TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/02054 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDOM

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [I], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [K]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 28 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail à monsieur [C] [K] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6], par contrat du 23 novembre 2017, moyennant un loyer mensuel de 434.08 euros, outre 71.10 euros de provision sur charges. Le bail a pris effet le jour même.

Le 14 décembre 2017, la SA VALLOIRE HABITAT allègue avoir conclu un bail portant sur un garage situé à la même adresse, sans pour autant en justifier.

Le 12 novembre 2024 la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à monsieur [C] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1509.81 euros, au titre des loyers et charges impayés pour le logement et le garage.

Le 30 janvier 2025 la SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner monsieur [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de monsieur [C] [K] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner monsieur [C] [K] au paiement de la somme de 2 916.39 euros ;fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges soit 663.53 euros incluant le loyer du garage ;condamner monsieur [C] [K] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépensdire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives reçu au greffe le 20 mars 2025 fait état d’un dossier de surendettement prévoyant des mensualités de 213 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025.

La SA VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [W] [I], a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2343,68 euros, indiquant que le loyer du mois d’octobre avait été réglé.

La créancière a expliqué que le débiteur faisait l’objet d’un plan de surendettement prévoyant des mensualités de 208.74 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [C] [K] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes concernant le bail de location du garage :

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

En l’absence de production du contrat de location du garage, la SA VALLOIRE HABITAT sera déboutée de l’ensemble de ses demandes à ce titre.

Sur les demandes concernant le bail d’habitation :

Sur la demande de résiliation :

Sur la recevabilité

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date 31 octobre 2024.

Le délai de 2 mois avant l’assignation du 30 janvier 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 3 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans ses termes applicables à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux .

En l’espèce, le bail prévoit une clause reprenant ses conditions légales dès lors que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives « aura été dûment informée de cette situation ».

La SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer commandement de payer à monsieur [C] [K] le 12 novembre 2024. Il convient cependant d’observer que ledit commandement est intitulé « COMMANDEMENT DE PAYER VISANT LA CLAUSE RESOLUTOIRE AVEC SOMMATION DE PAYER POUR LE GARAGE » et mentionne à titre de commandement « JE VOUS FAIS COMMANDEMENT DE PAYER AVEC SOMMATION POUR LE GARAGE, DANS LE DELAI DE DEUX MOIS A COMPTER DE LA DATE FIGURANT EN TETE DU PRESENT ACTE, LE MONTANT DES LOYERS ET CHARGES ARRIERES CI APRES SUIVANT DECOMPTE JOINT ».

Dès lors, il ne peut être considéré qu’un commandement de payer régulier ait été délivré concernant les dettes liées à l’appartement loué, le commandement produit mentionnant exclusivement le garage dans son titre et sa formule de commandement.

Dans ces conditions, les effets de la clause résolutoire ne peuvent être acquis.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il ressort de la combinaison des articles 1224 et 1227 du code civil que le juge peut prononcer la résolution judiciaire du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1229 du code civil prévoit qu’en tel cas, la résiliation prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du relevé de compte qui ne concerne que la période postérieure au 27 décembre 2023 que seulement 6 échéances sont revenues totalement ou partiellement impayées, 16 échéances ayant été réglées sans difficulté dès le premier appel.

Si le bailleur allègue un total mensuel dû de 659.71 euros force est de constater que de nombreux prélèvements non rejetés par la banque excèdent très largement ce montant, par exemple 839.45 euros en deux prélèvements pour les mois d’août et d’octobre 2024 ou 868.45 euros pour les mois d’août et d’octobre 2025, sans que le relevé ne permette de déterminer la cause de ces trop-perçu qui doivent dès lors être analysés comme des apurements de créance.

Compte tenu :

du fait que seules 6 échéances sur 22 aient été totalement ou partiellement impayéesdu paiement à 4 reprises d’échéances bien supérieures au montant des échéances mensuelles normalement dues

De ce fait, il doit être considéré que monsieur [C] [K] a fait des efforts pour tenter d’apurer sa dette locative sans jamais cesser le paiement de ses loyers et charges sur plusieurs mois consécutifs, les impayés étant restés isolés bien que répétés à 6 reprises.

Dans ces conditions, il convient de considérer que le comportement de monsieur [C] [K] ne justifie pas la sanction grave qu’est la résiliation du contrat.

En l’absence de résiliation du contrat, il n’y a pas lieu de se prononcer sur l’expulsion du locataire, la demande étant dès lors dépourvue de fondement.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT verse bien aux débats un contrat de bail moyennant un loyer mensuel de 434.08 euros, outre 71.10 euros de provision sur charges. Ni le contrat de bail du garage ni le contrat d’entretien multiservice qui aurait été souscrit le 1er janvier 2022 par accord collectif ne sont produits.

Dès lors il convient de déduire les frais liés au garage, soit 1 057.80 euros et ceux liés au contrat d’entretien multi-service soit 186.65 euros de la créance.

Les frais de contentieux présents au décompte pour un total de 307.97 euros doivent également être déduits comme ne relevant pas d’une créance de loyer et de charges dus en vertu du contrat de bail, mais éventuellement des dépens.

Monsieur [C] [K] sera donc condamné à payer la somme de 791.26 euros (2 343.68 – 1 057.97 – 186.65 – 307.97) à la SA VALLOIRE HABITAT au titre des loyers et charges impayés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [K], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la SA VALLOIRE HABITAT en son action ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 791.26 euros (selon détail de créance en date du 20 octobre 2025 incluant l’échéance de septembre 2025) au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,