TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00446 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYET

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

SC FONCIERE IMMOBILIERE DE BARCHELIN

immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le n° 422 715 375

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [Z]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [D]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Madame [K] [Y] épouse [Z]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 12 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La société civile FONCIERE IMMOBILIERE DE BARCHELIN a donné à bail en date du 18 juin 2016 à Monsieur [I] [Z] et à Madame [S] [D] un bien à usage d’habitation de type F4 avec cave et 2 parkings extérieur, situés au [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial fixé à 630,00 €, et 35,00 € de provision pour charges, payable d’avance le premier jour de chaque mois.

Madame [K] [Y] épouse [Z] s’est portée caution solidaire par acte du 18 juin 2016 du règlement de toutes sommes pouvant être dues au titre du bail par Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [D].

Des loyers étant demeurés impayés et l’assurance obligatoire « risques locatifs » n’ayant pas été produite par les locataires en place, la S.C FONCIERE IMMOBILIERE DE BARCHELIN a fait signifier à Monsieur [I] [Z] et à Madame [S] [D] en date du 6 mars 2024, un commandement, d’une part, de payer dans un délai de 2 mois la somme principale de 3.180,24 euros visant la clause résolutoire figurant au bail, et d’autre part, d’avoir à justifier dans un délai d’un mois de la souscription d’une assurance couvrant les « risques locatifs » du logement loué.

Ce commandement de payer la somme principale de 3.180,24 euros a parallèlement été signifié le 14 mars 2024 à Madame [K] [Y] épouse [Z], en sa qualité de caution solidaire, en lui faisant sommation de payer la somme principale de 3.180,24 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 1er mars 2024.

A défaut de règlement dans le délai indiqué des causes du commandement de payer, et en l’absence de justification de l’assurance locative, la S.C FONCIERE IMMOBILIERE DE BARCHELIN a fait assigner en référé Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [D] -par actes d’huissier du 17 mai 2024 signifiés à l’étude- et Madame [K] [Y] épouse [Z], caution solidaire -par acte d’huissier du 17 mai 2024 signifié à sa personne- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

Vu l’urgence et par provision,

Déclarer la S.C FONCIERE IMMOBILIERE DE BARCHELIN recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;Constater que le bail d’habitation consenti le 18 juin 2016 se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion – sans délai – de Monsieur [I] [Z] et de Madame [S] [D] de l’appartement qu’ils occupent au [Adresse 2] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [D], locataires, et Madame [K] [Y] épouse [Z], caution solidaire, à lui payer une indemnité provisionnelle d’un montant de 4.888,50 € égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (compte arrêté au 6 mai 2024) avec intérêts au taux légal dans les termes de l’article 1231-6 du code civil ;Condamner solidairement Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [D], locataires, et Madame [K] [Y] épouse [Z], caution solidaire, à lui verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

Condamner solidairement Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [D], locataires, et Madame [K] [Y] épouse [Z], caution solidaire, au paiement de la somme provisionnelle de 1.000,00 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner à titre provisionnel et solidairement Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [D], locataires, et Madame [K] [Y] épouse [Z], caution solidaire, au paiement des entiers dépens de l’instance.

A l’audience publique du 12 novembre 2024, l’avocat du bailleur a déposé son dossier avec un décompte actualisé au 4 novembre 2024 indiquant qu’une somme de 4.679,99 € restait due à ce jour par les locataires et la caution, et qu’il demandait, par conséquent, le maintien de l’intégralité de ses demandes introductives en paiement et expulsion.

Cités respectivement à l’étude, et à personne, Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [D], locataires, et Madame [K] [Y] épouse [Z], caution solidaire, n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

Une fiche de diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives a été reçue au greffe avant l’audience, d’où il ressort d’une part, que le couple [R] avec 2 jeunes enfants à charge (dont un nouveau-né en octobre 2024) a rencontré depuis août 2023 de nombreuses difficultés, tant sociales et familiales (Monsieur dispose d’un CDI intérimaire et Madame un contrat d’intérim) que financières (mauvaise gestion budgétaire impliquant le surendettement du ménage et le recouvrement de dettes fiscales par saisie sur salaires), et d’autre part, que le travailleur social de l’A.H.U n’a pas pu signer avec eux de contrat d’accompagnement social et budgétaire lié au logement du fait de plusieurs rendez-vous proposés et non honorés par ces derniers.

La décision a été mise en délibéré à la date du 21 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, le jugement étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […].

Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir régulièrement saisi par la voie électronique la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 7 mars 2024, suite à la de la délivrance le 6 mars 2024 par le commissaire de justice du commandement de payer, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 17 mai 2024, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés et défaut d’assurance formée par le bailleur société civile FONCIERE IMMOBILIERE DE BARCHELIN est donc parfaitement recevable.

II. Sur la clause résolutoire et sur l’expulsion :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 18 juin 2016 contient une clause résolutoire en cas de non-souscription d’une assurance (chapitre VIII des conditions générales du contrat de location).

Le 6 mars 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Monsieur [I] [Z] et à Madame [S] [D], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l’acte.

Par conséquent, Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [D] disposaient d’un délai expirant le samedi 6 avril 2024 (jour ouvré) pour remettre à leur bailleur l’attestation d’assurance « risques locatifs » du logement loué, ce délai d’un mois étant légalement reporté au premier jour ouvrable suivant son expiration, soit le lundi 8 avril 2024 à 24 heures.

A l’audience du 12 novembre 2024, les bailleurs ont maintenu l’intégralité de leurs demandes introductives et Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [D], absents et non représentés à l’audience, n’ont aucunement rapporté la preuve que cette assurance avait bien été souscrite.

Il en résulte que la clause résolutoire pour défaut d’assurance « risques locatifs » contenue dans le bail est acquise à la date du 8 avril 2024 à 24 heures.

L’expulsion de Monsieur [I] [Z] et de Madame [S] [D] de l’appartement avec cave et 2 parkings extérieur qu’ils occupent au [Adresse 2], et celle de tous occupants de leur chef, sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Etant devenus occupants sans droit ni titre, Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [D] devront quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de la société requérante visant à la suppression ou réduction de ce délai de deux mois, dans la mesure où il y a lieu de tenir compte de la période hivernale au cours de laquelle la décision est rendue.

Faute pour eux de quitter les lieux dans le délai précité, Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [D] pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé, en outre, que les meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes de condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation et sur la condamnation solidaire de la caution :

Sur les demandes de condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société civile FONCIERE IMMOBILIERE DE BARCHELIN produit un décompte détaillé et actualisé à la date du 4 novembre 2024 démontrant que Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [D], locataires, et leur caution solidaire Madame [K] [Y] épouse [Z], restent solidairement devoir la somme de 4.679,99 euros, montant duquel il conviendra – vérifications faites- de déduire la somme de 1.524,35 € correspondant, d’une part, aux frais de relance et d’impayés bancaires non contractuels et imputés à tort aux locataires, d’autre part, aux frais de poursuite qui relèvent éventuellement des dépens de l’instance.

Absents à l’audience, Monsieur [I] [Z], Madame [S] [D], locataires, et leur caution solidaire Madame [K] [Y] épouse [Z], ne contestent par définition, ni le principe, ni le montant de leur dette locative, dont les éléments constitutifs ont été ci-avant vérifiés.

Ainsi, Monsieur [I] [Z], Madame [S] [D] et Madame [K] [Y] épouse [Z] devront être solidairement condamnés à verser à la SC FONCIERE IMMOBILIERE DE BARCHELIN la somme de 3.155,64 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte actualisé au 4 novembre 2024 – échéance de novembre 2024 incluse) assortie des intérêts légaux calculés à compter de la signification du présent jugement.

Il sera ici rappelé que Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [D] sont redevables des loyers et charges jusqu’au 8 avril 2024, date de résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance et, qu’à compter du 9 avril 2024, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 9 avril 2024, ils ont manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré, se trouvant dans l’impossibilité de le relouer. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément aux termes de l’assignation introductive d’instance.

Hormis la somme incluse (échéance de novembre 2024) dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [D] seront également condamnés, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus pour la période courant à effet du 1er décembre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés.

La question des délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats, au regard du premier motif d’acquisition de la clause résolutoire, à savoir le défaut d’assurance du logement.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution :

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable lors de la signature du bail dispose que le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location qui ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent.

Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, Madame [K] [Y] épouse [Z] s’est engagée comme caution solidaire le 18 juin 2016 pour le règlement de toutes sommes pouvant être dues au titre du bail, et elle ne remet pas en cause les formes de cet engagement, celui-ci étant clair et contenant la partie manuscrite prévue par la loi.

Il est établi que cet engagement concerne aussi bien les loyers et charges que les indemnités d’occupation, taxes, impôts, intérêts et les frais et indemnités de procédure.

L’engagement est souscrit pour la durée du bail et pour deux renouvellements, soit au total neuf années à compter du 18 juin 2016. Il prendra donc fin le 18 juin 2025 à minuit.

Par conséquent, Madame [K] [Y] épouse [Z] sera donc solidairement condamnée, avec Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [D], au paiement de la somme de 3.155,64 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte actualisé au 4 novembre 2024 – échéance de novembre 2024 incluse) assortie des intérêts légaux calculés à compter de la signification de la présente ordonnance.

En outre, Madame [K] [Y] épouse [Z] sera parallèlement et solidairement condamnée, avec Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [D], au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus pour la période courant à effet du 1er décembre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par les occupants sans droit ni titre, caractérisée par la remise des clés au bailleur.

IV. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [I] [Z], Madame [S] [D] et Madame [K] [Y] épouse [Z], leur caution, parties perdantes, supporteront à titre provisionnel et solidairement la charge des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société bailleresse, Monsieur [I] [Z], Madame [S] [D] et Madame [K] [Y] épouse [Z] seront condamnés à titre provisionnel et solidairement à lui verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action de constat d’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 18 juin 2016 entre, d’une part, la société civile FONCIERE IMMOBILIERE DE BARCHELIN et d’autre part, Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [D], concernant un appartement à usage d’habitation avec cave et 2 parkings extérieurs situés au [Adresse 2], sont réunies à la date du 8 avril 2024 ;

DISONS que Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [D] devront par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 2], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [I] [Z] et de Madame [S] [D] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [Z], Madame [S] [D] et Madame [K] [Y] épouse [Z], caution, à verser à la société civile FONCIERE IMMOBILIERE DE BARCHELIN, prise en la personne de son représentant légal, la somme provisionnelle de 3.155,64 € (trois mille cent cinquante-cinq euros et soixante-quatre centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 4 novembre 2024 (échéance de novembre 2024 incluse), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [I] [Z], Madame [S] [D] et Madame [K] [Y] épouse [Z], caution, à verser à la société civile FONCIERE IMMOBILIERE DE BARCHELIN, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus pour la période courant à effet du 1er décembre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par les occupants sans droit ni titre, caractérisée par la remise des clés au bailleur ;

REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [I] [Z], Madame [S] [D] et Madame [K] [Y] épouse [Z], caution, à payer à la société civile FONCIERE IMMOBILIERE DE BARCHELIN, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 500,00 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [I] [Z], Madame [S] [D] et Madame [K] [Y] épouse [Z], caution, aux entiers dépens de la présente instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 21 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La greffière, Le juge,