MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 20/00020 – N° Portalis DB3T-W-B7E-SFJP

JUGEMENT DU : 04 Avril 2025

AFFAIRE : [R] [K] C/ [G] [T], [Z] [T], [S] [T], [J] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – BAUX COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 04 AVRIL 2025

M. LUCCHINI, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, assistée de M^me REA, Greffier

PARTIES

DEMANDEUR

M. [R] [K] né le 01 Janvier 1952 à [Localité 13] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Louis GABIZON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0008

DEFENDEUR

M. [G] [T] né le 12 janvier 1976 à [Localité 11] (MAROC), demeurant [Adresse 5]

M. [Z] [T] né le 20 janvier 1977 à [Localité 12] (MAROC), demeurant [Adresse 6]

Mme [S] [T] née le 02 novembre 1978 à [Localité 10] (MAROC), demeurant [Adresse 4]

Mme [J] [T] née le 27 juin 1985 à [Localité 7] (94), demeurant [Adresse 3]

tous représentés par M^e Virginie FRENKIAN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire : A0693, M^e Christophe OHANIAN, avocat au barreau de l’EURE, avocat plaidant

L’affaire a été débattue à l’audience du 10 décembre 2024.

Les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 21 mars 2025.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 04 avril 2025, nouvelle date indiquée par le Juge.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 31 décembre 1976, Monsieur [R] [K] et Monsieur [D] [T] ont acquis en indivision un fonds de commerce d’alimentation générale exploité dans des locaux sis au [Adresse 1] à [Localité 8] (94). Par acte sous seing privé du même jour, M. [F] a donné à bail à Monsieur [R] [K] et Monsieur [D] [T] ces mêmes locaux pour une durée de neuf années.

Ce contrat a été renouvelé à compter du 31 décembre 1994 pour une nouvelle durée de neuf années.

Par acte notarié reçu le 28 août 2003, Monsieur [R] [K] et Monsieur [D] [T] ont acquis en indivision les locaux dans lesquels ils exploitaient leur fonds de commerce.

Par acte sous seing privé du 9 février 2009, Monsieur [R] [K] a fait l’acquisition de la moitié indivise du fonds de commerce détenue par Monsieur [D] [T], avec effet au 1er janvier 2009.

Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [D] [T] a donné à bail commercial à Monsieur [R] [K] le local sis au [Adresse 1] à [Localité 8] (94), se composant notamment d’une cour, d’un magasin d’une surface de 100 m² environ ainsi de pièces attenantes en rez-de-chaussée, et de trois chambres, une réserve et une terrasse au premier étage.

Le bail a été conclu à compter du 1er janvier 2009 pour une durée de neuf ans, soit jusqu’au 31 décembre 2017. La destination contractuelle des locaux est « l’alimentation générale, vins, liqueurs, fruits, primeurs, crèmerie, graineterie », et le loyer mensuel a été fixé à la somme de 1 170,00 € HT.

Après décès de leur père et donation effectuée par leur mère, Monsieur [Z] [T], Monsieur [G] [T], Madame [S] [T] et Madame [J] [T] (ci-après « consorts [T] ») sont venus aux droits de Monsieur [D] [T].

Par exploit d’huissier signifié le 30 novembre 2018 à Monsieur [G] [T], Monsieur [R] [K] a sollicité le renouvellement du bail dans les clauses et conditions du contrat expiré. Par courrier du 11 février 2019, l’indivision [T] a contesté la validité de cet acte.

Monsieur [R] [K] a par la suite adressé aux consorts [T], par lettres recommandées avec accusé de réception du 19 septembre 2019 et du 23 janvier 2020, un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer de base renouvelé à la somme mensuelle de 1 295,49 € HT et HC, à compter du 1er janvier 2019.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 février 2020, les consorts [T] ont accepté le principe du renouvellement du bail contre paiement d’un loyer annuel fixé à la valeur locative, soit 30 000,00 €, et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties, Monsieur [R] [K] a fait assigner Monsieur [Z] [T], Monsieur [G] [T], Madame [S] [T] et Madame [J] [T] devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Créteil par exploits d’huissier délivrés le 26 octobre 2020.

Par jugement avant dire droit du 2 février 2021, le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil a ordonné une mesure d’expertise en mettant à la charge des Bailleurs l’avance des frais. L’expert a déposé son rapport définitif le 13 août 2024.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Selon mémoire en ouverture de rapport notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 14 octobre 2024, Monsieur [R] [K] a demandé au Juge des loyers commerciaux de :

— constater le renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2019 aux clauses et conditions du bail antérieur ;

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 15 545,88 € annuels sur la base de l’indexation ;

— condamner les consorts [T] à lui payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

Monsieur [R] [K] fait notamment exposer que c’est à juste titre que l’expert a conclu à l’absence de modifications des facteurs locaux de commercialité, de sorte qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement du loyer, le montant plafonné s’élevant à 15 545,88 € sur la base de l’indexation, soit 1 295,49 € mensuels.

Selon mémoire en défense notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 novembre 2024, les consorts [T] ont demandé au Juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-1 et suivants et L. 145-33 et suivants du Code de Commerce, de :

« – Constater que le bail du 9 février 2009 est renouvelé à compter du 1er janvier 2019 pour une durée de neuf ans ;

— Dire et juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la somme de 30.000 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er janvier 2019 + taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

— Condamner Monsieur [R] [K] à payer à Monsieur [G] [T], Monsieur [Z] [T], Madame [S] [T] et Madame [J] [T] le différentiel de loyer entre les loyers réellement acquittés par le preneur depuis la date de renouvellement et le loyer de 30.000 euros hors taxes et hors charges, majoré de la TVA, assorti des intérêts moratoires capitalisés à compter de la date de notification du présent mémoire ;

— Condamner Monsieur [R] [K] à payer à Monsieur [G] [T], Monsieur [Z] [T], Madame [S] [T] et Madame [J] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner Monsieur [R] [K] aux entiers dépens lesquels comprendront les frais d’expertise. »

Les consorts [T] ont principalement soutenu que le déplafonnement du loyer est justifié par l’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité suivants :

— une augmentation de 6 % de la population locale, laquelle est passée de 17 313 à 18 367 habitants ;

— une hausse du nombre de programmes immobiliers et de constructions neuves dans un rayon de 400 mètres autour des locaux donnés à bail, notamment neuf constructions dont une comportant quarante logements ainsi que 591 m² de commerces ;

— une valorisation du quartier à travers des travaux de valorisation ;

— la disparition de deux commerces d’alimentation sur huit ayant diminué la concurrence dans le secteur.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 10 décembre 2024 devant le Juge des loyers commerciaux, et mise en délibéré au 21 mars 2025, prorogé au 4 avril 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur le renouvellement du bail et la fixation du prix du loyer

Les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail, aux clauses et conditions du bail expiré. En application de l’article L. 145-12 du Code de commerce, qui dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord contraire des parties, il convient en l’espèce de constater le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2019.

Bailleurs et Preneur sont cependant en désaccord quant à l’évaluation du montant du loyer de renouvellement. Le Preneur sollicite en effet sa fixation à la somme annuelle de 15 545,88 € HT et HC, correspondant au loyer révisé suivant les variations de l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Les Bailleurs sollicitent quant à eux sa fixation à la valeur locative, estimée selon eux à 30 000,00 € HT et HC sur la base d’un certificat d’évaluation locative établi par une agence immobilière en octobre 2017.

Sur le déplafonnement du loyer en renouvellement

Sur le fondement du déplafonnement,

Selon les articles L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce, le prix du bail renouvelé doit être fixé soit à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix résultant de l’application des indices, soit au loyer plafond si cette valeur locative est supérieure à celui-ci, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code, c’est-à-dire des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité.

L’article L.145-34 dudit code n’exige pas la modification de tous les éléments qu’il énumère : la modification notable d’un seul suffit pour écarter le plafonnement.

En outre, en vertu des mêmes articles, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque ledit bail a duré, en raison d’une tacite prolongation, plus de douze ans, les règles du plafonnement étant écartées.

En l’espèce, le bail commercial litigieux a été contracté par acte sous seing privé le 9 février 2009 et consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2009 pour se terminer le 31 décembre 2017. Un renouvellement à partir de cette date ayant été sollicité par les Bailleurs le 30 novembre 2018, aucune tacite prolongation pour une durée cumulée de plus de douze années n’est caractérisée.

Dès lors, le déplafonnement du loyer en renouvellement ne pourra être justifié que par la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du Code de commerce, et notamment par celle des facteurs locaux de commercialité.

Sur la modification des facteurs locaux de commercialité,

En vertu de l’article R. 145-6 du Code de commerce, « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. »

Pour justifier le déplafonnement du loyer, plusieurs conditions doivent être réunies :

— la modification doit être matérielle : il faut qu’il y ait eu un changement concret, c’est-à-dire notable, des éléments de la commercialité de l’emplacement (installation ou suppression d’un arrêt d’autobus, réalisation d’une voie piétonne, constructions d’habitations…), et non une simple évolution naturelle des choses. Notamment, la hausse de fréquentation d’un quartier déjà commerçant ne pourra être retenue si elle ne s’explique pas par un changement matériel dans le quartier ou la modification de l’environnement commercial du voisinage ;

— la modification doit être exceptionnelle et locale : Les modifications envisagées ne doivent pas constituer la simple exécution par les parties de leurs obligations. Il faut également que la modification concerne le quartier, ou l’environnement du local considéré ;

— il faut enfin rechercher si cette modification a été profitable l’activité considérée, laquelle s’entend d’une incidence favorable sur l’activité exercée par le Preneur (Civ. 3e, 25 janvier 2024, n° 22-21.006, Inédit).

En l’espèce, l’expert judiciaire a relevé aux termes de son rapport :

— une stagnation de la population sur la commune de [Localité 8] (p. 35) nonobstant les éléments fournis par les Bailleurs concernant des comptages de population issus d’enquêtes significativement antérieures ou postérieures à la période du bail expiré ;

— une baisse plus importante (- 4,15 %) de la catégorie socioprofessionnelle des cadres et professions intellectuelles supérieures, à fort pouvoir d’achat, par rapport aux autres catégories à pouvoir d’achat modeste (p. 36) ;

— une absence de proximité du métropolitain et du RER, dont les gares les plus proches sont situées à plus de 3 kilomètres des locaux (p. 37) ;

— l’ouverture de deux (passage de 41 à 43) commerces entre juin 2008 et avril 2019 et une baisse de deux commerces (sur huit) liés à l’alimentation au cours de cette même période ;

— un nombre non significatif de constructions nouvelles dans un rayon de 400 mètres autour des locaux donnés à bail, le nombre total de logements concernés (56) étant « insuffisant pour caractériser un déplafonnement d’autant plus que dans ce secteur d’autres supérettes et supermarchés étaient implantés en 2019 » (p. 43).

Il résulte de ce qui précède que les évolutions constatées ne présentent en tout état de cause aucun caractère de nature « notable », au sens des dispositions de l’article L.145-34 du Code de commerce, susceptible d’avoir une incidence favorable sur l’activité de Monsieur [R] [K].

Dès lors, les consorts [T] échouent ainsi à démontrer une modification notable et profitable des facteurs locaux de commercialité, qui justifierait de déplafonner le loyer payable par Monsieur [R] [K].

Dans ces circonstances, le moyen tendant à écarter le principe du plafonnement du bail ne saurait être accueilli.

Sur le prix du loyer du bail renouvelé

Monsieur [R] [K] demande au Juge des loyers commerciaux de fixer le loyer du bail renouvelé pour neuf ans au 1er janvier 2019 à la somme de 15 545,88 € HT et HC en principal, conformément aux calculs de l’expert judiciaire selon la variation des indices au cours du bail.

En l’absence de motif justifiant le déplafonnement, le bail est renouvelé au 1er janvier 2019 de sorte qu’en application de l’article L. 145-34 du Code de commerce et de la clause de révision stipulée au bail, le calcul est le suivant :

14 040 € (loyer au 1er janvier 2009) x 113,45 (ILC du 3e trimestre 2018)

— ----------------------------------------------------------------------------------------

102,46 (ILC du 3e trimestre 2008)

= 15 545,95 €

L’expert a évalué la valeur locative à la somme de 31 000 € au 1er janvier 2019, soit un montant supérieur au loyer plafonné, de sorte qu’il convient de retenir ce dernier pour fixer le prix du bail renouvelé, conformément aux articles L.145-33 et L.145-34 susmentionnés du Code de commerce.

Dans ces circonstances, le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2019 sera fixé à la somme annuelle de 15 545,95 € HT et HC.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner les consorts [T] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Il y a lieu en outre de condamner les consorts [T] à payer à Monsieur [R] [K] la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

FIXE à la somme annuelle de 15 545,95 € hors taxes et hors charges, et à compter du 1er janvier 2019, le loyer du bail renouvelé entre Monsieur [R] [K] et Monsieur [Z] [T], Monsieur [G] [T], Madame [S] [T] et Madame [J] [T] pour les locaux bail sis [Adresse 1] à [Localité 8] (94), toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

CONDAMNE Monsieur [Z] [T], Monsieur [G] [T], Madame [S] [T] et Madame [J] [T] à payer à Monsieur [R] [K] la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [T], Monsieur [G] [T], Madame [S] [T] et Madame [J] [T] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à [Localité 9], l’an DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE QUATRE AVRIL

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX