TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

N° RG 20/50206 -

N° Portalis

352J-W-B7D-CQ62I

mb-N° : 12

Assignation du :

05 novembre 2019

2 copies exécutoires délivrées le:

Jugement rendu en la forme des référés le 29 septembre 2021

par le Tribunal judiciaire de […], composé de :

Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président,

Marie-Hélène PENOT, Juge,

Caroline FAYAT, Juge,

assistées de Marjorie BERNABÉ, Greffier.

DEMANDERESSE

LA VILLE DE PARIS

Hotel de Ville

[…]

représentée par ^Maître ^Fabienne ^DELECROIX ^de l’ASSOCIATION DELECROIX GUBLIN, avocats au barreau de PARIS #R0229

-

DEFENDERESSE

Madame X

représentée par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS #D1735

DÉBATS

A l’audience du 02 juin 2021 présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, tenue publiquement,

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LE TRIBUNAL,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit d’huissier délivré le 5 novembre 2019, la Ville de […] prise en la personne de Mme la Maire de […] a fait assigner M^me X devant le président du tribunal de grande instance de […], devenu tribunal judiciaire de […], saisi en la forme des référés, aux fins notamment de condamnation de la défenderesse à lui payer une amende civile de 50 000 euros pour avoir enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement ([…]) situé X à […].

Par ordonnance du 6 février 2020, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de […] dans l’attente de la décision de la Cour de justice de l’Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, no 17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

La Cour de justice de l’Union européenne a statué par arrêt du 22 septembre 2020, considérant la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).

Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne. Elle a notamment jugé que la règlementation locale de la Ville de […] sur le changement d’usage est conforme à la règlementation européenne.

L’affaire a été rétablie à l’audience du 2 juin 2021.

La Ville de […] représentée par son conseil a déposé des conclusions développées oralement à l’audience, sollicitant de :

Au principal:

⚫ constater l’infraction commise par M^me X ;

⚫ condamner M^me X à payer à la Ville de […] une amende civile de 50 000 euros;

•ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis X à […] 17ème, […], sous astreinte de 178 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer;

• se réserver la liquidation de l’astreinte ; Au subsidiaire :

.condamner M^me X au paiement de deux amendes de 10 000 euros pour les années 2018 et 2019, soit 20 000 euros au total, par application des dispositions de l’article L.324-1-1 IV et V du code du tourisme ;

En tout état de cause: condamner M^me X à payer à la Ville de […] la somme de 2 000

•

euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

•la condamner aux entiers dépens.

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Au soutien de ses prétentions la Ville de […] fait valoir, à titre principal, que le local en cause n’est pas la résidence principale de M^me X, que le local est à usage d’habitation et que M^me X a changé l’usage du bien sans autorisation préalable en le donnant en location meublée de courte durée à une clientèle de passage. A titre subsidiaire, la Ville de […] prétend, qu’à supposer que le local constitue la résidence principale de M^me X, sa mise en location courte durée ne respecte pas la limitation à 120 jours de location par année civile telle qu’exigée par l’article L.324-1-1 IV du code du tourisme.

M^me X a déposé des conclusions développées oralement à l’audience, sollicitant de:

A titre principal:

• constater que l’appartement en question constitue la résidence principale de M^me X qui n’avait d’autre choix pour subvenir aux besoins de sa fille ;

.débouter la Ville de […] de l’intégralité de ses demandes ; A titre subsidiaire :

• constater la bonne foi et les diligences de M^me X;

•condamner M^me X à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction présumée et sa coopération avec la Ville de […] ;

A titre infiniment subsidiaire :

• déclarer que le montant au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

• condamner M^me X à une somme qui ne pourrait excéder 3 000 euros;

En tout état de cause: déclarer que l’équité ne commande pas que M^me X soit

•

condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

•ordonner que les parties conservent la charge de leurs frais de procédure et leurs dépens.

M^me X soutient que ce bien constitue sa résidence principale et que le dépassement de la location courte durée de son appartement pendant plus de 120 jours relève d’un cas de force majeure au regard de sa situation d’extrême précarité. Elle invoque également sa bonne foi et sa collaboration avec la Ville de […].

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 15 septembre 2021, délibéré prorogé au 29 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale concernant le non-respect de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation

L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dispose notamment :

< Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

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Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ».

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit :

< La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit également :

< Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé.

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Cette amende est prononcée par le président du tribunal

[judiciaire] statuant en la forme des référés, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal [judiciaire] compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en ^est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Selon l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de

l’habitation:

«[…] Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir:

- l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il est affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de […] de faire la preuve de l’affectation du bien concerné à l’usage d’habitation au sens de l’article L.631-7 précité.

-un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale pour une durée n’excédant pas 4 mois par an, la location d’un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d’un meublé dans le cadre d’un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).

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Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de […] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n’apparaît pas avoir été respectée dans le cadre de la présente procédure.

- Sur la qualification de résidence principale ou secondaire

M^me X est propriétaire de l’appartement litigieux X, […], […] ([…]), ainsi qu’il résulte du relevé de propriété.

Le débat porte notamment sur le fait de savoir si cet appartement constitue la résidence principale de M^me X, la Ville de […] contestant ce point et le fait que la défenderesse puisse se prévaloir, par conséquent, des dispositions de l’article L.324-1-1 IV et V du code du tourisme qui permet au propriétaire d’exercer une activité de location meublée de courte durée dans sa résidence principale dans la limite de 120 jours par an.

M^me X se prévaut de l’exception prévue à l’article L. 631-7-1 A du code du tourisme selon laquelle lorsque le local constitue la résidence principale du loueur, l’autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire.

Il appartient donc à la défenderesse d’apporter la preuve que le local litigieux constitue sa résidence principale, soit, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le logement est occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Sur ce point, M^me X se prévaut de :

-son relevé d’imposition de 2018 et son avis de taxation de 2018 portant l’adresse du X, […], […] ;

- la convocation en tant que juré d’assises du 2 juillet 2019 envoyée à l’adresse du bien litigieux ; la notification des tarifs de la caisse des écoles du 11ème adressée au X, à […].

Toutefois la domiciliation fiscale et l’adresse mentionnée ne démontrent pas l’effectivité de l’occupation de l’appartement puisque le système fiscal est déclaratif et est donc le fait propre du souscripteur.

La défenderesse se prévaut encore de l’assignation qui a été délivrée le 5 novembre 2019 à cette même adresse.

Cependant, Maître Astrid Desagneux, huissier de justice, a dressé un procès-verbal de remise à étude, n’ayant pu avoir de précisions suffisantes sur le lieu où rencontrer la défenderesse lors de son passage à cette adresse.

Ainsi, les conditions de délivrance de l’assignation par l’huissier de justice ne permettent pas d’établir que la résidence principale de M^me X se situe effectivement X à […].

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Par ailleurs, afin de contester la qualification de résidence principale, la Ville de […] se fonde sur le décompte des nuitées transmis par Airbnb mentionnant que l’appartement litigieux a été loué 338 nuitées en 2018 et 315 nuitées en 2019, et soutient qu’il était donc impossible que la défenderesse puisse vivre au moins huit mois par an dans les lieux. La demanderesse s’appuie également sur la période de mise en location qui aurait perduré de juin 2015, au regard des commentaires sur l’annonce de location du bien, jusqu’au 17 octobre 2019 minimum, puisque le constat d’infraction du 17 octobre 2019 démontre que l’annonce était toujours active.

La Ville de […] démontre donc l’absence d’occupation effective des lieux par M^me X, au moins huit mois par an.

La défenderesse se prévaut néanmoins de l’exception de force majeure rendant impossible l’occupation du local au moins huit mois par an, prévue à l’article 2 de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989 combiné avec l’article L.324-1-1 du code du tourisme.

Elle soutient que sa situation financière, caractérisée par son impossibilité de travailler du fait de sa santé et des difficultés rencontrées avec le père de sa fille, constitue un cas de force majeure permettant le dépassement du plafond de location de 120 jours et justifiant une occupation effective d’une durée inférieure à huit mois par an.

Cependant, l’exception tenant à une force majeure, au sens de l’article L. 324-1-1 IV du code du tourisme combiné avec l’article

2 de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989, ne peut s’entendre que d’une situation dans laquelle le loueur ne peut physiquement occuper le bien donné en location en raison d’un évènement irrésistible et imprévisible.

Sur le critère de l’irrésistibilité, il apparaît que M^me X s’est vue diagnostiquer sa maladie en 2009 au regard de l’IRM des cervicales du 26 février 2009. Elle aurait vraisemblablement débuté les locations courtes durées en 2015 d’après le constat d’infraction du 10 septembre 2019, établi par M^me D, agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de […], en ce qu’il fait état de captures d’écran de commentaires datant de juin 2015.

Or, d’une part, aucune pièce versée aux débats n’établit que l’état de santé de M^me X l’empêche effectivement de travailler.

D’autre part, celle-ci ne démontre pas le lien de causalité entre la survenance de sa maladie et la mise en location dès lors qu’il s’est écoulé plus de six ans entre le diagnostic de sa maladie et les premières locations en meublé de tourisme.

Enfin, s’il ressort du courrier de l’assistante sociale de la Ville de

[…] du 23 avril 2021 que M^me X perçoit aujourd’hui le RSA, rien ne prouve que cette prestation lui était versée sur la période pendant laquelle elle a mis en location courte durée son appartement, soit de 2015 à 2019.

Au regard de ces éléments, M^me X ne rapporte pas la preuve des difficultés financières alléguées lorsqu’elle louait en courte durée son appartement.

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En outre, le laps de temps entre les difficultés financières invoquées, le diagnostic de la maladie et la mise en location du local ne permettent pas de caractériser le critère de

l’imprévisibilité.

Par conséquent, M^me X n’est pas fondée à se prévaloir de l’exception de force majeure pour établir que sa résidence principale se situe X à […].

- Sur l’usage d’habitation

Le relevé de propriété précise que M^me X est propriétaire du bien et que ce dernier est à usage d’habitation. Toutefois, ce document ne permet pas de déduire l’usage des lieux au 1er janvier 1970.

La fiche R datée du 15 octobre 1970 ne précise pas la nature de chaque lot, ni l’état d’occupation du lot litigieux mais en revanche la fiche H2, datée du 22 octobre 1970, précise le nom du locataire à cette date ainsi que son loyer au 1er janvier 1970.

Il résulte de ces éléments que la preuve de l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 est suffisamment établie.

- Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage

Il convient de relever:

• que le constat d’infraction du 10 septembre 2019 établi par X Y, agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de […] fait état d’une annonce « 5* Arc de Triomphe, Champs Elysée » pour la location courte durée d’un logement, dont l’hôte se nomme G ;

• que le constat fait état de 271 commentaires au 16 juillet 2019, dont le premier date de juin 2015 et le dernier de juin 2019;

•que M^me X ne conteste pas avoir mis en location courte durée le bien litigieux dont elle est propriétaire.

Il en résulte que M^me X a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, passant d’un usage réputé de logement d’habitation à un local meublé destiné à la location de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, ce qui résulte à l’évidence de la proposition de location du lot sur un site internet pour de courtes durées, avec une grande fréquence d’avis laissés par les locataires.

- Sur le montant de l’amende

Le texte issu de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme […] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites et de la bonne foi dont

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l’intéressé a fait preuve.

M^me X a mis en location le lot litigieux de juin 2015 à juin 2019 comme en atteste le constat d’infraction du 10 septembre 2019, en ce qu’il fait état des commentaires des locataires de passage. Cela n’est pas contesté par la défenderesse.

La période d’infraction s’établit ainsi sur une période de quatre années.

La Ville de […] fait valoir à juste titre que les calendriers attestent de nombreuses réservations, soit 338 nuitées en 2018 et 330 nuitées en 2019.

Toutefois, pour établir le montant de l’amende, il convient de prendre en compte les éventuelles difficultés financières de la défenderesse, ainsi que sa bonne foi.

La défenderesse fait état de nombreuses charges, liées au remboursement d’un prêt immobilier et aux charges de copropriété. Elle rappelle qu’elle perçoit seulement le RSA.

Cependant, elle ne justifie pas du montant perçu, étant observé qu’elle justifie bénéficier du RSA pour la seule année 2021, ni ne verse aux débats d’autre élément de nature à donner à la juridiction un éclairage complet sur sa situation financière actuelle et notamment sur les éventuels revenus de son patrimoine.

En outre, si M^me X indique avoir coopéré avec la Ville de […] et avoir accompli toutes les diligences nécessaires pour mettre fin à l’infraction, la Ville de […] fait valoir, à juste titre, que le constat d’infraction complémentaire du 17 octobre 2019 établit que l’annonce était encore active à cette date, soit quatre mois après le courrier du 25 juin 2019 qu’elle lui a adressé lui rappelant les manquements constatés.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer l’amende civile à la somme de 30 000 euros.

Sur la demande de retour à l’usage d’habitation du local litigieux

M^me X indique que le bien litigieux constitue aujourd’hui sa résidence principale et qu’elle respecte ainsi la réglementation et le plafond des 120 jours fixé par l’article L.324-1-1 du code du tourisme.

Cependant elle ne démontre pas qu’elle occupe effectivement le bien au moins huit mois par an depuis 2020.

Aucun élément probant ne permettant d’établir que le bien est de nouveau à usage d’habitation, il convient en conséquence

d’ordonner le retour à l’habitation du local litigieux, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, l’astreinte ayant vocation

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à courir sur une durée de six mois.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge

d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de […], Mme

✗ supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnée aux dépens, M^me X devra verser à la Ville de […] une indemnité que l’équité commande de fixer à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu en la forme des référés, contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne M^me X au paiement d’une amende civile de 30 000 euros sur le fondement de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

Rappelle que le produit de cette amende sera versé à la Ville de […], représenté par son maire en exercice ;

Ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés X à […], appartenant à M^me X, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, l’astreinte ayant vocation à courir sur une durée de six mois ;

Dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamne M^me X aux dépens;

Condamne M^me X à payer à la Ville de […] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à […] le 29 septembre 2021

Le Greffier, Le Président,

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Marjorie BERNABÉ

Maïté GRISON-PASCAIL

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