas la pertinence des chiffres qu’elle avance, ni qu’elle serait à l’origine de l’impossibilité de vendre son fonds de commerce.

En l’espèce, à défaut de résiliation du bail liant les parties, la société Le Privé ne se trouve pas privée de son fonds de commerce. Comme indiqué précédemment, elle ne justifie d’aucune gêne ou empêchement dans l’exploitation de son activité de sorte que son préjudice n’est pas établi.

Seul le manquement à l’obligation de délivrance au titre du moteur d’extraction est caractérisé de sorte que ce préjudice peut appeler réparation. La société Le Privé verse aux débats la facture d’installation du moteur d’extraction pour un montant total de 22.800 euros, laquelle n’est pas contestée.

En conséquence, Mme [W] sera condamnée à rembourser à la société Le Privé ce montant, les autres demandes indemnitaires ainsi que la demande d’expertise seront rejetées.

S’agissant de la perte de chance de céder son fonds de commerce, la société Le Privé verse aux débats quelques échanges de courriers électroniques avec la bailleresse dans lesquels son président fait état de son intention de céder son fonds de commerce et les parties échangent sur les formalités à accomplir. Pour autant, la société Le Privé ne produit aucun élément relatif au potentiel acquéreur, au prix de cession, à l’avancement des négociations et au motif de l’échec de l’opération. Elle se borne à affirmer dans ses courriers électroniques que l’échec est lié aux difficultés avec la copropriété relative au système d’extraction mais aucun élément n’est produit pour en justifier.

Il en résulte que la perte de chance de cession du fonds de commerce n’est pas établie et la demande indemnitaire à ce titre sera rejetée.

3. Sur les autres demandes

Les parties succombant chacune en partie à l’instance, les dépens seront partagés par moitié.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute la SAS Le Privé de sa demande de résiliation du bail conclu avec Mme [L] [W] à compter du 13 novembre 2020,

Condamne Mme [L] [W] à payer à la SAS Le Privé la somme de 22.800 euros au titre de l’installation du moteur d’extraction,

Rejette les autres demandes indemnitaires de la SAS Le Privé,

Déboute la SAS Le Privé de sa demande d’expertise,

Déboute les parties de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Partage les dépens par moitié entre les parties,

Fait et jugé à [Localité 6] le 18 Juin 2024.

Le GreffierLe Président

[F] [P] [G]