TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/00488 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZDC

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Joanna FIRKOWSKI de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [J] [G] épouse [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Joanna FIRKOWSKI de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [K]

né le 30 Octobre 1984 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 23 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 12 avril 2022, à effet au même jour, Monsieur [L] [C] et Madame [J] [G] épouse [C] ont donné à bail à Monsieur [Y] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 655 euros et 55 euros de provisions sur charges, payables d’avance, entre le 1er et le 5 de chaque mois.

Le 3 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [L] [C] et Madame [J] [G] épouse [C] à Monsieur [Y] [K], pour la somme en principal de 1902,64 euros, au titre des loyers et charges échus, selon décompte incluant l’échéance du mois de mars 2024.

Ce commandement de payer a été remis à étude.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de la situation d’impayés le 5 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, Monsieur [L] [C] et Madame [J] [G] épouse [C] ont fait assigner en référé Monsieur [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail au 15 mai 2024,

— subsidiairement, prononcer la résiliation du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1184 du Code civil,

— dire en conséquence que Monsieur [Y] [K] est occupant sans droit ni titre de la date de résiliation du bail à celle de l’entière libération des lieux,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser Monsieur [L] [C] et Madame [J] [G] épouse [C], en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il plaira, aux frais de l’expulsé,

— condamner Monsieur [Y] [K] à payer à Monsieur [L] [C] et Madame [J] [G] épouse [C] :

.une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés.

.la somme de 1613,84 euros en principal au titre des termes dus à fin juin 2024, selon le décompte, terme de juin 2024 inclus, outre intérêts de droit à compter de l’assignation.

.Tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenu par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus.

.Une somme de 161,38 euros au titre de la clause pénale contractuelle.

la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’ils serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant.

.Les entiers dépens (article 696 du Code de procédure civile) dont le coût du commandement de payer signifié en date du 3 avril 2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la cohésion sociale.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur [L] [C] et Madame [J] [G] épouse [C], représentée par leur avocat, ont maintenu leurs demandes et ont actualisé leur créance à la somme de 1158,75 euros au 22 janvier 2025. Le représentant des bailleurs, sollicité sur ce point, a indiqué que le dernier loyer avait été réglé. Il a précisé s’en remettre quant à d’éventuel délais de paiement.

Cité à étude, Monsieur [Y] [K] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 janvier 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 avril 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat du 12 avril 2022 contient une clause résolutoire (VIII Clause résolutoire, page 6).

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 3 avril 2024, pour la somme en principal de 1902,64 euros.

Il convient de retenir que, la loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil et ne disposant que pour l’avenir, le délai de six semaines prévu en son article 10 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours et le bail visé ci-dessus reste régi par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail : le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, en vigueur à la date du bail et mentionné dans le bail, s’applique donc.

Monsieur [Y] [K] avait alors jusqu’au 3 juin 2024 à 24 heures pour régler la somme de 1902,64 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire ayant seulement réglé la somme de 1650 euros sur la période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juin 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 4 juin 2024.

— Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [Y] [K] reste redevable des loyers jusqu’au 3 juin 2024 et, à compter du 4 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [Y] [K], occupant sans droit ni titre depuis le 4 juin 2024, cause un préjudice à Monsieur [L] [C] et Madame [J] [G] épouse [C] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

— Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 4 juin 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [K] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Monsieur [L] [C] et Madame [J] [G] épouse [C] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Ce décompte, arrêté à la date du 22 janvier 2025, évalue la dette locative à la somme de 1158,75 euros.

De cette somme, il y a lieu de soustraire la somme de 15,02 euros facturé au titre d’un rappel de loyer non justifié.

Monsieur [Y] [K], absent à l’audience, ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il sera en conséquence condamné à payer la somme 1143,73 euros, à titre provisionnel.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur sa totalité à compter de la présente décision, le montant correspondant à un peu plus d’un mois de loyers.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Y] [K] était absent à l’audience et n’a donc pas sollicité de délais de paiement. A la demande du Tribunal, le bailleur a indiqué s’en remettre sur d’éventuels délais de paiement et n’a pas sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.

S’il ressort du décompte adressé à l’audience que Monsieur [Y] [K] a réglé le dernier loyer, celui ci ne s’est toutefois pas présenté à l’audience et n’a pas justifié de sa situation financière.

Compte tenu de ces éléments, aucun délai de paiement ne pourra être accordé à Monsieur [Y] [K].

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

— Sur l’application de la clause pénale du bail :

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise un bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infractions aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Cet article, issu de la loi du 24 mars 2014, s’applique au présent bail du 12 avril 2022 de sorte que la clause des conditions générales dudit contrat de location est nulle et non avenue, car réputée non écrite.

La demande de ce chef des requérants sera donc rejetée.

— Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [K], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 avril 2024 et de sa notification à la CCAPEX, ainsi que le coût de l’assignation du 25 juin 2024 et de sa transmission à la préfecture.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [L] [C] et Madame [J] [G] épouse [C], Monsieur [Y] [K] sera condamné à leur verser la somme de 500 euros sur ce fondement.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 12 avril 2022, entre Monsieur [L] [C] et Madame [J] [G] épouse [C], d’une part, et Monsieur [Y] [K], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 4 juin 2024 ;

DISONS que Monsieur [Y] [K] devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 6] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [Y] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues par Monsieur [Y] [K] à Monsieur [L] [C] et Madame [J] [G] épouse [C] à compter 4 juin 2024 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [K] à verser à Monsieur [L] [C] et Madame [J] [G] épouse [C], à titre provisionnel, la somme de 1143,73 euros (selon décompte en date du 22 janvier 2025, incluant l’échéance du mois de janvier 2025), correspondant aux loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [K] à payer à Monsieur [L] [C] et Madame [J] [G] épouse [C] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTONS Monsieur [L] [C] et Madame [J] [G] épouse [C] de leur demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [K] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS onsieur [Y] [K] à payer à Monsieur [L] [C] et Madame [J] [G] épouse [C] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,