TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 04 Octobre 2024

N° RG 24/00515 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYI2

Numéro de minute : 24/387

DEMANDERESSE :

S.D.C. LES ALLEES DE LA SOURCE

dénommée LES ALLEES DE LA SOURCE, pris en la personne de son Syndic, la S.A.S FONCIA LOIRET, inscrite au RCS de ORLEANS sous le numéro 348 912 965, dont le siège social est [Adresse 4] [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal Monsieur [V] [H], domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 5]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [I]

né le 21 Juin 1976 à CONGO

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

non comparant ni représenté

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés, statuant selon la procédure accélérée au fond du 06 Septembre 2024 tenue par Sylvie RAYMOND, vice-présidente, assistée de Olivier GALLON, greffier,

Puis, madame la vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que la décision serait prononcée le QUATRE OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte introductif d’instance en date du 8 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES ALLEES DE LA SOURCE située [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic la société Foncia Loiret, a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire d’Orléans, selon la procédure accélérée au fond, M. [X] [I] aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  5 368,91 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 17.06.2024, des frais de syndic au titre des lettres de mises en demeure, de rappels, des frais de recouvrement et d’ouverture de dossiers contentieux, en vertu des dispositions des articles 10, 10-1 et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et de l’annexe 9 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Copies conformes le :

à : M^e Cotel

—  331,95 euros au titre des appels de charges et travaux à venir, devenus exigibles sur l’exercice allant du 30.09.2023 puis du 01.10.2023 au 30.09.2024, en vertu de l’article 19-2 du 10 juillet 1965,

Augmentées des intérêts de droit à compter du 22.03.2024, date de la mise en demeure restée vaine sur la somme en principal de 2 526,01 euros, et à compter de l’acte introductif d’instance pour le surplus ;

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 6 septembre 2024.

Le SDC de la résidence LES ALLEES DE LA SOURCE a maintenu ses prétentions.

M. [X] [I], régulièrement assigné par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 octobre 2024.

Par note en délibéré dument autorisée en date du 9 septembre 2024, le SDC de la résidence LES ALLEES DE LA SOURCE a fait valoir ses observations sur la question mise aux débats de l’irrecevabilité de l’action engagée selon la procédure accélérée au fond tirée de l’irrégularité de la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la procédure accélérée au fond :

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-I ».

La procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire permet en effet d’assurer un règlement plus rapide des fonds relevant du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou des dépenses de travaux prévues à l’article 14-2 en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire autorisant la copropriété à recouvrer les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans risquer de mettre en péril sa trésorerie.

En l’espèce, il est établi que M. [X] [I] est propriétaire au sein de la Résidence LES ALLEES DE LA SOURCE des lots 4, 10, 69 et 70 et qu’il ne paie pas les charges de copropriété qui lui incombent.

Le 16 mai 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception de son avocat, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES ALLEES DE LA SOURCE a mis en demeure M. [X] [I] d’avoir à régler « dans le mois ou pour tout délai, la somme de 5 368,91 euros, montant sauf à parfaire de [ses] charges de copropriété, compte arrêté au 14 mai 2024, suivant décompte ci-joint ». Il est ajouté qu’à défaut, la juridiction compétente sera saisie et que le « syndicat des copropriétaires entend également par la présente se prévaloir de l’article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 » dont le texte est reproduit in extenso.

Le décompte annoncé comme étant joint à la mise en demeure n’est pas produit.

Le décompte versé aux débats fait apparaître au 17 juin 2024 un total dû du même montant, soit 5 368,91 euros incluant notamment des sommes dues au 01/01/2021, 01/04/2021, 01/07/2021, 01/10/2021, 01/01/2022, 01/04/2022 et 01/07/2022 correspondant aux provisions alors appelées, un solde de charges au 30/09/2022, outre des frais de mise en demeure et de relance après mise en demeure.

Il ressort des procès-verbaux de l’assemblée générale du 24 mars 2022 et du 21 février 2023 que les comptes de l’exercice du 01/10/2020 au 30/09/2021 et ceux de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022 ont été approuvés.

Il en résulte que du fait de l’approbation des comptes, les sommes appelées durant chacun de ces exercices ne revêtaient plus le caractère de provision le 16 mai 2024, date de la mise en demeure, étant observé que les frais de mise en demeure et de relance après mise en demeure ne relèvent pas de la catégorie des charges de copropriété au sens de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, en ne précisant pas le montant des provisions échues impayées dont M. [X] [I] devait s’acquitter dans le délai de trente jours sous peine de rendre exigibles les provisions non encore échues résultant du vote du budget prévisionnel, la mise en demeure ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et s’analyse en un préalable à une action de droit commun.

En effet, ce n’est qu’à défaut de règlement dans le délai d’une ou plusieurs provisions que « les autres provisions ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes » selon l’article 19-2 précité, peuvent relever de la procédure spécifique prévue par ce texte.

Ainsi, le règlement dans le délai de la provision rendant irrecevable l’action engagée selon la procédure spécifique visée à la loi du 10 juillet 1965, la lecture de l’article 19-2 conduit à considérer que la procédure accélérée au fond ne permet pas d’obtenir une condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété indépendamment d’une condamnation au paiement des provisions non encore échues.

Ces dernières ne devenant exigibles que par l’effet de l’absence de règlement d’une ou plusieurs provisions dans le délai de trente jours à compter de la mise en demeure, cela suppose nécessairement au préalable que le débiteur ait été dument informé de la somme qu’il devait payer à ce seul titre.

En l’absence de mise en demeure répondant aux critères posés par l’article 19-2, l’action du syndicat des copropriétaires engagée selon la procédure accélérée au fond, sera déclarée irrecevable et l’ensemble des demandes rejeté.

Sur les dépens

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente, statuant par délégation du président du tribunal selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de la Résidence LES ALLEES DE LA SOURCE à l’encontre de M. [X] [I] ;

REJETTE l’ensemble des demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES ALLEES DE LA SOURCE aux dépens de l’instance.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le QUATRE OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE et signée par Sylvie RAYMOND, vice-présidente, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LA VICE-PRÉSIDENTE.