TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00243 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GVFE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A D’HLM PIERRES ET LUMIERES

dont le siège social est sis 1 rue Mirabeau – 45100 ORLEANS

représentée par Madame [Z], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [U]

demeurant 17, rue des Frères Chappes – Porte 0777 – 45100 ORLEANS

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [W]

demeurant 17, rue des Frères Chappes – Porte 0777 – 45100 ORLEANS

non comparante, ni représentée

A l’audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2023, à effet au 25 septembre 2023, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES a donné à bail à Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [W] un appartement à usage d’habitation situé 17 rue des Frères Chappe (bâtiment 26, escalier 17, étage 3, lot n°777) – 45100 ORLEANS, pour un loyer mensuel de 390,09 euros hors charges, payable à terme échu.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 11 janvier 2024, un commandement de payer dans le délai de six semaines visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbaux de remises à étude à la requête de la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES à Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [W]. Il portait sur la somme en principal de 1.738,95 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 10 janvier 2024.

Par acte d’huissier signifiés à étude le 22 mars 2024, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES a fait assigner en référé Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

S’entendre les parties renvoyées à se pourvoir en principal ainsi qu’elles aviseront mais, cependant, dès à présent et par provision, vu les articles 848 et suivants du Code de Procédure Civile, Vu le commandement de payer en date du 11 janvier 2024 régulier en la forme et au fond, visant et rappelant la clause résolutoire insérée au bail du 11 septembre 2023 ;S’entendre constater l’acquisition de ladite clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES et Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [W] relatif à l’appartement n°777 sis au 17 rue des Frères Chappe – 45100 ORLEANS ;S’entendre en conséquence, condamner Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [W] à quitter cet appartement, deux mois après la signification du commandement de quitter à intervenir ;Voir autoriser, passé ledit délai, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES à les faire expulser ainsi que tout occupant de leur chef, par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique, si besoin est ;Et vu l’obligation non sérieusement contestable de Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [W] ;S’entendre les condamner à payer à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 3.180,19 euros représentant les loyers impayés au 12 mars 2024, sauf à parfaire avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 11 janvier 2024 sur 1.738,95 euros, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;S’entendre également les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation constituée du loyer d’un montant de 641,30 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;S’entendre condamner Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [W] à payer à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 160 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;S’entendre Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [W] condamnés en outre à tous les frais, et dépens lesquels comprendront le coût du commandement, et de la présente signification d’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024.

Lors de l’audience, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES, représentée par Madame [X] [Z], salariée dûment munie de pouvoir, actualise sa créance à la somme de 6.158,39 euros. Elle précise que la quote-part du loyer est de 309,82 euros. Elle ajoute qu’un échéancier a été décidé entre les parties à compter du mois d’octobre 2024, à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant. En conséquence, elle consent à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant, et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement cités à étude, Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état que les défendeurs ne se sont pas présentés aux différents rendez-vous proposés.

L’affaire est mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, dans la mesure où elle est susceptible d’appel et la citation ayant été délivrée à étude.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 12 janvier 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 8 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 11 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.738,95 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, les locataires n’ayant réglé aucune somme au cours de cette période, ne permettant pas d’éteindre les causes du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du logement étaient réunies à la date du 23 février 2024, ce jour étant le premier jour ouvrable suivant la date d’échéance du délai de six semaines.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 23 février 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatifAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, échéance du mois d’août 2024 inclus évalue la dette locative à la somme de 6.482,09 euros à titre provisionnel.

De cette somme, il convient de soustraire les frais de procédure, qui relèveront éventuellement des dépens, pour un montant total de 323,70 euros (158,64 euros + 165,06 euros).

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 6.158,39 euros, à titre provisionnel.

Absents à l’audience, Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [W] ne contestent pas, par principe, le montant de cette dette.

La solidarité, est contractuellement prévue entre les locataires.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [W] au paiement de cette somme à titre provisionnel. Elle portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 janvier 2024 sur 1.738,95 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les délais de paiementLa demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, un engagement en vue de solder l’impayé de loyers et de charges a été signé le 2 septembre 2024 entre les défendeurs et la société bailleresse pour une prise d’effet en octobre 2024.

En l’espèce, compte-tenu de cette prise d’engagement récente malgré l’absence des défendeurs à l’audience et le défaut de reprise du paiement du loyer courant, la société bailleresse consent à l’octroi de délais de paiement à compter du mois d’octobre 2024 à hauteur de 100 euros par mois conformément audit engagement en plus du paiement du loyer courant et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le juge étant tenu par ces demandes communes en vertu de l’article 5 du Code de procédure civile, et les termes de la loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l’ordre public de protection, il y aura donc lieu d’accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 35 mensualités successives de 100 euros, la dernière et 36ème mensualité devant solder la dette, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la SA PIERRES ET LUMIÈRES sera suspendue à la demande des parties, ainsi que les modalités seront précisées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges du logement soit 641,30 euros tel qu’il ressort du décompte.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur l’expulsion des locatairesDes délais de paiement étant accordés aux défendeurs, les effets de la clause résolutoire, dont l’expulsion des locataires, sont suspendus dans la limite exposée au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES, Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [W] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 160,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 septembre 2023, à effet au 25 septembre 2023 entre la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES d’une part et Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [W] d’autre part concernant le logement situé 17 rue des Frères Chappe (bâtiment 26, escalier 17, étage 3, lot n°777) – 45100 ORLEANS, sont réunies à la date du 23 février 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [W] à verser à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 6.158,39 euros terme du mois d’août 2024 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 janvier 2024 sur 1.738,95 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire contenue dans le bail du 11 septembre 2023, à effet au 25 septembre 2023 retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leurs expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [W] soit condamnés solidairement à verser à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit 641,30 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [W] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [U] et Madame [Y] [W] à payer la somme de 160 euros à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES, prise en la personne de son représentant légal, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,