TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/00486 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZC2

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [O], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alexandre SHAMLOO, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [Z]

né le 05 Novembre 1981 à [Localité 4] (GUYANE), demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [G] [M] [X]

né le 10 Mai 1979 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 17 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 1er février 2020, Monsieur [D] [O] a loué à Monsieur [H] [Z] un appartement à usage d’habitation avec une cave n°6 situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 490 euros et 60 euros de provisions sur charges, payables d’avance avant le 6 de chaque mois.

Suivant engagement sous seing privé signé le 8 février 2020, Monsieur [G] [M] [X] s’est porté caution solidaire du locataire au profit du bailleur.

Se prévalant d’impayés, le 9 avril 2024, un commandement de payer a été délivré par procès-verbal de remise à domicile à la requête de Monsieur [D] [O] à Monsieur [H] [Z]. Il portait sur la somme en principal de 4.880 euros au titre des loyers et charges échus, hors frais de l’acte lui-même, selon décompte arrêté au 26 mars 2024.

Ce même acte faisait commandement à Monsieur [H] [Z] de justifier de son assurance habitation, et de l’occupation des lieux.

Ce commandement de payer a été dénoncé le 15 avril 2024 à Monsieur [G] [M] [X] en sa qualité de caution solidaire ainsi qu’il est dit ci-dessus, par procès-verbal remis à personne.

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier en date des 20 juin 2024 et 1er juillet 2024, Monsieur [D] [O] a fait assigner respectivement Monsieur [G] [M] [X] d’une part et Monsieur [H] [Z], d’autre part, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Déclarer Monsieur [O] [D] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;Constater la résiliation du contrat de bail d’habitation en date du 1er février 2020 portant sur le local d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6], en raison de l’acquisition du jeu de la clause résolutoire depuis la date du 11 juin 2024 ;En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [H], ainsi que tous occupants de son chef, du local d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6], avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;Déclarer que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;Condamner solidairement Monsieur [Z] [H] et Monsieur [M] [X] [G] à payer à Monsieur [O] [D] la somme de 6.911,26 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 5 juin 2024, somme à parfaire au jour de l’audience outre les intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024, date de signification du commandement de payer ;Les condamner également solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus, et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux ; Condamner solidairement Monsieur [Z] [H] et Monsieur [M] [X] à payer à Monsieur [O] [D] la somme de 1.000 euros au titre des dommages et intérêts ;Condamner solidairement Monsieur [Z] [H] et Monsieur [M] [X] à payer à Monsieur [O] [D] la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens d’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024.

Lors de l’audience, Monsieur [D] [O], représenté par son conseil, s’en réfère à son assignation et actualise la dette locative à la somme de 10.646,20 euros.

Monsieur [H] [Z], régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [G] [M] [X], régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [Z] vit seul et qu’il a six enfants qui vivent avec leur mère. Il a indiqué qu’il est travailleur indépendant et qu’il a créé une société avec un associé en 2021 dans le domaine de la fibre, mais il a indiqué ne plus avoir de nouvelles de cette personne. Il a précisé qu’il percevait des bons salaires mais que depuis le départ de son associé, il s’est retrouvé avec des dettes professionnelles et sans rémunération. Il a indiqué avoir repris un travail en intérim depuis le mois de juin, et s’est engagé à reprendre le paiement de son loyer.

L’affaire est mise en délibéré au 5 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation des 20 juin 2024 et 1er juillet 2024, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Se prévalant d’impayés, le 9 avril 2024, un commandement de payer dans les deux mois a été délivré par procès-verbal de remise à un tiers présent au domicile à la requête de Monsieur [D] [O] à Monsieur [H] [Z]. Il portait sur la somme en principal de 4.880 euros au titre des loyers et charges échus, hors frais de l’acte lui-même, selon décompte arrêté au 26 mars 2024.

Ce commandement de payer a été dénoncé le 15 avril 2024 à Monsieur [G] [M] [X] en sa qualité de caution solidaire ainsi qu’il est dit ci-dessus, par procès-verbal de remise à personne.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant effectué aucun paiement au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juin 2024.

Le contrat de bail peut être considéré comme résilié depuis cette date du 11 juin 2024.

L’expulsion de Monsieur [H] [Z] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [Z] reste redevable des loyers jusqu’au 10 juin 2024 à 24 heure pour procéder à ce règlement, le 9 juin 2024 correspondant à un dimanche et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

A compter du 11 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [H] [Z], occupant sans droit ni titre depuis le 11 juin 2024 cause un préjudice à Monsieur [D] [O] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus conformément à la demande.

Sur le montant de l’arriéré locatif

*Sur la caution :

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ELAN du 23 novembre 2018 dispose que : « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

Les mentions manuscrites ont été abrogées par la loi ELAN du 23 novembre 2018, ce qui permet à la caution de rédiger l’acte de cautionnement de façon dactylographiée.

Suivant engagement sous seing privé signé le 8 février 2020, Monsieur [G] [M] [X] s’est porté caution solidaire du locataire au profit du bailleur.

L’acte de cautionnement contient les prescriptions susvisées.

La mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance par la caution de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’il contracte est également mentionné dans l’acte de cautionnement.

Enfin, la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 a également été réalisée.

En tout état de cause, l’acte de cautionnement est valide.

En vertu de l’article 24 I. alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. »

En l’espèce, le bailleur justifie avoir dénoncé le commandement de payer signifié le 9 avril 2024 par procès-verbal de remise à un tiers présent au domicile à Monsieur [H] [Z] à Monsieur [G] [M] [X] en sa qualité de caution solidaire suivant procès-verbal de remise à personne le 15 avril 2024, soit dans un délai de moins de 15 jours après la signification dudit commandement à Monsieur [H] [Z].

Monsieur [G] [M] [X], en vertu des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du contrat de cautionnement, sera tenu solidairement au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation ainsi qu’aux pénalités et intérêts de retard assortissant toute condamnation qui pourrait être prononcée solidairement avec Monsieur [H] [Z].

*Sur le montant de la condamnation :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur [D] [O] a fait état à l’audience d’une créance locative actualisée à la somme de 10.646,20 euros.

Il verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte détaillé, daté du 27 novembre 2024, fait état du montant total de la dette de 10.646,20 euros à cette date.

De cette somme, il convient de déduire les frais de procédure, à savoir les sommes de 13,90 euros, 146,88 euros, 70,48 euros, 60,72 euros et 74,22 euros, qui relèveront éventuellement des dépens.

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 10.280 euros.

Absents à l’audience, les défendeurs, ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette.

Il convient donc de condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [H] [Z], Monsieur [G] [M] [X], ce dernier en sa qualité de caution solidaire au paiement de la somme provisionnelle de 10.280 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Il sera dit que cette somme ne portera intérêts au taux légal sur la somme de 4.880 euros à compter du 9 avril 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

III. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du Code Civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [O] sollicite le versement d’une indemnité de 1.000 euros en au titre de la résistance abusive par le défendeur, celui-ci ne s’étant plus acquitté de ses obligations légales découlant du contrat de bail signé avec Monsieur [O].

Or, l’octroi de dommages intérêts suppose l’existence d’un préjudice en lien avec la responsabilité du défendeur par ailleurs condamné au paiement de sa dette locative portant intérêts au taux légal, Monsieur [O] ne justifiant pas de l’existence d’un préjudice à ce titre.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D] [O], Monsieur [H] [Z] et Monsieur [G] [M] [X], seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [Z] et Monsieur [G] [M] [X], supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2020 entre Monsieur [D] [O], d’une part, et Monsieur [H] [Z], d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation avec une cave n°6 situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 11 juin 2024 ;

DISONS que Monsieur [H] [Z] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [H] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [Z] et Monsieur [G] [M] [X] en sa qualité de caution solidaire à verser à Monsieur [D] [O] la somme de 10.280 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de décembre 2024 inclus.

DISONS que cette somme de 10.280 euros portera intérêts au taux légal sur la somme de 4.880 euros à compter du 9 avril 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [Z] d’une part et Monsieur [G] [M] [X] d’autre part, ce dernier en sa qualité de caution solidaire à verser à Monsieur [D] [O] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyers et charges contractuellement dus, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts sollicitée par Monsieur [D] [O] ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [Z] et Monsieur [G] [M] [X] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [Z] et Monsieur [G] [M] [X] au paiement de la somme de 500 euros à Monsieur [D] [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 5 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,