TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Mai 2026

N° RG 25/00841 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HMLF

DEMANDERESSE :

S.C.I. SFR FLEURY,

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 878 843 036, ayant son siège social sis [Adresse 1]

représentée par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS, avocat postulant

Maître Isabelle GUERIN de la SELARL ISALEX, avocats au barreau de CHARTRES, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

S.A.R.L. [P] [Z]

exerçant sous l’enseigne “Maison [Z]”, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 494 923 881dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3]

représentée par Maître Christophe CARPE de la SCP LAVAL CROZE CARPE, avocats au barreau d’ORLEANS

Monsieur [U] [Z]

né le 11 Novembre 1974 à [Localité 4]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Christophe CARPE de la SCP LAVAL CROZE CARPE, avocats au barreau d’ORLEANS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 06 Mars 2026 tenue par Julien SIMON-DELCROS, président, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le président a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le VINGT NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2013, la société CENTRALE DES TERNES a donné à bail à la société [P] [Z], un local situé [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3].

Le contrat de bail est arrivé à échéance le 30 janvier 2022, et a été prorogé par tacite reconduction.

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2019, la Société CENTRAL DES TERNES a cédé à la Société Civile Immobilière SFR FLEURY (ci-après « SCI SFR FLEURY ») l’ensemble immobilier comprenant notamment les lieux loués.

Par acte sous seing privé du 16 juillet 2025, la SCI SFR FLEURY et la SARL [P] [Z] ont renouvelé le bail initial, avec effet au 1er février 2025, pour arriver à échéance le 31 janvier 2034.

Le loyer était dès lors fixé à 86 400 euros payable en 12 termes égaux de 7 200 euros chacun, outre une provision sur charges mensuelles d’un montant de 200 euros.

Par acte du 23 juin 2025, monsieur [U] [Z] s’est porté caution solidaire des engagements de la SARL [P] [Z] portant sur les arriérés de charges, soit la somme de 1 646, 40 euros.

Le 15 mai 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la SARL [P] [Z], par la SCI SFR FLEURY pour un montant principal de 33 132, 61 euros.

Le 6 octobre 2025, la SARL [P] [Z] a conclu une convention de location-gérance du fonds avec la SAS LA PALME, à compter du 1er novembre 2025, pour une durée de 30 mois, soit jusqu’au 31 mai 2028.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025, la SCI SFR FLEURY a fait assigner la SARL [P] [Z] et monsieur [U] [Z], devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :

— Constater acquis les effets de la clause résolutoire conclue dans le bail renouvelé conclu entre la SCI SFR FLEURY et la Société [P] [Z] en date du 16 juillet 2025, prenant effet le 1er février 2025, portant sur un local commercial situé dans un ensemble immobilier [Adresse 5] ;

— Ordonner l’expulsion de la Société [P] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir;

— Condamner solidairement par provision la Société [P] [Z] et Monsieur [U] [Z], en sa qualité de caution, à payer à la Société SCI SFR FLEURY :

o Pour la Société [P] [Z], au titre des loyers et charges impayés du mois de février 2025 à novembre 2025 inclus, la somme en principal de 95 187, 26 euros TTC, avec intérêts de droit à compter de la date de chacune des échéances impayées, outre la capitalisation des intérêts ;

o Pour Monsieur [U] [Z], la somme de 95 187, 26 euros en principal correspondant au montant des loyers et charges impayés du 1er février 2025 à novembre 2025 inclus, outre l’arriéré de charges de 1 646, 40 euros ;

— Condamner solidairement la Société [P] [Z] et Monsieur [U] [Z] à payer à la SCI SFR FLEURY une indemnité d’occupation d’un montant de 7 400 euros par mois, soit 8 880 euros TTC à compter de décembre 2025 jusqu’à la date de libération effective des lieux, outre intérêts de droit capitalisés à compter de la date de chacune des échéances mensuelles jusqu’au parfait paiement

— Condamner solidairement la société [P] [Z] et Monsieur [U] [Z] en sa qualité de caution à payer à la SG SFR FLEURY une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 15 mai 2025.

À l’audience du 6 mars 2026, les parties ont soutenu les termes de leurs écritures. La société SCI SFR FLEURY a actualisé le montant de la dette à environ 130 000 euros.

La décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026, pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande de résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire

— Sur la nullité du commandement de payer

Les défendeurs soutiennent que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul, en ce qu’il est totalement illisible et que le montant énoncé ne détaille pas la nature de chaque poste.

S’il est vrai que le détail des sommes est présenté en un tableau de taille relativement petite, il s’avère néanmoins lisible et peut faire l’objet d’un affichage grossi sur écran. De plus, ce dernier est complet en ce qu’il comporte toutes les mentions prescrites à peine de nullité.

Le tableau énonçant les postes est clair, en ce qu’apparait le loyer, les provisions sur charges et la TVA, conformément aux sommes prévues dans le contrant en date du 16 juillet 2025.

La nullité soulevée sera rejetée.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Le bail commercial signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, il sera résilié de plein droit.

En l’espèce, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 15 mai 2025, réclamant une somme de 33 132, 61 euros. Le commandement de payer mentionne la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que le délai prévu à l’article L.145-41 du code de commerce.

Dès lors, la demande afin de constat d’acquisition de clause résolutoire est recevable.

Dès lors, l’obligation dont se prévaut le bailleur n’étant pas sérieusement contestable et l’urgence étant caractérisée compte tenu du maintien du locataire dans les lieux alors qu’il ne s’acquitte pas du loyer, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 15 juin 2025.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de la SARL [P] [Z] et de tous occupants de son fait, ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

La SCI SFR FLEURY sollicite la condamnation de la SARL [P] [Z] au paiement d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir. Cette demande apparait disproportionnée, elle sera par conséquent rejetée.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

2/ Sur la demande provisionnelle en paiement

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier par application de l’article 835 du même code.

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le bailleur justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et le décompte de sa créance au titre des loyers qui n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de 133 427, 80 euros.

Par conséquent, la SARL [P] [Z] sera condamnée à payer la somme provisionnelle non contestable de 133 427, 80 euros à la SCI SFR FLEURY.

3/ Sur l’engagement de caution

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte d’un acte en date du 23 juin 2025 que monsieur [U] [Z] s’est porté caution solidaire de la SARL [P] [Z] en ce que « le cautionnement porte sur les arriérés et charges, soit la somme de 1 646, 40 euros. Au titre du présent renouvellement : sur le paiement des loyers, charges, accessoires, intérêts, dommages-intérêts, indemnités dues au titre de stipulation de pénalité, indemnité d’occupation, et sur toutes sommes dues en cas de condamnations judiciaire : dommages-intérêts, indemnités d’occupation, ains que la garantie de bonne exécution des différentes clauses et conditions du bail, notamment en matière de réparations. En outre, la caution s’engage à garantir les engagements du preneur résultant de la solidarité en cas de cession du bail ».

Son obligation n’étant pas sérieusement contestable, monsieur [U] [Z] sera condamné solidairement, à titre provisionnel, à régler les sommes de 133 427, 80 euros en principal correspondant au montant des loyers et charges impayés du 1er février 2025 à novembre 2025, versé inclus, au regard du décompte, outre l’arriéré de charges de 1 646, 40 euros.

4/ Sur l’indemnité d’occupation

Le bail étant résilié, la SARL [P] [Z] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qui n’est pas sérieusement contestable et qu’il convient de réparer en fixant une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à hauteur de 8 880 euros, charges comprises.

Cette indemnité provisionnelle sera due à compter de décembre 2025. Elle sera due au prorata temporis et payable mensuellement, à terme d’avance, et au plus tard le 5 du mois.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1153-1 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues depuis le 1er décembre 2025 jusqu’à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

5/ Sur la demande de suspension des effets du commandement de payer et les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La SARL [P] [Z] sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette. Toutefois, il ressort du décompte versé aux débats, que cette dernière n’a pas commencé à régler, ni fait de versement depuis avril 2025. De surcroît, le demandeur a indiqué s’opposer à la suspension des effets du commandent de payer.

Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.

6 / Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL [P] [Z] et monsieur [U] [Z], parties succombantes, seront condamnés aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 15 mai 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI SFR FLEURY les frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits.

La société SARL [P] [Z] et monsieur [U] [Z] seront en conséquence condamnés à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, prononcée en premier ressort et par sa mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la société CENTRALE DES TERMES, aux droits de laquelle vient la Société SCI SFR FLEURY, et la SARL [P] [Z], en date du 16 juillet 2025, prenant effet le 1er février 2025, portant sur un local commercial situé dans un ensemble immobilier [Adresse 6], et ce à compter du 15 juin 2025 ;

DIT qu’à défaut pour la SARL [P] [Z] d’avoir volontairement quitté les lieux un mois après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE solidairement la SARL [P] [Z] et monsieur [U] [Z] en qualité de caution, à payer à la SCI SFR FLEURY la somme provisionnelle de 133 427, 80 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er février 2025 à novembre 2025 ;

CONDAMNE monsieur [U] [Z] à payer à la SCI SFR FLEURY, la somme de 1 646, 40 euros au titre d’arriéré de charges ;

CONDAMNE solidairement la SARL [P] [Z] et monsieur [U] [Z] à payer à la SCI SFR FLEURY une indemnité provisionnelle d’occupation à hauteur mensuelle de 8 800 euros, charges comprises, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la libération totale des lieux ;

CONDAMNE in solidum la SARL [P] [Z] et monsieur [U] [Z] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 15 mai 2025 ;

CONDAMNE in solidum la SARL [P] [Z] et monsieur [U] [Z] à payer à la société SCI SFR FLEURY, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes ou surplus de demandes.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le VINGT NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX et signée par Julien SIMON-DELCROS, président, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.