TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00334 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWO5

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [L], [R] [H]

demeurant [Adresse 4]

Madame [K] [D]

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Jean michel LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [S]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 12 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte authentique du 18 octobre 2022, Monsieur [L], [R] [H] et Madame [K] [D] ont donné à bail à Monsieur [X] [S] un logement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 630 euros, payables d’avance le 5 de chaque mois.

Le 21 juillet 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [L], [R] [H] et Madame [K] [D] à Monsieur [X] [S], pour la somme en principal de 1.260 euros, au titre des loyers et charges échus, selon décompte incluant l’échéance du mois de juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, Monsieur [L], [R] [H] et Madame [K] [D] ont fait assigner en référé Monsieur [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sous seing privé portant sur le logement situé [Adresse 2] pour défaut de paiement en conformité avec l’article 1728 du Code Civil et la loi du 6 juillet 1989 ;Condamner Monsieur [X] [S] et tous occupants de son chef, à quitter immédiatement sans délai le logement qu’il occupe situé [Adresse 3] et d’ordonner son expulsion conformément aux dispositions de l’article L.412-4 du Code des Procédures Civiles d’exécution ;Autoriser Monsieur [L], [R] [H] et Madame [K] [D], requérants, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur [X] [S] à leur verser une indemnité provisionnelle égale aux loyers impayés au jour de la signification de l’assignation c’est-à-dire 6.930 euros, échéance du mois d’avril 2024 incluse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du Code Civil ;Condamner Monsieur [X] [S] à leur verser une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et majoré ddes charges récupérables à ce jour, jusqu’à libération complète des lieux, soit la somme de 630 euros à compter du mois de mai 2024, en conformité de l’article 1231-1 du Code de Procédure Civile, rappelant que l’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien d’occupation du logement une fois le bail résilié ;Condamner Monsieur [X] [S] au paiement de la somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par les demandeurs en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du Code Civil ;Condamner Monsieur [X] [S] aux frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers et les charges, de la présente assignation et de sa notification par voie d’EXPLOC, ainsi que les suites de mise à exécution conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [L], [R] [H] et Madame [K] [D], représentés par leur avocat, ont procédé au dépôt de leur dossier et ont actualisé la dette locative à la somme de 12.233 euros.

Cité à étude, Monsieur [X] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [X] [S] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé.

Par courriel du 4 février 2024 au conseil de Monsieur [L], [R] [H] et Madame [K] [D], le juge a sollicité un décompte détaillé faisant apparaître clairement les régularisations annuelles et les loyers, afin de pouvoir vérifier la créance. Ce courriel est resté sans réponse.

La décision a été mise en délibéré à la date du 21 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 30 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 avril 2024, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat du 18 octobre 2022 contient une clause résolutoire qui stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 21 juillet 2023, pour la somme en principal de 1.260 euros.

Monsieur [X] [S] avait alors jusqu’au 21 septembre 2024 à 24 heures pour régler la somme de 1.260 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant rien réglé, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 septembre 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 22 septembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [S] reste redevable des loyers jusqu’au 21 septembre 2024 et, à compter du 22 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [X] [S], occupant sans droit ni titre depuis le 22 septembre 2024, cause un préjudice à Monsieur [L], [R] [H] et Madame [K] [D] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à savoir la somme de 630 euros, conformément à la demande.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 22 septembre 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [S] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Monsieur [L], [R] [H] et Madame [K] [D] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, comprenant l’échéance du mois de novembre 2024, évalue la dette locative à la somme de 12.233,61 euros.

Toutefois, de cette somme, il y aura lieu de déduire la somme de 193,92 euros correspondant à une régularisation des charges locatives du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, les bailleurs ne justifiant pas d’un envoi de cette régularisation par courrier recommandé avec accusé de réception.

Aussi, s’agissant du mois d’octobre 2023, les bailleurs sollicitent une somme de 646,69 euros après une révision annuelle du loyer et de la provision sur charges. Toutefois, il apparaît que la somme facturée n’est pas justifiée. Dans ces conditions, Monsieur [L], [R] [H] et Madame [K] [D] ne justifient pas de cette somme dont ils réclament le paiement, si bien qu’il y a lieu de rejeter cette demande.

Aussi, le juge a adressé un courriel le 4 février 2024 au conseil de Monsieur [L], [R] [H] et Madame [K] [D] afin d’obtenir un décompte détaillé faisant apparaître clairement les régularisations annuelles et les loyers, afin de pouvoir vérifier la créance.

Ce courriel est resté sans réponse.

En tout état de cause, la dette s’élève à la somme de 11.393 euros.

Monsieur [X] [S], absent à l’audience, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative.

Il sera en conséquence condamné à payer la somme 11.393 euros, à titre provisionnel.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la somme de 1.260 euros à compter du 21 juillet 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

Il n’est demandé aucun délai de paiement en l’absence du locataire, ce dernier ne pouvant en outre bénéficier d’office de tels délais faute de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [S], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [L], [R] [H] et Madame [K] [D], Monsieur [X] [S] sera condamné à leur verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 18 octobre 2022 entre Monsieur [L], [R] [H] et Madame [K] [D], d’une part, et Monsieur [X] [S], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 22 septembre 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Monsieur [X] [S] devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [X] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues par Monsieur [X] [S] à Monsieur [L], [R] [H] et Madame [K] [D] à compter 22 septembre 2024 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à savoir la somme de 630 euros ;

CONDAMNONS en conséquence Monsieur [X] [S] à verser à Monsieur [L], [R] [H] et Madame [K] [D] la somme provisionnelle de 11.393 euros (selon décompte incluant l’échéance du mois de novembre 2024), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.260 euros à compter du 21 juillet 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] à payer à Monsieur [L], [R] [H] et Madame [K] [D] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] à payer à Monsieur [L], [R] [H] et Madame [K] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 21 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,