TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie Certifiée Conforme délivrée le :

à M^e Marc PANTALONI

Copie Exécutoire délivrée le :

à M^e Laurence GUEGAN-GELINET

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/06733

N° Portalis 352J-W-B7F-CUNV7

N° MINUTE :

Assignation du :

07 mai 2021

JUGEMENT

rendu le 21 décembre 2023

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] [Localité 5] représenté par son syndic le Cabinet MEB GESTION

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par M^e Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B748

DÉFENDERESSES

S.C.P. MAXIME VINATIER, CAROLE PERRIN & JACQUES MASSUELLE -FOURQUET

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0025

Madame [X] [L]

[Adresse 6]

[Localité 2]

non représentée

Décision du 21 décembre 2023

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/06733 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUNV7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER-GRANADOS, Vice-Président,

Anita ANTON, Vice-Présidente,

Caroline BIANCONI-DULIN, Vice-Présidente,

assistés de Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 19 octobre 2023 tenue en audience publique devant Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [X] [L] était propriétaire d’un appartement et d’une cave représentant respectivement les lots n° 20 et 27 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] / [Adresse 3] [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis dont le syndic en exercice est le Cabinet Meb Gestion.

Madame [X] [L] souhaitant vendre son lot n° 27 constitué d’une cave, le syndic a établi un état daté en date du 28/10/2020 qui laissait apparaître un arriéré de charges de copropriété dû au syndicat d’un montant de 5.802,13 €.

Par acte authentique du 19 novembre 2020, Madame [X] [L] a vendu le lot n° 27 constitué d’une cave à Madame [W] [E] épouse [G] pour un montant de 7.000 €.

Le notaire en charge de la vente, Maître [I] [M] de la SCP Maxime Vinatier, Carole Perrin et Jacques Massuelle-Fourquet, étude de notaires, a adressé au syndic, par lettre recommandée avec avis de réception du 20 novembre 2020, réceptionnée le 23 novembre 2020, l’avis de mutation de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Le notaire y a joint un chèque de 502,30 € « au titre des frais de mutation ».

Le syndic a formé opposition entre les mains du notaire, par acte extrajudiciaire du 2 décembre 2020, pour un montant de 5.506,34 €, se décomposant comme suit :

— provisions et charges 2020 162,02 €

— charges impayées exercice 20192.144,77 €

— charges impayées exercice 20182.993,04 €

S/ total en euros 5.299,83 €

coût du présent acte 206,51 €

Par lettre recommandée du 2 décembre 2020 reçue le 3 décembre 2020, le notaire a répondu le jour même au syndic :

« Malheureusement, je ne suis pas en mesure de vous adresser la somme de CINQ MILLE CINQ CENT SIX EUROS ET TRENTE QUATRE CENTIMES (5.506,34 EUR) que vous réclamez car le prix de la cave vendue pour un montant de SEPT MILLE EUROS (7.000,00 EUR) a été remis le 20 novembre 2020 à la venderesse ».

Depuis lors et en dépit de ses engagements, Madame [X] [L] n’a pas réglé l’arriéré de charges de copropriété.

Par exploit d’huissier délivré le 7 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] – [Adresse 3] à [Localité 5] a saisi le tribunal afin de voir la SCP de notaires condamnée à l’indemniser pour le préjudice subi et Madame [X] [L] condamnée à lui payer l’arriéré de charges impayées, outre des frais et des dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement.

Par conclusions récapitulatives et en réponse notifiées par voie électronique le 15 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 57 Passage du Bureau – 56 rue Alexandre Dumas à 75011 Paris, représenté par son syndic, le cabinet Med Gestion, demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1 et 20 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 5, 6 et 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1231-6 et 1240 et suivants du code civil,

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]/[Adresse 3] [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Meb Gestion en ses écritures et les déclarer bien fondées,

Y faisant droit :

DEBOUTER la SCP Maxime Vinatier, Carole Perrin et Jacques Massuelle-Fourquet de ses moyens et fins.

CONDAMNER la SCP Maxime Vinatier, Carole Perrin et Jacques Massuelle-Fourquet à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]/[Adresse 3] [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Meb Gestion la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

ORDONNER que les intérêts produits par la somme due en principal seront le cas échéant capitalisés annuellement selon les modalités prévues par l’article 1343-2 du code civil.

CONDAMNER in solidum Madame [L] et la SCP Maxime Vinatier, Carole Perrin et Jacques Massuelle-Fourquet à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]/[Adresse 3] [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Meb Gestion la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum Madame [L] et la SCP Maxime Vinatier, Carole Perrin et Jacques Massuelle-Fourquet en tous les dépens qui seront recouvrés par Maître Laurence Guegan-Gelinet, Avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2021, la SCP Maxime Vinatier, Carole Perrin et Jacques Massuelle-Fourquet demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil ;

Vu « l’état daté » établi par le Cabinet Meb Gestion en date du 20 octobre 2020 ;

Vu l’assignation délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires demandeur ;

JUGER nul « l’état daté » établi par le Cabinet Meb Gestion pour le compte de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4]/[Adresse 3] [Localité 5] ;

En conséquence,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]/[Adresse 3] [Localité 5] de ses demandes, fins et conclusions à l’endroit de la SCP Maxime Vinatier, Carole Perrin et Jacques Massuelle-Fourquet, notaires ;

En tout état de cause, le Tribunal, pour le cas où il serait par extraordinaire acté une faute,

JUGER que celle-ci n’est à l’origine d’aucun préjudice pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]/[Adresse 3] [Localité 5] ;

En conséquence,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]/[Adresse 3] [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

LE CONDAMNER au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ».

Madame [X] [L], bien que régulièrement assignée par exploit d’huissier délivré le 7 mai 2021 par remise à destinataire, n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

Pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 décembre 2022.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 19 octobre 2023.

À l’issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 21 décembre 2023, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, «Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. Sur la responsabilité de la SCP de Notaires

— sur la validité de l’état daté du 28/10/2020

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] – [Adresse 3] à [Localité 5] soutient que :

— l’opposition sur le prix de vente d’un lot donné ne se limite pas aux dettes ou charges arriérées relatives à ce seul lot,

— les dettes ou charges afférentes à d’autres lots du vendeur peuvent être récupérées par cette opposition,

— le syndic a établi un état daté duquel il ressort que l’arriéré de charges de copropriété dû par Madame [X] [L] était de 5.802,13 euros décomposé comme suit :

—  5.299,83 euros pour le lot 20 (appartement)

—  502,30 euros pour le lot 27 (cave)

— il a fait opposition au prix de vente par exploit d’huissier en date du 2 décembre 2020 pour un montant de 5.506,34 euros

— nonobstant cette opposition, le notaire a reversé immédiatement le prix de vente de 7.000 euros à Madame [L] sans attendre l’expiration du délai d’opposition commettant par là-même une faute.

La SCP Maxime Vinatier, Carole Perrin et Jacques Massuelle-Fourquet, notaires, soutient qu’il n’a commis aucune faute dès lors que l’état daté qui lui a été adressé le 28 octobre 2020 est nul à raison :

— de l’ambiguïté de rédaction,

— de son caractère lacunaire,

— de son caractère mensonger.

En droit, l’article 5 du décret du 17 mars 1967 prévoit une obligation d’information préalable à la vente du syndic en ces termes «Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d’une même mutation, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour chaque lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour chaque lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour chaque lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie ».

Cette obligation ne doit pas être confondue avec celle pesant – également sur le syndic – en matière d’avis de mutation et d’opposition.

L’opposition au payement du prix de vente est en effet un acte de procédure dont la forme et le contenu sont strictement réglementés par les articles 20 de la loi précitée de 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967 : acte d’huissier de justice comportant élection de domicile et énonçant le montant et les causes de la créance.

L’article 20-I de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l’article 19-1 ».

L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 dispose :

« Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus ».

L’opposition régulière a pour effet d’emporter blocage du prix de vente pour le montant de la créance du syndicat énoncé à l’acte. Le syndic peut faire opposition sur le prix de vente d’un lot pour obtenir paiement de charges afférentes à d’autres lots que celui vendu (3ème Civ., 14 avril 1982 n° 80-16.285), sous réserve que l’opposition précise les charges afférentes aux lots faisant l’objet de la mutation pour la mise en œuvre de l’hypothèque légale spéciale.

Le notaire ne peut se dessaisir des fonds provenant de la vente du lot dès lors que la notification de l’opposition a été régulièrement effectuée.

En revanche, sa responsabilité n’est pas encourue si l’opposition a été faite après l’expiration du délai légal (3ème Civ., 26 mai 1994 n° 92-17.143).

En l’espèce, le syndic a établi un état daté en date du 28/10/2020 qui laisse apparaître un arriéré de charges de copropriété dû au syndicat d’un montant de 5.802,13 € (pièce n° 3 versée aux débats par le syndicat des copropriétaires).

Cet état comporte :

1re partie : Sommes dues par le copropriétaire cédant pour les lots objets de la mutation

Au syndicat au titre – des provisions exigibles dans le budget prévisionnel 41,24 euros, dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel 18,44 euros

— des charges impayées sur les exercices antérieurs 62,62 euros

— des frais de délivrance de l’état daté 380,10 euros,

B)à des tiers : néant

Soit un total de 502,30 euros

2ème partie : Sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du copropriétaire cédant pour les lots objets de la mutation

Des avances perçues 10,47 eurosDes provisions : néantDu solde créditeur sur l’exercice antérieur : néantSoit un total de 10,47 euros

3ème partie : Sommes incombant au nouveau propriétaire pour les lots objets de la mutation

Annexe à la 3ème partie : informations

En page 7 de cet état est indiqué :

« Sommes exigibles dont le règlement entrainera la délivrance du certificat de l’article 20.

1 – Montant concernant les lots objets de la mutation 502,30 euros

2 – Montant concernant les lots non visés par la mutation et la délivrance du certificat de l’article 20 : lots n°20 : 5.299,83 euros

Total : 5.802,13 euros »

En page 8 de cet état, il est précisé :

« 2° Si le COPROPRIETAIRE N’EST PAS A JOUR de ses charges, compléter le paragraphe ci-dessous :

Le COPROPRIETAIRE susnommé pour le ou les lots dont il est propriétaire N’EST PAS LIBRE, à ce jour, de toute obligation à l’égard du syndicat. Il est débiteur de la somme de 5.802,13 euros

A défaut de règlement du solde débiteur indiqué ci-dessus en même temps que la notification de l’art. 6 du D 17 mars 1967 adressée au plus tard le 28/11/20

Le notaire sera tenu d’adresser l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic exercera alors l’opposition prévue à l’article 20 par acte extra-judiciaire dont les frais seront à la charge du vendeur ».

Par acte authentique du 19 novembre 2020, Madame [X] [L] a vendu le lot n° 27 constitué d’une cave à Madame [W] [E] épouse [G] pour un montant de 7.000 €.

Le notaire en charge de la vente, Maître [I] [M] de la SCP Maxime Vinatier, Carole Perrin et Jacques Massuelle-Fourquet, étude de notaires, a adressé au syndic, par lettre recommandée avec avis de réception du 20 novembre 2020, réceptionnée le 23 novembre 2020 (Pièce n° 4 versée aux débats par le syndicat des copropriétaires), l’avis de mutation de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant :

« J’effectue dès ce jour, conformément à votre note de renseignements, le virement suivant :

— de la somme de 502,30 euros au titre des frais de mutation sur votre compte bancaire. Vous voudrez bien m’adresser le certificat dit de l’article 20 dans les meilleurs délais ».

Le notaire y a joint un chèque de 502,30 € « au titre des frais de mutation».

Par acte extrajudiciaire du 2 décembre 2020, le syndic a formé opposition entre les mains du notaire pour un montant de 5.506,34 €, se décomposant comme suit :

— provisions et charges 2020 162,02 €

— charges impayées exercice 20192.144,77 €

— charges impayées exercice 20182.993,04 €

S/ total en euros 5.299,83 €

coût du présent acte 206,51 € (Pièce n° 5 versée aux débats par le syndicat des copropriétaires).

Compte tenu de la date de réception de l’avis de mutation le 23 novembre 2020, le syndic a bien respecté le délai légal de 15 jours en formant opposition par acte extra-judiciaire le 2 décembre 2020.

La SCP Maxime Vinatier- Carole Perrin et Jacques Massuelle-Fourquet fait valoir que l’état daté du 28/10/2020 serait nul comme comportant une rédaction ambigüe, un caractère lacunaire, un caractère mensonger.

Toutefois, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires qu’il n’y aucune ambiguïté de l’état daté liée au renvoi fait à la page 7, pour les sommes exigibles concernant les lots non visés par la mutation, s’agissant d’un montant qui est clairement identifié, de manière distincte, et désigné comme suit : « 2 – Montant concernant les lots non visés par la mutation et la délivrance du certificat de l’article 20 : lots n° 20 : 5.299,83 euros »

Il n’y a pas plus de caractère lacunaire de cet état daté tenant au fait que le syndic n’a pas produit des justificatifs des sommes qui seraient dues par Madame [L], dès lors que l’article 5 du décret du 17 mars 1967 n’impose pas au syndic de produire des justificatifs du montant des sommes réclamées.

Par ailleurs, il sera précisé que l’opposition au paiement du prix faite par acte extra-judiciaire du 2 décembre 2020 comporte en annexe un relevé de compte de Madame [L] sur la période du 20/12/2018 au 27/11/2020 présentant un solde débiteur de 5.299,83 euros.

Or « Il est sans conséquence que ne figurent pas dans le corps même de l’opposition, mais seulement dans une annexe, les précisions permettant de vérifier que les créances du syndicat font partie de celles bénéficiant de l’hypothèque légale spéciale, ainsi que l’origine et la date de ces créances. En effet, l’annexe « fait corps » avec l’opposition figurant dans l’acte délivré par le commissaire de justice, qui a remplacé « l’huissier de justice» depuis le 1er juillet 2022 » (3e Civ., 15 décembre 2004, pourvoi n° 03-15.174, Bull. 2004, III, n° 244).

Enfin, la SCP de notaires fait valoir que l’état daté serait mensonger puisqu’à la date de son établissement, Madame [L] n’était pas débitrice d’une somme de 5.802,13 € mais d’une somme de 2.326,55 € seulement selon ce qui résulterait du décompte établi le 14/04/2021 versé en pièce n° 7 par le syndicat des copropriétaires. En d’autres termes, elle conteste le montant de l’arriéré des charges.

Il n’est pas justifié du règlement par Madame [X] [L] de ses charges de copropriété. En tout état de cause, il n’appartient pas à la SCP Maxime Vinatier, Carole Perrin et Jacques Massuelle-Fourquet, notaires, d’apprécier le bien-fondé des sommes indiquées comme étant dues par Madame [L] au syndicat des copropriétaires.

Au surplus, la comparaison de deux décomptes des sommes dues par Madame [X] [L] à l’égard du syndicat des copropriétaires, établis à des dates différentes et alors que les montants indiqués ont pu évoluer et ne sont pas contestés par Madame [L] elle-même, ne permet pas à elle seule d’établir le prétendu caractère mensonger de l’état daté du 28/10/2020 et d’en affecter la validité.

Or, par lettre recommandée du 2 décembre 2020 reçue le 3 décembre 2020, le notaire a répondu au syndic :

« Malheureusement, je ne suis pas en mesure de vous adresser la somme de CINQ MILLE CINQ CENT SIX EUROS ET TRENTE QUATRE CENTIMES (5.506,34 EUR) que vous réclamez car le prix de la cave vendue pour un montant de SEPT MILLE EUROS (7.000,00 EUR) a été remis le 20 novembre 2020 à la venderesse » (Pièce n°6 versée aux débats par le syndicat des copropriétaires).

En conséquence, la SCP Maxime Vinatier, Carole Perrin et Jacques Massuelle-Fourquet, notaires, a commis une faute.

— sur le préjudice du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] – [Adresse 3] à [Localité 5] sollicite la condamnation de la SCP Maxime Vinatier, Carole Perrin et Jacques Massuelle-Fourquet à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, avec capitalisation des intérêts selon les modalités prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Il soutient que la faute de la SCP de notaires lui a causé un préjudice direct en le privant de la possibilité certaine de pouvoir recouvrer immédiatement l’intégralité de sa créance et a engendré des contraintes de relances, mises en demeure, assignation qui n’auraient pas existé si le notaire avait respecté ses obligations.

La SCP Maxime Vinatier, Carole Perrin et Jacques Massuelle-Fourquet, notaires, soutient que si le tribunal devait acter une faute qui lui soit imputable, ce manquement ne serait à l’origine d’aucun préjudice et, en tout état de cause, ne pourrait pas ressortir à la somme de 5.000 euros sollicitée dès lors que :

— Madame [L] reste copropriétaire dans l’immeuble d’un lot qui en garantit le paiement,

— au titre de l’opposition qu’il a régularisée, le syndicat des copropriétaires n’aurait pu être honoré qu’à hauteur de la somme restant due à la date de la vente qui, en considération de la somme adressée au cabinet Med Gestion, ne ressortait qu’à celle de 1.824,25 euros,

— le préjudice allégué est seulement constitué de la perte de chance de recouvrer plus rapidement les charges de copropriété dont Madame [L] restait débitrice à la date de la vente qui, après transmission par le notaire de la somme de 502,30 euros, ressortait à la somme de 1.824,76 euros.

En droit, l’alinéa 2 de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énonce « Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition ».

Ce texte prévoit une inopposabilité au syndicat de tout paiement qui interviendrait « en violation des dispositions » de l’alinéa 1er, c’est-à-dire après qu’il ait fait opposition régulière.

En l’espèce, le syndic a formalisé une opposition au prix de cession le 2 décembre 2020 pour un solde en principal de charges impayées de 5.299,83 euros selon décompte du 27/11/2020 comprenant la somme de 502,30 euros adressée par virement sur compte bancaire de la SCP de notaires au titre des frais de mutation.

Il n’est pas réclamé le paiement de charges de copropriété à la SCP Maxime Vinatier, Carole Perrin et Jacques Massuelle-Fourquet, notaires, mais la réparation des conséquences de sa faute professionnelle.

En conséquence, le préjudice certain et réparable causé au syndicat des copropriétaires doit être évalué à la somme de 5.000 euros, dans la mesure où le prix de vente du lot n° 27, s’élevant à 7.000 euros, aurait permis de régler cette créance du syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu de condamner la SCP Maxime Vinatier, Carole Perrin et Jacques Massuelle-Fourquet, notaires, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

La capitalisation des intérêts année par année conformément à l’article 1343-2 du code civil est de droit dès lors qu’elle est sollicitée en justice.

2. Sur les demandes accessoires

— sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCP Maxime Vinatier, Carole Perrin et Jacques Massuelle-Fourquet, notaires, succombant principalement à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Laurence Guegan-Gelinet.

— sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCP Maxime Vinatier, Carole Perrin et Jacques Massuelle-Fourquet, notaires, sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 2.000 euros à ce titre.

— sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles à l’encontre de Madame [X] [L].

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCP Maxime Vinatier, Carole Perrin et Jacques Massuelle-Fourquet, notaires, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] – [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic, le cabinet Med Gestion, la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

CONDAMNE la SCP Maxime Vinatier, Carole Perrin et Jacques Massuelle-Fourquet, notaires, aux entiers dépens de l’instance ;

ACCORDE à Maître Laurence Guegan-Gelinet le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCP Maxime Vinatier, Carole Perrin et Jacques Massuelle-Fourquet, notaires, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] – [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic, le cabinet Med Gestion, la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les sommes ci-dessus mentionnées porteront intérêts de retard au taux légal à compter du présent jugement avec capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] – [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic, le cabinet Med Gestion, de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles à l’encontre de Madame [X] [L] ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 21 décembre 2023

Le GreffierLe Président