TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 16 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/02870 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HE64

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [E] [F] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [U] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [Q] [W] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 16 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La SA VALLOIRE HABITAT allègue avoir donné à bail à Madame [Q] [W] [C] et Monsieur [K] [U] [X] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 22 février 2022.

Par contrat du 24 février, la SA VALLOIRE HABITAT donnait à bail un parking accessoire au logement.

Le 2 janvier 2025 la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Madame [Q] [W] [C] et Monsieur [K] [U] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 495,23 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 décembre 2024.

La SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [Q] [W] [C] et Monsieur [K] [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte d’huissier de justice signifié à étude le 31 mars 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail d’habitation ;ordonner l’expulsion du logement et du parking de Madame [Q] [W] [C] et Monsieur [K] [U] [X] ainsi que de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner solidairement Madame [Q] [W] [C] et Monsieur [K] [U] [X] au paiement de la somme de 2 423,36 euros ;condamner solidairement Madame [Q] [W] [C] et Monsieur [K] [U] [X] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges condamner in solidum Madame [Q] [W] [C] et Monsieur [K] [U] [X] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, n’a apporté aucun élément utile, le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous.

Un rapport de l’association AHU, reçu au greffe avant l’audience, a permis d’apporter des éléments sur la situation personnelle des locataires et notamment de préciser que le logement est occupé par un couple et ses trois enfants. La dette locative serait apparu suite à des difficultés de membres de leur famille dans leur pays d’origine, le couple ayant envoyé de l’argent pour les soutenir au point de ne plus être en mesure de payer son loyer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025.

A l’audience, la SA VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [E] [F], a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2 391,13 euros. La demanderesse a précisé que les locataires versaient spontanément 100 euros en plus du loyer courant. Des délais de paiement à hauteur de 100 euros étaient donc sollicité par la SA VALLOIRE HABITAT, avec une suspension des effets de la clause résolutoire.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Madame [Q] [W] [C] et Monsieur [K] [U] [X] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d’appel.

Sur la signature du contrat de bail :

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

En l’espèce, la bailleresse sollicite la condamnation solidaire de Madame [Q] [W] [C] et Monsieur [K] [U] [X] sur le fondement de contrats de baux qui ne comportent qu’une seule signature, identique sur les deux contrats. Le contrat portant sur le logement étant paraphé des seules initiales de Monsieur [K] [U] [X], il y a lieu de considérer que cette signature peut être imputable à Monsieur [K] [U] [X].

Bien que les baux précisent l’engagement solidaire de Madame [Q] [W] [C] et Monsieur [K] [U] [X], il n’est nullement justifié d’un pouvoir de Monsieur [K] [U] [X] pour représenter Madame [Q] [W] [C] lors de la signature du bail.

Dès lors, il y a lieu de constater que la bailleresse ne justifie pas l’existence d’un engagement contractuel de Madame [Q] [W] [C].

Dès lors, la SA VALLOIRE HABITAT sera déboutée de toutes ses demandes à l’égard de Madame [Q] [W] [C].

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 30 décembre 2024.

Le délai de 2 mois avant l’assignation du 31 mars 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 31 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale et y ajoutant la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le 2 janvier 2025 la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Madame [Q] [W] [C] et Monsieur [K] [U] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 495,23 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 décembre 2024.

Or, d’après l’historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par Madame [Q] [W] [C] et Monsieur [K] [U] [X] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 mars 2025.

Dès lors, l’expulsion de Monsieur [K] [U] [X] sera ordonnée pour le logement, mais également pour le parking qui n’en est qu’un accessoire.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 décembre 2025, Monsieur [K] [U] [X] lui est redevable de la somme de 2 361,20 euros, soustraction faite des frais de procédure relevant des dépens, des régularisations de charge non justifiées.

Monsieur [K] [U] [X] sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.(…)Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bailleur sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire au profit de son locataire ainsi que des délais de paiements de 100 euros par mois.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que Monsieur [K] [U] [X] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, y ajoutant plus de 100 euros par mois pour apurer sa dette.

Monsieur [K] [U] [X] sera dès lors autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas :

Il sera ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA VALLOIRE HABITAT.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [U] [X], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA VALLOIRE HABITAT recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 22 février 2022 entre la SA VALLOIRE HABITAT et Monsieur [K] [U] [X], portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], sont réunies depuis le 3 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [U] [X] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 2 361,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 décembre 2024 ;

AUTORISE Monsieur [K] [U] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant minorée pour solder la dette ;

DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 mars 2025

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [U] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et ce concernant le logement comme le parking,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [K] [U] [X] sera condamné à verser à la SA VALLOIRE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Monsieur [K] [U] [X] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,