TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/00292

N° Portalis 352J-W-B7G-CV4DP

N° MINUTE : 3

Assignation du :

13 Décembre 2021

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S CLUB [Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Virginie DELANNOY, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0292

DEFENDERESSE

S.A.S GECITER

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Davina SUSINI – LAURENTI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0043

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 22 Mai 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 mai 2011, la société Geciter a donné à bail à la société Club Med Gym des locaux à usage commercial ayant pour destination l’accueil d’un « établissement de culture physique, gymnastique, massage, hydrothérapie, sauna, bio esthétique et coiffure, avec bar (service de boissons non alcoolisées réservé exclusivement à la clientèle fréquentant l’établissement), petite restauration ne nécessitant pas l’installation de cuisine », dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 8], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2011, moyennant un loyer initial de 215.000 euros par an, hors taxes, hors charges.

Le preneur exploite à cette adresse une salle de sports et fitness, via deux baux, à savoir le bail en litige et un autre bail conclu avec la société Reale Muta Di Assicurazioni le 27 août 2008, les locaux objets des deux baux communiquant entre eux.

Par acte sous seing privé du 16 mars 2018, la société Geciter et la société CMG Sports Club, venue aux droits de la société Club Med Gym, ont décidé de porter la durée du bail à 12 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 juillet 2021, la société Club [Adresse 6], venue aux droits de la société CMG Sports Club, a notifié à la société Geciter une demande de révision triennale du loyer, proposant la fixation du loyer du bail révisé à hauteur de 139.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

C’est dans ce contexte qu’après avoir notifié un mémoire préalable par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 octobre 2021, la société Club [Adresse 6] a fait assigner par acte d’huissier du 13 décembre 2021 la société Geciter devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir fixer le montant du loyer du bail révisé à la somme de 139.000 euros par an, hors taxes, hors charges.

Par jugement rendu le 15 décembre 2022, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et désigné M. [F] en qualité d’expert, lequel a déposé son rapport le 1er juillet 2024. Il conclut à un loyer plafonné annuel de 248.316,29 euros, à une valeur locative annuelle de 121.000 euros et à l’absence de “ mise en évidence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entre le 1er janvier 2011 et le 12 juillet 2021 ayant entraîné par elle-même une diminution de plus de 10 % de la valeur locative des lieux loués ”.

Parallèlement, le bail arrivant à échéance le 31 décembre 2022, le preneur a fait signifier suivant acte extra judiciaire du 25 juillet 2022 une demande de renouvellement pour le 1er janvier 2023 moyennant un loyer renouvelé à la somme annuelle de 139.000 euros hors taxes et hors charges.

La société Geciter a fait signifier à la société Club [Adresse 6] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte extrajudiciaire du 8 septembre 2022, puis par acte extra judiciaire du 19 octobre 2022 lui a fait signifier un refus de renouvellement avec refus du paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, arguant d’un défaut récurrent de paiement des loyers, charges et accessoires.

Le preneur a finalement restitué les locaux loués le 28 décembre 2023, informant les bailleurs par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 décembre 2023.

Aux termes de son dernier mémoire en ouverture de rapport notifié par lettre recommandée du 12 février 2025 avec accusé de réception du 19 février 2025, la société Club [Adresse 6] demande au juge des loyers commerciaux de :

« A titre principal,

— débouter la société Geciter de l’ensemble de ses demandes,

— juger que le loyer révisé au 12 juillet 2021 doit être fixé à la valeur locative soit à la somme annuelle en principal de 110.260 euros hors taxes et hors charges, compte tenu de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative à la date du 12 juillet 2021,

— condamner la société Geciter au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité et leur capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil pour les intérêts échus depuis plus d’une année,

— condamner la société Geciter à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Geciter aux dépens dont l’intégralité des frais d’expertise ».

Au soutien de ses prétentions, la société Club [Adresse 6] fait valoir en substance que la période écoulée depuis la prise d’effet du bail, le 1er janvier 2011, a été marquée par une modification des facteurs locaux de commercialité, du fait de la baisse du flux de chalandise du quartier, de la diminution de la fréquentation du réseau de transports en commun à proximité et d’une baisse de son chiffre d’affaires, ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Se fondant sur un rapport d’expertise amiable diligenté par M. [W], elle relève qu’au cours de la période considérée, le quartier des [Adresse 6] a connu une diminution importante du flux de chalands due aux mouvements sociaux nés en novembre 2018 et à la crise sanitaire apparue en mars 2020, ayant modifié les pratiques avec le développement du télétravail et ayant entraîné des vacances commerciales. La société locataire se prévaut également de la baisse de fréquentation des transports en commun et des difficultés rencontrées dans le cadre de son activité, ayant généré une baisse de son chiffre d’affaires.

La société Club [Adresse 6] invoque en outre les conclusions d’un rapport d’expertise judiciaire établi par Mme [M] le 3 avril 2023 et le jugement rendu à la suite par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 7 mai 2024 dans une instance en révision l’opposant à la société Reale Muta Assicurazioni, propriétaire voisin, aux termes duquel il a été retenu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 %, à la baisse, de la valeur locative.

La société Club [Adresse 6] retient une valeur locative annuelle de base de 149.000 euros HT HC, un abattement de 10 % en raison de l’absence d’accès direct depuis la rue, un abattement de 5 % au titre des travaux de mise en conformité des locaux à la charge du preneur et de 1% au titre des primes d’assurance de l’immeuble supporté par le preneur, un autre de 10 % au titre du transfert de l’impôt foncier au preneur. Elle conclut donc à une valeur locative de 110.260 euros par an, hors taxes et hors charges.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée du 10 avril 2025 avec accusé de réception du 11 avril 2025, la société Geciter demande au juge des loyers commerciaux, au visa de l’article L.145-38 du code de commerce, de :

« – débouter la société Club [Adresse 6] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— fixer le loyer annuel du bail révisé au 12 juillet 2021 au montant du loyer annuel en cours, soit 237.603,40 euros HT HC,

A titre subsidiaire,

— juger que la valeur locative annuelle au 12 juillet 2021, pour la période s’écoulant jusqu’au 31 décembre 2022 ne saurait être inférieure à 234.604 euros HT HC par an et encore plus subsidiairement à 218.112 euros HT HC par an,

En tout état de cause,

— condamner la société Club [Adresse 6] au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité et leur capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, pour les intérêts échus depuis plus d’une année,

— condamner la société Club [Adresse 6] au paiement de la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire est attachée à la décision à intervenir ».

Au soutien de ses prétentions, la société Geciter se prévaut d’un rapport d’expertise amiable établi à sa demande par M. [O] et des conclusions de M. [F], expert judiciaire désigné dans la présente instance, et fait valoir qu’aucune modification matérielle des facteurs locaux de commercialité n’est intervenue depuis la date d’effet du bail renouvelé, le 1er janvier 2011.

Elle indique que le rapport de Mme [M] et le jugement rendu le 7 mai 2024 lui sont inopposables, que Mme [M] ne caractérise pas une modification matérielle des locaux loués, et que la date d’effet de la révision et celle de la période de référence sont différentes dans les deux cas d’espèce.

La société Geciter fait valoir en outre que les mesures gouvernementales en lien avec la crise sanitaire et le développement du télétravail allégué ne constituent pas une modification matérielle notable des facteurs locaux de commercialité, pas plus que la baisse de la fréquentation touristique.

Elle expose qu’en tout état de cause, la plupart des éléments invoqués par la société preneuse n’a pas d’impact durable sur le commerce exercé en raison de sa clientèle ciblée et de ses horaires d’ouverture. Elle soutient également que les résultats du preneur qui ne sont pas complets et qui résultent avant tout de sa gestion ne sauraient démontrer un quelconque impact de la prétendue baisse de commercialité sur son activité et a fortiori sur le montant de la valeur locative. Elle ajoute qu’à supposer établie l’existence d’une modification matérielle et notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur l’activité de la société preneuse, celle ci n’a pas entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

A titre subsidiaire, elle estime la valeur locative unitaire à la somme de 300 euros par m² de surface réelle par an (la pondération n’étant pour elle pas opportune s’agissant d’une salle de sport avec trois niveaux sensiblement identiques), réfute les différents abattements invoqués par la société Club [Adresse 6] à l’exception de celui de 1 % pour prise en charge par le preneur de l’assurance de l’immeuble et sollicite au contraire une majoration de 30 % au titre de la terrasse et du jardin non compris dans l’assiette du bail et de 10 % pour communication avec les locaux mitoyens.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 22 mai 2025 et mise en délibéré au 11 septembre 2025, prorogé au 18 septembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En application de l’article L. 145-37 du même code, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L.145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

Selon l’article L.145-38, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L.145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Il est acquis qu’en présence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative, quel que soit le montant de celle-ci, même si ce dernier est inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l’indice.

En outre, en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci, soit à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le montant du loyer en cours et celui du plafond résultant de la variation indiciaire, soit au montant du loyer en cours lorsque la valeur locative est inférieure à celui-ci, de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause le montant de la valeur locative.

En vertu de l’article R.145-20, la demande de révision des loyers prévue à l’article L.145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.

À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L.145-56 à L.145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de bail commercial à effet du 1er janvier 2011, expirant le 31 décembre 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 juillet 2021, la société Club [Adresse 6] a sollicité de la société Geciter la révision du loyer annuel, sollicitant la fixation du loyer à la valeur locative, qu’elle évalue à la somme annuelle de 139.000 euros hors taxes et hors charges dans cet acte, en raison d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Par conséquent, il convient de rechercher s’il existe une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative entre le 1er janvier 2011, date d’effet du bail liant les parties, et le 12 juillet 2021, date de la demande de révision du loyer.

Sur la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. S’agissant de la révision, la modification des facteurs locaux de commercialité doit être matérielle, c’est à dire tangible, et ne saurait résulter d’une simple prospective ou évolution naturelle du secteur.

Il ressort de l’expertise judiciaire que les locaux en litige sont situés à [Localité 8], 26 rue de Berri, dans le Quartier Central des Affaires de [Localité 7] fréquenté par une population disposant d’un pouvoir d’achat élevé, en retrait du flux touristique des [Adresse 6]. Les lieux loués sont situés dans le tronçon de la [Adresse 10] compris entre la [Adresse 11] et la [Adresse 9], tronçon dans lequel les restaurants, les hôtels et les commerces d’équipement de la personne sont bien représentés.

Les locaux sont desservis par le métro, les stations “Saint-Philippe du Roule” (ligne 9) et “George V” (ligne 1) étant situées à environ 400 mètres des lieux loués.

L’expert relève “ la qualité de l’emplacement pour une salle de sport fréquentée tant par les employés des bureaux que par les résidents du quartier ”.

Après avoir étudié l’évolution de commercialité du tronçon de la [Adresse 10] dont dépendent les lieux loués, le flux de chalandise de [Adresse 6], distante d’environ 300 mètres, le taux de vacance des bureaux et la fréquentation du métro, l’expert judiciaire conclut que ces éléments ne sont pas de nature à établir une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une modification de la valeur locative de plus de 10 % pour l’activité considérée, dans le secteur abritant les lieux loués, et pour la période de référence retenue.

Il précise notamment :

— que le taux de vacance des bureaux dans le Quartier Central des Affaires de [Localité 7] dont dépendent les lieux loués n’a pas augmenté au cours de la période de référence mais a très légèrement diminué,

— que la commercialité du tronçon de la [Adresse 10] dont dépendent les lieux loués n’a pas évolué, et que le niveau d’achalandage du tronçon de la [Adresse 10] dans lequel se situent les locaux et de son flux touristique, de même que niveau d’achalandage de [Adresse 6], distante de près de 300 mètres, et de son flux touristique, sont sans incidence sur la valeur locative des locaux sans accès direct depuis la rue, exposés sur cour et jardin et fréquentés par une clientèle d’habitués essentiellement constituée de personnes travaillant dans les bureaux alentour ou résidant dans le quartier.

L’expert ajoute cependant :

— que si le taux de vacance des bureaux dans le Quartier Central des Affaires de [Localité 7] dont dépendent les lieux loués n’a pas augmenté au cours de la période de référence mais a très légèrement diminué, passant selon BNP Paribas Real Estate de 5,6 % à la fin du 4ème trimestre 2010 à 4,5 % à la fin du 2ème trimestre 2021, cela ne signifie pas que le nombre de m² de bureaux réellement occupés (non déterminé) a augmenté,

— qu’au cours de la dernière année de la période de référence, un nombre important mais non précisément quantifiable de clients potentiels de la salle de sport n’a vraisemblablement plus occupé les bureaux du secteur en se tournant vers le télétravail,

— que des résidents du quartier ont également déménagé temporairement ou définitivement en optant eux aussi pour le télétravail,

— que la fréquentation de la station de métro Saint Philippe du Roule et de la station Georges V qui desservent les locaux loués apparaît au cours de la période étudiée en baisse constante.

Au regard de ces constatations, corroborées à la fois par l’avis rendu par M. [W] et l’expertise diligentée par Mme [M], soumise à la libre discussion des parties, et non contredites par l’avis de M. [O], c’est à juste titre que la société Club [Adresse 6] invoque la baisse du flux de chalandise dans le quartier où sont situés les lieux loués, durant la période écoulée et jusqu’au 12 juillet 2021, date de la demande de révision. Etant entendu que les [Adresse 6] sont très proches des lieux loués et qu’eu égard à cette proximité, il ne peut être fait abstraction, comme le soutient vainement la société Geciter, des éléments ayant affecté ce secteur au motif que la [Adresse 10] se situerait en retrait de l’avenue.

S’agissant des causes de cette diminution du flux de chalandise mises en avant par le preneur, il sera relevé que les perturbations engendrées par le mouvement des gilets jaunes, d’ampleur nationale, ont certes affecté durement le secteur des locaux loués, mais ceci principalement le week-end (impactant l’activité du samedi) ; elles ont en outre duré seulement six mois, comme ayant débuté en octobre 2018 pour s’atténuer à partir du mois de mars 2019, soit une période réduite sur les dix ans de la période considérée.

En revanche, s’agissant des conséquences des mesures gouvernementales prises en 2020 et 2021 pour lutter contre la propagation de l’épidémie de covid-19, la fermeture des commerces non essentiels, la restriction des déplacements de la population locale, nationale ou internationale et les couvre-feux, ont directement impacté l’activité de la société preneuse, qui faisait partie de la catégorie des commerces non essentiels et bénéficie largement d’une clientèle de bureaux.

Les effets de cette crise, qui ont perduré au-delà des périodes de fermeture et s’inscrivent dans une transformation durable des habitudes passées, ont conduit à un très fort développement de la pratique du télétravail, pratique qui n’a pas cessé avec la fin de l’épidémie et a perduré jusqu’à la date de révision du bail ; cette modification matérielle notable des facteurs locaux de commercialité, qui n’est pas due à une évolution naturelle du secteur, a eu un impact négatif sur l’activité exercée (salle de sport), dont une partie importante de la clientèle est une clientèle de bureaux, particulièrement dans le quartier considéré.

A ce titre d’ailleurs, le juge des loyers commerciaux dans le jugement rendu le 7 mai 2024 – dont il n’est pas soutenu qu’il a été frappé d’appel- statuant sur la demande en révision de loyer concernant le bail des locaux voisins, retient que “ la crise sanitaire, par les fermetures administratives qu’elle a entraînées sur une période prolongée, notamment en ce qui concerne les salles de sport, a conduit à une baisse du flux de chalandise dans le quartier où sont situés les locaux considérés ” ; il ajoute que la crise a eu un impact défavorable sur le commerce considéré, à raison notamment de “ la généralisation massive du télétravail.”

C’est également à juste titre que la société Club [Adresse 6] excipe de la baisse de la fréquentation des stations de métro, constatée d’ailleurs par l’expert judiciaire, et qui confirme la diminution de la fréquentation du quartier. M. [F] note ainsi une baisse très significative (près du tiers) de la fréquentation des stations de métro avoisinantes sur la période considérée, à savoir : – 38 % et pour George V, – 31% pour Saint Philippe du Roule.

Etant relevé qu’il résulte des données communiquées par l’expert (page 6 du rapport) que si la baisse a été très importante au cours de l’année 2020, date de la crise sanitaire, le trafic a repris en 2021 mais sans commune mesure avec le nombre de voyageurs relevé dans les années 2011 à 2019.

Contrairement à ce que fait soutenir la société Geciter, la baisse de fréquentation des deux stations qui desservent spécifiquement les lieux loués, qui s’est brutalement aggravée en 2020 avec les effets de la crise sanitaire et s’inscrit sur une période durable, est bien une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, à mettre en partie en perspective avec la hausse du télétravail, et qui affecte donc défavorablement les locaux loués.

La baisse de fréquentation du métro et du secteur des Champs des [Adresse 6], associée aux effets de la crise sanitaire avec le développement du télétravail se reflète d’ailleurs dans la baisse du chiffre d’affaires de la société preneuse, particulièrement nette à compter de l’année 2020.

Ces éléments sont donc suffisants pour retenir une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité susceptibles d’avoir eu une incidence sur la valeur locative des locaux considérés.

Il convient en conséquence de déterminer si la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité établie ci-dessus a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative au sens de l’article L145-38 du code de commerce sus visé.

Sur la variation de 10 % de la valeur locative

L’article L145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de références. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. Aux termes de l’article R.145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R.145-7 sont en ce cas applicables.

Outre la description du secteur déjà rappelée supra, il résulte des constatations de l’expert judiciaire, non contestées par les parties sur ces points, que les locaux en litige sont situés dans un immeuble édifié à la fin des années 1990, élevé sur sous-sols d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et de deux étages en retraits successifs, édifié en maçonnerie à façade plate largement vitrée avec parement pierre sur rue et une couverture constituée d’une toiture terrasse.

Les locaux se situent sur deux niveaux :

— Un rez de jardin/1er sous-sol, accessible depuis la rue par un escalier qui dessert les parties communes depuis lesquelles les lieux loués sont accessibles. S’y trouvent : une vaste zone d’accueil, équipée d’un distributeur automatique de boissons et d’aliments, avec trois locaux techniques, un local ménage et une réserve attenants ; il existe une communication par baie libre avec les locaux mitoyens occupés par la société Club [Adresse 6] suivant un bail distinct ; un comptoir d’accueil, des casiers adhérents, un espace salon éclairé sur la cour anglaise de l’immeuble par deux baies vitrées et une porte vitrée située en contre-haut de trois marches ; un bureau éclairé sur la cour anglaise de l’immeuble par deux baies vitrées ; un local de détente éclairé sur la cour anglaise de l’immeuble par deux baies vitrées dont une occultée ; une petite salle ostéopathie, éclairée sur la cour anglaise de l’immeuble par une baie vitrée, des vestiaires hommes, neuf cabines de douche, un sona, deux cabines de w.-c. dont une accessible aux personnes à mobilité réduite.

— Un rez de chaussée : accessible par un escalier métallique hélicoïdal ; s’y trouve une salle de cardio équipée de 38 appareils de remise en forme,

— Un entresol relié à la salle de cardio du rez-de-chaussée par un escalier métallique hélicoïdal et desservi par un escalier métallique hélicoïdal extérieur dans lequel se trouve une salle de musculation, éclairée sur la cour anglaise par cinq baies vitrées et par une porte vitrée, équipée de 25 appareils de musculation, et communiquant par baie libre avec les locaux mitoyens occupés par la société Club [Adresse 6] suivant un bail distinct,

— Un troisième sous-sol, desservi par une batterie d’ascenseurs et une rampe, où se situent deux emplacements de stationnement.

La surface réelle retenue par l’expert est de 562,60 m², sans tenir compte du jardin et de la terrasse extérieure d’une surface globale de 850 m².

Sur ce point, c’est à juste titre que le bailleur fait valoir que même si le preneur bénéficie d’un droit de jouissance sur le jardin, il n’est pas inclus dans l’assiette du bail alors qu’il peut être emprunté par l’ensemble des occupants de l’immeuble en cas de nécessité.

Ce jardin, dans lequel est aménagé une terrasse, constitue cependant un agrément pour le preneur, et sera donc pris en compte comme facteur de majoration de la valeur locative, comme il sera jugé infra.

Le preneur reproche à M. [F] d’avoir retenu les surfaces réelles sans pondération par analogie avec des locaux de bureaux ou d’activités et soutient que la pondération des surfaces doit s’appliquer compte tenu de la configuration des locaux loués, qui se trouvent sur plusieurs niveaux, de l’absence d’accès direct depuis la rue et de leur très faible visibilité depuis la rue.

La société Geciter fait valoir que dans la mesure où l’expert judiciaire ne pondère pas les locaux loués, position qu’elle ne critique pas, il y a lieu de ne retenir que des éléments de référence non pondérés.

L’expert judiciaire estime en effet que la pondération des surfaces n’est pas opportune s’agissant d’une salle de sport, et que la valeur locative unitaire est sensiblement la même pour les trois niveaux considérés. Il indique que sont pris en considération des loyers en référence déterminés également sur la base d’une surface non pondérée.

En l’espèce, et comme l’a justement retenu l’expert judiciaire, les locaux concernés, qui s’étendent sur une grande surface et qui n’ont aucune zone de vente ni aucune vitrine sur rue à partir de laquelle apprécier l’éloignement des zones, doivent être appréhendés comme des locaux d’activités de grande surface valorisés au m² utile et non comme des boutiques dont la valeur locative est déterminée en appliquant un prix unitaire à une surface pondérée. C’est en outre à juste titre que l’expert judiciaire a considéré que l’homogénéité de la fonctionnalité des lieux, telle qu’elle résulte de leur description reprise dans les développements précédents, ne nécessitait pas de réaliser une valorisation des différentes parties à des prix unitaires distincts.

Il y a donc lieu de privilégier l’approche par la surface réelle et de retenir une surface utile de 562,60 m², mesurage non contesté par les parties.

S’agissant des références prises en compte par l’expert, celui-ci a recherché des termes de comparaison pour des locations de salles de sport à savoir :

— quatre références de loyers fixés judiciairement :

* trois concernent des baux renouvelés respectivement en avril 2008, janvier 2013 et janvier 2016, pour des salles de sport situées dans le 11ème, 12ème et 17ème arrondissement, d’une surface réelle de 1.806 m², 844,30 m² et 829,95 m², avec des valeur unitaire de 180 euros/ m², 187 euros/m² et 160 euros/m².

* une, particulièrement significative en ce qu’elle concerne le bail des locaux voisins et mis en communication exploités par la société preneuse, qui a fixé un loyer révisé au 19 avril 2021 sur la base d’un prix unitaire de 200 euros/ m² à la somme annuelle de 113.914,40 euros HT HC pour une surface retenue sans pondération de 694,60 m².

— seize références de locations nouvelles qui concernent des loyers unitaires d’un montant se situant entre 151 euros/m² et 383 euros/m² pour des baux conclus entre le 1er août 2007 et le 1er février 2022, étant précisé que ces références concernent des salles de sport situées dans divers arrondissements parisiens, éloignés des locaux sous expertise.

L’expert retient comme valeur locative statutaire unitaire de base :

— au 1er janvier 2011 : 250 euros/m² pour la salle de sport, et 200 euros/an/emplacement de parking,

— au 12 juillet 2021 : 250 euros/m² pour la salle de sport et 225 euros/an/emplacement de parking.

Pour parvenir à ce conclusions, l’expert judiciaire a pris en compte :

* La bonne situation géographique des locaux, dans le Quartier Central des Affaires de [Localité 7] fréquenté par une population disposant d’un pouvoir d’achat élevé, dans une rue dans laquelle les restaurants, les hôtels et les commerces d’équipement de la personne sont bien représentés, à environ 300 mètres de [Adresse 6],

* La catégorie de l’immeuble dont dépendent les lieux loués,

* La configuration rationnelle des locaux qui disposent de la climatisation et bénéficient d’un éclairement général de bon niveau et d’une vue dégagée sur cour ou jardin,

* La faible visibilité des locaux sans accès direct depuis la [Adresse 10]

* L’inaccessibilité des salles aux personnes à mobilité réduite

* L’exploitation de la salle de sport dans des locaux dépendant de deux baux,

* Les clauses et conditions locatives ; l’activité de salle de sport exercée,

* L’état du marché des loyers résultant de fixations amiables et judiciaires.

L’expert judiciaire conclut, après application de différents abattements et facteurs de majoration, à une évolution de la valeur locative entre le 1er janvier 2011 et le 12 juillet 2021 de -3 % (125.000 euros versus 121. 000 euros).

Se référant notamment au rapport amiable rendu par M. [W], et au rapport judiciaire établi par Mme [M], la société Club [Adresse 6] critique les conclusions de M. [F] et soutient que compte tenu des caractéristiques des locaux loués et des éléments de comparaison, la valeur locative unitaire de la salle de sport avant la crise sanitaire et abattements pouvait être fixée à 500 euros/m²P et au 12 juillet 2021 à 200 euros/m²p.

Elle est en revanche d’accord avec l’estimation faite par l’expert judiciaire concernant la valeur locative des emplacements de parking au 1er janvier 2011 (200 euros/mois/ emplacement) mais revendique une valeur locative de 125 euros/ mois/emplacement au 12 juillet 2021.

La société Geciter, tout en qualifiant de “ calcul curieux ” le fait pour la société preneuse de retenir une valeur de 500 euros/m² avant d’appliquer un abattement, est taisante sur la valeur locative au 1er janvier 2011, et en tout état de cause avant la modification alléguée.

S’agissant de la valeur locative unitaire de base au 12 juillet 2021, la bailleresse revendique s’agissant de la salle de sport un prix unitaire de 300 euros/m² et pour les emplacements de parking un prix mensuel de 225 euros/emplacement.

Elle fait valoir que le juge des loyers commerciaux n’est pas tenu par les conclusions de Mme [M], qui ont d’ailleurs été soumises au contradictoire de M. [F]. Elles expose que les références les plus récentes révèlent que la valeur locative de base au 12 juillet 2021 ne saurait être inférieure à 300 euros/m².

A titre liminaire, il sera relevé que l’article L145-38 du code de commerce exige que la modification des facteurs locaux de commercialité ait eu pour effet d’entraîner, par elle-même, une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

En l’espèce, l’expert judiciaire M. [F] a comparé la valeur locative estimée au 12 juillet 2021, date de la demande de révision, à celle estimée au 1er janvier 2011, date de conclusion du contrat.

Si cette démarche ne fait pas l’objet de contestation formelle de la part des parties, il ressort cependant des écritures de la société Club [Adresse 6] que celle-ci se réfère, pour le deuxième terme de comparaison, à la valeur locative unitaire avant la crise.

Cette approche sera en l’espèce privilégiée, compte tenu de la date de conclusion du contrat (2011) et de l’exigence posée par le texte sus visé quant au lien de causalité direct à établir entre la modification matérielle des locaux de commercialité (survenue en 2020) et la valeur locative.

En outre et compte tenu de l’exigence de ce lien de causalité, exclusif de toute autre facteur de variation, il n’y a pas lieu de prendre en compte, pour fixer les valeurs locatives de référence permettant d’évaluer la variation de 10 %, les abattements et facteurs de majorations susceptibles d’influer sur leur montant. Etant entendu que M. [F] a en tout état de cause retenu les mêmes facteurs de majoration et de minoration pour les deux termes de comparaison, exceptée la taxe foncière déduite de la valeur locative au réel en 2021.

Enfin, la valeur locative au 12 juillet 2021 ne saurait être calculée en appliquant un pourcentage de baisse sur la valeur locative retenue avant la crise sanitaire contrairement à ce que soutient la société Club [Adresse 6], mais doit être déterminée en application des dispositions légales rappelées ci-dessus.

Sous le bénéfice de ces observations, eu égard aux références relevées, à l’activité exercée, à la situation, la surface et l’état des locaux, et compte tenu la commercialité, examinés dans les développements précédents, il convient de retenir, pour la salle de sport, une valeur locative unitaire de base, avant la crise sanitaire constituant la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, de 300 euros/m²R, et au 12 juillet 2021 de 200 euros/m²R, de sorte que, même sans tenir compte des emplacements de parking, la valeur locative a diminué de plus de 10 %.

Il convient donc de fixer le loyer du bail révisé au 12 juillet 2021 à la valeur locative.

Sur le montant du loyer révisé au 12 juillet 2021

Sur la valeur locative concernant la salle de sport

La valeur locative unitaire de la salle de sport au 12 juillet 2021 a été estimée supra à hauteur de 200 euros/m²R soit une valeur locative annuelle de base des locaux de 112.520 euros (200 € x 562,60m2).

Il convient d’examiner les abattements et majorations retenus par l’expert et invoqués par les deux parties.

Sur la majoration au titre de l’accès au local mitoyen

L’expert préconise de retenir une majoration de 10 % afin de tenir compte de la communication sur trois niveaux avec les locaux mitoyens dépendant d’un bail distinct.

La société preneuse conteste cette majoration, faisant valoir que l’exploitation via deux baux lui est au contraire défavorable tant au regard de la situation locative que pour son activité.

La société Geciter indique se rallier à la position de l’expert, soutenant que la communication avec les locaux voisins constitue un avantage pour le preneur car cela lui permet de bénéficier de surfaces plus importantes et de rationaliser les équipements.

En l’espèce, la possibilité d’accéder au local mitoyen pris à bail distinctement justifie une majoration de la valeur locative en ce qu’elle permet un meilleur agencement des lieux.

Il convient donc de retenir une majoration de 5 % de la valeur locative en raison de l’accès au local mitoyen.

Sur la majoration pour l’existence d’une terrasse et d’un jardin

La société Geciter sollicite une majoration de 30 % sur la valeur locative, point sur lequel la société Club [Adresse 6] est d’accord (cf page 18 de son mémoire).

Cette majoration sera donc retenue.

Sur l’abattement au titre de l’absence d’accès direct depuis la rue

L’expert préconise de retenir un abattement de 10 % pour l’absence d’accès direct des locaux depuis la [Adresse 10], faisant valoir que l’immense majorité des salles de sport dispose d’un accès direct sur rue ou sur cour (mais pas d’une vitrine).

Le locataire considère que cet abattement est justifié.

La société Geciter s’y oppose, indiquant que les locaux bénéficient d’un accès depuis la [Adresse 10], que ce sont les locaux mitoyens propriété d’un autre bailleur qui ne bénéficient pas d’un accès direct depuis la rue et que parmi les éléments de référence cités par M. [F], rares sont les salles de sport disposant d’une vitrine sur rue.

Il ressort du rapport d’expertise que les locaux sont desservis par un escalier directement accessible depuis la rue, qui dessert au sous-sol les parties communes de l’immeuble depuis lesquelles les lieux loués sont accessibles.

Cette absence d’accès direct aux locaux à partir de la rue constitue un facteur de diminution de la valeur locative dès lors qu’il convient de passer par les parties communes pour y accéder et que ceux-ci ne sont pas visibles depuis la rue par les clients potentiels ; cet inconvénient est cependant à tempérer compte tenu notamment du fait que la majorité des salles de sport référencées ne disposent pas d’une vitrine.

Un abattement de 5% au titre de l’absence d’accès direct sur la rue sera donc retenu.

Sur l’abattement au titre de travaux de mise en conformité des locaux à la charge du preneur

L’expert préconise de retenir un abattement de 5 % au titre des travaux de mise en conformité mis à la charge du preneur, lequel est d’accord avec ses conclusions.

La société Geciter s’y oppose, faisant valoir que les travaux relevant de l’article 606 du code civil, c’est à dire les plus onéreux, sont à sa charge, et que la société Club [Adresse 6] ne supporte aucune charge exorbitante par rapport aux charges transférées aux autres locataires de salles de sport et encore moins dans le quartier.

Contrairement à ce que fait valoir la bailleresse, la clause par laquelle le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux de mise en conformité constitue une clause exorbitante et en conséquence, un facteur de diminution de la valeur locative.

Il sera retenu un abattement de 3 % à ce titre.

Sur l’abattement pour prise en charge par le preneur de l’assurance de l’immeuble

Les parties s’accordent pour retenir un abattement de 1 % à ce titre.

Sur l’abattement à raison de la prise en charge par le preneur de l’impôt foncier

L’expert judiciaire préconise un abattement au titre de la charge des taxes foncières à hauteur de 16.492 euros.

La société Club [Adresse 6] réclame un abattement de 10 % à ce titre, précisant ne pas comprendre la grille de répartition de la taxe foncière.

La société Geciter s’oppose à l’abattement, soutenant qu’il est d’usage que dans les baux du quartier des [Adresse 6] le locataire supporte la charge foncière réclamée par la bailleresse.

Il est acquis que si les parties peuvent convenir dans le bail de mettre l’impôt foncier à la charge du locataire, il est en principe légalement imputable au bailleur en application de l’article R.145-35 du code de commerce ; que leur transfert sans contrepartie au locataire doit être pris en compte dans l’appréciation de la valeur locative.

A ce titre, il sera retenu le montant réel retenu par l’expert qui a pu analyser les avis d’impôt pour l’année 2021 produits par la bailleresse, soit 16.492 euros.

La valeur locative annuelle de la salle de sport s’établit donc après correctifs à la somme 125 283,20 euros HT HC [112.520 x (30 % + 5 % – 5% -3 % – 1 %) – 16.492].

Sur la valeur locative des emplacements de stationnement

L’expert retient une valeur locative de 225 euros par mois, soit pour les deux emplacements et après un abattement de 1 % au titre de l’assurance de l’immeuble à la charge du preneur une valeur locative annuelle de 5.346 euros HT HC [ 225 € x 12 mois x 2 X 0,99]

La société Club [Adresse 6] conteste cette estimation, qu’elle qualifie “ d’arbitraire ” et, se fondant sur l’avis de M. [W], revendique une valeur locative unitaire de 125 euros par mois, rappelant que les emplacements sont situés au 3ème sous-sol.

La société Geciter expose que l’avis de l’expert judiciaire est conforme aux éléments de référence de location d’emplacements de stationnement au sein du même immeuble.

Elle ajoute qu’il n’y a pas lieu de procéder à un abattement pour prise en charge par le preneur de l’assurance de l’immeuble alors que tous les locataires des emplacements de stationnement sont soumis aux mêmes clauses et conditions.

Au vu des références communiquées par la société bailleresse qui concernent divers loyers pratiqués en 2006 et 2017 pour des emplacements de stationnement situés au niveau -2 et -4 de l’immeuble situé 26 rue de Berri, l’estimation faite par l’expert est fondée et sera retenue.

Il sera appliqué un abattement de 1 % en raison de la prise en charge par le preneur de l’assurance, qui constitue une clause exorbitante justifiant une minoration de la valeur locative.

La valeur locative annuelle des emplacements de stationnement est donc de 5.346 euros (225 € x 12 mois x 2 X 0,99)

Le prix du bail révisé à la valeur locative au 12 juillet 2021 sera donc fixé à la somme arrondie de 130 630 euros hors taxes et hors charges par an (125 283 +5 346).

Sur les intérêts

Le preneur demande la condamnation de la société Geciter au paiement des intérêts au taux légal sur les trop versés de loyers, demande à laquelle la bailleresse s’oppose, indiquant que le preneur a manqué à ses obligations à paiement et qu’il existe un important arriéré locatif.

Il ne ressort pas des pouvoirs du juge des loyers commerciaux de prononcer la condamnation au paiement sollicitée.

Il sera simplement rappelé que les intérêts au taux légal sur l’éventuel trop-perçu de loyer, correspondant à la différence entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté par la société Club [Adresse 6], fixé par jugement avant-dire droit du 15 décembre 2022 et le montant du loyer fixé par le présent jugement, seront, le cas échéant, dus par la société Geciter à compter du 12 juillet 2021, date de notification de la demande de révision par le locataire, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

Les intérêts dus dans cette hypothèse seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle en principal de 130 630 euros hors charges et hors taxes le prix du bail révisé le 12 juillet 2021 entre la S.A.S Geciter et la S.A.S Club [Adresse 6] pour les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8],

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal sur l’éventuel trop-perçu de loyer, correspondant à la différence entre le montant du loyer provisionnel acquitté par la S.A.S Club [Adresse 6], fixé par jugement avant-dire droit du 15 décembre 2022 et le montant du loyer fixé par le présent jugement, à compter du 12 juillet 2021 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil,

Partage les dépens par moitié entre les parties, comprenant le coût de l’expertise judiciaire,

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 18 septembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. GUILLARME