COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00021 – N° Portalis DB24-W-B7J-EME3

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à M^e Jérome MERENDA par case palais

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à M^e Jérome MERENDA par case palais

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

A l’audience publique du 02 Avril 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Delphine PORTAL, Juge des contentieux de la protection, assistée de Pauline MENANTEAU, greffière,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

immatriculée au RCS de NIORT sous le n° 304 326 896

ayant son siège social

20, rue de Strasbourg

79000 NIORT

représentée par M^e Jérôme MERENDA, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

D’UNE PART,

et

DEFENDERESSE :

Madame [D] [U]

32 Bis avenue de l’Océan

17730 PORT DES BARQUES

non comparante ni représentée

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 10 Juillet 2025, sous la signature de Madame Delphine PORTAL, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Astrid CATRY, greffière placée, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 17 février 2015, la SA Melloise D’HLM a donné à bail à Madame [D] [U] un logement situé 21 chemin de la Vée- 79370 Celles sur Belle pour un loyer mensuel révisable de 337,02 euros.

L’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 26 février 2015.

La SA Melloise d’HLM a fusionné avec la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT en 2017.

Mme [D] [U] a donné son préavis de départ par courrier reçu le 18 septembre 2023.

Un constat d’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 18 octobre 2023, Mme [U] étant représentée par sa mère Mme [K].

Par courrier du 11 décembre 2023, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a adressé à Mme [D] [U] un décompte définitif faisant état d’un solde débiteur de 1262,43 euros, face aux dégradations constatées et aux arriérés de loyers.

Un procès-verbal d’échec de conciliation en raison de la carence du défendeur a été dressé le 19 avril 2024 par le conciliateur de justice saisi par la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT.*

Par lettre recommandée avec avis réception signée le 5 janvier 2024, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a mis en demeure Mme [D] [U] de payer la somme de 2209,24 euros sous huit jours.

Par acte du 2 janvier 2025, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Mme [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Niort afin de la voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

1 215,66 euros au titre de l’arriéré de loyer et des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie et de la régularisation de charges favorable à la locataire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;46,77 euros au titre de son préjudice d’immobilisation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 2 avril 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT demande le bénéfice de son acte introductif d’instance et indique s’y rapporter.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que Mme [D] [U] a manqué à ses obligations en rendant le logement avec de multiples dégradations locatives et en ne réglant pas son loyer en intégralité.

Mme [D] [U], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, le silence du défendeur ne valant pas à lui seul acceptation.

I/ Sur la demande au titre de l’arriéré de loyers et des dégradations locatives :

Sur la somme due au titre de l’arriéré de loyers :

Mme [U] a donné son congé en sollicitant le délai réduit de préavis en raison de la perte de son emploi. Le contrat de bail expirait donc le 18 octobre 2023.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail prévoient que le locataire doit payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il est produit par la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT un décompte locatif mentionnant que Mme [D] [U] reste devoir la somme de 596,39 euros au titre des loyers impayés à la date du 1er janvier 2024.

Sur la somme due au titre des dégradations locatives :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. ».

Les réparations de nature locatives sont déterminées par le décret n°87-712 en date du 26 août 1987.

Aux termes de l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.

Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. »

Il résulte des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que « lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées […] ».

En l’espèce, il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que le logement n’est pas nettoyé. En outre, des dégradations sont constatées, notamment une poignée dans la chambre, un parquet flottant cassé dans la même pièce, des peintures murs cuisine mal réalisées avec trous de cheville et éclats, des dégradations sur les murs de la chambre 2 ainsi que des dégradations dans le meuble sous lavabo de la salle de bain.

Pour justifier le montant des demandes, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT produit diverses factures pour un montant total de 13 376,38 euros. Elle en impute le montant de 956,29 euros au locataire après application d’un coefficient de vétusté et des travaux ne relevant pas des dégradations locatives.

Il convient en effet de retenir à la charge de la locataire le remplacement d’une poignée de porte à hauteur de 21,56 euros et le remplacement du revêtement de sol dans la chambre à hauteur de 280,80 euros après application d’un coefficient de vétusté de 40%, ainsi que la réfection de la peinture des murs de la cuisine après déduction d’un coefficient de vétusté de 80%, soit 80,60 euros. En revanche au regard de l’état déjà dégradé des murs de la chambre à l’entrée dans les lieux (mur taché, peinture écaillée, trous de cheville) il n’y a pas lieu de retenir la responsabilité de la locataire dans la survenance du dommage tel que constaté lors de l’état des lieux de sortie, la peinture devant en tout état de cause être refaite. S’agissant du meuble de salle de bain il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 80% au regard de la durée d’occupation des lieux et des matériaux. La somme de 38,13 euros sera donc retenue pour ce poste de préjudice. Enfin, compte-tenu de l’état des lieux lors du début du bail et des mentions sale retenues lors de l’état des lieux de sortie, il convient de retenir la somme de 267,94 euros au titre du nettoyage, après application d’une décote de 20% sur la facture compte-tenu de l’état du logement lors de l’entrée.

En conséquence, les réparations locatives doivent être évaluées à la somme totale de 689,03 euros.

Un dépôt de garantie d’un montant de 337,02 euros a été versé par Mme [D] [U]. Dès lors, il y a lieu de déduire le montant du dépôt de garantie de la somme due au titre des réparations locatives, qui sera ramenée à la somme de 352,01 euros.

Au regard de ces éléments, Mme [D] [U] sera par conséquent condamnée au paiement :

De la somme de 596,39 euros à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT au titre des loyers et charges impayés ;De la somme de 352,01 euros à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT au titre des réparations locatives ;Soit un montant total de 948,40 euros.

La créance de réparations locatives constitue une créance indemnitaire qui ne peut produire d’intérêts moratoires que du jour où elle est allouée judiciairement. La condamnation à paiement portera donc intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil. En revanche la créance de loyer portera intérêt à compter de l’assignation comme sollicité sur le fondement de l’article 1231-6 du même code.

II/ Sur la demande au titre du préjudice d’immobilisation :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le preneur, qui a quitté les lieux, est tenu d’indemniser le bailleur si, en raison des manquements à son obligation de remise en état des lieux, celui-ci a été dans l’impossibilité de récupérer la jouissance normale de son bien et a subi un préjudice financier.

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT produit des commandes de travaux mentionnant la durée des travaux effectués. Elle retient que 4 jours de travaux ont été rendus nécessaires par le comportement du locataire et qu’elle n’a en conséquence pas pu relouer le bien immobilier en temps utile. Toutefois il convient d’observer que de plus amples travaux ont nécessité l’intervention d’entreprise, pour remettre en état le bien, de sorte que même sans les dégradations locatives le bien aurait été pareillement immobilisé sans que la responsabilité de Mme [U] ne puisse être recherchée.

La SA Immobilière Atlantic Aménagement sera donc déboutée de sa demande.

III/ Sur les frais du procès :

Sur les dépens :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [D] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Aussi, Mme [U] sera condamnée à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [D] [U] à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 948,40 euros au titre de l’arriéré de loyer et des réparations locatives, avec intérêts au taux légal sur la somme de 596,39 euros à compter de l’assignation et pour le surplus à compter du prononcé du jugement ;

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE Mme [D] [U] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [D] [U] à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière

La Juge des contentieux de la protection