TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Minute N°

N° RG 25/01444 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LHM3

SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE SAINT THEODORE

C/

[R] [E]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 05 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE SAINT THEODORE inscrite au RCS de [Localité 6] sous le N° 450 889 787 dont le siège social est situé

[Adresse 1]

[Localité 3], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

représentée par Maître Christine BANULS de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NÎMES substituée par Maître Nathalie LAPLANE, avocat au barreau de NÎMES

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [E]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection,

Greffier : Janine CIRECH, lors des débats et de la mise à disposition au greffe,

En présence, lors des débats, de [J] [Y], auditrice de justice et de [C] [S], greffière stagiaire

DÉBATS :

Date de la première évocation : 01 décembre 2025

Date des Débats : 01 décembre 2025

Date du Délibéré : 05 janvier 2026

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 05 Janvier 2026 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Le 1er mai 2024, la société civile immobilière (ci-après SCI) SAINT THEODORE a donné à bail à Monsieur [R] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à NÎMES (30000), pour un loyer de 310 euros hors charges (380 euros charges comprises).

Les loyers n’étant pas intégralement payés, la SCI SAINT THEODORE a fait délivrer à Monsieur [R] [E] le 16 janvier 2025 un commandement d’avoir à payer la somme de 1.797,00 euros, en principal, dans un délai de six semaines, sous peine de résiliation du bail.

Le 10 octobre 2025, la SCI SAINT THEODORE a fait assigner Monsieur [R] [E] en référé devant la présente juridiction pour obtenir :

— le constat de la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties ;

— son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’au départ effectif de Monsieur [R] [E] et de tout occupant de son chef ;

— sa condamnation à lui payer par provision la somme de 1364,00 euros arrêté au 28 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025, pour les sommes portées au commandement et à compter de la date de l’assignation pour les sommes dues postérieurement à celui-ci, outre les frais de procédure ;

— sa condamnation aux dépens ;

— sa condamnation au paiement de la somme de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er décembre 2025.

En demande, la SCI SAINT THEODORE, représentée par son conseil, se réfère à son assignation, à laquelle il est expressément renvoyé pour l’exposé complet de ses moyens et prétentions, et actualise sa demande au titre de la dette locative à la somme de 3.758,04 euros. Elle conclut au rejet de la contestation soulevée soutient en réponse à Monsieur [R] [E] qu’il ne transmet pas de photographies circonstanciées au soutien de sa contestation relative à l’insalubrité du logement qu’il habite.

En défense, Monsieur [R] [E] comparait en personne et reconnaît sa dette de loyer qu’il justifie par l’existence de dysfonctionnements dans l’appartement qu’il occupe. Il relate avoir des problèmes d’eau chaude, des nuisibles (cafards, fourmis), des soucis avec la canalisation des toilettes ayant généré une fuite d’eau dans le restaurant en-dessous dont il a informé l’agence. Il ne sait cependant pas si cette fuite a été réparée, et se déclare indifférent à cette question. Il explique avoir cessé de payer le loyer du fait de ces désagréments.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

I- Sur l’existence d’une contestation sérieuse :

Suivant les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même code précise :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 1219 du code civil énonce :

« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

L’article 9 du code de procédure civile précise qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il est de jurisprudence constante qu’en matière de bail d’habitation, le locataire ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution et suspendre le paiement du loyer qu’en démontrant être dans l’impossibilité totale de jouir du logement.

En l’espèce, Monsieur [E] [R] ne conteste pas le montant de la dette, et indique avoir volontairement cessé de régler ses loyers, en raison de désordres affectant le logement.

Il expose lors des débats que son appartement est infesté de cafards et de fourmis, qu’il n’a parfois plus d’eau chaude, et qu’il y a également eu une fuite venant de chez lui. En réponse, la SCI SAINT THEODORE conclut au rejet de cette contestation, faute de preuve, affirmant que les clichés produits ne démontrent en rien qu’il s’agit du logement concerné.

Si Monsieur [E] [R] produit des échanges de mail avec l’agence en charge de la gestion de son appartement dans lesquels apparaissent ses doléances, il ressort de ces mêmes échanges que son interlocutrice l’a informé intervenir en ce qui concerne le problème de production d’eau chaude, ce qu’il ne conteste pas à l’audience. Il déclare par ailleurs ne pas savoir si la fuite a pu être réparée, mais semble accorder peu d’importance à ce sujet, déclarant que cela ne le regarde pas. Ces éléments ne sauraient donc être retenus à titre de contestations sérieuses.

Il n’est par ailleurs pas contesté que des cafards ont pu être retrouvés dans l’immeuble, tant dans les parties communes que dans les logements individuels. A ce titre, l’agence immobilière lui a indiqué que des traitements de désinsectisation ont été effectués dans les parties communes de l’immeuble, et l’a invité à effectuer ses propres traitements dans son logement. S’il n’est donc pas contesté que le logement occupé par Monsieur [E] [R] puisse être infesté de nuisibles, celui-ci ne peut pour autant se prévaloir d’une exception d’inexécution et suspendre le paiement du loyer qu’en démontrant être dans l’impossibilité totale de jouir du logement. En l’espèce, Monsieur [E] [R] n’indique nullement n’avoir pas pu jouir de son logement, dans lequel il s’est maintenu.

Face aux difficultés rencontrées, Monsieur [E] [R] ne produit aucun signalement aux services de la mairie ou de la caisse des allocations familiales, ni même des attestations de voisins ou des amis qu’il déclare inviter parfois à son domicile, qui pourraient prouver l’existence et l’étendue des désordres invoqués.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la contestation formulée par Monsieur [E] [R] et de se déclarer compétent.

II- Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 I alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, «  Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir valablement saisi la CCAPEX par voie électronique le 18 août 2025, l’un des seuils prévus ayant été atteints à la date de délivrance du commandement de payer.

En vertu de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de délivrance de l’assignation, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du département par voie électronique le 10 octobre 2025 pour l’audience du 1er décembre 2025, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [R] [E] sera déclarée recevable.

III- Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail, qu’il convient de faire prévaloir, porte ce délai à deux mois dans son paragraphe VIII intitulé « clause résolutoire ».

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [R] [E] le 16 janvier 2025.

Le délai de deux mois pour régulariser la dette expirait le 16 mars 2025 à minuit, et à cette date, le commandement demeurait infructueux ainsi qu’il ressort du décompte produit en demande.

Par conséquent, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 17 mars 2025 et que le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

IV- Sur la demande d’expulsion :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [R] [E] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

V- Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et, comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence Monsieur [R] [E] sera condamné à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels et en subissant les augmentations légales, et ce à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

VI- Sur les demandes provisionnelles :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

La SCI SAINT THEODORE produit un décompte arrêté au 25 novembre 2025 faisait état d’une dette locative d’un montant de 3.758,04 euros composée des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupations dues depuis la résiliation du bail.

Monsieur [E] [R] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette, mais la justifie par l’exception d’inexécution ci-dessus évoquée et écartée.

Par conséquent, Monsieur [R] [E] sera condamné à payer à la SCI SAINT THEODORE la somme de 3.758,04 euros au titre de la dette locative arrêtée au 25 novembre 2025, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

VII- Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [E] [R] sera condamné à payer la somme de 500,00 euros à la SCI SAINT THEODORE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [E] [R], qui succombe, supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Rejetons la contestation soulevée par Monsieur [E] [R] ;

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par la société civile immobilier SAINT THEODORE recevable et bien fondée ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [E] [R] à la date du 17 mars 2025 ;

En conséquence :

Ordonnons, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [E] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis à [Adresse 7], chambre 8, 1er étage, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L412-1 et suivants du code des procédures d’exécution ;

Condamnons Monsieur [E] [R] à payer par provision à la société civile immobilière SAINT THEODORE à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales ;

Condamnons Monsieur [E] [R] à payer par provision à la société civile immobilière SAINT THEODORE la somme de 3.758,04 euros au titre de la dette locative arrêtée au 25 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamnons Monsieur [E] [R] à payer à la société civile immobilière SAINT THEODORE la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [E] [R] aux entiers dépens ;

Rappelons l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

La greffière, La juge,