TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 21 MAI 2026

Minute n° :

N° RG 24/03247 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZKR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [O] [Z]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL NADAUD DEBEAUCE PARIS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [C] [H] [Y]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Myriam LEONETTI, avocat plaidant au barreau de NICE et Maître Sonia MALLET GIRY de la SELARL MALLET-GIRY ROUICHI AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 26 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2023 ayant pris effet le 10 février 2023, Madame [O] [Z] a conclu un contrat de colocation portant sur un logement appartenant à Madame [C] [H] [Y] situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Le 30 septembre 2023, Madame [O] [Z] remettait les clés de l’appartement à Madame [B] [H] [Y] sans qu’un état des lieux de sortie ne soit réalisé.

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er juillet 2024, Madame [O] [Z] a fait assigner Madame [C] [H] [Y] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins notamment de restitution du dépôt de garantie et d’indemnisation de divers préjudices.

Le dossier a fait l’objet de plusieurs renvois jusqu’à l’audience du 26 mars 2026 au cours de laquelle l’affaire a été retenue et examinée.

Madame [O] [Z], représentée par son conseil qui se réfère à ses dernières écritures, demande au tribunal de :

Rejeter les demandes de Madame [C] [H] [Y] ; Condamner Madame [C] [H] [Y] à lui payer la somme de 1.100 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ; Condamner Madame [C] [H] [Y] à lui payer la somme de 41 euros par mois à compter de novembre 2023 et jusqu’au remboursement de l’intégralité du dépôt de garantie ; Condamner Madame [C] [H] [Y] à lui payer, à titre de dommages et intérêts : La somme de 2 050 euros pour rupture brusque du bail et congés frauduleux ; La somme de 1500 euros pour résistance abusive ; Condamner Madame [C] [H] [Y] aux dépens ; Condamner Madame [C] [H] [Y] à lui payer la somme de 1.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes de condamnation en paiement au titre de la restitution de garantie et de rejet des demandes de Madame [C] [H] [Y], Madame [O] [Z] soutient, sur le fondement de l’article 1353 du code civil, qu’il appartient à la défenderesse de justifier des dégradations, notamment par un état des lieux de sortie et par des devis et des factures afin de justifier des montants retenus, ce qu’elle ne fait pas en l’espèce. Elle indique que les défauts d’entretien qui pourraient être notés sont imputables à l’ancien locataire. Elle fait état de photographies qu’elle a envoyé à Madame [C] [H] [Y] et d’attestations de ses amis pour justifier du bon entretien du logement.

Au soutien de sa demande de paiement d’une somme à hauteur de 41 euros par mois depuis novembre 2023, Madame [O] [Z] soutient, sur le fondement de l’article 11 du contrat de colocation que le défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais ouvre droit à des intérêts de retard à hauteur de 10% par mois. Ainsi, dans la mesure où le loyer s’élevait à 410 euros, c’est la somme de 41 euros qui doit être retenue depuis le mois de novembre 2023 jusqu’à la restitution complète du dépôt de garantie.

Au soutien de la demande de rejet de la demande de paiement du loyer formulée par Madame [C] [H] [Y], Madame [O] [Z] soutient que la demande est tout d’abord disproportionnée en ce qu’elle ne correspond pas au montant du loyer. Ensuite, elle soutient que la bailleresse ne saurait solliciter le paiement du loyer alors que c’est elle-même qui a mis fin de manière anticipée au bail.

Elle sollicite également le rejet de la demande de dommages et intérêts.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, concernant le préjudice résultant de la rupture abusive du bail, Madame [O] [Z] considère, sur le fondement de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle était en droit de rester dans le logement jusqu’à l’échéance du bail en février 2024 et sollicite donc l’indemnisation de ces 5 mois à hauteur du prix du loyer, soit un total de 2.050 euros justifiant avoir dû quitter le logement sous la pression de son bailleur alors qu’elle était en droit de se maintenir dans les lieux.

Concernant la résistance abusive, la demanderesse soutient qu’elle sollicite la restitution du dépôt de garantie depuis plus de 2 ans, la contraignant à multiplier les relances sans réponse de la part de la propriétaire et sans justificatif de l’état dégradé du logement entrainant ainsi un préjudice financier et moral.

Madame [C] [H] [Y], représentée par son conseil qui se réfère à ses dernières écritures, demande au tribunal de :

Rejeter les demandes de Madame [O] [Z] A titre reconventionnel, condamner Madame [O] [Z] à lui payer les sommes de : 1000 euros au titre de la réparation des dégradations 700 euros au titre du préavis d’un mois non respecté 4000 euros au titre du préjudice moral

Au soutien de sa demande de rejet des demandes de Madame [O] [Z], Madame [H] [Y] soutient que l’appartement ne devait être occupé que pour 3 mois. Par ailleurs, elle expose que la locataire refusait d’être présente lors de l’état des lieux de sortie obligeant ainsi à un constat en distanciel par le biais de photos envoyées par la locataire. Elle fait valoir que l’appartement était peu entretenu depuis le mois d’août, lors de son passage à [Localité 2] et ce, alors que l’appartement avait été donné dans un état quasi neuf.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, elle soutient que les dégradations s’évaluent à hauteur de 1883 euros.

Par ailleurs, elle soutient que Madame [O] [Z] ne respecte pas les stipulations contractuelles s’agissant notamment du délai.

Au soutien de sa demande d’indemnisation du préjudice moral, Madame [C] [H] [Y] soutient avoir été éprouvée par sa grossesse et par un état postpartum doublement impacté par la pression psychologique subie du fait des agissements de sa locataire.

La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIVATION

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Aux termes des articles 1731 et 1732 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit que si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Enfin, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. »

En l’espèce, l’état des lieux de sortie n’est pas contradictoire et est établi par Madame [C] [H] [Y] seule. Or, il n’est pas démontré que Madame [O] [Z] a refusé de participer à cet état des lieux. Par ailleurs, Madame [C] [H] [Y] ne fournit aucun autre élément de preuve qui pourrait corroborer l’état des lieux qu’elle a établi le 16 décembre 2023 et mis à jour le 12 février 2023, soit dans un large délai après le départ de Madame [O] [Z] le 30 septembre 2023. En tout état de cause, une rencontre a été prévue et honorée par Madame [O] [Z] et Madame [C] [H] [Y] le 30 septembre 2023, date du départ. Ainsi, la raison de l’absence d’état des lieux le même jour n’est pas expliquée.

Ainsi, il convient de rappeler que lorsqu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

Bien que l’article 1731 du code civil prévoit une présomption de bon état du logement en l’absence d’état des lieux d’entrée, l’absence d’état des lieux de sortie contradictoire ou en tout cas établi par commissaire de justice ne permet pas d’établir l’existence de dégradations et ce d’autant que l’état des lieux est daté de près d’un mois et demi après la date de départ de la locataire. Dans la même perspective, la production de messages de la part de Madame [C] [H] [Y] à Madame [O] [Z] faisant état d’absence d’entretien du logement durant la période de location ne suffit pas à démontrer les dégradations alléguées lors de son départ.

En outre, Madame [C] [H] [Y] ne justifie pas non plus de devis ou factures permettant d’évaluer le montant des dégradations prétendues.

En conséquence, il convient de condamner Madame [C] [H] [Y] à payer à Madame [O] [Z] la somme de 1.100 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Par suite, il convient de rejeter la demande de Madame [C] [H] [Y] de dommages et intérêts attenant à la réparation des dégradations.

Sur la demande de majoration

Aux termes de l’article 11 du contrat de colocation signé entre Madame [C] [H] [Y] et Madame [O] [Z], le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximum de 2 mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au Bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au Bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du Locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au Locataire sera majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration ne sera pas due si l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le Locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, si le retard de paiement est caractérisé, l’application stricte des dispositions susmentionnées entraînerait à une condamnation de nature disproportionnée de telle sorte qu’il conviendra de rejeter cette demande de majoration.

Sur les demandes de dommages et intérêts formulées par Madame [O] [Z]

Sur la rupture abusive du bail

L’article 1240 du code civil pose le principe de responsabilité pour faute de toute personne qui, causant par sa faute un préjudice à autrui, doit le réparer. L’article 1241 du même code précise que chaque personne est responsable non seulement des fautes intentionnelles qu’elle commet, mais également des fautes non-intentionnelles, causées par sa négligence ou son imprudence.

En tout état de cause, l’application de ce régime de responsabilité est soumise à la démonstration d’un préjudice, d’une faute – fût-elle non-intentionnelle – et d’un lien de causalité les unissant.

En l’espèce, Madame [O] [Z] ne justifie pas avoir quitté les lieux en raison d’un congé de la part de Madame [C] [H] [Y]. Ainsi, il lui appartenait d’effectuer les formalités relatives à la rupture du bail.

Dans cette perspective, elle ne saurait être fondée à solliciter une indemnisation sur le fondement d’une rupture abusive du bail dans la mesure où elle a quitté le logement sans fournir de préavis à la propriétaire conformément aux stipulations du bail.

En conséquence, la demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur la résistance abusive de Madame [C] [H] [Y] quant à la restitution du dépôt de garantie

En l’espèce, Madame [O] [Z] ne démontre pas l’existence d’une faute qui résulterait d’une intention malicieuse de la part de la bailleresse et d’un préjudice de ce chef.

Par conséquent, la demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts formulées par Madame [C] [H] [Y]

Au titre du délai de préavis non respecté

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les articles 5.1 et 5.3 du contrat de colocation liant Madame [C] [H] [Y] et Madame [O] [Z] en date du 16 mars 2023 stipule que le préavis est d’un mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte et que durant ce délai, en cas de congés émanant du locataire, celui-ci reste redevable du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis.

L’article 6 du même contrat stipule que le loyer est fixé à hauteur de 410 euros.

Madame [O] [Z] ne démontre pas avoir effectué les formalités inhérentes au départ du logement, notamment en ne produisant pas l’accusé de réception justifiant de l’information préalable relative au préavis pour son départ des lieux. Elle ne démontre pas non plus avoir été congédiée par la propriétaire. Ainsi, il lui incombait de démontrer le respect du délai de préavis, ce qui n’apparait pas justifié en l’espèce.

Bien que Madame [C] [H] [Y] sollicite la somme de 700 euros correspondant à la location du logement entier, somme qui a été payée par Madame [O] [Z] comme le démontre le mail émanant d’elle confirmant le paiement de cette somme pour le mois d’août, il convient de rappeler que l’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ainsi, il convient de retenir la somme prévue contractuellement même si des paiements plus importants ont pu être effectués.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [O] [Z] à payer à Madame [C] [H] [Y] la somme de 410 euros au titre du mois de préavis non respecté.

Au titre du préjudice moral

L’article 1240 du code civil pose le principe de responsabilité pour faute de toute personne qui, causant par sa faute un préjudice à autrui, doit le réparer. L’article 1241 du même code précise que chaque personne est responsable non seulement des fautes intentionnelles qu’elle commet, mais également des fautes non-intentionnelles, causées par sa négligence ou son imprudence.

En tout état de cause, l’application de ce régime de responsabilité est soumise à la démonstration d’un préjudice, d’une faute – fût-elle non-intentionnelle – et d’un lien de causalité les unissant

En l’espèce, en l’absence de justificatif suffisant permettant de démontrer les dégradations prétendues de Madame [O] [K], aucune faute n’est ainsi démontrée.

Par conséquent, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [H] [Y], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, pour des considérations liées à l’équité, Madame [O] [Z] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Madame [C] [H] [Y] n’ayant pas formulée la demande au titre des frais irrépétibles dans le dispositif de ses écritures auxquelles elle s’est référée à l’audience, il n’y a pas lieu de statuer sur ce fondement à son égard.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Ainsi, il sera rappelé l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [C] [H] [Y] à payer à Madame [O] [Z] la somme de 1.100 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Madame [C] [H] [Y] quant à la réparation des dégradations ;

REJETTE la demande de majoration formée par Madame [O] [Z] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Madame [O] [Z] au titre de la rupture abusive du bail ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Madame [O] [Z] au titre de la résistance abusive de Madame [C] [H] [Y] quant à la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [O] [Z] à payer à Madame [C] [H] [Y] la somme de 410 euros au titre du mois de préavis non respecté ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [C] [H] [Y] au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [C] [H] [Y] aux dépens ;

DEBOUTE Madame [O] [Z] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge