TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Minute N°

N° RG 25/00878 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LCNM

[U] [X] [V]

C/

[J] [W]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 20 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [X] [V]

né le 05 juillet 1961 à [Localité 10] (NIEVRE)

demeurant [Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Mireille BRUN, avocat au barreau de NÎMES

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [W]

né le 23 Juin 1987 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Janine CIRECH, lors des débats et de la mise à disposition au greffe,

En présence, lors des débats, de [K] [I], greffière stagiaire

DÉBATS :

Date de la première évocation : 15 septembre 2025

Date des Débats : 15 septembre 2025

Date du Délibéré : 20 octobre 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 20 octobre 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2018 avec effet au 21 décembre 2018, Monsieur [U] [V] a donné en location à usage unique d’habitation à Monsieur [J] [W] un logement situé [Adresse 6] (30) moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 430 euros, outre 37 euros de provisions sur charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 21 février 2025, Monsieur [U] [V] faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à son locataire, pour un montant en principal de 4 225,54 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025, Monsieur [U] [V] a assigné Monsieur [J] [W] par devant le tribunal de céans, pour l’audience du 15 septembre 2025 afin de voir :

— CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

En conséquence :

— ORDONNER son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et si besoin d’un serrurier,

— CONDAMNER Monsieur [W] au paiement à titre provisionnel :

° De la somme principale de 3 531,45 euros arrêtée au 28 avril 2025 outre intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025,

° D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales à venir à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,

° De la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 15 septembre 2025, Monsieur [U] [V], comparant par ministère d’avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé la dette locative arrêtée au mois de septembre 2025 à la somme de 6 132,82 euros, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Il a précisé que le locataire n’a effectué aucun versement au titre du paiement des loyers courants et des arriérés depuis des mois.

Monsieur [J] [W], comparant, a invoqué des difficultés financières, suite à sa séparation d’avec sa compagne et de dettes fiscales et chercher des solutions pour régulariser sa situation. Il ne conteste pas les arriérés locatifs et indique rechercher un autre logement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, Monsieur [U] [V] justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 24 février 2025.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 02 mai 2025 pour l’audience du 15 septembre 2025 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [W] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [W] le 21 février 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 04 avril 2025 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [J] [W] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

Monsieur [U] [V] produit un décompte arrêté au jour des débats faisant état d’une dette locative de 6 132,82 euros, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Monsieur [J] [W] sera condamné à payer par provision à Monsieur [U] [V] la somme de 6 132,82 euros, échéance du mois de septembre 2025 incluse au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y étant mentionnées, à compter de l’assignation pour le surplus et de la présente décision pour le reliquat.

Sur les délais de paiement :

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Le paragraphe VII de ce même article précise :

«  VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

Le défendeur ne justifie pas de la reprise du paiement intégral du loyer courant, n’a pas sollicité l’octroi de délais de paiement ni la suspension corrélative des effets de la clause résolutoire.

Si ce dernier évoque des difficultés financières suite à sa séparation d’avec sa compagne et des dettes fiscales et cherche des solutions pour régulariser sa situation, il n’a produit aucun élément permettant de s’assurer de la réalité de sa situation financière actuelle.

Par conséquent, il convient de dire n’y voir lieu à octroi de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [J] [W] sera condamné à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [J] [W] sera condamné à payer la somme de 500 euros à Monsieur [U] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [J] [W] qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par Monsieur [U] [V] recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 octobre 2018 entre Monsieur [U] [V] et Monsieur [J] [W] concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 11] (30) étaient réunies à la date du 04 avril 2025,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 04 avril 2025,

CONSTATONS que Monsieur [J] [W] est déchu de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué susvisé,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [J] [W] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 11] (30)avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [J] [W] à payer par provision à Monsieur [U] [V] à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Monsieur [J] [W] à payer par provision à Monsieur [U] [V] la somme de 6 132,82 euros, échéance du mois de septembre 2025 incluse au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y étant mentionnées, à compter de l’assignation pour le surplus et de la présente décision pour le reliquat,

DISONS n’y avoir lieu à octroi de délais de paiement,

CONDAMNONS Monsieur [J] [W] à payer à Monsieur [U] [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [J] [W] aux entiers dépens.

La greffière, La juge,