TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître JAMI

Maître DESGARDIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00739 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3442

N° MINUTE :

6 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 novembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 3],

dont le siège social est eprésenté par son syndicat le Cabinet WALCH – [Adresse 4]

représenté par Maître JAMI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

S.C.I. DOBROPOL 2CS2B,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître DESGARDIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1283

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 21 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00739 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3442

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DOBROPOL est propriétaire des lots n°35 et 55 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré AS n°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété, représentant 90/10000 et 2/10000 tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet WALCH en exercice, a, par acte d’huissier en date du 21 décembre 2023, assigné la SCI DOBROPOL devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4956,79 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2023 inclus), avec capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,2000 euros de dommages et intérêts,1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Appelée à l’audience du 26 mars 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être retenue à l’audience du 10 septembre 2024.

A l’audience du 10 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] a actualisé sa créance à la baisse. Il a déposé des conclusions auxquelles il s’est expressément rapporté, et aux termes desquelles il sollicite :

1142,70 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 août 2024, avec capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,4000 euros de dommages et intérêts,1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion et lui a causé un préjudice. Il précise que la SCI DOBROPOL n’a commencé à apurer sa dette qu’après avoir été assignée à cette fin.

La SCI DOBROPOL ne conteste pas avoir négligente dans le règlement de ses charges mais conteste le montant de sa dette, indiquant avoir réglé le montant de la somme qui lui était réclamée le 6 mars 2024. Elle s’estime au contraire créancière, expliquant que le syndicat des copropriétaires a ajouté aux sommes dues au titre des charges de copropriété des frais qui n’étaient pas nécessaires, et demande au tribunal de condamner ce dernier à lui restituer la somme de 1190,92 euros.

Estimant que tant la demande de dommages-intérêts que la demande formée au titre des frais de recouvrement sont injustifiées, elle sollicite le rejet de toutes les autres demandes du Syndicat des copropriétaires, et la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n° 35 et 55,un extrait K Bis témoignant de l’immatriculation de la SCI DOBROPOL au registre du commerce et des sociétés,un décompte des sommes dues pour la période du 01 avril 2021 au 01 octobre 2023 faisant état d’un solde débiteur de 4956,51 euros (en ce inclus 1526,51 euros de frais), un décompte des sommes dues pour la période du 01 avril 2021 au 02 août 2024 faisant état d’un solde débiteur de 1142,70 euros (en ce inclus 1416,51 euros de frais), les appels provisionnels de charges courantes et pour travaux pour la période allant du 4ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2021-2022 et 2022-2023,les procès-verbaux des assemblées générales des 16 novembre 2021, 17 novembre 2022 et 2 avril 2024 comportant : o approbation des comptes des exercices 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023

o vote du budget prévisionnel 2022-2023, 2024 (140.100 euros), 2025 (152000 euros),

o vote du fonds travaux 2022-2023 (6100 euros puis 8160 euros)

o vote des travaux ou opérations suivantes : réfection des parties communes des 7èmes et 8ème étages, création d’un digicode sur la portail rue, mise en peinture des grilles, étude de réfection toiture, brisis et terrassons),

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,le contrat de syndic.

Les deux décomptes produits aux débats permettent d’établir que la SCI DOBROPOL n’a qu’irrégulièrement payé ses charges de copropriété, puisqu’aucun paiement n’a été effectué entre le 01 avril 2021 et le 8 mars 2024.

Il ressort des éléments versés aux débats que les charges de copropriété dues par la SCI DOBROPOL se sont élevées, pour la période du 1 avril 2021 au 2 août 2024, à:

634,95 euros en 2021,1340,56 euros en 2022,1429,59 euros en 2023,1145,49 euros en 2024.

La créance de ce dernier était donc parfaitement établie, s’agissant des charges de copropriété exclusivement, à hauteur de la somme de 4550,59 euros portant sur la période allant du 1 avril 2021 au 2 août 2024, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024.

Il convient toutefois de déduire des sommes ainsi exigibles, le versement réalisé par la défenderesse le 8 mars 2024, soit 4957 euros.

La défenderesse a donc réglé au syndicat de copropriétaires une somme excédentaire de 406,41 euros.

Il n’existe donc plus de créance du syndicat de copropriétaires au titre des charges de copropriété.

Sa demande de condamnation en paiement des charges de copropriété sera donc rejetée.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1516,11 euros se décomposant comme suit :

—  126,49 euros pour la délivrance d’un commandement d’avoir à payer les charges facturée le 02 avril 2021,

—  250 euros pour la « remise du dossier avocat » facturée le 16 juin 2021,

—  99,60 euros pour des frais de « suivi contentieux » facturés le 15/09/2021,

—  480 euros pour l’envoi de 8 mises en demeures facturés entre le 30/09/2022 et le 02/08/2024,

—  180 euros pour l’envoi de 6 courriers de relance facturés entre le 30/09/2022 et le 02/08/2024,

—  187,13 euros pour l’envoi d’une sommation de payer facturé le 30 / 09/ 2022,

—  192,89 euros pour l’envoi d’une seconde sommation de payer facturée le 23 / 01 / 2023.

S’agissant des frais de remise du dossier à l’avocat et de « suivi contentieux », il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Il sera en outre relevé que l’envoi d’autant de mise en demeures et de courriers de relance en sus de la délivrance d’un commandement de payer et de deux sommations de payer est un choix qui appartient au syndicat, le caractère nécessaire de ces frais n’étant, au vu de la fréquence des envois, pas établi.

Seule la somme de 282,89 euros sera donc accordée au titre des frais nécessaires, correspondante à l’envoi d’une mise en demeure, suivie d’un courrier de relance, et de la dernière sommation de payer.

La SCI DOBROPOL étant créancière de la somme de 406,41 euros au 2 août 2024 au titre d’un trop-payé de charges de copropriété, elle est, après déduction des sommes dues au titre des frais de recouvrement, créancière de la somme 123,52 euros, qui devra lui être restituée.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Le syndicat des copropriétaires étant débouté de sa demande de sa condamnation en paiement, il sera débouté de sa demande de capitalisation des intérêts.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que la SCI DOBROPOL n’a, durant trois années, pas effectué un seul versement au titre des charges de copropriété, ce qui a contraint le syndicat à l’assigner en justice, son règlement n’étant intervenu que postérieurement à l’assignation. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions, étant observé que le syndicat des copropriétaires n’explique pas comment son préjudice, chiffré à 2000 euros aux termes de son assignation, a pu doubler aux termes de ses dernières écritures, dans un contexte où la dette avait pourtant diminué.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui n’a réglé ses charges qu’après avoir été assignée en justice, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le cabinet WALCH, de sa demande tendant à condamner la SCI DOBROPOL à lui verser la somme de 1142,70 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 août 2024,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le cabinet WALCH, de sa demande capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONSTATE que la SCI DOBROPOL est créancière de la somme de 123,52 euros, au titre du trop-versé au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement, comptes arrêtés au 2 août 2024,

CONDAMNE LA SCI DOBROPOL à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le cabinet WALCH, la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE LA SCI DOBROPOL à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le cabinet WALCH, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier Le président