TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01728 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KY5X

S.C.I. S.C.I. [G] SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE. RCS TARASCON N° 453 851 867.

Représentant légal M.[L] [G]

C/

[M] [P] [J], [B] [T] épouse [J]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 10 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. S.C.I. [G] SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE. RCS TARASCON N° 453 851 867.

Représentant légal M.[L] [G]

14 Rue Léo Lagrange

13200 ARLES

représentée par Maître Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, avocats au barreau de NIMES substituée par M^e Nicole DORIER-SAMMUT, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSES :

Mme [M] [P] [J]

née le 10 Avril 1992 à NIMES (GARD)

515 A Route De Langlade

30114 NAGES ET SOLORGUES

non comparante, ni représentée

Mme [B] [T] épouse [J]

née le 16 Avril 1993 à NIMES (GARD)

515 A Route De Langlade

30114 NAGES ET SOLORGUES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, Vice- Présidente, juge des contentieux de la protection

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 16 Décembre 2024

Date des Débats : 16 décembre 2024

Date du Délibéré : 10 février 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 10 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Par acte sous seings privés prenant effet au 1er juillet 2024, la SCI [G] a donné en location à usage unique d’habitation à Madame [M] [J] et Madame [B] [T] un logement situé 515 A Route de Langlade 30114 NAGES-ET-SOLORGUES moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 295 euros outre la somme de 45,00 euros de provisions pour charges.

La SCI [G] indique que par attestation datée du 23 juillet 2024, Madame [M] [J] et Madame [B] [T] ont délivré congé auprès du bailleur pour la date du 31 août 2024 mais se sont néanmoins maintenues dans les lieux depuis lors sans s’acquitter du paiement de leurs loyers et en dépit d’une lettre recommandée avec avis de réception adressée le 1er octobre 2024 leur demandant de quitter les lieux en exécution du congé délivré et de remettre les clés à défaut d’être expulsées.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, la SCI [G] a assigné Madame [M] [J] et Madame [B] [T] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 16 décembre 2024 afin de voir :

CONSTATER la validité du congé délivré par les locataires Madame [M] [J] et Madame [B] [T] remis en mains propres le 23 juillet 2024, CONSTATER la résiliation du contrat de bail liant la société SCI [G] à Madame [M] [J] et Madame [B] [T], ORDONNER l’expulsion sous huitaine à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir de Madame [M] [J] et Madame [B] [T], de corps et de biens, ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique, CONDAMNER Madame [M] [J] et Madame [B] [T] à justifier de l’acquittement des loyers et charges locatives et de remettre les clés, AU BESOIN, faire constater et estimer l’intégralité des réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet et assisté si besoin d’un technicien, SEQUESTRER les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers, CONDAMNER Madame [M] [J] et Madame [B] [T] au paiement à titre provisionnel :D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges soit la somme de 1 295 euros ainsi que le paiement des éventuelles taxes et accessoires résultant de l’occupation des lieux loués à compter de l’ordonnance à venir et jusqu’à entière libération des lieux, CONDAMNER Madame [M] [J] et Madame [B] [T] à payer à la SCI [G] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,CONDAMNER Madame [M] [J] et Madame [B] [T] à payer à la SCI [G] la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 16 décembre 2024, la SCI [G], comparant par ministère d’avocat a sollicité le bénéfice de son assignation et la condamnation de Madame [M] [J] et Madame [B] [T] à lui payer la somme de 6 675 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges des mois de septembre 2024 à décembre 2024 inclus.

Madame [B] [T], comparante en personne, a contesté avoir signé le document de demande de congé daté du 23 août 2024 et versé aux débats par la demanderesse.

Elle a reconnu être débitrice avec sa colocataire de la somme sollicitée par la SCI [G] au titre des arriérés de loyers charges incluses et a sollicité des délais de paiement indiquant être en mesure de s’acquitter de la somme de 250 à 300 euros par mois à titre d’apurement de la dette en sus du paiement du loyer courant.

Madame [M] [J], régulièrement assignée, n’a ni comparu ni ne s’est faite représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la validité du congé, la demande en constatation de résiliation du bail et la demande en expulsion

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que :

« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

La demanderesse verse aux débats un document dactylographié signé à la fois par Monsieur [L] [G], représentant légal de la SCI [G] et par [M] et [B] [J], à Nages-Et-Solorgues en date du 23 août 2024 indiquant expressément : « Nous soussignons [M] et [B] [J], en présence du représentant de la SCI [G], [L] [G], laisser vacant la location : 515 A route de Langlade 30114 NAGES ET SOLORGUES pour le 31 août 2024 pour impossibilité de satisfaire nos engagements de paiement pour motifs personnels et avons convenues de ne faire un préavis de 1 mois au lieu de 3. »

Madame [T], seule comparante à l’audience, a contesté avoir rédigé le préavis sans apporter d’éléments de nature à soutenir sa position.

L’écrit versé aux débats est assimilable à un congé remis en main propre contre récépissé ou émargement tel qu’exigé par les dispositions légales précitées et doit donc être considéré, à défaut d’éléments contraires apportés aux débats, comme valable.

Par ailleurs les dispositions dérogatoires relatives à la réduction du délai de préavis à hauteur d’un mois fixé à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée ayant pour vocation de protéger les intérêts des locataires ne sont pas de nature à rendre invalide ledit congé remis en main propre dans lequel les locataires souhaitent expressément raccourcir à un mois la prise d’effet du préavis, le bailleur n’y étant pas opposé, ce qui est le cas en l’espèce.

Par conséquent, le contrat de bail conclu entre les parties le 1er juillet 2024 se trouve résilié depuis le 31 août 2024.

Dès lors, depuis cette date, Madame [M] [J] et Madame [B] [T] sont devenues occupantes sans droit ni titre du logement susvisé.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, aucun élément ne justifiant de raccourcir à huit jours ledit délai.

Sur la demande en désignation de lieu séquestre

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié.

Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande tendant à faire constater et estimer l’intégralité des réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet et assisté si besoin d’un technicien.

Cette demande porte sur un évènement hypothétique non réalisé et n’est pas justifié de sorte qu’elle sera rejetée.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui sont prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

La SCI [G] produit un décompte faisant état d’une dette locative arrêtée à la date des débats de 6 675 euros (terme du mois de décembre 2024 inclus).

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Madame [M] [J] et Madame [B] [T] seront condamnées à payer par provision à la SCI [G] la somme de 6 6775 euros arrêtée au 16 décembre 2024 (terme du mois de décembre 2024 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa del’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Les demanderesses ne versent aux débats aucun élément de nature à étayer leur situation financière actuelle et leurs capacités réelles de remboursement de la dette locative de manière échelonnée si des délais de paiement leur sont accordés.

Par conséquent il convient de rejeter la demande d’octroi de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [M] [J] et Madame [B] [T] seront condamnées à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, ainsi que le paiement des éventuelles taxes et accessoires résultant de l’occupation des lieux loués soit la somme de 1295 euros et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, la SCI [G] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [M] [J] et Madame [B] [T] seront condamnées à payer la somme de 1 000 euros à la SCI [G] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [M] [J] et Madame [B] [T] qui succombent, supportera les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

CONSTATONS la validité du congés délivré par les locataires Madame [M] [J] et Madame [B] [T] remis en mains propres le 23 juillet 2024 et prenant effet au 31 août 2024,

CONSTATONS la résiliation du contrat de bail liant la société SCI [G] à Madame [M] [J] et Madame [B] [T] à compter du 31 août 2024,

CONSTATONS que Madame [M] [J] et Madame [B] [T] sont déchues de leur titre d’occupation et se maintiennent indûment dans le logement initialement loué sis 515 A Route de Langlade 30114 NAGES-ET-SOLORGUES,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Madame [M] [J] et Madame [B] [T] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux sis 515 A Route de Langlade 30114 NAGES-ET-SOLORGUES avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETONS la demande tendant à faire constater et estimer l’intégralité des réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet et assisté si besoin d’un technicien,

CONDAMNONS Madame [M] [J] et Madame [B] [T] à payer par provision à la SCI [G] à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales, ainsi que le paiement des éventuelles taxes et accessoires résultant de l’occupation des lieux loués,

CONDAMNONS Madame [M] [J] et Madame [B] [T] à payer par provision à la SCI [G] la somme de 6 675 euros arrêtée au 16 décembre 2024 (terme du mois de décembre 2024 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETONS la demande d’octroi de délais de paiement,

REJETONS la demande en paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNONS Madame [M] [J] et Madame [B] [T] à payer à la SCI [G] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [M] [J] et Madame [B] [T] aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

AINSI PRONONCE LES JOUR, MOIS ET AN SUSMENTIONNES

La Greffière, La Juge,