TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre 2ème section

N° RG 16/07183

N° Portalis 352J-W-B7A-CH2EO

N° MINUTE : 6

Assignation du :

11 Mars 2016

JUGEMENT

rendu le 19 Septembre 2024

DEMANDERESSE

Société BBO

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Catherine DAUMAS, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0056

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI AYNOUN ET FILS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Sophie VERGNAUD, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C2352

Décision du 19 Septembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 16/07183 – N° Portalis 352J-W-B7A-CH2EO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistée de Henriette DURO, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 16 mai 2024, tenue en audience publique devant Madame Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Selon acte sous seing privé du 04 mai 2006, la SCI AYNOUN ET FILS a consenti à la SARL BBO un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3], à destination de café-restaurant, pour une durée de neuf années à compter du 04 mai 2006 et moyennant un loyer annuel de 24.000 € en principal.

Par actes extrajudiciaires du 16 janvier et 02 février 2015, la locataire a sollicité le renouvellement du bail.

Par acte du 1er avril 2015, la bailleresse lui a signifié un refus de renouvellement en application de l’article L.145-17 du code de commerce, pour motif grave et légitime.

Par acte du 11 mars 2016, la SARL BBO a fait assigner la SCI AYNOUN ET FILS devant le tribunal de grande instance de PARIS, devenu le tribunal judiciaire de PARIS.

Par jugement du 27 juin 2019, le tribunal de grande instance de PARIS a notamment :

— dit que le refus de renouvellement a mis fin au bail à compter du 03 mai 2015 à minuit,

— dit que ce refus de renouvellement a ouvert le droit pour la société BBO au paiement d’une indemnité d’éviction et ouvert le droit pour la SCI AYNOUN ET FILS au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 04 mai 2015,

— avant dire droit sur le surplus des demandes, ordonné une expertise pour déterminer le montant de ces indemnités et désigné monsieur [F] [X] pour y procéder,

— fixé l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la locataire pendant la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

— réservé les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert judiciaire a déposé son rapport au greffe le 09 novembre 2020, concluant :

— que l’indemnité d’éviction pouvait être évaluée, pour la perte du fonds de commerce, à 118.000 €,

— que l’indemnité d’occupation pouvait être évaluée à 29.250 €/an HT et HC à compter du 04 mai 2015.

Le jugement du 27 juin 2019 a été confirmé par un arrêt de la cour d’appel de PARIS du 03 février 2021, lequel a également condamné la bailleresse aux dépens et au paiement d’une somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 29 juin 2022 et l’audience de plaidoiries fixée au 29 juin 2023, reportée au 12 octobre 2023 puis au 16 mai 2024.

Par ordonnance du 08 novembre 2023, le juge de la mise en état a fait droit à une demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 29 juin 2022 en considération de comptes annuels postérieurs de la locataire, a fixé un calendrier de procédure pour que les parties échangent de nouvelles écritures et pièces et renvoyé l’affaire à la mise en état du 03 avril 2024.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 15 mai 2024 et l’affaire renvoyée pour être plaidée à l’audience du 16 mai 2024, à laquelle elle a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

Dans ses dernières conclusions du 14 mai 2024, la SARL BBO sollicite du tribunal de :

— condamner la SCI AYNOUN ET FILS à lui payer une indemnité d’éviction de 515.750 €, sauf à parfaire,

— condamner la SCI AYNOUN ET FILS à lui payer les indemnités de licenciement des salariés, sur justificatifs,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter du 04 mai 2015 à 27.723 €,

— débouter la SCI AYNOUN ET FILS de ses demandes,

— condamner la SCI AYNOUN ET FILS à lui payer une somme de 6.000 € au titre de ses frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais d’expertise, avec distraction au profit de son conseil.

Dans ses dernières écritures du 07 mai 2024, la SCI AYNOUN ET FILS sollicite du tribunal de :

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction dû à la SARL BBO à la somme de 83.100 €, à titre subsidiaire à la somme de 100.000 € au titre de l’indemnité principale,

— débouter la SARL BBO de ses demandes,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter du 04 mai 2015 à la somme de 29.250 € en principal, avec indexation chaque année à la date anniversaire en fonction de la variation des indices INSEE du coût de la construction, l’indice de référence étant celui du premier trimestre de l’année 2015,

— condamner la SARL BBO au paiement de la somme de 9.767,71 € au titre des indemnités d’occupation dues au 07 mai 2024,

— dire n’y avoir lieu au paiement au bénéfice de l’une ou de l’autre des parties d’une somme par application de l’article 700, ou encore à supporter l’intégralité des dépens et partager par moitié lesdits dépens.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’éviction

*Sur les locaux objets du bail expiré

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux loués sont situés au sud du [Adresse 5], sur la [Adresse 1] qui est assez courte et relativement large, reliant la [Adresse 4] (au niveau de l’Hôtel de Ville) à la [Adresse 8] (au niveau du métro « Saint-Paul »), plus exactement sur le tronçon compris entre la [Adresse 7] et la [Adresse 9], bien desservi par les transports en commun (métro Saint-Paul à 230 m, plusieurs lignes de bus à proximité) et proche de parkings publics facilitant le stationnement, difficile dans le secteur.

L’expert observe que l’emplacement bénéficie d’une bonne commercialité pour l’activité exercée (café-restaurant) et d’une bonne chalandise, au sein du Marais, quartier principalement résidentiel (très prisé et à pouvoir d’achat élevé) mais surtout très touristique (ZTI « Le Marais »), bénéficiant d’une très bonne animation commerciale, avec notamment la [Adresse 6] (véritable « centre commercial mass-market à ciel ouvert » drainant une clientèle nombreuse et variée) et les artères « tendance » du Marais (comme les [Adresse 10]) et d’une importante chalandise piétonne (notamment le dimanche), les locaux étant à la frontière entre le haut (un des secteurs les plus animés de la capitale, y compris le week-end, la chalandise étant attirée par les nombreux musées, lieux insolites et commerces) et le bas Marais (un peu moins fréquenté, bénéficiant d’une commercialité davantage orientée vers l’art, les antiquités, le design, la décoration et la restauration que l’équipement de la personne).

Ces locaux, dans un immeuble ancien de facture classique, comprennent :

— en rez-de-chaussée, un niveau de 69,11m² de configuration régulière mais en profondeur dont 55,06 m² aménagés en salle de café-restaurant (comptoir de bar et deux salles de restaurant à la suite d’environ cinquante couverts, outre un sanitaire (1,25 m²) et une cuisine au fond (12,80 m² avec accès à la cour intérieure de l’immeuble),

— au sous-sol, relié par un escalier intérieur de type échelle de meunier sous trappe, plusieurs compartiments de cave sous voutain à usage de réserve sur 24,92 m².

Ils bénéficient d’une visibilité correcte grâce à un linéaire de façade d’environ cinq mètres, avec une devanture prise dans le bâti comprenant une porte d’entrée simple encadrée par deux baies vitrées (baies de droite rétractables), sous store banne et enseignes en drapeau, ainsi qu’une terrasse ouverte de 3,74 mètres carrés (environ 18 places assises).

L’expert a fait état d’une bonne impression d’ensemble :

— immeuble en bon état apparent,

— locaux visibles, se développant sur deux niveaux, formant une unité de taille recherchée assez fonctionnelle (le R-1 étant peu aisé d’accès), correctement équipée (extraction) et aménagée pour l’activité exercée, avec une aire de vente en bon état d’entretien et le surplus en état d’usage.

Il a retenu une surface pondérée, non discutée, de 56,20 m²B.

*Sur le montant de l’indemnité d’éviction

L’article L.145-14 du code de commerce prévoit que :

«  Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. "

L’indemnité s’apprécie au jour le plus proche du départ des lieux du locataire évincé, soit, en l’espèce, dès lors qu’il s’y trouve toujours, au plus proche de la présente décision.

— L’indemnité principale

Il s’agit d’une indemnité de remplacement si l’éviction du locataire entraîne la disparition du fonds de commerce (par perte de la clientèle) et d’une indemnité de transfert si ledit fonds peut être exploité ailleurs.

L’indemnité de remplacement est fixée à la plus importante des deux valeurs entre celle du fonds de commerce perdu et celle du droit au bail.

La valeur du fonds de commerce perdu est estimée en pratique selon un pourcentage du chiffre d’affaires fixé en fonction des usages de la profession, ou alors en considération de sa rentabilité en prenant en compte son excédent brut d’exploitation.

L’évaluation selon les usages de la profession consiste à appliquer au chiffre d’affaires moyen des derniers exercices représentatifs de l’activité exercée un coefficient variable selon la situation du fonds, la nature des activités exercées, la qualité des aménagements, le résultat d’exploitation.

La valeur du droit au bail correspond à la différence entre la valeur locative de marché et le loyer, plafonné ou déplafonné, qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé à la date d’effet du congé, à laquelle est appliqué un coefficient en fonction de l’emplacement des locaux.

L’indemnité de transfert compense au minimum la perte, pour le preneur, du droit au bail, soit des avantages que ledit bail lui procure, notamment l’intérêt de l’emplacement, les surfaces, la destination du bail et le loyer.

La perte du fonds est présumée et il appartient au bailleur qui la conteste de démontrer que ledit fonds est transférable.

Monsieur [X] a estimé que compte tenu de la situation du fonds et de l’activité exercée, un transfert du fonds sans perte significative de clientèle semble impossible et a retenu en conséquence une hypothèse de perte du fonds justifiant une indemnité de remplacement.

La perte du fonds de commerce de la SARL BBO n’est pas discutée et sera retenue, de sorte qu’il convient d’apprécier le montant de l’indemnité de remplacement lui revenant.

L’expert judiciaire a estimé la valeur du droit au bail à 102.870 €, arrondie à 100.000 €, en appliquant :

*une valeur locative actuelle de marché de 800 €/m²B au regard des prix pratiqués et « du contexte économico-sanitaire actuel – entraînant une hausse importante de la vacance et une baisse des prix de marché (l’offre étant plus importante que la demande, y compris sur les meilleurs emplacements) », soit 44.960 €, arrondi à 45.000 €/an HT et HC,

*un loyer de renouvellement théorique plafonné en l’absence de motif de déplafonnement apparent (et compte tenu d’une valeur locative en renouvellement supérieure) de 27.854,48 €, arrondi à 27.855 € HT/HC/an,

*un coefficient de capitalisation de 6, correspondant à « une bonne situation pour l’activité exercée, mais avec des valeurs en baisse et pour une activité fortement impactée par la crise économico-sanitaire actuelle »,

*un calcul de : (45.000 € – 27.855 €) x 6 = 102.870 €

Il a estimé la valeur du fonds de commerce par la méthode des usages professionnels et non par celle de la rentabilité, relevant que cette rentabilité est en l’espèce quasi-inexistante, ce dont il a été tenu compte dans le choix du coefficient à appliquer au chiffre d’affaires, de la façon suivante :

*le chiffre d’affaires moyen HT retenu est de 131.613 € (moyenne des années 2017, 2018 et 2019)

*le pourcentage à y appliquer a été fixé à 80% compte tenu :

— d’une proportion de l’activité de restauration traditionnelle de l’ordre de 50% et de l’activité de « limonade » de 50% également (étant précisé que les recettes de la part « solide », taxées à 10% de TVA, représentent environ 42% du chiffre d’affaires et que celles de la part « liquide », taxées à 20% de TVA, environ 58%, une partie étant consommée dans le cadre de l’activité de restauration traditionnelle),

— des barèmes professionnels, un commerce de restaurant traditionnel s’appréciant dans une fourchette de 55 à 110% du CA annuel HT et un café de 85% à 240% du CA annuel HT,

— des caractéristiques propres du fonds étudié (café-restaurant ouvert tous les jours sauf le dimanche, donc sans réelles possibilités de développement),

— du poids du droit au bail (à hauteur de 100.000 €, représentant environ 76% du CA HT moyen)

— du niveau de l’évolution du chiffre d’affaires (faible, environ 130.000 €/an, stable depuis 2018 malgré une conjoncture difficile)

— de sa rentabilité (quasi-inexistante)

— du « contexte économico-sanitaire actuel qui impacte fortement les commerces de café-bar-restaurant et risque de les impacter durablement (notamment en raison de la disparition des touristes dans la capitale et de la faible probabilité d’un retour rapide de ces derniers) »

*un calcul de : 131 613 € x 80% = 105 290,40 €, soit un « ordre de grandeur » de 100.000€.

Ainsi, l’expert judiciaire a estimé l’indemnité principale d’éviction à hauteur de 100.000 €, que l’on retienne la valeur du droit au bail ou celle du fonds de commerce.

En l’espèce, la demanderesse sollicite une indemnité principale de 400.000 €, en se fondant sur un rapport d’expertise non judiciaire de Monsieur [U] actualisé le 04 mars 2024 en considération des derniers bilans de la locataire, des années 2022 et 2023.

Cet expert a conclu :

— que le fonds « s’est complètement redressé », son chiffre d’affaires ayant augmenté de façon très sensible après la crise du covid, pour s’établir à 247.330 € en moyenne (années 2021, 2022 et 2023), avec un EBE moyen de 42.891 €,

— que la branche restauration génère environ 30% du chiffre d’affaires et la branche bar environ 70%, pour 240 jours d’ouverture par an, le fonds étant ouvert 300 jours par an,

— que la valeur du droit au bail peut s’évaluer à 136.000 €, selon le calcul suivant :

(46.000 € – 27.855 €) x 7,5 = 136.000 €

— que la valeur du fonds de commerce est de 400.000 €, en retenant 70% (barème prévoyant une fourchette de 50 à 100%) de la quote-part du chiffre d’affaires moyen des années 2022 et 2023 de la branche restaurant (74.199 €) et 600 fois (barème de 500 à 700 fois la recette journalière) la recette journalière de la quote-part du chiffre d’affaires moyen de la branche bar (173.131 €÷300 jours), ces coefficients étant fixés en considération de la valeur du droit au bail, de la nette augmentation du chiffre d’affaires après la crise du covid, des bons équipements de l’établissement, de ce qu’il dispose d’une licence IV et d’une clientèle fidèle d’amateurs de football.

La bailleresse conteste vivement les dernières demandes de la locataire au titre de l’indemnité principale d’éviction, faisant valoir que celle-ci a fait durer la procédure pour les augmenter de façon substantielle, alors que ses résultats étaient quasi-inexistants pendant les quatorze années précédentes, et que le tribunal ne peut fonder sa décision sur le rapport non judiciaire de Monsieur [U], dont elle critique les modalités de calcul.

Elle demande de fixer l’indemnité principale à 70.000 €, selon un calcul fondé « sur la partie basse des fourchettes », ou subsidiairement à 100.000 € comme proposé par l’expert judiciaire.

Le tribunal observe, concernant les demandes actualisées de la locataire, qu’il doit nécessairement prendre en compte ses derniers éléments comptables (chiffre d’affaires) et l’évolution du contexte économique du commerce considéré pour chiffrer l’indemnité pour perte du fonds, qui s’évalue à la date la plus proche du départ de la locataire, laquelle est toujours dans les lieux.

Il ne peut donc se fonder uniquement sur l’évaluation faite par l’expert judiciaire, qui remonte à 2020 et a donc pris en compte des chiffres d’affaires jusqu’en 2019, ainsi que le contexte de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid 19 et son impact sur l’activité de café-restaurant, qui n’est plus d’actualité puisque la clientèle est revenue.

Néanmoins, il est également relevé que l’expertise réalisée par Monsieur [U], qui est intervenu pour le compte de l’une des parties et a été rémunéré par celle-ci, ne présente pas les garanties d’objectivité et d’impartialité d’une expertise judiciaire et que ce technicien n’a en outre pas exécuté sa mission au contradictoire de la bailleresse, puisqu’elle n’a pas été invitée à y participer et n’a pu soumettre ses propres éléments ou des observations à son avis.

Il convient dès lors de ne prendre en compte que les conclusions de cette expertise non judiciaire qui sont corroborées par d’autres éléments de preuve, objectifs, et complètent, ou actualisent, l’avis de l’expert judiciaire.

Il y a lieu de constater que la locataire justifie, au vu de ses comptes annuels des années 2021, 2022 et 2023, de chiffres d’affaires suivants :

— année 2021 : 154.055 € (dont 88.699 € de recettes à taux de TVA de 10% et 65.355 € de recettes à taux de TVA de 20%)

— année 2022 : 238.350 € (dont 128.569 € de recettes à taux de TVA de 10% et 109.781 € de recettes à taux de TVA de 20%)

— année 2023 : 256.310 € (dont 143.115 € de recettes à taux de TVA de 10% et 113.195 € de recettes à taux de TVA de 20%).

Il est donc observé un chiffre d’affaires en augmentation et dont la moyenne sur les trois dernières années est de 154.055 € + 238.350 € + 256.310 € ÷ 3 = 216.238 €.

Si la bailleresse critique ces prétentions en faisant valoir que le chiffre d’affaires n’a jamais été aussi élevé, et le fonds rentable, jusqu’à l’expertise judiciaire et la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19, la sincérité des chiffres d’affaires ressortant de ces bilans n’est pas contestée, de sorte que ces chiffres seront retenus.

Il est d’ailleurs observé que celle-ci propose une indemnisation selon un calcul fondé « sur la partie basse des fourchettes » sans préciser ce calcul ni fournir d’élément justifiant de fixer l’indemnité revenant à la locataire en deçà de l’évaluation de l’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a retenu un prorata de 50%/50% entre les activités de restauration traditionnelle pure et de « limonade », en précisant que la part « solide » (TVA à 10%) représente environ 42% du chiffre d’affaires moyen de la locataire et la part « liquide » (TVA à 20%) environ 58% du chiffre d’affaires moyen.

L’expert [U] a proposé un calcul selon un prorata différent, expliquant que la branche restaurant génère environ 30% du chiffre d’affaires et la branche bar, environ 70%, vraisemblablement en se fondant sur des attestations de l’expert-comptable de la locataire, l’une du 08 décembre 2020 certifiant un tel pourcentage, mais pour la seule année 2020, et l’autre du 07 juin 2022, indiquant les chiffres d’affaires de l’année 2021, tels qu’ils ressortent des bilans susmentionnés.

Cependant, la locataire, qui entend voir appliquer des quotes-parts différentes de celles retenues par l’expert judiciaire, ne lui a jamais soumis de critique sur ce point, comme il lui appartenait de le faire, pour qu’il y apporte une réponse technique.

En outre, le tribunal a pu calculer, à partir des chiffres ressortant du détail des bilans annuels communiqués, que la moyenne des recettes à taux de TVA 10% sur les années 2021, 2022 et 2023 représente 55% du chiffre d’affaires moyen sur ces mêmes années.

(calcul : 88.699 € + 128.569 € +143.115 € ÷ 3 = 120.127 €, soit 55,55% de 216.238 €)

Le prorata retenu par l’expert amiable, en contradiction avec celui de l’expert judiciaire, n’est donc pas corroboré par les bilans fournis par la locataire.

Il y a lieu dès lors de retenir les quotes-parts de chiffre d’affaires proposées par l’expert judiciaire.

L’expert judiciaire, selon la méthode des usages professionnels, a estimé la valeur du fonds de commerce de la locataire en appliquant à la moyenne des chiffres d’affaires des trois dernières années d’exercice un pourcentage de 80%.

Ce pourcentage n’est pas remis en question par la bailleresse, qui évoque une moyenne de 70% pour les restaurants et de 90% pour les bars dans les derniers barèmes d’évaluation (publication Francis LEFEBVRE d’octobre 2021).

Le calcul de l’expert [U] dont se prévaut la locataire retient également 70% du chiffre d’affaires moyen pour la partie restaurant.

En revanche, son calcul pour la branche bar (600 fois la recette journalière de la quote-part du chiffre d’affaires moyen qu’il a chiffré à 173.131 €, sur 300 jours par an) aboutit à une évaluation de 346.262 €, soit 200% du chiffre d’affaires ; or, il n’est pas justifié de la pertinence d’un pourcentage aussi élevé.

Toutefois, le tribunal note que l’expert judiciaire a fixé le pourcentage appliqué en considération d’éléments défavorables qui ne sont plus d’actualité :

— niveau et évolution du chiffre d’affaires « faible »,

— rentabilité « quasi-inexistante »,

— « contexte économico-sanitaire actuel qui impacte fortement les commerces de café-bar-restaurant et risque de les impacter durablement (notamment en raison de la disparition des touristes dans la capitale et de la faible probabilité d’un retour rapide de ces derniers) ».

Le tribunal ne peut ignorer cette évolution de la situation, qui implique de revoir à la hausse le pourcentage fixé au vu de ces considérations.

À défaut néanmoins de disposer d’élément permettant d’augmenter ledit pourcentage de plus de 15%, celui-ci sera simplement porté de 80% à 95%.

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité principale à la somme de :

216.238 € x 95% = 205.426,10 €, arrondi à 205.426 €.

Dès lors qu’il est constant que l’indemnité principale d’éviction doit correspondre à la plus élevée des deux sommes entre la valeur du fonds de commerce et la valeur du droit au bail, dont il n’est pas prétendu qu’elle est d’un montant supérieur (chiffrée à 100.000 € par l’expert judiciaire et à 136.000 € par l’expert [U]), il y a lieu de fixer ladite indemnité principale à 205.426 €.

— Les indemnités accessoires

*L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi couvre les frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce, notamment les droits de mutation, les honoraires de transaction et les frais juridiques.

L’expert judiciaire a estimé ces frais forfaitairement à 8% de l’indemnité principale, relevant que celle-ci étant inférieure à 200.000 €, les droits de mutation seraient réduits (3% entre 23.000 € et 200.000 €).

L’expert [U] a retenu une indemnité forfaitaire de 10%, mais après avoir chiffré l’indemnité principale à 400.000 € (les droits de mutation au delà de 200.000 € étant de 5%).

Dès lors que le tribunal a jugé que l’indemnité principale s’élevait à plus de 200 000 €, ce qui justifie l’application d’un taux de 5% de droits de mutation, il apparaît pertinent de retenir une indemnité de remploi à 10%, de sorte qu’elle sera fixée à :

205.426 € x 10% = 20.542,60 €, arrondis à 20.543 €.

*Le trouble commercial

Cette indemnité compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l’éviction (arrêt d’exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) et le moindre investissement dans le commerce et est usuellement évaluée à trois mois d’EBE moyen des trois dernières années.

L’expert judiciaire, relevant à l’époque de son intervention, en 2020, que l’EBE de la locataire n’était pas significatif, a proposé d’estimer le trouble commercial à hauteur de 5.000 € correspondant à 13,9 jours du chiffre d’affaires HT moyen, considérant que cela apparaissait « cohérent au regard des caractéristiques et des modalités d’exploitation du fonds considéré ».

La locataire sollicite une somme de 10.723 € à ce titre, se prévalant du calcul de l’expert [U] qui a retenu cette somme égale à trois mois d’EBE moyen selon le calcul suivant :

42.891 € x 3 ÷ 12 = 10.723 €.

La bailleresse conteste cette demande, rappelant que le dernier EBE de la locataire est de 29.812 € (année 2023), soit un calcul de 29.812 € x 3 ÷ 12 = 7.453 €, et que le trouble commercial est inexistant et non démontré dès lors que le refus de renouvellement n’a pas eu d’incidence sur l’organisation opérationnelle de la SARL BBO qui s’est bornée à se défendre en justice.

Cependant, il est d’usage de chiffrer le trouble commercial à trois mois d’EBE moyen des trois dernières années et la locataire, qui subit et va subir des perturbations dans son exploitation du fait de la perspective d’une perte future du fonds, peut prétendre à l’indemnisation de son préjudice.

Il convient en conséquence de lui allouer une indemnité à ce titre, qui sera chiffrée à trois mois d’EBE moyen, soit 10.723 €.

*Les frais de réinstallation

L’indemnisation des frais de réinstallation est possible dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d’un concept particulier (cas essentiellement de l’exploitation d’un commerce de chaîne).

L’expert judiciaire a rappelé qu’en règle générale, cette indemnité n’a pas lieu d’être dans la mesure où l’indemnité principale permet déjà au preneur évincé d’acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu ; en effet, le fonds de remplacement comprendra des éléments corporels (principalement des aménagements) et incorporels (principalement droit au bail et clientèle) équivalents à ceux perdus à la suite du refus de renouvellement du bail, de sorte que le plus souvent, l’acquisition d’un fonds de commerce de même nature n’exige pas la réalisation de travaux d’aménagement particuliers ni d’adaptation des locaux à l’activité exercée.

Il en a déduit qu’en l’absence d’aménagements spécifiques ou de concept particulier, il n’y avait pas lieu de retenir d’indemnité à ce titre.

La locataire réclame une indemnité de 20.000 € à ce titre, en se fondant, sans autre explication, sur le rapport d’expertise de Monsieur [U], qui a observé que les locaux disposaient d’une salle de bar avec des pompes à bières installées au sous-sol, d’une salle de restaurant, d’une cuisine bien équipée (piano six feux, hotte aspirante aux normes, chaudière gaz, deux chambres froides etc) avec sol carrelage antidérapant et faïence aux murs.

Toutefois, ces aménagements classiques d’un café-restaurant ne sont pas spécifiques et ne relèvent pas d’un concept particulier.

Dès lors, n’étant pas justifié de la demande d’indemnisation à ce titre, celle-ci sera rejetée.

*Les frais divers

L’indemnité à ce titre couvre les frais liés au déménagement et au changement d’adresse (frais des actes et formalités de changement de siège, frais de transfert de lignes de télécommunications, frais d’impression des documents commerciaux et emballages, frais d’information de la clientèle et des fournisseurs, etc…).

L’expert judiciaire a évalué forfaitairement l’indemnité à ce titre à 5.000 €, en l’absence de devis.

La locataire réclame cette somme et la bailleresse demande de limiter l’indemnité à 2.500 € dès lors que ces frais sont « des plus limités et nullement justifiés », s’agissant de quelques formalités administratives et les frais de déménagement étant limités aux effets personnels et archives de la société.

À défaut de production de justificatif à l’appui de cette demande, l’indemnité allouée à ce titre sera limitée à 2.500 €.

*Les frais de licenciement

Comme le rappelle l’expert judiciaire, les frais de licenciement doivent être remboursés à partir des justificatifs produits par la locataire.

La bailleresse émet des contestations concernant l’absence de production du moindre justificatif, du nombre de salariés, de la curiosité de salaires inférieurs à 500 € et de l’augmentation de la charge salariale mais ne remet pas en question le principe de l’indemnisation à partir des justificatifs qui lui seront fournis, qu’il convient donc de retenir en mémoire.

Ainsi, le montant de l’indemnité d’éviction revenant à la demanderesse est fixé à :

205.426 € (indemnité principale)

+20.543 € (indemnité de remploi)

+10.723 € (indemnité pour trouble commercial)

+2.500 € (indemnité pour frais divers)

+pour mémoire, les frais de licenciement qui seront indemnisés sur la base des justificatifs fournis

= 239.192 € + frais de licenciement en mémoire.

Il y a lieu de condamner la bailleresse au paiement de cette indemnité, sous réserve toutefois de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités prévues par l’article L.145-58 du code de commerce.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

L’article L145-28 du code de commerce dispose que :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.(…) »

Il est constant que l’indemnité d’occupation due par le locataire évincé doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l’article L.145-33 du code de commerce, donc à la valeur locative d’un bail renouvelé ou révisé, non à la valeur locative de marché, et que le plafonnement prévu par l’article L.145-34 du même code est exclu.

L’occupation étant précaire, il convient d’y appliquer un abattement pour précarité d’au moins 10%.

Cette indemnité est due à compter du lendemain de la date d’effet du refus de renouvellement du bail expiré soit en l’espèce à partir du 04 mai 2015 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’expert judiciaire a évalué l’indemnité d’occupation due de la façon suivante :

— valeur locative statutaire : 56,20 m²B x 550 €/m²B = 30.910 €/an

— correctif : majoration de 5% pour le bénéfice que représente la terrasse ouverte de 3,74 m² (capacité d’environ 18 couverts) permettant d’améliorer la capacité, la visibilité et l’attractivité de l’établissement : 30.910 € + 5% = 32.455,50 €, arrondis à 32.500 € HT/HC/an

— abattement de précarité de 10% : 32.500 € – 10% = 29.250 € HT/HC/an.

La bailleresse sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à 29.250 € HT/HC/an.

La locataire demande de voir cette indemnité d’occupation fixée à 27.723 €/an, conformément à l’estimation de Monsieur [U], qui a retenu une surface pondérée et une valeur unitaire du mètre carré pondéré similaires à celles de l’expert judiciaire pour aboutir à l’évaluation d’une valeur locative statutaire de : 56,20 m²B x 550 €/m²B = 30.910 €/an avant correctif, mais y a appliqué :

— une majoration pour terrasse limitée à 2,5% (+773 €)

— un abattement pour précarité de 12,5% compte tenu de la « longueur de la procédure depuis 2015 » (-3.960 €) :

(30.910 €/an + 773 € – 3.960 € = 27.723 €).

Il n’y a pas lieu néanmoins de retenir une majoration pour terrasse inférieure à celle fixée par l’expert judiciaire, dont la pertinence des conclusions n’est pas critiquée.

L’abattement pour précarité ne sera pas augmenté de 10% à 12,5% dès lors qu’il n’apparaît pas que le dommage de la locataire à ce titre s’est aggravé sur les dernières années de procédure, celle-ci ayant au contraire augmenté ses gains et bénéficiant d’une indemnisation nettement supérieure à ce qu’elle aurait perçu si l’affaire avait été jugée quelques années auparavant.

En conséquence, le montant de l’indemnité d’occupation due par la locataire depuis le 04 mai 2015 et jusqu’à son départ des lieux est fixé à 29.250 € HT/HC/an.

La bailleresse sollicite l’indexation annuelle de cette indemnité selon l’évolution de l’indice du coût de la construction.

La locataire s’y oppose, soutenant que cette revalorisation n’est prévue par aucune disposition légale ou contractuelle.

Il est admis néanmoins que l’indemnité d’occupation, fixée selon la valeur locative appréciée à la date d’échéance du bail, soit indexée pour que son montant continue de correspondre à la valeur locative des lieux en en suivant les fluctuations pendant toute la durée de la procédure de fixation de l’indemnité d’éviction.

En revanche, il n’est pas opportun de l’actualiser selon l’évolution de l’indice du coût de la construction alors que l’indice le plus adapté s’agissant d’occupation de locaux commerciaux est l’indice des loyers commerciaux.

Il convient en conséquence de juger que l’indemnité d’occupation sera indexée anuellement sur l’évolution de l’indice des loyers commerciaux, dit ILC, entre le 04 mai 2015 et la date de départ des lieux de la locataire, en se référant au dernier indice publié par l’INSEE auxdites dates.

Sur la demande de paiement d’un solde d’indemnité d’occupation de 9.767,71 €

La bailleresse réclame paiement d’un solde de l’indemnité d’occupation due sur la période de mai à juillet 2020, expliquant qu’il a fait l’objet d’un commandement de payer dont la cour d’appel de Paris a reconnu la validité dans un arrêt du 03 février 2021 et que la locataire ne l’a que partiellement réglé malgré son engagement.

La locataire s’oppose à cette demande, faisant valoir que la bailleresse a déjà présenté ses demandes dans un contentieux parallèle les opposant sur les loyers et charges ayant donné lieu à un jugement du 28 mars 2023, mais également que la cour d’appel dans un arrêt du 03 février 2021 a rappelé qu’il restait à faire les comptes entre les parties sur les loyers et charges, et, qu’en outre, elle se réservait la faculté de solliciter la restitution des provisions sur charges de 2021, 2022 et 2023, jamais régularisées.

Le tribunal constate un défaut de paiement de l’indemnité d’occupation sur la période de mai à juillet 2020, non contesté en son principe par la locataire, et qui n’a pas encore fait l’objet d’une demande de paiement en justice.

Toutefois, force est de constater que la somme réclamée ne correspond pas exactement à l’indemnité d’occupation effectivement due, soit celle fixée dans le présent jugement, qui diffère de celle due à titre provisionnel pendant la durée de l’instance, de sorte que le tribunal ne peut prononcer une condamnation correctement chiffrée à ce titre.

En outre, les parties devront faire les comptes entre elles en exécution du présent jugement et à cette occasion calculeront l’exact différentiel entre, d’une part, ce que la locataire a effectivement payé et, d’autre part, ce qu’elle doit in fine, avant de procéder à un règlement par compensation entre les sommes qu’elles se doivent réciproquement ; de la sorte, la demande de condamnation au paiement d’un arriéré d’indemnité d’occupation apparaît sans objet et il n’y sera pas fait droit.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, dont le refus de renouvellement du bail est à l’origine de la présente procédure, et qui succombe sur le principal, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels comprendront tous les frais de l’expertise judiciaire de monsieur [F] [X], ainsi qu’à payer une somme à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles qu’il convient de fixer à 6.000 €.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire au vu de sa durée, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI AYNOUN ET FILS à payer à la SARL BBO, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités prévues par l’article L.145-58 du code de commerce, une indemnité au titre de l’éviction des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3] d’un montant total de deux-cent-trente-neuf-mille-cent-quatre-vingt-douze euros (239.192 €), outre frais de licenciement en mémoire, se décomposant comme suit ;

— indemnité principale : 205.426 ;

— indemnité de remploi : 20.543 € ;

— indemnité pour trouble commercial : 10.723 € ;

— indemnité pour frais divers : 2.500 € ;

— indemnité pour licenciements liés à l’éviction : en mémoire, à payer selon justificatifs produits par la locataire ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation des lieux due par la SARL BBO à la somme de vingt-neuf-mille-deux-cent-cinquante euros hors taxes et hors charges par an (29 250 € HT/HC/an) depuis le 04 mai 2015 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera indexée, à chaque date anniversaire, sur l’évolution de l’indice des loyers commerciaux entre le 04 mai 2015 et la date de départ des lieux de la locataire, en se référant au dernier indice publié par l’INSEE auxdites dates ;

CONDAMNE la SARL BBO aux entiers dépens, lesquels comprendront tous les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [F] [X], ainsi qu’à payer une somme de six-mille euros (6 000 €) à la SCI AYNOUN ET FILS en application de l’article 700 du code de procédure civile :

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

AUTORISE Maître Catherine DAUMAS, de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOMEZ REY, à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 19 septembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. FONTANELLA