TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le:

■

2ème chambre 2ème section

N° RG 19/02965

N° Portalis 352J-W-B7D-CPJ4K

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Février 2019

JUGEMENT

rendu le 16 Janvier 2025

DEMANDEURS

Madame [S] [C]

[Adresse 4]

[Localité 25]

Monsieur [J] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 25]

tous deux représentés par Maître Rachel HARZIC de l’AARPI CHOURAQUI – HARZIC, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0058

DÉFENDEURS

Maître [E] [M]

[Adresse 2]

[Localité 14]

S.C.P. [M]-[Localité 28]

[Adresse 2]

[Localité 14]

tous deux représenté par Maître Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0090 et Maître Nicolas LARRAT, de la SCP LARRAT, avocat au barreau de Toulouse, avocat plaidant

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

[Adresse 5]

[Localité 20]

représentée par Maître Patrick VIDAL DE VERNEIX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1331

CAISSE D’ASSURANCE MUTUELLE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS DITE CAM BTP

[Adresse 3]

Espace Européen de l’entreprise

[Localité 19]

représentée par Maître Alain LACHKAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0247

S.A.S. DOMUCI

[Adresse 7]

[Localité 26]

S.A.S. KEALYS CONSEIL

[Adresse 24]

[Localité 27]

toutes deux représentées par Maître Raphaëlle BOULLOT GAST, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0359

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, assureur de Monsieur [T]

[Adresse 6]

[Localité 22]

représentée par Maître Marc FLINIAUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0146 et Maître Michel DARNET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

S.A.S. SERVICES ETUDES PILOTAGE TRAVAUX (SEPT)

[Adresse 10]

[Localité 15]

représentée par Maître Marie MONEREAU de la SELARLU MONEREAU HAUTECOEUR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0307

S.A. ALBINGIA, en qualité d’assureur domage ouvrage

[Adresse 1]

[Localité 27]

représentée par Maître Delphine ABERLEN de la SCP NABA ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0325

SCCV NETWILLER

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 13]

S.A.S. JD PROMOTION

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 13]

toutes deux représentée par Maître Elodie LEFEBVRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0261

MILLENIUM COMPANY LIMITED

[Adresse 31]

[Adresse 31]

[Localité 23]

représentée par Maître Philippe PERICAUD de l’AARPI PERICAUD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0219

S.A.S.U. BDR ET ASSOCIES, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV NETWILLER

[Adresse 11]

[Localité 16]

S.E.L.A.R.L. [G] [D], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société JD PROMOTION

[Adresse 18]

[Localité 13]

Monsieur [N] [T]

[Adresse 17]

[Localité 13]

décédé

tous trois non représentés

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.A. MIC INSURANCE COMPANY, venant aux droits de la société MILLENIUM COMPANY LIMITED

[Adresse 12]

[Localité 21]

représentée par Maître Philippe PERICAUD de l’AARPI PERICAUD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0219

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

assistées de Madame Sophie PILATI, Greffière

DEBATS

A l’audience collégiale du 14 Novembre 2024, tenue publiquement Claire BERGER a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025, ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCCV NETWILLER, société civile de construction-vente, a entrepris la construction d’un ensemble immobilier sur un terrain sis [Adresse 9] [Localité 30] (31).

À cet effet, elle a souscrit, le 8 avril 2015 un contrat de conception avec Monsieur [N] [T] portant sur l’établissement du permis de construire de l’ensemble immobilier.

La société SAS JD PROMOTION, qui détient 299 parts sociales sur 300 au sein de la SCCV NETWILLER, a assuré la gérance de cette dernière.

La société DOMUCI est intervenue en tant que mandataire de la SCCV NETWILLER afin de commercialiser le programme immobilier à venir, et destiné à la vente en l’état futur d’achèvement dans le cadre de la loi Pinel.

La société SEPT, prise en la personne de Monsieur [N] [Z], a assuré la maîtrise d’œuvre des travaux.

Dans ce cadre, elle a été assurée par la société ACTE IARD, société faisant partie du groupe d’assurance la CAMACTE.

Pour les besoins de la construction, la société SCCV NETWILLER a souscrit :

— une assurance dommages-ouvrage et Constructeur Non Réalisateur auprès de la société ALPHA INSURANCE,

— une assurance Tous Risques Chantier auprès de la société ELITE INSURANCE,

— une garantie financière d’achèvement auprès de la société MILLENIUM INSURANCE, à laquelle la société MIC INSURANCE COMPANY, ci-après la société MIC, vient désormais aux droits ;

— une seconde assurance « dommages-ouvrage » auprès d’ALBINGIA.

Monsieur [Y] et Madame [C], ci-après les consorts [Y]-[C], à la recherche d’une solution d’optimisation fiscale dans le cadre de la loi PINEL, se sont adressés à la société KEALYS CONSEIL pour obtenir une simulation et ont recherché un investissement immobilier leur permettant de bénéficier des dispositions de déduction fiscale de la loi PINEL.

Le 25 mai 2016, les consorts [Y]-[C] ont conclu avec la SCCV NETWILLER, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, un contrat préliminaire portant réservation d’un appartement de type 3 (lot n° 24, bâtiment B au 2ème étage) et d’un parking (lot n° 78) dans cet ensemble immobilier, avec une livraison prévue au plus tard pour le 4ème trimestre 2016.

Par acte notarié du 20 juillet 2016, établi par Maître [E] [M], notaire, les consorts [Y]-[C] ont acquis de la SCCV NETWILLER les lots n°24 et 78 dans cet ensemble immobilier, moyennant le prix total de 229 640 euros, avec paiement échelonné au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Aux termes de l’acte de vente, la livraison du bien devait intervenir le 31 décembre 2016 au plus tard.

Le financement a été assuré par un crédit immobilier auprès du Crédit Foncier de France.

Au mois de décembre 2016, les sociétés DOMUCI et NETWILLER informaient les consorts [Y]-[C] d’un important retard de chantier, leur imposant de reporter la livraison au mois de novembre 2017.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 novembre 2017, la SCCV NETWILLER informait les consorts [Y]-[C] de la livraison de leur appartement entre le 11 décembre et le 15 décembre 2017 et sollicitait le versement de la dernière tranche du prix de vente, somme que les consorts [Y]-[C] ont versé le jour même.

A la suite de nombreuses difficultés, la société SCCV NETWILLER n’a pu procéder à la livraison dans les délais impartis, la reportant d’abord au 1er février 2018, au 15 mars 2018, au 18 mai 2018, puis au 16 juillet 2018.

Elle s’engageait à les dédommager de la non occupation de leur appartement à hauteur du montant du loyer hors charges sur ces différentes périodes.

Elle leur transmettait également, la déclaration d’achèvement des travaux déposée au Service de l’Urbanisme de la Mairie de [Localité 30], datée du 20 novembre 2017, devant permettre aux consorts [Y]-[C] de bénéficier des avantages fiscaux de la Loi Pinel.

Par courrier en date du 2 mai 2018, la société SCCV NETWILLER informait les consorts [Y]-[C] subir un important retard de chantier, dû à plusieurs causes :

— une prorogation du délai d’instruction du plan de retrait de désamiantage du bâtiment existant,

— un ajournement conséquent de l’obtention d’agréments de l’inspection du travail,

— une interruption de chantier de plus de 3 mois en raison de la découverte d’un poteau EDF sur le domaine public, nécessitant son intervention,

— la défaillance d’une entreprise en fin de chantier,

— une erreur de fabrication des garde-corps, nécessitant une nouvelle fabrication de garde-corps conforme aux normes de sécurité de l’immeuble,

— des difficultés de trésorerie subséquentes,

— des difficultés d’organisation des interventions des entreprises.

Par courrier du 31 juillet 2018, la société NETWILLER informait les consorts [Y]-[C] du report de la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT), impliquant la régularisation d’une déclaration fiscale rectificative de leurs revenus et la perte des avantages liés à la Loi Pinel, pour l’année 2017 et s’engageait à prendre en charge les préjudices financiers liés à cette perte.

Par courrier du 6 novembre 2018, les consorts [Y]-[C] mettaient en demeure la société SCCV NETWILLER afin de reprise des travaux abandonnés depuis le 11 décembre 2017.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier délivrée les 13, 15, 18 et 19 février 2019, les consorts [Y]-[C] ont fait assigner les sociétés SCCV NETWILLER, DOMUCI, JD PROMOTION, ALBINGIA, MILLENIUM INSURANCE, SEPT, la SCP [M], Monsieur [E] [M], le Crédit Foncier de France et la société KEALYS, aux fins essentielles de résolution de la vente et de réparation de l’ensemble de leurs préjudices.

Par exploit d’huissier en date du 4 avril 2019, la société ALBINGIA a attrait en intervention forcée la société SEPT, son assureur la Caisse d’assurances Mutuelle du BTP CAMACTE, Monsieur [N] [T] et la Mutuelle des Architectes Français, ci-après MAF. Les instances ont été jointes le 11 septembre 2019.

Monsieur [N] [T] est décédé le 15 août 2019.

Le 20 mai 2020, les consorts [Y]-[C] ont procédé à la publication de leur assignation auprès des services de la publicité foncière.

En cours d’instance, la société MILLENIUM a accepté de mobiliser la garantie financière d’achèvement au titre du financement de l’achèvement des lots et tantièmes des parties communes détenus par les consorts [Y] [C].

Ces derniers ont versé une somme complémentaire de 4 960 euros en contrepartie de la reprise effective des travaux.

La société SERVICES ETUDES PILOTAGES TRAVAUX (SEPT) a attesté de l’achèvement de l’ensemble immobilier en date du 30 mars 2023.

Le 8 juillet 2022, l’appartement (lot n° 24), bâtiment B au 2ème étage et le parking (lot n° 78) a été livré aux consorts [Y]-[C].

Par exploit d’huissier signifiés les 27 et 28 octobre 2022, les consorts [Y]-[C] ont attrait en intervention forcée le liquidateur judiciaire de la société NETWILLER et le mandataire judiciaire de la société JD PROMOTION (RG 22/12933).

Les instances ont été jointes le 21 novembre 2022.

Par exploit d’huissier signifié le 9 juin 2023, les consorts [Y]-[C] ont attrait en intervention forcée la société [G] [D], prise en la personne de Maître [G] [D], en qualité de liquidateur judiciaire de la société JD PROMOTION.

Les instances ont été jointes le 29 juin 2023.

Par dernières conclusions récapitulatives en date du 22 septembre 2023 auxquelles il est expressément référé, les consorts [Y]-[C], au visa des articles 1134, 1147 et 1382, dans leur version applicable aux faits de l’espèce, demandent au tribunal de :

«  A TITRE LIMINAIRE

CONSTATER, DIRE ET JUGER que l’assignation des Consorts [Y]-[C] a été enregistrée auprès du service de la publicité foncière.

DECLARER recevable l’action des Consorts [Y]-[C]

Vu les articles 1134, 1147 et 1382 du Code civil (ancienne rédaction)

CONDAMNER in solidum les sociétés DOMUCI, SEPT, la SCP [M], Monsieur [E] [M], le Crédit Foncier de France et la société KEALYS à verser aux consorts [Y]-[C] la somme de 202 417,84 € à titre d’indemnisation de l’ensemble de leurs préjudices financiers se décomposant de la manière suivante :

— Perte de loyers : 32 935,98 €

— Perte d’avantage fiscal : 14 721,00 €

— Impôts indûment réglés : 596,00 €

— Dommages & intérêts du fait du retard du chantier : 154 164,86 €

CONDAMNER in solidum les sociétés DOMUCI, SEPT, la SCP [M], Monsieur [E] [M], le Crédit Foncier de France et la société KEALYS à verser aux consorts [Y]-[C], la somme de 50.000 € au titre de leur préjudice moral.

FIXER la créance des consorts [Y]-[C] au passif de la Société NETWILLER pour la somme de 252 417,84 €.

FIXER la créance des consorts [Y]-[C] au passif de la Société JD PROMOTION pour la somme de 252 417,84 €.

Vu les articles 1231-7 et 1343-2 du Code civil (ancienne rédaction),

ASSORTIR les sommes allouées à Monsieur [Y] et Madame [C], toutes causes de préjudices confondues, des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation,

ORDONNER la capitalisation desdits intérêts,

DEBOUTER l’ensemble des défendeurs de leurs demandes notamment en ce qu’ils sollicitent la condamnation des Consorts [C]-[Y] à leur payer des indemnités au titre de l’article 700 CPC.

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum les sociétés DOMUCI, SEPT, la SCP [M], Monsieur [E] [M], le Crédit Foncier de France et la société KEALYS, la société MILLENIUM INSURANCE, la Compagnie ALBINGIA à verser aux consorts [Y]-[C], à verser à Monsieur [Y] et Madame [C] la somme de 40.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER in solidum les sociétés DOMUCI, SEPT, la SCP [M], Monsieur [E] [M], le Crédit Foncier de France et la société KEALYS, la société MILLENIUM INSURANCE, la Compagnie ALBINGIA aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

DIRE ET JUGER que, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devrait être réalisée par l’office d’un Huissier de Justice, le montant des sommes retenues par l’Huissier en application de l’article 10 du Décret du 8 mars 2001 portant modification du Décret 96/1080 du 12 décembre 1996 (tarif des Huissiers) devra être supporté par le débiteur des condamnations prononcées en sus des frais irrépétibles prévus à l’article 700 du CPC.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit ".

En réponse, dans leurs dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 12 janvier 2021 et auxquelles il est expressément référé, les sociétés SCCV NETWILLER et SAS JD PROMOTION demandent au Tribunal de :

PRENDRE ACTE du protocole d’accord transactionnel collectif conclu le 12 mars 2021 et transigeant entre autres sur les conditions et modalités d’achèvement et de livraison du bien immobilier acquis par Monsieur [Y] et Madame [C], en cours d’exécution au jour des présentes ;

DIRE ET JUGER en conséquence que la SCCV NETWILLER devra livrer le bien immobilier acquis par Monsieur [Y] et Madame [C] dès son complet achèvement dans le cadre dudit accord collectif en cours d’exécution ;

Subsidiairement :

DEBOUTER Monsieur [Y] et Madame [C] de leur demande de résolution de la vente, eu égard aux dispositions du contrat de vente lui-même, de la transaction conclue entre les parties en cours d’instance et des textes applicables en la matière, outre l’incapacité absolue de la SCCV NETWILLER de procéder à la restitution du prix de vente ;

DIRE ET JUGER que les causes légitimes de suspension du délai de livraison et cas de force majeure subis par la SCCV NETWILLER justifient le report de la date de livraison du bien immobilier acquis par Monsieur [Y] et Madame [C] dans le cadre d’un investissement purement locatif ;

ACCORDER un délai de grâce de 6 mois à la SCCV NETWILLER pour permettre le déblocage de la situation et la livraison du bien immobilier de Monsieur [Y] et Madame [C] ;

DEBOUTER les acquéreurs de leur demande de condamnation sous astreinte de 1.000 € par jour de retard et d’autorisation de réaliser les travaux par une société tierce aux frais des sociétés NETWILLER, JD PROMOTION et DOMUCI ;

Plus subsidiairement :

Si la résolution de la vente devait par extraordinaire être ordonnée :

REJETER la demande de condamnation formulée par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à l’encontre de la SCCV NETWILLER au titre du prétendu préjudice économique et financier qu’il subirait, étant rappelé que cette dernière s’oppose avec force à toute résolution de la vente et qu’elle n’est pas en capacité d’en supporter les conséquences ;

En tout état de cause :

DIRE ET JUGER que la société MIC INSURANCE COMPANY venant aux droits de la société MILLENNIUM INSURANCE COMPANY, accepte de mettre en œuvre la Garantie Financière d’Achèvement n° FR11511 GFAMIL 004-001 et en tirer toutes les conséquences dans le cadre de la résolution du présent litige ;

DIRE ET JUGER que les contrats d’assurance dommage ouvrage et constructeur non réalisateur conclus entre la compagnie ALBINGIA et la SCCV NETWILLER demeurent suspendus et reprendront leurs effets pour l’avenir, le lendemain du jour où les primes arriérées auront été payées à l’assureur par le Garant Financier d’Achèvement, la société MIC INSURANCE COMPANY venant aux droits de la société MILLENNIUM INSURANCE COMPANY ;

DIRE ET JUGER mal fondées les demandes d’indemnisation exorbitantes formulées par Monsieur [Y] et Madame [C] eu égard aux causes légitimes de retard subies par la SCCV NETWILLER et qui doivent inévitablement être supportées par les acquéreurs en l’état futur d’achèvement ;

DEBOUTER Monsieur [Y] et Madame [C] de toutes leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SAS JD PROMOTION dès lors qu’aucune faute séparable de ses fonctions de gérant ne peut lui être reprochée ;

DEBOUTER toutes les autres parties à l’instance de leurs plus amples demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SCCV NETWILLER et/ou de la SAS JD PROMOTION ;

REJETER toute demande de condamnation de la SCCV NETWILLER et/ou de la SAS JD PROMOTION au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au regard des causes étrangères subies par elles et de leur situation actuelle difficile ;

LAISSER à chaque partie la charge de ses dépens d’instance ;

Subsidiairement :

REDUIRE toutes condamnations à de plus juste proportions et sous réserve de la preuve des fautes, préjudices et liens de causalité y afférents pour chaque indemnité sollicitée ;

LES ASSORTIR d’un délai de paiement de 24 mois à compter de la signification du Jugement à venir afin de ne pas compromettre la poursuite de l’activité de la SCCV NETWILLER et de la SAS JD PROMOTION.

Dans leurs dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 5 décembre 2023 et auxquelles il est expressément référé, les sociétés DOMUCI et KEALYS CONSEIL demandent au Tribunal de :

METTRE HORS DE CAUSE la société KEALYS ;

En tout état de cause :

DIRE ET JUGER que la responsabilité contractuelle des sociétés KEALYS et DOMUCI n’est pas engagée à l’égard de Monsieur [Y] et Madame [C] ;

CONSTATER l’absence de preuve de préjudices indemnisables ayant un lien de causalité avec une quelconque faute délictuelle commise par les sociétés KEALYS ou DOMUCI ;

DEBOUTER Monsieur [Y] et Madame [C] de l’intégralité de leurs demandes présentées à l’encontre des sociétés DOMUCI et KEALYS ;

Subsidiairement et si par extraordinaire le Tribunal devait entrer en voie de condamnation :

CONDAMNER tout succombant à relever et garantir les sociétés DOMUCI et KEALYS des condamnations prononcées à leur égard ;

En tout état de cause ;

CONDAMNER Monsieur [Y] et Madame [C] ou tout succombant à payer la somme de 5.000 € à la société KEALYS et de 5.000 € à la société DOMUCI au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER Monsieur [Y] et Madame [C] ou tout succombant aux entiers dépens dont distraction, au profit de Maître Raphaëlle BOULLOT GAST, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Par ses dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 novembre 2023 et auxquelles il est expressément référé, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, ci-après MAF, demande au Tribunal de :

DÉBOUTER la compagnie ALBINGIA ou éventuellement toutes autres parties de son (leur) recours en garantie présenté(s) à titre subsidiaire à l’encontre de la MAF qui intervient aux présentes sous toutes réserves de garantie de Monsieur [T] décédé,

A titre tout à fait subsidiaire et sur l’assiette du recours présenté par ALBINGIA,

Pour le cas où le Tribunal estimerait recevable et bien- fondé ce recours,

CONDAMNER in solidum la Caisse d’assurance Mutuelle du Bâtiment du BTP CAMACTE et la société SEPT à relever et garantir la Mutuelle des Architectes Français qui intervient sous toutes réserves de garantie à la relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais, accessoire et dépens.

CONDAMNER la compagnie ALBINGIA au paiement d’une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 novembre 2023 et auxquelles il est expressément référé, Me [E] [M] et la SCP [E] [M] – [L] BELVAL demandent au Tribunal, au visa de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, de :

DEBOUTER les consorts [C]-[Y] de l’ensemble de leurs demandes telles que dirigées à l’encontre de Me [E] [M] et la SCP [E] [M] – [L] BELVAL,

LES CONDAMNER in solidum au paiement d’une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Au subsidiaire,

CONDAMNER la SCCV NETWILLER à relever et garantir indemnes Me [E] [M] et la SCP [E] [M] – [L] BELVAL de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre, en ordonnant que les sommes mise à sa charge soit fixées au passif de la liquidation de la SCCV NETWILLER ;

LA CONDAMNER alors au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Par dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 avril 2023 et auxquelles il est expressément référé, la société SERVICES ETUDES PILOTAGE TRAVAUX (SEPT) demande au Tribunal, au visa de l’article 1382 du code civil, de :

DEBOUTER Monsieur [Y] et Madame [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SAS SEPT

REJETER toutes demandes en garantie formées à l’encontre de la SAS SEPT

CONDAMNER tout succombant à verser à la SAS SEPT la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de l’avocat soussigné conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 septembre 2020 et auxquelles il est expressément référé, la société ALBINGIA demande au Tribunal, au visa des articles 1353, alinéa 1er et suivants et 1792 du code civil, L. 242-1 et A. 243-1 du code des assurances et son annexe II, de :

À titre principal,

JUGER qu’il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve d’une déclaration de sinistre à la société ALBINGIA

JUGER que la police dommage-ouvrage a été résiliée pour défaut de paiement de la prime

JUGER par voie de conséquence que la police souscrite auprès de la compagnie ALBINGIA n’a jamais pris effet

JUGER qu’en l’absence de réception des travaux la mobilisation des garanties de l’assureur dommages-ouvrage requiert après mise en demeure restée infructueuse que le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur ait été résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations.

A titre subsidiaire

JUGER qu’il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve que les désordres dont ils se plaignent ont été déclarés à l’assureur dommages-ouvrage,

Juger que les demandeurs échouent dans l’administration de la preuve qui leur incombe quant à la gravité des prétendus désordres décennaux

À titre plus subsidiaire,

CONDAMNER in solidum la société SEPT assurée auprès de la société CAM BTP avec Monsieur [T] architecte, assuré auprès de la MAF à garantir in solidum, la société ALBINGIA de toutes les condamnations susceptibles d’être mises à sa charge tant en principal, intérêt et frais,

En toute hypothèse

REJETER la demande d’exécution provisoire de la décision à intervenir en l’absence de toute urgence,

JUGER la société ALBINGIA en droit d’opposer les termes et limites de sa police.

CONDAMNER les consorts [Y] [C] in solidum avec tout succombant à régler à la société ALBINGIA une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outres les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP NABA & associés, avocats.

Aux termes de ses dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 octobre 2023 et auxquelles il est expressément référé, la société SA CREDIT FONCIER DE FRANCE demande au Tribunal de :

JUGER que le CREDIT FONCIER DE FRANCE n’a commis aucune faute tant sur le plan

délictuel ou quasi-délictuel que contractuel dans la mise en place du financement de l’acquisition des lots de copropriété par les demandeurs.

JUGER que le CREDIT FONCIER DE FRANCE n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité au titre du devoir de mise en garde et de conseil.

EN CONSEQUENCE,

DEBOUTER purement et simplement Monsieur [Y] et Mademoiselle [C]

de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la SA CREDIT FONCIER DE

FRANCE,

CONDAMNER Monsieur [Y] et Mademoiselle [C] et la Société NETWILLER au paiement d’une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

REJETER la demande d’exécution provisoire et à défaut, la subordonner à la constitution d’une garantie réelle ou personnelle suffisante pour répondre de toute restitution en réparation et ce, conformément aux dispositions de l’article 517 du code de Procédure Civile.

CONDAMNER Monsieur [Y], Mademoiselle [C] et la société NETWILLER aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître VIDAL de VERNEIX.

En réponse, dans ses dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023 et auxquelles il est expressément référé, la société MIC INSURANCE COMPANY venant aux droits de la société MILLENNIUM COMPANY LIMITED demande au Tribunal de :

D’une part :

CONSTATER que de la société Millennium Insurance Company Ltd dont la société MIC INSURANCE COMPANY vient aux droits, a mis en œuvre la garantie financière d’achèvement n°FR11511 GFAMIL 004-001 au présent litige ;

CONSTATER que de la société Millennium Insurance Company Ltd, dont la société MIC INSURANCE COMPANY vient aux droits, a fait réaliser les travaux dans le cadre de ladite garantie et que l’appartement litigieux a été livré le 8 juillet 2022 ;

CONSTATER que Monsieur [Y] et Madame [C] n’ont plus de griefs à l’encontre de la société Millennium Insurance Company Ltd dont la société MIC INSURANCE

COMPANY vient aux droits.

RELEVER que Monsieur [Y] et Madame [C] ont renoncé à leur demande de condamnation formulée à l’encontre de la société Millennium Insurance Company Ltd, dont la société MIC INSURANCE COMPANY vient aux droits, de mettre en œuvre la garantie financière d’achèvement n°FR11511 GFAMIL 004-001 ;

JUGER en tant que de besoin que cette demande est désormais surabondante et mal fondée ;

Par conséquent,

JUGER que la société MILLENNIUM INSURANCE COMPANY LTD sera mise hors de cause dans ce litige,

JUGER impossible la condamnation in solidum de la société MILLENNIUM INSURANCE

COMPANY LTD à quel que titre que ce soit en particulier s’agissant des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.

LES DEBOUTER, ainsi que toute autre partie, en leurs demandes de condamnation de la société Millennium Insurance Company Ltd dont la société MIC INSURANCE COMPANY vient aux droits, aux frais d’article 700 du code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance exposés,

LES DEBOUTER pour toute demande à venir formulée aux mêmes fins, à l’encontre de la société MIC INSURANCE COMPANY venant aux droits de la société Millennium Insurance Company Ltd ;

D’autre part :

DIRE ET JUGER que les demandes de condamnation formées par la SCCV NETWILLER à ?MILLENNIUM/ NETWILLER/[C] & CO à l’encontre de la société Millennium Insurance Company Ltd dont la société MIC INSURANCE COMPANY vient aux droits, ne sont pas fondées ;

Par conséquent,

DEBOUTER la SCCV NETWILLER en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, dirigées à l’encontre de la société Millennium Insurance Company Ltd dont la société MIC INSURANCE COMPANY vient aux droits ;

LA DEBOUTER également pour toute demande à venir, formulée aux mêmes fins, à l’encontre de la société MIC INSURANCE COMPANY venant aux droits de la société Millennium Insurance Company Ltd ;

Vu les dispositions des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER tout succombant à payer à la société MIC INSURANCE COMPANY laquelle vient aux droits de la société Millennium Insurance Company Ltd, la somme de 5 000 euros au titre des frais d’article 700 du code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Par dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 novembre 2023 et auxquelles il est expressément référé, la CAISSE D’ASSURANCE MUTUELLE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS, ci-après la CAM BTP, demande au Tribunal de :

JUGER que la CAISSE D’ASSURANCE MUTUELLE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS, dite la CAM BTP n’est pas l’assureur de la société SERVICES ETUDES PILOTAGE TRAVAUX (S.E.P.T.) ;

En conséquence,

PRONONCER purement et simplement la mise hors de cause la CAISSE D’ASSURANCE MUTUELLE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS, dite la CAM BTP ;

A défaut,

Vu l’article 1108 alinéa 2 Code civil,

JUGER que le prétendu établissement de fausses attestations attribuées à la société S.E.P.T., en sa qualité de maître d’œuvre d’exécution si elles existent, constitue une faute intentionnelle ou dolosive, qui n’est pas assurable en l’absence d’aléa.

JUGER que toutes les réclamations formulées par les acquéreurs au titre de la résolution de la vente, de l’indemnisation de leurs préjudices, de leur demande de réalisation des travaux d’achèvement aux frais notamment du maître d’ouvrage ne sauraient concerner la société S.E.P.T., en sa qualité de maître d’œuvre d’exécution et a fortiori son assureur éventuel ;

CONSTATER qu’il n’est reproché à la société S.E.P.T., en qualité de maître d’œuvre d’exécution par la SCCV NETWILLER aucun manquement qui lui est imputable dans le déroulement des travaux et leur conduite ;

Ce faisant,

JUGER que la responsabilité civile professionnelle de la société SERVICES ETUDES PILOTAGE TRAVAUX (S.E.P.T.) n’est pas susceptible d’être recherchée en l’absence de faute qui lui est directement imputable ;

En conséquence,

DÉBOUTER Madame [S] [C] et Monsieur [J] [Y], la compagnie d’assurances ALBINGIA, la M. A.F. assureur de Monsieur [N] [T] tout autre partie intervenante de l’ensemble de ses demandes en garantie, principales, reconventionnelles ou incidentes en tant que dirigées à l’encontre de la CAISSE D’ASSURANCE MUTUELLE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS, dite la CAM BTP;

Y ajoutant,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER toute partie perdante à payer à la CAISSE D’ASSURANCE MUTUELLE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS, dite la CAM BTP la somme de 5.000 €, en remboursement des frais irrépétibles ;

CONDAMNER toute partie perdante aux entiers dépens de l’instance dont distraction sera faite au profit de M^e Alain LACHKAR avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La SELARL BDR ET ASSOCIES, prise en la personne de Me [B] [X], es qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV NETWILLER, et la société [G] [D], prise en la personne de Maître [G] [D], en qualité de liquidateur judiciaire de la société JD PROMOTION, n’ont pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 janvier 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 14 novembre 2024.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « constater », « juger que » ou « déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Ainsi en est-il notamment du protocole d’accord transactionnel conclu le 12 mars 2021.

Ces demandes ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

En outre, il y a lieu de relever que les sociétés JD PROMOTION et SCCV NETWILLER dans leurs dernières écritures n’opposent plus aux demandeurs la fin de non-recevoir tirée de l’absence de publication de leur assignation.

Enfin, le tribunal observe que les demandes relatives à la résolution de la vente sont sans objet puisque cette prétention a été abandonnée par les demandeurs compte tenu de la livraison de l’ensemble immobilier en cours d’instance.

Il n’en sera donc pas fait mention au dispositif.

I. Sur l’intervention volontaire de la société MIC INSURANCE COMPANY venant aux droits de la société Millennium Insurance Company Ltd

La société MIC INSURANCE COMPANY fait valoir qu’elle a repris la totalité du portefeuille des assurances de la société Millennium Insurance Company Ltd, à l’exception des assurances sur la vie et que la police d’assurance de garantie Financière d’achèvement souscrite dans le cadre de la réalisation de l’ensemble immobilier objet du présent litige, lui a été transféré.

Elle sollicite en conséquence du tribunal qu’il lui donne acte de son intervention volontaire en lieu et place de la société Millennium Insurance Company Ltd.

Sur ce,

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment de l’avis de l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution publié au Journal Officiel de la République Française, que la société MIC INSURANCE COMPANY a été autorisée à venir aux droits de la société Millennium Insurance Company Ltd, cette dernière lui transférant son portefeuille de contrats d’assurance « non-vie » souscrits en libre prestation de services et correspondants à des risques localisés en France.

Il y a donc lieu de la recevoir en son intervention volontaire en lieu et place de la société Millennium Insurance Company Ltd.

II. Sur les demandes indemnitaires au titre du retard de livraison

Les consorts [Y]-[C] sollicitent la condamnation in solidum des sociétés DOMUCI, SEPT, la SCP [M], Monsieur [E] [M], le Crédit Foncier de France et la société KEALYS à leur verser la somme de 202 417,84 euros à titre d’indemnisation de l’ensemble de leurs préjudices financiers résultant de la non livraison de l’ensemble immobilier dans le délai convenu, se décomposant de la manière suivante :

— perte de loyers : 32 935,98 euros, soit 499,03 euros par mois à compter du 31 décembre 2016 jusqu’au 8 juillet 2022 ;

— perte d’avantage fiscal : 14 721,00 euros. En application de l’article 199 novovicies du code général des impôts, la possibilité de défiscaliser son investissement est subordonnée à l’achèvement des travaux dans le délai de 30 mois suivant la date de signature de l’acte authentique d’acquisition, délai courant en l’espèce, jusqu’au 20 janvier 2019. Ils estiment avoir perdu en déduction fiscale sur les années 2016 à 2018 la somme de 14 721 euros.

— impôts indûment réglés : 596,00 euros, correspondant à la somme acquittée au titre de la taxe foncière pour l’année 2017, le logement ayant été considéré comme fiscalement achevé.

— dommages et intérêts du fait du retard du chantier : 154 164,86 euros. Ils rappellent qu’en matière de VEFA, il est d’usage de prévoir contractuellement le versement de pénalités de retard dont le montant ne saurait être inférieur à 1/3000ème du prix convenu par jour de retard. Si en l’espèce, le contrat ne prévoit aucune clause pénale, ils sont bien fondés à solliciter, sur le fondement de l’article 1147 du code civil, des dommages et intérêts équivalents, pour les 2014 jours de retard arrêtés à la date des conclusions.

Par ailleurs, les consorts [Y]-[C] sollicitent la condamnation in solidum les sociétés DOMUCI, SEPT, la SCP [M], Monsieur [E] [M], le Crédit Foncier de France et la société KEALYS à leur verser la somme de 50.000 euros au titre de leur préjudice moral.

Ils sollicitent que leur créance soit fixée au passif des sociétés SCCV NETWILLER et JD PROMOTION pour la somme de 252 417,84 €.

1. Sur la responsabilité des sociétés NETWILLER, JD PROMOTION et DOMUCI

S’agissant de la société SCCV NETWILLER, les consorts [Y]-[C] font valoir que :

— le promoteur engage sa responsabilité pour ne pas avoir respecté la date de livraison, alors que pesait sur lui, en sa qualité de vendeur, une obligation de résultat ;

— la société SCCV NETWILLER avait connaissance, à la date de la signature de l’acte de VEFA, des retards de chantiers existant puisqu’au 25 octobre 2016, la construction ne comprenait que le 1er étage et qu’elle ne les a informés de difficultés tenant au désamiantage et à l’implantation du poteau EDF que deux ans plus tard, au mois de mai 2018 ;

— en contradiction avec les dispositions de l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation qui encadrent strictement l’échelonnement des règlements exigibles au fur et à mesure de l’avancement des travaux, la société venderesse a encaissé la totalité du prix de vente sans exécuter sa contrepartie, ce qui caractérise sa faute ;

— en dépit de ses engagements à prendre à sa charge le montant des loyers hors charge non perçus du fait des retards de livraison ainsi que les préjudices financiers résultant de la perte de l’avantage fiscal aménagé par la loi PINEL, la société venderesse n’a jamais procédé auxdits versements.

S’agissant des sociétés JD PROMOTION et DOMUCI, ils font valoir que la société NETWILLER venderesse n’est qu’une émanation de ces deux sociétés, lesquelles leur écrivaient directement. Ils estiment que ces trois entités doivent être condamnées in solidum à les indemniser de leurs préjudices.

Les sociétés SCCV NETWILLER et JD PROMOTION font quant à elles valoir tout d’abord, s’agissant de la responsabilité de la société JD PROMOTION, que :

— seule la SCCV est juridiquement tenue vis-à-vis des acquéreurs, dès lors qu’elle seule a le statut de vendeur constructeur et a, à ce titre, signé les contrats de réservation, les actes notariés, et procédé aux appels de fonds notamment ;

— la société JD PROMOTION n’a agi qu’en sa qualité de gérant de la SCCV NETWILLER et n’est à ce titre pas responsable personnellement des obligations incombant à la SCCV NETWILLER, étant rappelé le principe de personnalité propre et distincte de toute personne morale ;

— aucun contrat n’a été conclu avec la société JD PROMOTION, de sorte que seule sa responsabilité délictuelle peut être recherchée ;

— Les demandeurs ne démontrent aucune faute, exclusivement imputable à la société JD PROMOTION, séparable de ses fonctions de gérant et qui aurait un lien de causalité direct avec les préjudices allégués en demande ;

— Les conditions d’une condamnation in solidum avec les deux autres sociétés ne sont pas remplies.

Pour s’opposer à la demande de condamnation de la société SCCV NETWILLER, les sociétés défenderesses font par ailleurs valoir que :

— jusqu’à la mise en demeure du 6 novembre 2018, les consorts [Y]-[C] ont accepté le report de la date de livraison au vu des différentes causes extérieures subies ;

— aux termes de leur mise en demeure, les consorts [Y]-[C] ne font état d’aucun préjudice et ne réclament aucune indemnisation ;

— en vertu de l’acte authentique de vente, des articles 1134, 1147 et 1148 du code civil, et compte tenu des causes fortuites et cas de force majeure soufferts par la société venderesse, ils ne peuvent prétendre à aucune indemnisation ;

— elles justifient avoir subi des causes légitimes de retard, dûment portées à la connaissance des acquéreurs au fur et à mesure de l’avancement des travaux et prévu à l’acte authentique de vente justifiant de plein droit la suspension du délai de livraison pour un temps égal au double de celui durant lequel l’évènement a entravé la construction, à savoir : des intempéries légales pour une durée de 29 jours, un délai d’instruction de 10 semaines du plan de retrait concernant le désamiantage du bâtiment et un ajournement subséquent des agréments de l’inspection du travail, une interruption de chantier de plus de trois mois à cause de la problématique d’un poteau EDF implanté sur le domaine public, la défaillance de l’entreprise SERBAT dans la pose des serrureries et garde-corps, une erreur de fabrication des garde-corps, la faillite de la compagnie ALPHA INSURANCE couvrant l’assurance dommage-ouvrage et l’assurance contracteur non réalisateur de la SCCV NETWILLER, qui a débuté en décembre 2017 et qui s’est clôturé le 8 mai 2018 par un jugement de faillite paralysant tout le programme, le décès de l’architecte du programme Monsieur [T] ;

— en particulier, la faillite de son assureur dommages-ouvrages est constitutive d’un cas de force majeure, a empêché la livraison des logements et a fait obstacle à la vente des lots restants, entrainant un déficit de trésorerie pour la venderesse qui a dû rechercher un nouvel assureur. Du fait de cette faillite, en l’absence de remboursement des primes d’assurance par le liquidateur judiciaire, la SCCV a eu toutes les difficultés pour régulariser les primes des nouvelles assurances dommages-ouvrages et contracteur non réalisateur ;

— de même, la compagnie qui assurait l’assurance Tous risques Chantier du programme, ELITE INSURANCE, a été placée sous administration judiciaire, faisant cesser de plein droit tous ses contrats d’assurance au 15 septembre 2020 ;

— eu égard à l’état d’urgence consécutive à la pandémie de COVID 19, un arrêt d’activité a été dûment autorisé par le Gouvernement pour la période du 16 mars au 31 août 2020, puis du 31 octobre 2020 au 31 mai 2021 ;

— enfin, de nombreuses complications se sont élevées dans le cadre de la mobilisation de la garantie financière d’achèvement ;

— aucune inexécution fautive personnelle et indépendante de ces événements extérieurs ne peut lui être imputée ;

— en toute hypothèse, les consorts [Y]-[C] ne démontrent ni la réalité, ni l’étendue de leurs préjudices ainsi que le lien de causalité entre l’inexécution fautive alléguée et leurs dommages.

S’agissant des préjudices allégués, les sociétés SCCV NETWILLER et JD PROMOTION font valoir que l’usage invoqué par les demandeurs n’est pas applicable en matière de vente en l’état futur d’achèvement, l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation prévoyant que de telles pénalités ne sont applicables qu’aux contrats de construction de maison individuelle. S’agissant du préjudice locatif, elles estiment que les loyers qu’ils auraient pu percevoir ne peuvent être pris en compte, compte tenu des cas de force majeure et cas fortuits subis, lesquels doivent être supportés par les acquéreurs aux termes du contrat ; en outre, aucun élément ne permet d’affirmer que le bien aurait été loué dès le premier jour et de façon continue.

S’agissant de la perte du bénéfice allégué du régime de défiscalisation, elles soutiennent que celle-ci n’est justifiée ni dans son principe, ni dans son montant et qu’il appartenait aux acquéreurs d’adresser une requête à leur service des impôts pour expliquer la situation, à l’instar de ce qui a été fait par la SCCV NICOL, et alors que des recours sont toujours possibles devant l’administration fiscale au regard de la particularité des faits de l’espèce. Elles soulignent que ce préjudice est futur et incertain et qu’au demeurant, les demandeurs avouent que le logement a été considéré par les impôts comme fiscalement achevé, de sorte qu’ils ont dû bénéficier de leur avantage fiscal.

La société DOMUCI rappelle qu’elle n’a pas signé le contrat de promotion, qu’elle n’est pas associée de la société SCCV NETWILLER, ni une filiale de celle-ci mais qu’elle a agi en qualité de mandataire du vendeur-promoteur, en vertu d’un mandat de commercialisation exclusif du programme. A ce titre, elle expose ne pas être responsable de la construction en tant que telle et devoir répondre uniquement de fautes commises à l’égard de l’acquéreur. A cet égard, elle estime avoir parfaitement rempli son devoir d’information et de conseil, soulignant qu’il ressort des échanges produits que la SCCV NETWILLER a informé directement les acquéreurs des retards de livraison et qu’elle ne pouvait se douter qu’une fois l’attestation d’achèvement des travaux déposée, elle serait retirée par la SCCV NETWILLER. Elle souligne qu’elle n’était elle-même pas informée des retards et qu’elle ne pouvait les anticiper, de sorte qu’aucune faute intentionnelle ne peut lui être reprochée.

Sur ce,

1.1. Sur la responsabilité de la société SCCV NETWILLER

En application de l’article 1134 ancien du code civil applicable au contrat litigieux antérieur au 1er octobre 2016, "les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi".

Conformément à l’article 1147 ancien du code civil applicable au contrat litigieux, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

Pour engager la responsabilité contractuelle d’autrui, il est nécessaire de démontrer l’existence d’un contrat valablement formé, d’une faute correspondant à une inexécution ou la mauvaise exécution d’une obligation, d’un préjudice réparable, d’un lien de causalité et d’une mise en demeure préalable.

En matière de vente, l’article 1611 du code civil prévoit que « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ».

En application de ces dispositions, dans le cas du non-respect du délai de livraison et dès lors que celui-ci est imputable au vendeur et non à l’acquéreur, ce dernier pourra demander des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, à charge pour lui de rapporter la preuve dudit préjudice.

L’article 1148 du code civil ancien applicable en l’espèce dispose qu’il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé.

En matière de vente en l’état futur d’achèvement, il est constant que le vendeur est tenu d’une obligation de résultat en matière de respect des délais de livraison dont il ne peut s’exonérer qu’en prouvant la force majeure, la faute de l’acquéreur ou le fait d’un tiers.

a. Sur l’inexécution contractuelle

En l’espèce, il résulte du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 20 juillet 2016 entre la société SCCV NETWILLER, dont la qualité de vendeur constructeur n’est pas contestée, et les consorts [Y]-[C] que l’appartement (lot n° 24), bâtiment B au 2ème étage, et le parking (lot n° 78), objets dudit contrat devaient être livrés au plus tard le 31 décembre 2016.

Il est constant que cette livraison n’a en réalité pu intervenir qu’en cours de procédure, le 8 juillet 2022, soit près de 5 ans et demi (66 mois) après l’échéance contractuellement prévue.

Tenue d’une obligation de résultat, la société venderesse a par ce retard particulièrement important commis une faute contractuelle de nature à engager sa responsabilité à l’égard des acquéreurs.

Pour s’exonérer de sa responsabilité, la société SCCV NETWILLER se prévaut de la clause du contrat de VEFA litigieux relative au délai de livraison et à l’achèvement des travaux stipulant que sont considérés comme des causes légitimes de report de délai de livraison, les événements suivants :

«  – intempéries au sens de la réglementation des travaux (…) sur les chantiers de bâtiment,

— (…) retard résultant de la liquidation des BIENS, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises (…).

— Retard provenant de la défaillance d’une entreprise (…).

— Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci.

— Retards provenant d’anomalies du sous-sol (…).

— Injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au VENDEUR. (…)

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier. "

La société venderesse justifie tout d’abord d’une interruption de chantier pour une durée de 12 semaines à raison de la découverte d’un poteau EDF, sur le domaine public, en limite séparative de la parcelle, dont les fondations étaient partiellement sur le terrain de la SCCV NETWILLER, produisant un devis d’ERDF en date du 12 mai 2016, accepté et signé le 6 juin 2016, un courrier du cabinet [T], architectes, et un courrier informant les acquéreurs le 2 décembre 2016.

En application de la clause contractuelle précitée, cet événement constitue une cause légitime de report de la livraison, qui a retardé la livraison du chantier pour un temps égal au double de celui enregistré, soit un total de six mois.

Elle invoque, en outre, la survenance d’intempéries pendant 29 jours ouvrés entre le mois de janvier 2017 et le mois de décembre 2018, en produisant les bulletins météorologiques sur la période concernée. Toutefois, ces seuls bulletins ne permettent pas d’identifier les jours pendant lesquels le chantier aurait été interrompu en raison d’intempéries climatiques, et alors que la société venderesse n’explicite pas précisément quels sont exactement les jours retenus pour se prévaloir d’une intempérie précisément identifiée dans son type. En conséquence, elle échoue dans la charge de la preuve qui lui incombe quant à son moyen de défense lié à la survenance d’intempéries.

Par ailleurs, la société SCCV NETWILLER se prévaut de la survenance d’évènements extérieurs et imprévisibles, revêtant les caractères de la force majeure.

A cet égard, le tribunal retient que revêtent effectivement un caractère imprévisible, irrésistible et extérieurs, rendant l’exécution du contrat impossible, les événements suivants dont l’existence est justifiée par les pièces versées aux débats :

— la faillite de la compagnie ALPHA INSURANCE, assureur dommages-ouvrages et constructeur non réalisateur, à compter du 8 mai 2018, qui a nécessairement impacté le programme de construction de la venderesse, cette dernière ne pouvant, compte tenu du caractère obligatoire de telles assurances, procéder à la livraison des logements et financer les derniers travaux à accomplir, jusqu’à la souscription de nouvelles assurances le 1er octobre 2018 auprès de la société ALBINGIA, soit un total de cinq mois ;

— le défaut de remboursement des primes d’assurance durant cette période par le liquidateur de la compagnie ALPHA INSURANCE, ce qui a accru les difficultés de trésorerie de la société venderesse ;

— l’état d’urgence sanitaire et les mesures gouvernementales de confinement qui ont imposé un arrêt d’activité entre le 16 mars 2020 et le 31 août 2020, puis entre le 30 octobre 2020 et le 31 mai 2021, empêchant la reprise du chantier, soit un total de 13 mois.

En revanche, les autres événements allégués par la société SCCV NETWILLER comme justifiant de son retard légitime dans la livraison, notamment les défauts de conception des garde-corps, la défaillance alléguée de la société SERBAT dans la pose de serrureries et garde-corps, le désamiantage du bâtiment existant ou encore le décès de Monsieur [K], gérant de la société JD PROMOTION, ainsi que celui de Monsieur [T], architecte du programme, ne caractérisent pas des événements constituant des causes légitimes de report du délai de livraison au sens des prévisions contractuelles.

Ils ne revêtent guère plus les caractères de la force majeure au sens de l’article 1148 du code civil précité, ces événements n’étant pas imprévisibles dans le cadre d’un chantier de construction d’un immeuble.

En conséquence, le tribunal retient que la SCCV NETWILLER a engagé sa responsabilité contractuelle à raison d’un retard de livraison des lots de copropriété, objets du contrat de VEFA, d’une durée, non de 66 mois, mais de 42 mois [66 mois desquels sont retirés 6 mois (interruption de chantier liée au poteau EDF) et 18 mois (cas de force majeure)].

Dès lors, elle sera tenue de réparer les dommages matériels et moral en résultant.

b. La mise en demeure préalable

En vertu de l’article 1146 ancien du code civil, « les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s’était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer. »

Il est constant que lorsque l’inexécution est acquise et a causé un préjudice au contractant, celui-ci est en droit d’obtenir des dommages et intérêts malgré l’absence de mise en demeure.

En l’espèce, l’acte notarié de VEFA stipule une date de livraison au plus tard le 31 décembre 2016 de telle sorte qu’il n’y a aucun doute sur l’obligation à laquelle était tenue la société SCCV NETWILLER à l’endroit des consorts [Y]-[C], contractant en qualité de consommateurs, tout retard étant de nature à priver ceux-ci de leur droit de propriété et de la jouissance du bien.

En conséquence, la condition relative à la mise en demeure préalable doit être écartée.

c. Le préjudice réparable

Le préjudice est défini comme la lésion d’un intérêt légitime juridiquement protégé. Il doit être certain, personnel, direct et déterminé ou déterminable et en matière contractuelle, prévisible.

En vertu du principe de la réparation intégrale, la victime lésée doit être replacée dans la situation où elle se trouverait en l’absence de réalisation des désordres, sans perte ni profit.

Sur la perte de loyers

Les demandeurs réclament tout d’abord la somme de 32 935,98 euros au titre de la perte de loyers, soit 499,03 euros par mois à compter du 31 décembre 2016 jusqu’au 8 juillet 2022.

Il n’est pas contesté que les consorts [Y]-[C] ont acquis le bien litigieux aux fins de location, dans un objectif de défiscalisation.

Le préjudice résultant du retard de livraison ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de louer le bien en cause, les acquéreurs ne pouvant avoir la certitude parvenir à louer sur la période concernée quand bien même l’appartement aurait été livré. Cette perte de chance sera fixée à hauteur de 70 % eu égard à la localisation de l’immeuble en cause et compte tenu des aléas du marché.

Si les consorts [Y]-[C] justifient qu’il était initialement envisagé qu’ils puissent louer l’appartement au prix de 620 euros par mois tel qu’il résulte de la simulation Pinel établie par la société KEALYS Conseil et du mandat de gestion souscrit auprès d’un administrateur de bien le 12 septembre 2017, force est de constater qu’ils n’établissent par aucun autre élément la valeur locative effective du bien en cause.

Compte tenu de l’évaluation faite de la valeur locative du bien aux termes des documents précités, de la localisation du bien litigieux et de sa superficie, il y a lieu de retenir la valeur locative avancée par les demandeurs, à savoir 499,03 euros mensuel.

En conséquence, la créance des consorts [Y]-[C] à l’encontre de la SCCV, due au titre de la perte de loyers, sera fixée à la somme de (499,03 x 42 mois x 70% =) 14 671,48 euros.

Sur la perte d’un avantage fiscal

En application de l’article 199 novovicies du code général des impôts, la possibilité de défiscaliser son investissement est subordonnée à l’achèvement des travaux dans le délai de 30 mois suivant la date de signature de l’acte authentique d’acquisition, délai courant en l’espèce, jusqu’au 20 janvier 2019.

Les consorts [Y]-[C] estiment avoir perdu en déduction fiscale sur les années 2016 à 2018 la somme de 14 721 euros.

Toutefois, il y a lieu de constater que les demandeurs ne produisent aucun document permettant de justifier qu’ils ont effectivement perdu le bénéfice du régime de défiscalisation Pinel, le seul avis d’imposition 2018 afférent aux taxes foncières produit tendant au contraire à justifier que le bien a été considéré comme achevé par l’administration fiscale.

En conséquence, ils ne pourront qu’être déboutés de leur demande à cet égard, faute de rapporter la preuve qui leur incombe de la perte alléguée de l’avantage escompté.

Sur la taxe foncière

En l’espèce, les consorts [Y]-[C] réclament le remboursement de la somme de 596 euros indûment réglée, correspondant à la somme acquittée au titre de la taxe foncière pour l’année 2017, le logement ayant été considéré comme fiscalement achevé.

Toutefois, il y a lieu d’observer que le seul avis d’imposition produit ne permet pas de justifier que les demandeurs se sont effectivement acquittés de la somme réclamée par le Trésor Public au titre de la taxe foncière 2018, aucune quittance, relevé de compte ou autre élément ayant été produit à cet effet.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande à cet égard.

Sur les dommages et intérêts de retard correspondant au 1/3000ème du prix convenu par jour de retard

Les consorts [Y]-[C] réclament la somme de 154 164,86 euros à titre de dommages et intérêts du fait du retard du chantier, soulignant qu’en matière de VEFA, il est d’usage de prévoir contractuellement le versement de pénalités de retard dont le montant ne saurait être inférieur à 1/3000ème du prix convenu par jour de retard.

En l’espèce, il y a lieu de relever qu’aucune clause pénale à la charge du vendeur en cas de retard dans la livraison n’est prévue au contrat, de sorte que les demandeurs ne peuvent prétendre à l’indemnisation que des seuls préjudices certains, personnels, directs, résultant de l’inexécution contractuelle subie.

A cet égard, la seule invocation d’un usage, au demeurant non établi en matière de vente en l’état futur d’achèvement, ne permet pas de caractériser l’existence d’un préjudice résultant du retard de livraison se détachant des autres préjudices matériels et moral dont ils réclament l’indemnisation.

Ils seront donc déboutés de leur demande ce chef.

Sur le préjudice moral

En l’espèce, le préjudice moral résulte du stress et de l’anxiété liés à toute situation dans lequel des particuliers exposent des moyens financiers très importants pour s’engager dans un projet immobilier lequel subi des retards générant un sentiment d’impuissance et une peur manifeste de perdre ses fonds, ceci d’autant plus que le retard a été particulièrement conséquent, la livraison n’étant intervenue qu’en cours d’instance plus de cinq années après le terme initialement fixé au contrat.

Ce préjudice moral est évalué à la somme de 15 000 euros.

1.2. Sur la responsabilité de la société JD PROMOTION

Les consorts [Y]-[C] recherchent la responsabilité contractuelle de la société JD PROMOTION, en sa qualité de gérant de la société NETWILLER.

Il résulte néanmoins du contrat de VEFA produit que seule la société SCCV NETWILLER était contractuellement liée aux acquéreurs, la société JD PROMOTION étant un tiers au contrat.

En application des dispositions de l’article 1382 ancien du code civil, applicable au présent litige, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, les demandeurs estiment que la SCCV NETWILLER ne serait qu’une émanation de la société JD PROMOTION qui leur écrivait directement. Ils ne démontrent par aucun élément une faute de la part de cette dernière qui serait à l’origine du retard de livraison fautif de la société venderesse et des préjudices dont ils réclament réparation.

Ils seront donc déboutés de leur demande de condamnation à son encontre.

1.3. Sur la responsabilité de la société DOMUCI

Les consorts [Y]-[C], estimant que la SCCV NETWILLER ne serait également qu’une émanation de la société DOMUCI, recherchent la responsabilité contractuelle de cette dernière et sollicitent sa condamnation in solidum avec la société venderesse.

Il y a pourtant lieu de constater qu’aucune relation contractuelle ne les liait à cette société, laquelle est intervenue en qualité de mandataire du vendeur-promoteur, en vertu d’un mandat de commercialisation exclusif du programme versé aux débats.

En application des dispositions de l’article 1382 ancien du code civil, applicable au présent litige, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, les demandeurs ne démontrent pas le rôle causal de la société DOMUCI dans la réalisation des dommages dont ils réclament réparation, le simple fait pour cette dernière d’être

mandataire de la société venderesse ne saurait suffire à caractériser une faute ayant concouru au retard de livraison des lots de copropriété objets de la vente et aux préjudices dont ils réclament indemnisation.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes indemnitaires formées à son encontre.

2. Sur la responsabilité de la société SEPT

Les consorts [Y]-[C] recherchent la responsabilité de la société SEPT sur le fondement de la faute délictuelle, soutenant que l’attestation d’avancement de travaux établie le 13 novembre 2017 qui précisait que l’ensemble immobilier était en état d’être livré n’était pas conforme à la réalité du chantier. Ils estiment que cette faute a entrainé pour eux de graves conséquences financières, fiscales et juridiques.

La société SEPT fait avoir que sa responsabilité ne saurait être engagée dès lors qu’elle n’a aucunement concouru à la réalisation des dommages invoqués par les consorts [Y]-[C]. En outre, elle soutient que le chantier avait effectivement atteint le stade de la livraison le 13 novembre 2017, telle qu’elle en a attesté. Elle fait valoir que s’agissant du lot n°24, seuls de menus travaux de finition et de reprise restaient à réaliser, de sorte qu’elle pouvait légitimement penser qu’ils seraient réalisés dans les temps par les entreprises concernées.

Elle fait valoir que si l’immeuble n’a pas été livré, ce n’est aucunement de son fait, mais uniquement en raison du blocage du chantier par les entreprises non payées par le maître d’ouvrage qui est donc seul responsable des retards de paiement.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1382 ancien du code civil, applicable au présent litige, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, il est avéré que la société SEPT en sa qualité de maître d’œuvre d’exécution a délivré une attestation d’avancement des travaux précisant que le chantier était, le 13 novembre 2017, au stade livraison et a justifié ainsi le versement du solde du prix de vente, ce alors qu’il est établi par les pièces versées aux débats que l’immeuble n’était pas entièrement finalisé, notamment ses parties communes et que la livraison n’a pu effectivement intervenir que plusieurs années après.

S’il ressort des éléments produits par la société SEPT qu’il ne restait, au mois d’octobre 2017, que des travaux de finitions à réaliser sur le lot B24 des acquéreurs, l’installation électrique ayant été effectuée, la société SEPT ne pouvait cependant ignorer, en sa qualité de maître d’œuvre, l’existence des retards impactant le chantier dans son ensemble, notamment dus selon elle au défaut de paiement des entrepreneurs intervenant sur le chantier. A cet égard, elle justifie avoir relancé la société JD PROMOTION au mois d’août 2017 pour qu’elle s’acquitte des factures impayées.

Cela étant, si la société SEPT a, à tout le moins, manqué de prudence en établissant une attestation indiquant que l’immeuble était au stade « livraison », il n’est toutefois pas démontré par les demandeurs que la société SEPT aurait concouru à la survenance du retard de livraison du chantier, faute à l’origine des préjudices matériels dont ils réclament réparation.

En outre, les demandeurs échouent à démontrer le préjudice moral qui résulterait pour eux de la délivrance par la société SEPT de l’attestation litigieuse et du déblocage des fonds qui s’en est suivi, ce alors qu’en toute hypothèse, ils avaient vocation à verser cette somme, et leur préjudice moral résultant en réalité là encore du très important retard pris dans la livraison et des tracas associés.

En l’absence de démonstration de ce que la société SEPT aurait concouru, par son fait fautif, à la réalisation des préjudices allégués, les consorts [Y]-[C] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires formées à son encontre.

3. Sur la responsabilité de la société KEALYS

Les consorts [Y]-[C] recherchent la responsabilité contractuelle, ou à titre subsidiaire, délictuelle de la société KEALYS au motif que :

— cette société, qui a joué un rôle d’intermédiaire et de mise en relation avec l’ensemble de leurs interlocuteurs, a fait preuve de légèreté blâmable en s’engageant sur des montants, recettes et profit sans étude approfondie de leur situation financière réelle et sans étude du marché locatif à [Localité 30], déterminant ainsi un loyer sans aucune analyse et sans leur fournir d’étude personnelle sur la rentabilité du projet ;

— elle les a empêchés de s’adjoindre les compétences de professionnels avisés et de solliciter des conseils avisés en les incitant à signer un projet clé en main ;

La société KEALYS sollicite sa mise hors de cause. Elle estime, d’une part, que sa responsabilité contractuelle ne saurait être engagée faute pour les consorts [Y]-[C] de justifier d’un quelconque mandat ou document contractuel signé, de sorte qu’elle n’a pas agi en qualité de conseil en gestion de patrimoine des consorts [Y]-[C].

Elle soutient, d’autre part, que les consorts [Y]-[C] ne rapportent pas la preuve d’une faute de sa part, d’un préjudice ou d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégués. Elle souligne que les consorts [Y]-[C], exerçant tous deux des professions intellectuelles de haut niveau, reconnaissent l’avoir approchée par le biais d’une collègue. Elle soutient également que les demandeurs n’expliquent pas en quoi la simulation remise dans le cadre d’une acquisition via le dispositif « Loi Pinel » serait erronée et fait valoir qu’elle n’est pas responsable des aléas de la construction ni du marché de l’immobilier.

Sur ce,

Si les demandeurs recherchent en premier lieu la responsabilité contractuelle de la société KEALYS, ils ne produisent aucun contrat permettant de justifier du caractère contractuel de leurs relations.

Ils ne peuvent donc rechercher que la responsabilité délictuelle de la société défenderesse.

En application des dispositions de l’article 1382 ancien du code civil, applicable au présent litige, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, il y a lieu de constater que la « simulation Pinel » établie par la société KEALYS ne se présente pas comme un document contractuel de nature à engager juridiquement cette dernière mais constitue une simple simulation, reprenant des données liées à la situation personnelle des demandeurs et procédant à une estimation du loyer et des bénéfices pouvant être escomptés de l’opération. A cet égard, il n’est démontré par aucun élément probant la légèreté blâmable reprochée à la société KEALYS dans l’établissement de ce document. Ainsi, les demandeurs ne justifient, en effet, par aucun élément du caractère erroné tant de l’estimation de la rentabilité financière de l’opération que de l’estimation de la valeur locative avancée dans la simulation par la société KEALYS, la même estimation du logement étant au demeurant reprise dans le mandat de gestion souscrit auprès d’un administrateur de bien le 12 septembre 2017.

Enfin, il n’est pas plus démontré que la société KEALYS les aurait, par de quelconques manœuvres, privés de la possibilité d’être assistés par des professionnels avisés dans le cadre de cette opération, le simple fait que le président de la société KEALYS soit également président de la société DOMUCI, que la société défenderesse leur ait remis le dossier du promoteur et l’offre de prêt immobilier du CREDIT FONCIER ou qu’elle ait organisé le rendez-vous avec le notaire étant insuffisant à caractériser une faute de sa part à leur égard.

Dès lors, les consorts [Y]-[C] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires formées à son encontre, aucun fait fautif de sa part n’étant prouvé.

4. Sur la responsabilité de la SCP [M] et de Monsieur [E] [M]

Les consorts [Y]-[C], pour rechercher la responsabilité de la SCP [M] et du notaire instrumentaire, soutiennent que :

— la société SEPT aurait établi une fausse attestation en ayant confirmé, le 13 novembre 2017, que l’ensemble immobilier était en état d’être livré alors que tel n’aurait jamais été le cas ;

— Me [E] [M], en sa qualité de notaire instrumentaire, aurait dû s’assurer des déclarations de la SCCV NETWILLER quant au délai de livraison de l’ensemble immobilier, aurait dû remettre en cause le délai prévu au contrat de livraison et, à tout le moins, les alerter sur le fait, qu’en l’absence d’achèvement des fondations à la date du 20 juillet 2016, le délai de livraison convenu ne pouvait pas être respecté ;

— Le notaire instrumentaire a rompu l’équilibre du contrat : en ayant validé leur renonciation au délai d’un mois prévu à l’article R 261-30 du code de la construction et de l’habitation, en ayant prévu une clause résolutoire ne sanctionnant que le non-paiement du prix de vente, en ayant encore inséré à l’acte authentique de VEFA une clause pénale prévoyant le versement d’indemnités de retard uniquement en cas de non-paiement de l’acquéreur au profit du vendeur et non en cas de retard de travaux par le vendeur, au bénéfice de l’acquéreur.

Me [E] [M] estime n’avoir commis aucune faute dans le cadre de sa mission. Il fait tout d’abord valoir qu’il n’a pas manqué à son devoir de conseil dans la mesure où il n’avait aucun motif légitime de remettre en cause la véracité des déclarations de la SCCV NETWILLER, ni l’engagement qu’elle avait pris de livrer les lots acquis au plus tard pour le 4ème trimestre 2016.

A cet égard, il souligne que :

— l’acte authentique de VEFA a été pris sur la base de l’attestation établie par la société SEPT, le 25 mai 2016, laquelle indiquait avoir pu constater que les fondations de l’ensemble immobilier étaient achevées et dont la sincérité n’a pas été remise en cause ;

— les consorts [Y]-[C] ne démontrent pas, à la date du 20 juillet 2016, l’existence de difficultés graves entravant la réalisation des travaux de construction, de sorte qu’en tout état de cause, il n’est pas justifié que Me [M], s’il avait interrogé la SCCV NETWILLER sur l’état actuel du chantier, aurait pu les informer de l’existence de difficultés suffisamment graves pour lui imposer de les mettre ainsi en garde par rapport à la poursuite du processus contractuel ;

— il n’avait ainsi aucune raison de considérer que l’ensemble immobilier ne pourrait être livré à la date convenue ou que la réalisation des travaux ait été en péril au jour de la signature de l’acte authentique de VEFA ;

— les acquéreurs ayant consenti au report du délai initial sans aucune réserve, de sorte qu’il est certain que si le notaire instrumentaire avait pu mettre à jour une situation du chantier de nature à remettre en cause le délai de livraison convenu, ils auraient nécessairement confirmé leur décision d’acquérir.

S’agissant de la faute reprochée tenant à la rupture d’équilibre du contrat, Me [M] fait valoir que:

— les consorts [Y]-[C] ont reçu notification du projet d’acte de VEFA et ont été informés que cette notification faisait courir à leur profit le délai de réflexion de trente jours prévu par les dispositions de l’article R. 261-31 du code de la construction et de l’habitation ;

— ils ont fait le choix, en pleine connaissance de cause et en application de l’article R. 261-30 de ce même code, de formaliser une renonciation audit délai le 13 juillet 2016, soit 6 jours après réception de la notification du projet d’acte, de sorte que le notaire instrumentaire n’avait aucun motif de refuser d’instrumenter l’acte authentique de VEFA ;

— la stipulation au profit du promoteur vendeur d’une clause résolutoire de plein droit sanctionnant le non-paiement du prix de vente et d’une clause pénale prévoyant le versement d’indemnités de retard en cas de non-paiement dudit prix de vente sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires strictes du code de la construction applicables à la VEFA ;

— l’acte authentique prévoyait en outre le versement d’une indemnité égale à 10 % du prix de vente en cas de résolution judiciaire imputable au promoteur-vendeur, de sorte qu’en considération des intérêts respectifs des parties et des dispositions d’ordre public encadrant le régime de la vente en l’état futur d’achèvement, aucun déséquilibre au préjudice des acquéreurs n’est démontré.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1382 ancien du code civil, applicable au présent litige, la responsabilité du notaire impose la preuve d’une faute qui soit en lien de causalité avec le préjudice subi par ceux qui l’invoquent.

Il est constant que les notaires doivent, avant de dresser leurs actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes. Ils sont tenus, en leur qualité de rédacteur de l’acte, d’un devoir de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte.

En l’espèce, si les demandeurs reprochent au notaire et à la SCP notariale de ne pas les avoir alertés sur l’impossibilité pour le constructeur de respecter le délai de livraison prévu au contrat, il résulte des pièces versées aux débats que Maître [M], notaire ayant authentifié la vente en l’état futur d’achèvement, a précisé dans l’acte que l’immeuble se trouvait " actuellement au stade [29] ", en se fondant sur une attestation délivrée par la société SEPT le 25 mai 2016. Il n’est à aucun moment allégué que cette attestation datée du mois de mai 2016 serait mensongère ou erronée.

En se fondant sur cette attestation, le notaire instrumentaire, qui pour satisfaire son devoir de conseil et d’investigation n’avait pas à se rendre sur place pour vérifier l’état d’avancement des travaux et n’avait pas à procéder à de plus amples investigations, n’a commis aucune faute, ne pouvant anticiper les difficultés postérieures à l’acte qui ont impacté le chantier et généré le retard de livraison.

Par ailleurs, il ne résulte pas de l’examen du contrat établi le 20 juillet 2016, que celui-ci serait, en considération des intérêts respectifs des parties et des dispositions d’ordre public encadrant le régime de la vente en l’état futur d’achèvement, déséquilibré au détriment des acquéreurs. A cet égard, il y a lieu de relever que si une clause pénale est prévue à la charge de l’acquéreur en l’absence de versement, une indemnité égale à 10% du prix est stipulée à la charge de la partie défaillante en cas de résolution de la vente pour quelque cause qu’elle intervienne. En outre, l’absence de clause pénale stipulée au contrat en cas de retard de livraison n’est pas suffisante à établir le déséquilibre allégué.

Enfin, le notaire n’avait aucune raison de refuser d’instrumenter l’acte de vente avant le délai d’un mois prévu à l’article R 261-30 du code de la construction et de l’habitation, dès lors que les acquéreurs ont valablement renoncé à ce délai après notification par lettre recommandée du projet d’acte, et la réception, avec le projet d’acte, d’un document d’information ainsi que d’une copie du règlement de copropriété.

En conséquence, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une faute du notaire et de la SCP notariale dans l’exercice de leurs missions et seront déboutés de leurs demandes indemnitaires à leur encontre.

5. Sur la responsabilité du CREDIT FONCIER DE FRANCE

Les demandeurs reprochent au CREDIT FONCIER d’avoir débloqué l’intégralité des fonds sans s’assurer de l’exécution intégrale par le vendeur de son obligation de délivrance et sans vérifier que l’immeuble était en état d’être livré.

Ils soutiennent que le CREDIT FONCIER leur aurait été imposé, étant de collusion avec le promoteur de l’opération immobilière.

Ils lui reprochent également de ne pas les avoir mis en garde sur la viabilité du projet.

Le CREDIT FONCIER fait valoir qu’il n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle. A cet égard, il souligne :

— qu’il a respecté les dispositions contractuelles ressortant de l’offre de prêt annexée à l’acte de prêt en procédant au déblocage de fonds, non pas sur la simple demande du promoteur-vendeur ou du notaire, mais avec l’accord des emprunteurs, de sorte qu’il n’a commis aucune faute dans le déblocage des fonds.

— qu’il s’est borné à émettre une offre de prêt aux acquéreurs à la suite d’une étude et du montage du dossier de défiscalisation établi par la société KEALYS CONSEIL, soulignant ne pas avoir financé la promotion immobilière.

— que sa seule mission consistait à étudier la demande de prêt et si elle était acceptée, de mettre à disposition les fonds nécessaires à la réalisation de l’opération ;

— que le banquier est tenu d’un devoir de non immixtion dans le projet de son client et n’était tenu à aucun devoir de conseil à l’égard des acquéreurs ; en particulier, il n’a pas à vérifier l’opportunité économique de l’opération financée ni à supporter les risques de l’opération ;

— que son seul devoir de mise en garde porte sur le risque d’endettement au moment de l’octroi du prêt, et qu’en l’espèce le prêt n’a jamais connu d’incident de paiement ;

— qu’il a rempli son obligation de se renseigner et a estimé, au vu de la situation des acquéreurs, que le crédit octroyé n’était pas excessif.

Sur ce,

Conformément à l’article 1147 ancien du code civil applicable au contrat litigieux antérieur au 1er octobre 2016, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

En application de ces dispositions, il est constant que si le banquier est tenu à l’égard de ses clients, emprunteurs profanes, d’un devoir de mise en garde, il n’est en revanche pas tenu d’un devoir de conseil et n’a pas à s’immiscer dans le choix d’un investissement de son client.

Si les demandeurs reprochent au CREDIT FONCIER d’avoir accepté de débloquer la totalité du prix de vente sans vérifier que l’immeuble était en l’état d’être livré, il résulte des pièces versées aux débats que les consorts [Y]-[C] avaient accepté le déblocage du dernier palier prévu au contrat sur la base de l’attestation d’avancement des travaux établie par la société SEPT le 13 novembre 2017, ainsi qu’en atteste le document intitulé « bon pour accord pour déblocage des fonds – stade livraison » signé par le demandeur.

Ils ne sauraient dès lors reprocher à l’établissement de crédit le déblocage des fonds, le CREDIT FONCIER ayant au contraire correctement rempli ses obligations contractuelles en suivant leurs directives.

En outre, les demandeurs n’allèguent aucun endettement excessif, ni aucune difficulté de paiement de leurs échéances. Ils ne démontrent donc pas que leur situation personnelle imposait au banquier un devoir de mise en garde, lequel n’implique en tout état de cause pas que l’établissement de crédit vérifie l’avancement des travaux avant de libérer les fonds.

En conséquence, les demandeurs échouent à rapporter la preuve qui leur incombe d’une faute du CREDIT FONCIER DE FRANCE dans l’exécution de ses obligations contractuelles à leur égard. Ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

***

En définitive, le tribunal ne retient que la responsabilité de la société SCCV NETWILLER.

Celle-ci étant en liquidation judiciaire, il y a lieu de fixer la créance des consorts [Y]-[C] au passif de la liquidation de la SCCV NETWILLER aux sommes suivantes :

—  14 671,48 euros en réparation de leur préjudice matériel lié à la perte de chance de louer l’appartement litigieux ;

—  15 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

III. Sur les appels en garantie

La société SCCV NETWILLER ne forme aucun appel en garantie.

Compte tenu des développements qui précèdent, les demandes en garantie formées par les sociétés DOMUCI, KEALYS, ALBINGIA, Me [M] et la SCP [E] [M]- [L] BELVAL, ainsi que par la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS sont sans objet et il n’en sera pas fait mention au dispositif.

IV. Sur les demandes accessoires

a. Les intérêts

Les intérêts sur les sommes dues, ne courent qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance.

La capitalisation des intérêts est ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

b. Les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SCCV NETWILLER succombe à la présente instance et les dépens de la présente instance seront fixés à son passif, avec distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande.

c. Les frais irrépétibles

L’article 700 1° du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’équité justifie donc de fixer au passif de la liquidation de la société SCCV NETWILLER, au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 000 euros au bénéfice de chacune des sociétés SEPT, KEALYS et DOMUCI prises ensemble, MIC INSURANCE COMPANY, ALBINGIA, CREDIT FONCIER DE FRANCE, et à la CAM BTP.

Il y a lieu de relever qu’aux termes du dispositif de leurs écritures, Monsieur [J] [Y] et Madame [S] [C] ne sollicitent pas que soit fixée une créance sur la liquidation de la SCCV NETWILLER au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Dès lors, leurs demandes de condamnation uniquement dirigées contre les sociétés SEPT, KEALYS, DOMUCI, ALBINGIA, CREDIT FONCIER DE FRANCE, MILLENIUM INSURANCE, Me [M] et la SCP [E] [M]- [L] BELVAL, parties qui ne succombent pas à la présente instance, seront rejetées.

Par ailleurs, l’équité justifie également de rejeter les demandes de Me [M] et la SCP [E] [M]- [L] BELVAL dirigées uniquement à l’encontre des consorts [Y]-[C] et celle de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS dirigée contre la société ALBINGIA.

d. L’exécution provisoire

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, en premier ressort :

REÇOIT la société MIC INSURANCE COMPANY, venant aux droits de la société Millennium Insurance Company Ltd, en son intervention volontaire ;

DÉCLARE la société SCCV NETWILLER responsable du préjudice subi par Monsieur [J] [Y] et Madame [S] [C] au titre du retard de livraison,

En conséquence,

FIXE la créance de Monsieur [J] [Y] et Madame [S] [C] au passif de la liquidation judiciaire de la société SCCV NETWILLER les sommes suivantes :

—  14 671,48 euros en réparation de leur préjudice matériel lié à la perte de chance de louer l’appartement litigieux ;

—  15 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

DIT que ces sommes portent intérêts au taux légal à compter du jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [Y] et Madame [S] [C] du surplus de leurs demandes dirigées contre la SCCV NETWILLER et de leurs demandes dirigées contre les sociétés JD PROMOTION, DOMUCI, SEPT, la SCP [M] et Me [M], le CREDIT FONCIER DE FRANCE et la société KEALYS ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [Y] et Madame [S] [C] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

FIXE la créance des sociétés SEPT, KEALYS et DOMUCI prises ensemble, MIC INSURANCE COMPANY, ALBINGIA, CREDIT FONCIER DE FRANCE, et à la CAM BTP au passif de la liquidation judiciaire de la société SCCV NETWILLER à la somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

REJETTE toute autre demande ;

FIXE les dépens de la présente instance au passif de la liquidation de la société SCCV NETWILLER, avec droit de recouvrement direct en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Fait et jugé à PARIS, le 16 janvier 2025.

La minute étant signée par :

La Greffière La Présidente

Sophie PILATI Claire BERGER