TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00953 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GUM5

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS, substituée par M^e Pia RANDELLI, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [B]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [D]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Heloïse ROULET, avocat au barreau d’ORLEANS

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/1828 du 16/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 4]

A l’audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Madame [T] [V] épouse [I] a donné à bail à Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B] une maison à usage d’habitation situé [Adresse 1], par contrat du 5 juin 2019, moyennant un loyer mensuel de 760 euros, payables à terme à échoir le 1er du mois.

Par acte du 18 septembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B] respectivement par procès-verbal remis à personne et à tiers présent à domicile, un commandement de payer dans le délai de deux mois visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2188,92 euros.

Par actes des 12 et 28 février 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B] respectivement par procès-verbal remis à personne et par procès-verbal de recherches infructueuses, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

déclarer ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B] ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner solidairement Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B] au paiement de la somme de 2609,76 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2023 sur la somme de 2188,92 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner solidairement Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner solidairement Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision,condamner in solidum Monsieur [M] [B] et Madame [U] [D] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été évoquée après renvoi à l’audience du 26 novembre 2024.

Lors de l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se réfère à ses écritures reprenant les termes de son acte introductif d’instance en actualisant la créance sollicitée à la somme de 3.028,93 euros.

Madame [U] [D], représentée par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS de :

* la déclarer recevable et bien fondée ses demandes,

A titre principal in limine litis :

* déclarer irrecevable la SAS ACTION LOGEMENT en son action ;

* débouter la société demanderesse de l’ensemble de ses demandes à son encontre,

* rejeter toutes demandes plus amples ou contraires,

* condamner la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux entiers dépens,

A titre subsidiaire :

* suspendre les effets de la clause résolutoire à l’encontre de Madame [U] [D],

* dire et juger le bail résilié à l’égard de Monsieur [B] et prendre acte que ce dernier a d’ores et déjà quitté les lieux,

* constater le règlement par Madame [U] [D] du loyer et des charges courants,

* accorder à Madame [D] des délais de paiement de 24 mois comme suit 23 échéances de 50 euros et une 24ème échéance de 1878,39 euros.

En tout état de cause :

* débouter le demandeur de sa demande de voir prononcer l’expulsion de Madame [D] et tous occupants de son chef,

* statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le diagnostic social de prévention des expulsions locatives a été reçu avant l’audience. Il en ressort que Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B] sont séparés depuis 2019 soit 1 mois après avoir déménagé sans que ce dernier se soit désolidarisé du bail. Il est fait mention qu’elle perçoit les prestations sociales et que son compagnon Monsieur [J] est en arrêt maladie indemnisé environ 900 euros par mois.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise dans les débats.

Monsieur [S] [B], régulièrement cité par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré à la date du 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

SUR LA QUALITE A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 126 du code de procédure civile, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Il en est de même lorsque avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance.

Par ailleurs, en application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Madame [U] [D] soulève le défaut de qualité pour agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en l’absence de signature du contrat de cautionnement visale et des quittances subrogatives.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat :

* Un contrat de cautionnement VISALE « en date du 5 juin 2019 », jour de la conclusion du bail, conclu entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et Madame [T] [I]. La demanderesse produit ce même contrat sur lequel a été apposée la signature du cabinet de gestion LEFEUVRE, mandataire de Madame [T] [I] le 19 novembre 2024.

Ce contrat définit la « subrogation » comme : la caution est subrogée en vertu de l’article 2306 du code civil jusqu’à concurrence des indemnités payées par lui au titre de la garantie dans les droits et actions du bailleur contre le locataire défaillant. Par ailleurs aux termes du « Préambule » il est mentionné que le contrat (de cautionnement) est composé du contrat de cautionnement et de la quittance subrogative annexée qui est un modèle de quittance subrogative. En outre, sont visés aux termes de ce préambule la date du bail litigieux, l’identité des locataires, en l’occurrence Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B], l’adresse et la surface du logement litigieux ainsi que le montant du loyer.

* Ce contrat reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (page 7), qui prévoit que « conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion » (page 9).

Ainsi, aux termes de ce contrat de cautionnement VISALE « en date du 5 juin 2019 » soit le jour de la signature du bail, sur lequel a été apposée la signature du cabinet de gestion LEFEUVRE, mandataire de Madame [T] [I] le 19 novembre 2024, la bailleresse manifeste de manière expresse sa volonté que la caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lui soit subrogée lors du paiement.

* Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B] un commandement de payer dans le délai de deux mois visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2188,92 euros. Est annexé à ce commandement de payer signifié le 18 septembre 2023 ainsi qu’il est dit ci-dessus aux défendeurs, la quittance subrogative du 24 août 2023 délivrée le même jour par la bailleresse représentée par son cabinet mandataire à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 2188,92 euros. Il ressort de cette quittance subrogative que les règlements par cette dernière au profit de la bailleresse sont intervenus à compter du 9 mars 2023 au titre des loyers dus sur la période des mois de novembre 2022 au mois de juillet 2023.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la qualité de subrogée acquise par la SAS ACTION LOGEMENT conformément à l’article 2306 du code civil susvisé aux termes du contrat de cautionnement « en date du 5 juin 2019 », a été régularisé par l’apposition de la signature du mandataire de la bailleresse le 19 novembre 2024 conformément à l’article 126 du code de procédure civile. Cette régularisation confirme les engagements contenus dans ledit contrat de cautionnement.

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 5 juin 2019 et en expulsion à l’encontre de Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B].

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret selon accusé de réception en date du 28 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en vertu de la nouvelle rédaction de l’article 24 précité, issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que rédigé dans les termes applicables au bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 5 juin 2019 contient une clause résolutoire en cas d’impayés (chapitre VIII, page 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 18 septembre 2023, pour la somme en principal de 2188,92 euros.

Le commandement de payer reprend la durée de deux mois prévue dans le bail et cette durée a donc vocation à s’appliquer, la nouvelle durée prévue par la loi du 27 juillet 2023 ne s’appliquant pas dans cette situation.

Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B] devaient régler cette somme avant le 18 novembre 2023 à 24 heures.

Entre le 18 septembre et le 18 novembre 2023 à 24 heures, la somme n’a pas été réglée, seuls deux règlements d’un montant total de 687 euros ont été réalisés, insuffisants pour éteindre les causes du commandement de payer.

Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 novembre 2023.

L’expulsion de Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B] sera donc ordonnée ainsi que de tout occupant de leur chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Il n’y aura pas lieu en conséquence de statuer sur la demande subsidiaire tendant à ce que la résiliation du bail soit prononcée.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats, outre le contrat de bail, un décompte arrêté à la date du 18 novembre 2024 démontrant que Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B] restent devoir la somme de 3028,93 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation.

Elle produit également la quittance subrogative établie le 21 décembre 2023 et régularisée par signature du 19 novembre 2024 par laquelle la bailleresse déclare avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme totale de 2609,76 euros au titre des loyers et charges impayés susvisés dans la première quittance subrogative outre les mois d’août novembre et décembre 2023, dus par Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B], pour lesquels il a précisé subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre les locataire défaillants.

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit la quittance subrogative établie le 27 août 2024 et régularisée par signature du 19 novembre 2024 par laquelle la bailleresse représentée par son cabinet de gestion a déclaré avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme totale de 3028,93 euros au titre des loyers et charges impayés dus par Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B], pour lesquels elle a précisé subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Madame [U] [D] ne conteste pas devoir des loyers impayés et n’apportent pas, ni Monsieur [S] [B], d’éléments de contestation sur le montant de la dette.

La solidarité est contractuellement prévue.

Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 3028,93 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2188,92 euros à compter du commandement de payer en date du 18 septembre 2023, sur la somme de 420,84 euros à compter de l’assignation des 12 et 28 février 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner solidairement Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux et à compter de l’acquisition de la clause résolutoire. Ces paiements pourront être faits à la société ACTION LOGEMENT SERVICES à partir du moment où les mensualités auront été préalablement versées par la société à la bailleresse et qu’il en aura été justifié par la délivrance d’une quittance subrogative.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [S] [B] ne comparait pas à l’audience. Sa situation n’est pas connue si ce n’est qu’il ressort des éléments du débat qu’il a quitté le logement sans délivrer congé de sorte qu’il demeure titulaire du bail. Madame [U] [D] comparante, excipe de prestations sociales et d’un compagnon actuellement en arrête maladie.

En outre, le décompte qu’elle produit ne permet pas de vérifier la reprise intégrale du loyer avant l’audience de sorte qu’il ne pourra lui être accordé les délais de paiement qu’elle sollicite.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Au vu du sens de la présente décision, Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B] supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, dont le coût du commandement de payer du 18 septembre 2023, lesquels dépens seront recouvrés concernant Madame [U] [D] comme en matière d’aide juridictionnelle totale.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la demande de condamnation au paiement sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action aux fins de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail signé le 5 juin 2019 entre Madame [V] épouse [I] [T], d’une part, et Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 19 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements, effectués par la caution à la bailleresse, auront été préalablement justifiés par la délivrance d’une quittance subrogative ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges que Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B] auraient eu à payer en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3028,93 euros (selon décompte en date du 27 novembre 2024, incluant la dernière échéance impayée de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2188,92 euros à compter du commandement de payer en date du 18 septembre 2023, sur la somme de 420,84 euros à compter de l’assignation du 12 et 28 février 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE Madame [U] [D] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [D] et Monsieur [S] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 septembre 2023 lesquels dépens seront recouvrés concernant Madame [U] [D] comme en matière d’aide juridictionnelle totale ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 13 février 2025, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,