Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée à

la SCP LEMOINE CLABEAUT

M^e Jean-pascal PELLEGRIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 6]

**** Le 21 Janvier 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 22/03837 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JSNI

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

M. [B] [O]

né le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

représenté par la SCP LEMOINE CLABEAUT, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

S.C.I. FRANCLAU

inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° 501 948 723 000 17 de prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-pascal PELLEGRIN, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 19 Novembre 2024 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

En 2021, la SCI Franclau, voisine de Monsieur [B] [O], a fait réaliser des travaux visant la création d’un pool house et un aménagement extérieur autour de la piscine existante à rénover.

Par acte du 20 août 2021, Monsieur [B] [O] a assigné en référé la SCI Franclau pour faire ordonner l’arrêt immédiat des travaux et la remise en état des lieux. Cette demande a été rejetée par ordonnance du juge des référés du Tribunal Judiciaire de Nîmes du 5 janvier 2022, considérant que le requérant ne démontrait pas que les travaux réalisés n’étaient pas conformes au permis de construire accordé, que l’illégalité de l’arrêté municipal du permis de construire ne présentait aucune évidence et nécessitait l’examen au fond du juge administratif et que le seul constat d’huissier de Justice produit était insuffisant à démontrer le trouble anormal du voisinage soutenu.

Par jugement du 2 janvier 2024, le Tribunal administratif de Nîmes a rejeté la requête de Monsieur [B] [O] visant notamment à l’annulation de l’arrêté du 26 août 2021 par lequel le maire d’Aigues-Mortes avait délivré un permis de construire à la SCI Franclau.

Par acte de Commissaire de justice du 17 août 2022, Monsieur [B] [O] a assigné la SCI Franclau devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes afin notamment d’obtenir indemnisation du trouble anormal de voisinage allégué.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024, Monsieur [B] [O] demande au Tribunal, sur le fondement des articles A. 424-8 du code de l’urbanisme, 1240 et 1253 alinéa 1 du code civil de :

Tenant la réalité du trouble anormal du voisinage,

CONSTATANT que la SCI Franclau a édifié une cuisine d‘été en limite de propriété dont la hauteur atteint au faîtage 4m80,

CONSTATANT que cette construction a créé un trouble anormal du voisinage qui consiste en une perte de visibilité à hauteur de 5 % et une perte d’ensoleillement à hauteur de 10%,

CONSTATANT que ce trouble anormal du voisinage lui a créé un préjudice tant financier que moral,

CONDAMNER la SCI Franclau à lui payer une somme de 105 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de valeur de sa maison d’habitation, du fait de la perte d’ensoleillement et la perte vue, crée par la construction de la cuisine d’été en limite de propriété,

CONDAMNER la SCI Franclau à lui payer la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de sonpréjudice moral, somme qui sera à parfaire au jour de la décision à intervenir,

CONDAMNER la SCI Franclau à lui payer la somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes il rappelle que les autorisations d’urbanisme sont délivrées sous réserve des droits des tiers, au regard de la seule conformité du projet à la réglementation d’urbanisme applicable, c’est-à-dire le PLU communal ou inter-communal. Il en conclut que l’obtention du permis de construire par son voisin n’est pas exclusive de la création d’un trouble du voisinage à son détriment.

Il met en avant le procès-verbal d’huissier et l’avis de valeur de son immeuble pour soutenir que la SCI Franclau a édifié une cuisine d’été en limite de propriété dont la hauteur atteint au faîtage 4m80 et que cette construction lui crée un trouble anormal de voisinage consistant en une perte de visibilité à hauteur de 5% et une perte d’ensoleillement à hauteur de 10%.

Il sollicite alors l’indemnisation de la perte de valeur de sa maison, en se basant sur l’avis produit, ainsi que du préjudice moral engendré.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 29 octobre 2024, la SCI Franclau demande au tribunal, sur le fondement des articles 1240 et 1253, ainsi que 1363 et 1382 du code civil, de :

La DECLARER recevable et bien fondée en ses demandes,

JUGER que Monsieur [O] ne rapporte pas la preuve d’un trouble anormal de voisinage ;

JUGER que Monsieur [O] ne fait la démonstration d’aucun préjudice moral ;

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En toute hypothèse,

CONDAMNER Monsieur [O] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [O] aux entiers dépens.

La SCI Franclau soutient que le trouble anormal de voisinage invoqué n’est pas caractérisé pour ne pas présenter une gravité suffisante. Elle indique que son voisin ne peut prétendre à l’immutabilité de ses avantages individuels dans une zone constituée de nombreux immeubles. Elle pointe que la perte d’ensoleillement alléguée ne concerne que certaines zones spécifiques de la résidence de Monsieur [B] [O], laquelle se situe dans un quartier résidentiel en constante voie d’urbanisation, dès lors promis à d’inéluctables évolutions du paysage. Elle estime que la « privation de jour et d’ensoleillement » dont se plaint son voisin n’est ni localisée, ni quantifiée.

Elle ajoute que l’immeuble de Monsieur [B] [O] ne laisse lui-même aucune vue auprès des bâtisses arrières. Elle relève que le requérant n’a communiqué aucune photographie du logement situé à l’étage, qui serait son logement principal à la lecture de la désignation du lot n°12. Elle qualifie le rez-de-chaussée de lieu de stationnement de véhicule avant tout et de stockage des poubelles.

Elle conteste la perte d’ensoleillement alléguée, en s’appuyant sur les photographies présentées par le requérant, et en déclarant que sa cour se situe plein sud.

Elle critique l’avis de valeur de la propriété établi à la demande de Monsieur [B] [O]

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 5 novembre 2024 par ordonnance du juge de la mise en l’état en date du 5 septembre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 19 novembre 2024 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « déclarer », « juger » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens invoqués par les parties. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes » qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Aux termes de l’article 1253 alinéa 1 du code civil, « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

Le mécanisme des troubles anormaux du voisinage implique que l’exercice, même légitime, du droit de propriété peut engager la responsabilité de ses détenteurs s’il occasionne un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur. Pour ouvrir droit à réparation, le trouble allégué doit être anormal, c’est-à-dire suffisamment grave en considération des circonstances locales de par son caractère répété et/ou son importance.

Sur la caractérisation du trouble anormal de voisinage

En l’espèce, les plans du projet annexés au permis de construire de la SCI Franclau, les photographies prises avant et après les travaux, le procès-verbal de commissaire de justice et l’avis de valeur du cabinet Faucon confirment l’édification d’un mur de 4,80 mètres de haut pour 8,25 mètres de long en limite de la propriété de Monsieur [B] [O].

Il résulte de cet ouvrage que là où le requérant avait une vue dégagée sur la « Tour de Constance » de la cité d'[Localité 4] depuis le bureau, le couloir, la chambre d’ami et la terrasse de sa propriété, il fait désormais face à un mur en parpaing gris, sans revêtement. La « sensation d’enfermement », évoquée par le cabinet [Localité 5], générée par ce mur, là où Monsieur [B] [O] avait auparavant une vue ouverte sur un édifice classé « au titre des monuments historiques depuis le 1er décembre 1903 », dont « la terrasse sommitale est surmontée d’une tourelle de guet qui servait du XIIème au XVIème siècle de phare », est objectivée par les photographies produites.

Ces mêmes photographies, si elles ne permettent pas d’attester une perte d’ensoleillement, confirment toutefois une perte de luminosité, à tout le moins dans le bureau s’agissant des pièces intérieures.

Si ce trouble manifeste de voisinage n’impacte pas toutes les pièces de vie, il ne ressort pas des pièces produites que le lot n°12 à l’étage serait le vrai lieu d’habitation de la famille comme avancé par la défenderesse. Il est qualifié de « surplus de logement » dans l’acte authentique de vente du 7 juillet 2011, et d’ « ancien appartement » dans le descriptif des lieux par le cabinet [Localité 5].

En outre, comme le relève la SCI Franclau elle-même, le quartier est pavillonnaire. Il n’apparaît sur la photographie géoportail annexée à l’avis de valeur aucun grand ensemble immobilier. La configuration des lieux, telle qu’elle ressort des photos produites, avec un agencement de propriétés établies de longues dates, permettant une vue dégagée, autorisait Monsieur [B] [O] à se penser prémuni de son occultation. Celle-ci n’est d’ailleurs pas le produit d’une urbanisation, évoquée par la SCI Franclau, mais d’un projet de confort de cette dernière. Ainsi, la recherche de mieux-être de l’un, sans nécessité avérée, a obéré la qualité de vie de l’autre.

Le fait que Monsieur [B] [O] gare ses voitures dans sa cour ou y entrepose des poubelles est sans aucune incidence sur la perte de vue et de luminosité subie. Il en va de même du fait que son immeuble cacherait également d’autres maisons à son voisin, ce qui est établi de longue date, ne résulte pas de travaux récents de confort, et demeure effectivement inévitable en milieu urbain.

Quand bien même le cabinet Faucon aurait surestimé la perte de valeur de l’ensemble immobilier de Monsieur [B] [O], comme l’invoque la SCI Franclau, les conséquences des travaux réalisés par cette dernière privent nécessairement le bien d’un attrait, caractérisant une source de moins-value.

Ainsi la permanence de la perte de vue et de luminosité établie, et son importance, notamment qualitative au regard de la substitution d’un panorama dégagé sur un monument historique par un mur en parpaing, caractérise un trouble de voisinage d’une gravité suffisante, dans le contexte environnemental décrit, pour le considérer comme dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Monsieur [B] [O] sollicite 105.000 euros sur la base de l’avis de valeur de sa maison produit par le cabinet Faucon, estimant à ce montant la moins-value de la propriété résultant des travaux de la SCI Franclau.

La SCI Franclau critique l’estimation fournie, soulignant justement que l’ « expertise » menée n’a pas été contradictoire. Elle relève entre autres que le cabinet [Localité 5] n’a pas opéré de distinction dans sa valorisation entre la surface utile et la surface habitable. En réalité, le cabinet [Localité 5] a opéré une pondération dans la prise en compte des différentes surfaces, attribuant un coefficient modérateur à la cave, au débarras et au garage, qu’il a toutefois intégrés dans la superficie du bien. Elle base ensuite ses pourcentages de moins-value de la maison, consécutives aux pertes d’ensoleillement et de visibilité, sur des jurisprudences, de manière absolue et systématique, sans préciser l’éventuelle correspondance des espèces. Elle privilégie le préjudice de perte d’ensoleillement sur celui de visibilité, alors que ce dernier caractérise principalement l’anormalité du trouble constaté.

Pour autant, la disparition d’un des attraits conséquents de la maison, notamment une vue dégagée sur un monument historique substituée par un mur en parpaing, comme le souligne le cabinet [Localité 5], génère mécaniquement une perte de valeur du bien.

En conséquence, le montant du préjudice demandé par Monsieur [B] [O] à ce titre sera plus justement ramené à 5% de la valeur totale du bien estimé à 700.000 euros par le cabinet [Localité 5], soit 35.000 euros.

En outre, si les pertes de visibilité et de luminosité, quoique permanentes et importantes qualitativement, ne touchent effectivement directement que certaines parties de l’ensemble immobilier (le bureau et les deux terrasses pour la vue, le bureau, la chambre d’ami et le couloir pour la lumière), elles doivent toutefois s’appréhender de manière plus globale comme affectant un cadre de vie.

Ces désagréments caractérisent le préjudice moral invoqué, et il sera fait droit à la demande à ce titre de Monsieur [B] [O] à hauteur de 10.000 euros.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRESAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Franclau qui succombe à l’instance en supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner la La SCI Franclau à payer à Monsieur [B] [O] au titre des frais irrépétibles la somme de 3.000 €. Le défendeur qui perd le procès sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

DIT que les travaux de la La SCI Franclau ont généré un trouble anormal de voisinage à Monsieur [B] [O] ;

CONDAMNE la La SCI Franclau à payer à Monsieur [B] [O] la somme de 35.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de valeur de sa maison d’habitation ;

CONDAMNE la SCI Franclau à payer à Monsieur [B] [O] la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [B] [O] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SCI Franclau à payer à Monsieur [B] [O] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la la SCI Franclau de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la La SCI Franclau aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,