TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 08/10/2024

à : Maître Ian OUAKNINE

Maître Benjamin JAMI

Maître Mélisande FELTON

Maître Benjamin PORCHER

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 23/09332

N° Portalis 352J-W-B7H-C3OHP

N° MINUTE : 1/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 08 octobre 2024

DEMANDERESSE

Madame [U] [Y]-[S], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Ian OUAKNINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0320

DÉFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1]

Intervention forcée, dont le siège social est sis Représenté par son syndicat la société HOMELAND – [Adresse 4]

représenté par Maître Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811 substitué par Maître Charlotte DAGOT.

Monsieur [N] [W], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Mélisande FELTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0025

S.A. ADVISORING IMMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0450 substitué par Maître Lou CHILLIET.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière.

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 avril 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 octobre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 08 octobre 2024

PCP JCP référé – N° RG 23/09332 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3OHP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2018, Monsieur [N] [W] a donné en location à Monsieur [D] [S] et Madame [U] [Y] épouse [S] un appartement situé [Adresse 1]) à [Localité 5] pour un loyer mensuel initial de 2 250 euros charges comprises.

Le bien a été confié à la gestion de la société ADVISORING IMMOBILIER.

L’immeuble est en copropriété et le syndicat des copropriétaires a pour syndic la société HOMELAND qui a succédé le 13 décembre 2023 au cabinet JOUFFROY.

Un dégât des eaux est survenu en juin 2021 sur une canalisation d’alimentation en eau froide encastrée dans le sol de la salle de bains, puis un second dégât des eaux s’est produit fin juillet 2021 sur la canalisation d’eau chaude engendrant des dégâts au niveau des parquets et des murs.

Par actes de commissaire de justice du 26 octobre 2023 Madame [U] [Y] épouse [S] a assigné Monsieur [N] [W] et la société ADVISORING IMMOBILIER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement d’être autorisée à réaliser les travaux de réfection et à être indemnisée des préjudices subis.

Par mention au dossier du 21 novembre 2023 le président du tribunal judiciaire s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection de la même ville.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2024 Monsieur [N] [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires en intervention forcée et en garantie.

À l’audience du 4 avril 2024 les deux procédures ont été jointes.

Madame [U] [Y] épouse [S] et Monsieur [D] [S], qui est intervenu volontairement à la procédure, représentés tous deux par leur conseil, ont conclu à :

— l’irrecevabilité de la société ADVISORING IMMOBILIER à défendre les intérêts de Monsieur [N] [W],

— la condamnation de Monsieur [N] [W] :

— à terminer les travaux de remise en état de leur appartement sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours de la décision à intervenir pendant un délai de six mois,

— à payer à titre provisionnel :

—  23 250 euros au titre de leur préjudice de jouissance sur une base mensuelle de 750 euros,

—  1 000 euros au titre de leur préjudice de relogement,

— à leur rembourser :

— les loyers pendant la durée des travaux,

—  1 804,92 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères,

— la condamnation in solidum de Monsieur [N] [W] et de la société ADVISORING IMMOBILIER à payer à titre provisionnel :

—  4 000 euros au titre de leur préjudice moral pour résistance dans l’exécution des travaux,

—  1 000 euros au titre de leur préjudice moral en raison de leur résistance dans la régularisation des charges,

—  1 000 euros pour absence de communication de l’adresse du propriétaire,

— la condamnation de Monsieur [N] [W] à payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— la condamnation de Monsieur [N] [W] et de la société ADVISORING IMMOBILIER aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [D] [S] et Madame [U] [Y] épouse [S] font valoir au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 1719 du code civil que leurs demandes de réalisation de travaux sous astreinte et de dommages et intérêts provisionnels ne se heurtent à aucune contestation sérieuse dans la mesure où les responsabilités et les dommages ont déjà été établis dans le cadre de l’expertise contradictoire diligentée par les assureurs et que le devis de réparation a été validée par le propriétaire.

Ils estiment subir un trouble de jouissance à raison de l’état très dégradé de leur appartement constaté par commissaire de justice , qu’ils évaluent à 750 euros par mois depuis le sinistre, ainsi qu’un préjudice moral compte-tenu de la résistance abusive dont le propriétaire et l’agence immobilière ont fait preuve dans la réalisation des travaux qui n’ont été débutés qu’après la délivrance de l’assignation.

Ils considèrent que le bailleur doit leur rembourser les loyers pendant les travaux car ils ont dû louer un AirbnB, leur appartement étant inhabitable, et les indemniser du préjudice subi, et leur rembourser également les taxes d’ordures ménagères réglées depuis 2020 qui en vertu des stipulations du bail sont à la charge du propriétaire.

Ils allèguent en outre d’un préjudice tenant au refus de l’agence de leur communiquer l’adresse du propriétaire ce qui les a obligés à effectuer des recherches importantes afin de pouvoir l’assigner et d’un préjudice résultant de l’absence de régularisation automatique des charges.

Ils affirment enfin en vertu de la règle selon laquelle « nul ne plaide par procureur » que l’agence immobilière conclut au soutien des intérêts du bailleur et est irrecevable à défendre les intérêts de son mandant.

Monsieur [N] [W] représenté par son conseil a conclu au débouté des demandes, subsidiairement à la condamnation du syndicat des copropriétaires à le garantir des condamnations prononcées contre lui en lien avec les dégâts des eaux, et en tout état de cause à la condamnation de tout succombant à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens avec distraction profit de son conseil.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que les travaux sont terminés de sorte que la demande de condamnation sous astreinte des locataires est devenue sans objet.

Il invoque une contestation sérieuse devant conduire au rejet des demandes d’indemnisation des locataires en ce que les dégradations ont pour origine une fuite sur une canalisation, partie commune de l’immeuble et qu’il n’est pas tenu en vertu de l’article 1725 du code civil de garantir les preneurs du trouble que des tiers apportent à leur jouissance.

Il fonde sa demande subsidiaire de garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur les articles 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et souligne que l’assureur de la copropriété a accepté de prendre en charge le coût des travaux reconnaissant ainsi la responsabilité de son assuré.

Il s’oppose à la demande de remboursement des loyers en faisant valoir au visa de l’article 1719 alinéa 2 du code civil que les travaux ont duré moins de 21 jours et auraient pu être réalisés en présence des locataires et il conclut également au rejet de la demande de répétition des taxes d’ordures ménagères en l’absence de mention dans le bail de l’identité de la partie devant régler cette taxe.

Il rappelle enfin avoir conclu un mandat de gestion avec une agence immobilière et estime dès lors ne pas être responsable du défaut de communication de son adresse, ni de la régularisation tardive des charges, laquelle ne peut être effectuée qu’après approbation des comptes de la copropriété.

La société ADVISORING IMMOBILIER représentée par son conseil a conclu au rejet des demandes dirigées à son encontre et à la condamnation solidaire de Monsieur [D] [S] et de Madame [U] [Y] épouse [S] à lui payer 500 euros pour préjudice d’image outre 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Elle soutient qu’en l’absence d’indication par les locataires des arguments développés en lieu et place du bailleur, aucun de ses moyens de défense ne peut être déclaré irrecevable.

Elle prétend que le juge des référés n’est pas compétent pour se prononcer sur un éventuel manquement à sa responsabilité d’administrateur de biens et souligne n’être à cet égard tenue que d’une obligation de moyens.

Elle affirme en tout état de cause n’avoir commis aucune faute ni dans le suivi du sinistre, n’étant pas responsable des délais mis par l’assureur de la copropriété pour verser l’indemnité nécessaire à la réalisation des travaux, ni dans la régularisation des charges qui dépend de la transmission par le syndicat de l’immeuble du décompte définitif.

Elle relève que les locataires ont assigné son mandant et disposaient ainsi manifestement de son adresse et qu’ils ne justifient d’aucun préjudice.

Elle s’étonne enfin que les locataires ne se soient pas désistés puisqu’ils ne formulaient à l’origine aucune demande à son encontre et considère que la production d’avis défavorables de personnes, publiés sur Internet, se plaignant de l’agence constitue un procédé déloyal et sali sa réputation.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a conclu au débouté des demandes dirigées à son encontre et à la condamnation de Monsieur [N] [W] à lui payer 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Il estime que sa responsabilité ne peut être engagée que si les désordres proviennent d’une partie commune, ce qui n’est pas établi par le bailleur lequel ne produit même pas le règlement de copropriété.

Il considère que le rapport de la société SARETEC ne lui est pas opposable car il n’a pas été convoqué aux réunions d’expertise et qu’il est contredit par le rapport d’intervention de la société GE.BAT qui indique expressément qu’il s’agit d’une « fuite privative ».

Il soulève enfin plusieurs contestations quant au montant des demandes, tenant notamment à l’ampleur limitée des désordres, à l’absence de tout élément de nature à caractériser le préjudice de jouissance allégué par les locataires et à la prise en charge des frais de déménagement par leur assurance habitation.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2024 puis a dû être prorogée à plusieurs reprises pour être définitive rendue ce jour.

Dûment autorisé, le syndicat des copropriétaires a par note en délibéré reçue au greffe le 9 avril 2024 communiqué le règlement de copropriété de l’immeuble et a maintenu ses demandes.

Par note en délibéré reçue au greffe le 21 mai 2024, Monsieur [N] [W] a indiqué que la société MGM 85 était intervenue au domicile des demandeurs du 13 au 15 mai 2024 pour procéder à la levée des réserves consignées dans le procès-verbal de fin de chantier du 18 mars précédent.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de prendre acte de l’intervention volontaire de Monsieur [D] [S], en sa qualité de preneur du logement donné à bail et de débouter les locataires de leur demande tendant à déclarer la société ADVISORING IMMOBILIER irrecevable à défendre les intérêts de Monsieur [N] [W] en l’absence d’indication des arguments qui seraient développés en lieu et place du bailleur.

Sur la demande d’injonction de travaux sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat après travaux établi par commissaire de justice le 18 mars 2024 et des photographies annexées à la note en délibéré de Monsieur [N] [W] du 16 mai 2024 justifiant de la levée des réserves et qui n’a donné lieu à aucune observation de la part des locataires que les travaux de remise en état ont été effectués de sorte que la demande d’injonction de travaux sous astreinte est sans objet, en tout cas sérieusement contestable. Elle sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts provisionnels des locataires

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le bailleur est tenu à l’égard de son locataire, en application des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, d’une obligation de jouissance paisible (article 6 b) et d’une obligation de bon entretien des lieux (article 6 c) en conformité avec l’usage prévu, et d’effectuer toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux. L’obligation de procurer une jouissance paisible locataire ne cesse qu’en cas de force majeure.

Cette obligation trouve cependant ses limites dans les dispositions de l’article 1725 du même code selon lesquelles le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Il est par ailleurs constant que l’agent immobilier, représentant du bailleur à l’égard du locataire, n’est pas contractuellement lié à ce dernier. Sa responsabilité à l’égard du locataire ne peut donc être retenue que sur le fondement quasi délictuel en cas de preuve d’une faute caractérisée ou d’une négligence grave à l’égard du locataire.

Enfin, en application du dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité du syndicat fondé sur l’article précité est une responsabilité objective dont il ne peut s’exonérer en invoquant le fait qu’il n’a commis aucune faute.

En l’espèce, s’il est constant que les travaux de remise en état ont été pris en charge par l’assureur de la copropriété ainsi que cela ressort de la lettre d’acceptation de la société SMA, pour autant le syndicat des copropriétaires conteste que les dégâts des eaux proviennent de fuites sur des canalisations, parties communes de l’immeuble, et les éléments techniques versés aux débats ne permettent pas de l’établir avec l’évidence requise en référé.

Ainsi le rapport du 27 avril 2022 de la société SARETEC mandatée par l’assureur des locataires ne comporte aucune mention sur ce point et si la société GE.BAT dans son rapport de visite du 18 juin 2021 considère que la fuite est d’origine privative, elle ne précise pas sur quels éléments elle s’appuie pour aboutir à une telle conclusion.

De plus, ces deux rapports concernent uniquement la fuite détectée sur la canalisation d’eau froide, pas celle apparue ensuite sur la canalisation d’eau chaude.

Enfin, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de procéder à l’analyse des dispositions du règlement de copropriété pour déterminer si les canalisations litigieuses sont privatives ou communes, de dire si le syndicat de copropriété de l’immeuble est un tiers par rapport à un copropriétaire bailleur et si l’agence immobilière a fait preuve d’une faute caractérisée ou d’une négligence grave à l’égard des preneurs.

Dans ce contexte, l’obligation du bailleur d’indemniser les preneurs des préjudices subis en lien avec les dégâts des eaux, ainsi que de l’agence immobilière s’agissant du retard dans l’exécution des travaux, est sérieusement contestable.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles de Madame [U] [Y] épouse [S] et de Monsieur [D] [S] formulées au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance du fait des dégradations de l’appartement, du préjudice moral subi du fait du retard dans l’exécution des travaux, du remboursement des loyers et charges et des frais de relogement.

S’agissant des autres points en litige, la demande de remboursement des taxes d’ordures ménagères ne peut être tranchée par le juge des référés en l’absence de mention sur l’exemplaire du bail versé aux débats de l’identité de la partie devant régler cette taxe.

Il en va de même de la demande d’indemnisation pour absence de régularisation automatique des charges qui implique la démonstration d’une faute et d’un préjudice, ce que les locataires s’abstiennent de faire.

Enfin, il est exact que le contrat de location ne mentionne pas le domicile du bailleur, contrairement à ce que prévoit l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et que l’agence immobilière a de façon pour le moins étonnante indiqué le 6 décembre aux locataires ne pas avoir l’autorisation de son mandant de leur communiquer ses coordonnées.

Mais, les époux [S] ne précisent pas comment ils ont pu en définitive obtenir l’adresse de Monsieur [N] [W], qu’ils connaissaient déjà depuis au moins le 23 juin 2022, date de leur premier courrier, soit bien avant l’engagement de la présente procédure.

Il n’y a donc pas lieu à référé du chef de ses autres demandes indemnitaires.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de la société ADVISORING IMMOBILIER

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut prononcer que des condamnations provisionnelles à l’exclusion de toute condamnation définitive.

Il s’ensuit que la demande de dommages et intérêts formulée à titre non provisionnel par la société ADVISORING IMMOBILIER à raison du caractère abusif et vexatoire des demandes des époux [S] et pour préjudice d’image est irrecevable.

En tout état de cause elle nécessite en application de l’article 1240 du code civil de justifier d’une intention de nuire de la part des demandeurs et d’un préjudice distinct autre que celui subi du fait des frais de défense exposés de sorte que l’obligation d’indemnisation est sérieusement contestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement. En l’espèce, Monsieur [D] [S] et Madame [U] [Y] épouse [S], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, l’avocat ne peut obtenir le bénéfice de la distraction des dépens que si son ministère est obligatoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En conséquence la demande de distraction au profit de Maître Mélisande FELTON, avocat de Monsieur [N] [W], sera rejetée.

L’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [N] [W], de la société ADVISORING IMMOBILIER et du syndicat des copropriétaires.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition des parties par le greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties ainsi qu’elles aviseront et dès à présent au provisoire,

DONNONS ACTE à Monsieur [D] [S] de son intervention volontaire,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [D] [S] et de Madame [U] [Y] épouse [S],

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts de la société ADVISORING IMMOBILIER,

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [N] [W], de la société ADVISORING IMMOBILIER et du syndicat des copropriétaires,

CONDAMNONS Monsieur [D] [S] et Madame [U] [Y] épouse [S] aux dépens,

DÉBOUTONS Monsieur [N] [W] de sa demande de distraction des dépens au profit de son conseil,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le juge des contentieux la protection,