TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Y] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Emmanuel PIRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05480 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BCV

N° MINUTE :

9/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 novembre 2024

DEMANDERESSE

Le [Adresse 6] “CLJT”

Association dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuel PIRE de AARPI WTAP Avocats, avocat au barreau de PARIS,vestiaire R28

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [G]

demeurant au foyer [Adresse 7]

[Adresse 8]

[Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 septembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 novembre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 22 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05480 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BCV

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 19 juin 2019, l’association le Centre du Logement des Jeunes Travailleurs, étudiants et stagiaires (l’association CLJT) a donné en location une chambre meublée (n°1012) à M. [Y] [G] situé dans le foyer-logement au [Adresse 5] [Localité 11], pour une redevance mensuelle de 578 euros.

Des redevances étant demeurées impayées, l’association CLJT a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 1 532,13 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 10 avril 2024

Par acte d’huissier en date du 29 mai 2024, l’association CLJT a fait assigner M. [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties au 12 septembre 2023 ou subsidiairement au 10 mai 2024, mas encore à titre très subsidiaire au 23 août 2024 et à titre infiniment subsidiaire à compter de l’assignation,ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner M. [Y] [G] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 1 532,13 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel d’un montant de 635,71 euros pour la période postérieure à la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux,condamne le défendeur à lui payer la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, y compris les frais d’exécution forcée.

Au soutien de ses prétentions, l’association CLJT expose que M. [Y] [G] a dépassé la durée maximale de résidence et que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées.

A l’audience du 19 septembre 2024, l’association CLJT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [Y] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [Y] [G] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. La mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

L’arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour n’est pas mentionné au titre des motifs de résiliation judiciaire. Il s’agit toutefois d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d’admission dans l’établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d’occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu’un congé doit également être délivré.

En l’espèce, le contrat de résidence du 19 juin 2019 contient une durée maximale de 24 mois. Le règlement de fonctionnement prévoit qu’un congé puisse être donné par le bailleur, sous préavis de 3 mois, en cas de non respect des conditions d’admission.

Cependant, il n’est pas justifié de la remise effective à M. [Y] [G] du congé daté du 12 mai 2023, fondé sur l’arrivée du terme du contrat à l’issu de 2 ans de séjour. En revanche, un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à deux ans a été délivré à étude par commissaire de justice 22 mai 2024, à effet au 23 août 2024.

Par ailleurs, le contrat de résidence conclu le 19 juin 2019 contient une clause (article 3) renvoyant au règlement de fonctionnement. Le règlement annexé au contrat reproduit l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation et un commandement de payer visant ces stipulations a été signifié le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 1 532,13 euros. Ce commandement, régulièrement délivré étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance.

Cependant, sont produits : un décompte comprenant les sommes réclamées au titre du commandement et arrêté au 26 mars 2024 à la somme de 1 532,13 euros et un décompte pour la seule période du 27 juin 2024 au 27 août 2024 arrêté à la somme de 576,68 euros, laissant supposer que des paiements sont intervenus entre le 26 mars et le 27 juin 2024 et potentiellement durant le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer. En ces conditions, la résiliation du contrat ne pourra être constatée sur ce fondement.

Ainsi, il convient de constater que M. [Y] [G] est sans droit ni titre depuis le 23 août 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [Y] [G] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’association CLJT produit un décompte démontrant que M. [Y] [G] reste lui devoir la somme de 1 532,13 euros à la date du 10 avril 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés.

Pour la somme au principal, M. [Y] [G], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 1 532,13 euros.

M. [Y] [G] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 23 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les frais d’exécution forcée ne sont à ce stade qu’éventuels et incertains, sans besoin donc qu’il ne soit statué dessus.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’association CLJT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 19 juin 2019 entre l’association CLJT et M. [Y] [G] concernant la chambre n°1012 située au [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1], par l’effet du congé délivré et ce à compter du 23 août 2024,

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [Y] [G] à verser à l’association CLJT la somme provisionnelle de 1 532,13 euros (décompte arrêté au 10 avril 2024, incluant la mensualité de mars 2024), correspondant à l’arriéré de redevances,

CONDAMNE M. [Y] [G] à verser à l’association CLJT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 23 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE M. [Y] [G] à verser à l’association CLJT une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [G] aux dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.