TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 10 FEVRIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/02894 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFAB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

[H]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [O], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [J] [X]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 09 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 avril 2022, l’établissement public [H] a consenti un bail d’habitation à M. [E] [J] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 165, 10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 09 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2249, 43 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [J] [X] le 24 janvier 2025.

Par assignation du 10 avril 2025, l’établissement public [H] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin qu’il :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à titre principal ou à titre subsidiaire en prononce la résiliation du bail ; Condamne M. [E] [J] [X] au paiement de la somme de 2562,33 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes dues à cette date et à compter de l’assignation sur les sommes dues postérieurement sur le fondement de l’article 1153 du Code civil ; Condamne M. [E] [J] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant qui résulterait pour le loyer et ses accessoires de l’application de la convention locative et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés ;Ordonne la libération des lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement ; Autorise à l’expiration de ce délai, le bailleur à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [J] [X] et tout occupant de son chef si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ; Autorise la séquestration des meubles pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meuble ou local choisi par le bailleur aux frais de la partie expulsée ; Condamne M. [E] [J] [X] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne M. [E] [J] [X] aux dépens ;

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 avril 2025.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, n’a apporté aucun élément utile, le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous.

À l’audience du 09 décembre 2025, l’établissement public [H] a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 09 décembre 2025, s’élevait désormais à 2644, 55 euros. L’établissement public [H] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivrés à étude le 10 avril 2025, M. [E] [J] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, [H] justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 janvier 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du date assignation est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, [H] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 14 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 09 décembre 2025.

La demande est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 09 janvier 2025 et que la somme de de 2249,43 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il conviendra de faire application du délai de 2 mois afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2249,43 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement public [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de débouter l’établissement public [H] de sa demande en ce sens et de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement public [H] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 09 décembre 2025, M. [E] [J] [X] lui devait la somme de 2437,28 euros, n’incluant pas le loyer de décembre 2025 et soustraction faite des frais de procédure et des pénalités locatives.

Par son absence, M. [E] [J] [X] prive la juridiction de tout élément de nature à remettre en cause ce constat et il sera condamné à payer cette somme au bailleur ; portant intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2562,33 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 304,96 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er décembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés l’établissement public [H] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [J] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 09 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 avril 2022 entre l’établissement public [Localité 1], d’une part, et M. [E] [J] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 10 mars 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [E] [J] [X], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [E] [J] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et DEBOUTE l’établissement public [H] de sa demande contraire,

CONDAMNE M. [E] [J] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 304,96 euros (TROIS CENT QUATRE EUROS ET QUATRE-VINGT-SEIZE CENTIMES) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er décembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [E] [J] [X], à payer à l’établissement public [H] la somme de 2437,28 euros (DEUX MILLE QUATRE CENT TRENTE-SEPT EUROS ET VINGT-HUIT CENTIMES) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 09 décembre 2025, portant intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur sur la somme de 2562,33 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [J] [X], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 09 janvier 2025 et celui de l’assignation du 10 avril 2025 ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge