COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00036 – N° Portalis DB24-W-B7J-EMOK

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à M. [A] [Z] par LRAR

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à M [A] [Z] par LRAR

JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2025

A l’audience publique du 07 Mai 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Astrid CATRY, Greffier placé,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [Z]

domicilié : chez

14 avenue de Colmar

Porte G – Résidence Alsace

17000 LA ROCHELLE

comparant

Madame [S] [Z]

domiciliée : chez

14 avenue de Colmar

Porte G – Résidence Alsace

17000 LA ROCHELLE

non comparante ni représentée

D’UNE PART,

et

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [I]

20, rue du Marechal Leclerc

Appt 2 RDC Cour

79000 NIORT

non comparant ni représenté

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 20 août 2025 après prorogation jusqu’au 19 Novembre 2025, sous la signature de Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, et de Pascale BERNARD, Greffier , conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat du 6 mai 2023, Monsieur [A] [Z] et Madame [S] [Z] ont donné à bail à Monsieur [O] [I] un logement situé 20 rue du Maréchal Leclerc – Appt 2 RDC cour – 79000 NIORT, pour un loyer mensuel révisable de 400 euros, avec versement d’un dépôt de garantie égal au loyer de 800 euros.

Par acte du 27 novembre 2024, Monsieur [A] [Z] et Madame [S] [Z] ont fait signifier à Monsieur [O] [I] un commandement de payer la somme de 1 423 euros au titre de loyers demeurés impayés des mois d’avril 2024 à novembre 2024, visant la clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 29 novembre 2024.

Par acte du 30 janvier 2025, notifié à la préfecture des Deux-Sèvres par voie électronique le 3 février 2025, Monsieur [A] [Z] et Madame [S] [Z] ont fait assigner Monsieur [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Niort afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [I] de corps et de biens et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— ordonner le transport des meubles dans tel garde-meubles aux frais de Monsieur [O] [I] ;

— condamner Monsieur [O] [I] au paiement :

— de la somme de 1704 euros au titre de l’arriéré locatif, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation ;

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer charges incluses, revalorisable, jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

— d’une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposé et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Aucune évaluation sociale n’a pu être réalisée compte tenu de la carence de Monsieur [O] [I].

À l’audience du 7 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [A] [Z] et Madame [S] [Z] par l’intermédiaire de Monsieur [Z] qui est seul présent à l’audience, maintiennent leurs demandes, en actualisant le montant de la dette à la somme de 2 061 euros, arrêtée au 7 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse. Il précise que Monsieur [O] [I] est toujours dans les lieux mais ne verse pas les loyers. Ils n’ont pas de mauvais contacts avec lui mais ce dernier leur promet régulièrement de payer le loyer courant ou de régulariser la situation mais ne le fait jamais.

Monsieur [O] [I], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025 par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, délibéré prorogé au 19 novembre 2025 en raison d’une surcharge d’activité.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du contrat de bail et tel qu’envisagé par les parties dans le contrat , dispose que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 6 mai 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 novembre 2024, pour la somme en principal de 1 423 euros.

Si le commandement de payer vise le délai de six semaines instauré par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, il convient de préciser que faute de dispositions spécifiques dérogatoires à l’article 2 du Code civil, cette loi insérant un nouveau délai n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En tout état de cause en l’espèce, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines mais également plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 janvier 2025.

Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sera fixée à compter de cette date.

L’expulsion de Monsieur [O] [I] sera en conséquence ordonnée dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision, étant rappelé qu’au besoin l’expulsion peut avoir lieu avec le concours d’un serrurier et de la force publique en application des articles L. 142-3, L. 153-1 et R. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes de paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il est produit par Monsieur [A] [Z] et Madame [S] [Z] un décompte locatif démontrant que Monsieur [O] [I] reste devoir au moment de l’assignation la somme de 1 704 euros. Monsieur [A] [Z] actualise à l’audience le décompte locatif et produit un document reprenant l’ensemble des sommes non payées.

Monsieur [O] [I] reste devoir la somme de 2 061euros à la date du 7 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, cette somme tenant compte des augmentations du versement de la Caisse d’Allocations Familiales sur certains mois.

Monsieur [O] [I], ne comparaissant pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et ne justifie pas de s’être acquitté des sommes sollicitées.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 2 061 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 7 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Monsieur [O] [I] sera également condamné au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation fixée ci-dessus pour la période courant du 28 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [A] [Z] et Madame [S] [Z] ne rapportent pas la preuve d’une mauvaise foi de la part de Monsieur [O] [I] ni d’un préjudice distinct du retard de règlement des loyers.

En conséquence, Monsieur [A] [Z] et Madame [S] [Z] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Monsieur [O] [I], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [A] [Z] et Madame [S] [Z] les frais qu’ils ont dû engager pour faire valoir leurs droits, c’est pourquoi Monsieur [O] [I] sera condamné à leur payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 mai 2023 entre Monsieur [A] [Z] et Madame [S] [Z] et Monsieur [O] [I] concernant le bien situé 20 rue du Maréchal Leclerc – Appt 2 RDC cour – 79000 NIORT sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [O] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [O] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [A] [Z] et Madame [S] [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [O] [I] à payer à Monsieur [A] [Z] et Madame [S] [Z] la somme de 2 061 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 7 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne Monsieur [O] [I] à payer à Monsieur [A] [Z] et Madame [S] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, à compter du 28 janvier 2025 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux, notamment caractérisée par la remise des clés ;

Déboute Monsieur [A] [Z] et Madame [S] [Z] de leur demande de dommages et intérêts ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Monsieur [O] [I] à payer à Monsieur [A] [Z] et Madame [S] [Z] une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [O] [I] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION