TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS ¹

18° chambre 1ère section

N° RG 21/02396 N° Portalis 352J-W-B7F-CTZ7P JUGEMENT rendu le 24 Janvier 2023 N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du : 05 Février 2021

DEMANDERESSE

Association LA MAISON FRANCILIENNE […]

représentée par Maître Paul YON de la SARL PAUL YON SARL, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #C0347 et par Maître Pierre-Vincent LAMBERT, avocat au barreau de Nice, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur Y X […]

Madame Z A […]

Tous deux représentés par M^e Emmanuelle BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0833

Expéditions exécutoires délivrées le:

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame D E, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Monsieur B C, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 17 Octobre 2022, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2023. Puis, le délibéré a été prorogé au 24 janvier 2023.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 26 juin 2017, Monsieur Y X et Madame Z X ont donné à bail commercial à l’association LA MAISON FRANCILIENNE des locaux à usage d’ “association à caractère culturel” situés 20 rue Juge à Paris 15 arrondissement, pour une durée de 9 ans à compter du 16 juin 2017ème moyennant un loyer de 22.800 euros par an hors charges, étant précisé que les bailleurs ont consenti à titre exceptionnel à une franchise de loyer de deux mois à valoir sur la période du 16 juin 2017 au 15 août 2017.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 6 janvier 2020, la locataire donnait congé desdits locaux à l’expiration de la première période triennale, soit à effet du 15 juin 2020, donnant lieu à un état des lieux à cette date.

En raison du refus des bailleurs de procéder à la restitution du montant du dépôt de garantie, l’association LA MAISON FRANCILIENNE a, par acte extrajudiciaire du 5 février 2021, assigné Monsieur et Madame X aux fins notamment d’avoir à restituer cette somme.

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Aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées le 21 janvier 2022 par voie électronique, l’association LA MAISON FRANCILIENNE demande au tribunal de :

- “condamner in solidum Monsieur Y X et Madame Z X à payer l’association LA MAISON FRANCILIENNE :

* la somme de 5700 € au titre du dépôt de garanti non restitué, augmentée des intérêts de retard à compter de la mise en demeure du 8 octobre 2020 avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

* la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

* la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

- condamner in solidum Monsieur Y X et Madame Z X aux entiers dépens.”

A l’appui de ses prétentions, elle rappelle que ni la vétusté, ni les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ne peuvent être mises à sa charge en l’absence de clause expresse. Elle conteste être redevable d’une quelconque somme à l’égard des bailleurs, précisant qu’ils ne justifient pas s’être réellement acquittés de la facture de 18.700 euros TTC dont ils font état. Elle expose n’être restée que 3 ans dans les locaux et les avoir restitués avec l’installation électrique qui existait lors de la prise à bail, la mise en conformité de cette installation relevant des grosses réparations, sans que le bail ne la mette à sa charge expressément. Elle soutient par ailleurs que cette mise aux normes se justifie par la vétusté et l’obsolescence de l’installation. Elle fait également valoir qu’il n’existait aucune VMC dans la cuisine lors de l’entrée dans les locaux de sorte que la pose de celle-ci ne peut être mise à sa charge. S’agissant des sols, plinthes, murs et plafonds, elle rapporte qu’ils étaient en mauvais état lors de l’entrée dans les lieux. Enfin, s’agissant de la cloison ayant été supprimée, elle explique que les bailleurs avaient accepté la réalisation de ces travaux, raison pour laquelle ils avaient accordé deux mois de franchise de loyer, ce poste ne figurant plus sur la facture de l’entreprise L.A BAT.

Aux termes de ses conclusions en réponse signifiées le 9 mars 2022 par voie électronique, Monsieur et Madame X demandent au tribunal de :

- “débouter l’Association LA MAISON FRANCILIENNE de sa demande en paiement de la somme de 5.700 euros au titre du dépôt de garantie non restitué augmentée des intérêts de retard à compter de la mise en demeure du 8 octobre 2020 avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

- débouter l’Association LA MAISON FRANCILIENNE de sa demande de dommages et intérêts de 5.000 euros. Plus généralement,

- débouter l’Association LA MAISON FRANCILIENNE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. A titre reconventionnel

- condamner l’Association LA MAISON FRANCILIENNE à verser aux Epoux X la somme de 13.000 euros au titre des travaux de remise en état par eux exposés, déduction faite du dépôt de garantie qui leur restera acquis En tout état de cause

- condamner l’Association LA MAISON FRANCILIENNE à payer aux Epoux X la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.”

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A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent qu’aux termes du bail conclu, il a été mis à la charge de la locataire les travaux d’entretien, de réparation, de remplacement et de réfection ayant trait aux peintures extérieures et intérieures, fermetures, huisseries, fenêtres, portes et volets, vitres, revêtements de sol, murs, maçonnerie, façade mais également le remplacement des installations électriques, ventilations conformément aux normes en vigueur, à l’exception des grosses réparations. Ils précisent que la vétusté et les mises aux normes sont dans le bail expressément mises à la charge de la locataire. Ils estiment que la preneuse avait l’obligation de restituer les lieux en état normal d’entretien et de réparations locations, ce qui n’a pas été le cas, des dégradations ayant été constatées lors de l’état des lieux de sortie et ayant nécessité d’importants travaux de réfection. Ils font valoir que l’association LA MAISON FRANCILIENNE n’a jamais effectué les travaux de rénovation qu’elle s’était engagée à réaliser en contrepartie de la franchise de loyer accordée, et contestent l’allégation selon laquelle il n’existait pas de VMC dans la cuisine. Ils ajoutent que le remplacement des fenêtres par un double vitrage retardataire d’effraction constitue uniquement une protection des lieux vandalisés à plusieurs reprises les locaux qui servaient de réunion à l’association GENERATION IDENTITAIRE, la devanture et la façade de l’immeuble ayant plusieurs fois subies des dégradations. Ils expliquent par ailleurs que l’indemnisation des réparations locatives n’est subordonnée ni à l’exécution des réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif des dépenses, ni à la justification d’une perte de valeur locative de sorte qu’il importe peu qu’ils aient effectué ou non les travaux de remise en état du local. Ils précisent néanmoins avoir bien réglé la somme de 18.700 euros à cet fin. Enfin, ils réfutent avoir donné leur autorisation à la suppression des cloisons.

Par ordonnance du 9 juin 2022, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire devant le tribunal de céans à l’audience de juge unique du 17 octobre 2022. L’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les travaux de remise en état et la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon les articles 1720 et 1730 du code civil, à moins d’une clause contraire claire et précise, le preneur n’est pas tenu des grosses réparations et des dégradations dues à la vétusté qui résultent de l’usure normale des locaux. Toutefois, les travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble restent à la charge du bailleur, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu. Le preneur n’est pas tenu par ailleurs des dépenses d’améliorations décidées par le bailleur.

L’article 1730 du code civil prévoit que “s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure”. Selon l’article 1732 du code civil, le preneur est tenu des dégradations causées par sa jouissance.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties prévoit dans la clause “DELIVRANCE DES LIEUX” que “par dérogation à l’article 1719 alinéa premier du Code civil, le PRENEUR aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité des lieux loués à l’activité exercé par le PRENEUR ou celle qui serait éventuellement autorisée par le BAILLEUR notamment quant aux normes de sécurité, d’accueil du public, d’accès des handicapés, d’hygiène, de salubrité spécifiques à son activité, et même s’ils touchent au gros-oeuvre.” Par ailleurs, aux termes de la clause “ENTRETIEN DES LIEUX ET EQUIPEMENTS”, “le PRENEUR ne pourra rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués” et est “tenu d’effectuer dans les lieux loués pendant toute la durée du bail et à ses frais exclusifs toutes réparations et les travaux d’entretien, le nettoyage, et en général, tous

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remplacements, réfections ou mise aux normes dès qu’ils s’avéreront nécessaires, pour quelque cause que ce soit y compris la vétusté ou la force majeure, le tout même s’il s’agit de travaux imposés par l’Administration et/ou une nouvelle Réglementation (notamment sécurité, ERP, législation du travail, etc.) sauf s’il s’agit de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, et ce par dérogation à l’article 1719- 2 du Code Civil. Le PRENEUR s’engage à effectuer ponctuellement pendant toute la durée du bail tous travaux d’entretien et de rénovation notamment :

- Entretenir constamment en bon état les canalisations d’adduction et d’écoulement des eaux, les installations électriques d’éclairage, les portes, les fenêtres, ferrures, serrures et crémones ;

- Prendre toutes les dispositions pour éviter la rupture par le gel des compteurs, canalisations et tuyaux ;

- Assurer par ses propres moyens et à ses frais tous les dégorgements des canalisations d’évacuations desservant les lieux loués ;

- Entretenir et refaire l’ensemble des peintures intérieures et extérieures, fermeture et huisseries, etc…

- Entretenir et réparer les fenêtres, portes et volets, les glaces et vitres, les parquets, carrelages et autres revêtements de sol ;

- Entretenir et réparer les murs, maçonneries, façades et toitures ;

- Assurer la réalisation des travaux de ravalement prescrits par l’autorité administrative, ainsi que ceux rendus obligatoires par les prescriptions en matière d’hygiène et de sécurité. Le PRENEUR devra, en outre, entretenir et remplacer en cas de vétusté tous équipements spécifiques tels que climatisations, ventilations, installations électrique et téléphoniques, câblage informatique, store ou rideau de fer ou autre sans que la liste précédente sois limitative conformément aux normes en vigueur afin de les maintenir et de les rendre en parfait état d’utilisation.”

Plus loin, la clause “TRAVAUX” stipule que “le PRENEUR aura à sa charge toutes réparations intérieures et extérieures, qu’il s’agisse d’entretien, de réfection, d’amélioration ou, de remplacement en cas de vétusté ou force majeure et autres, à l’exclusion des réparation définies par l’article 606 du Code civil qui resteront à la charge du BAILLEUR. Le PRENEUR devra tenir les lieux loués de façon constante en état normal d’entretien et de réparations locatives et les rendre dans un état identique à l’expiration du Bail au terme d’un état des lieux contradictoire.”

Il en ressort que la preneuse était tenue d’une obligation de bon entretien des lieux. Par ailleurs, tant la vétusté que les travaux de mise en conformité du local aux normes prescrites par l’administration pour l’exercice de l’activité visée au bail étaient transférées à la charge de la locataire.

Si l’état des lieux d’entrée réalisé le 16 juin 2017 fait état de locaux globalement en état moyen ou mauvais principalement au niveau des portes, plafonds, murs, sols, fenêtres et volets, l’état des lieux de sortie établi le 15 juin 2020 mentionne des locaux dégradés et notamment :

- des projections de peinture rouge et grise sur les façades,

- des emplacements d’anciennes cloisons laissés visibles car repris par du parquet,

- des vitres cassées,

- des radiateurs posés au sol,

- une clé bloquée dans une serrure,

- des plafonds dégradés et vétustes,

- de nombreux clous sur les murs, certains étant vétuste

- une VMC hors service,

- l’électricité vétuste ou dégradée.

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Il en résulte que l’association LA MAISON FRANCILIENNE a manqué à son obligation de bon entretien des locaux, et, au vu de ces dégradations, des clauses du bail, de la durée d’occupation des locaux et de la facture de l’entreprise L.A BAT en date du 19 octobre 2020, l’indemnité due par la locataire aux bailleurs en réparation du préjudice résultant d’une restitution en mauvais état des locaux sera fixée à la somme de 18.700 euros.

Selon l’article intitulé “DEPOT DE GARANTIE”, “cette somme non productive d’intérêt, sera conservé par le BAILLEUR pendant la durée du Bail et ne sera remboursée au PRENEUR qu’après complet déménagement et remise des clefs, déduction faite de toute somme due par le PRENEUR au BAILLEUR au titre des loyers, charges, impôts et autres accessoires, indemnités et pénalités, réparations ou à tous autres titres.”

Les parties s’accordent sur le fait que le montant du dépôt de garantie conservé par les bailleurs s’élève à la somme de 5.700 euros.

Par application des dispositions susvisées et au vu du montant des réparations locatives restant à la charge de la preneuse, les bailleurs sont donc bien fondés à conserver le dépôt de garantie en compensation des sommes dues au titre du bail, l’association LA MAISON FRANCILIENNE étant déboutée de sa demande de restitution du montant du dépôt de garantie.

Par conséquent, l’association LA MAISON FRANCILIENNE sera condamnée à payer à Monsieur et Madame X la somme de 13.000 euros au titre des réparations locatives.

Il s’en suit que l’association LA MAISON FRANCILIENNE sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ne prouvant ni de faute des bailleurs ni de préjudice.

Sur les autres demandes

L’association LA MAISON FRANCILIENNE , qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’association LA MAISON FRANCILIENNE sera condamnée à payer à Monsieur et Madame X la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute l’association LA MAISON FRANCILIENNE de sa demande de restitution du montant du dépôt de garantie ;

Condamne l’association LA MAISON FRANCILIENNE à payer à M^me Monsieur Y X et Madame Z X la somme de 13.000 euros au titre des réparations locatives après compensation avec le dépôt de garantie ;

Déboute l’association LA MAISON FRANCILIENNE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

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Condamne l’association LA MAISON FRANCILIENNE à payer à M^me Monsieur Y X et Madame Z X la somme de 3.000 euros sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute l’association LA MAISON FRANCILIENNE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne l’association LA MAISON FRANCILIENNE aux dépens ;

Fait et jugé à Paris le 24 Janvier 2023.

Le Greffier Le Président

B C D E

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