TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05700 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CO6

N° MINUTE : 14/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 novembre 2024

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT- OPH, [Adresse 4]

représenté par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5]

DÉFENDEURS

Madame [J] [O], demeurant [Adresse 3], comparante en personne

Monsieur [E] [O], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 12 septembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 novembre 2024 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05700 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CO6

Suivant bail signé le 16 janvier 2017, [Localité 8] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [J] [O] et Monsieur [E] [O], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], outre une cave, [Localité 6].

Par ailleurs, le 25 juin 2021, [Localité 8] HABITAT-OPH a donné à bail Madame [J] [O] un emplacement de parking (place intérieure) n°0002, référencé 172845 situé dans l’ensemble immobilier du [Adresse 7].

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement leurs loyers, le 24 juillet 2023, le bailleur leur a fait délivrer un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3216,88 euros au titre des loyers et charges impayés, resté infructueux.

Le même jour, [Localité 8] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [J] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail concernant l’emplacement de parking, pour paiement de la somme de 264,40 euros en principal, également resté infructueux.

La CCAPEX a été saisie le 26 juillet 2023.

Par assignation en référé délivrée le 30 avril 2024, PARIS HABITAT-OPH a attrait Madame [J] [O] et Monsieur [E] [O], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, les commandements de payer n’ayant pas été suivis d’effet dans le délai imparti.

Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition des clauses résolutoires prévues au bail d’habitation et au bail de parking;

— d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef du logement, et l’expulsion de la locataire du parking, et statuer sur le sort des meubles ;

— de condamner par provision solidairement ou in solidum Madame [J] [O] et Monsieur [E] [O] au paiement des sommes suivantes :

—  7867,43 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation) arrêté au 5 avril 2024 (terme de mars 2024 inclus), outre intérêts légaux à compter du commandement de payer ;

— A compter de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du dernier loyer mensuel indexé, plus charges du contrat de bail, jusqu’au départ effectif des lieux ;

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

Condamner en outre Madame [J] [O] à payer à [Localité 8] HABITAT-OPH à titre de provision :

-522,31 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation) arrêté à au 5 avril 2024 (terme de mars 2024 inclus), outre intérêts légaux à compter du commandement de payer;

— A compter de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du dernier loyer mensuel indexé, plus charges du contrat de bail du parking, jusqu’au départ effectif des lieux.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024.

Lors de l’audience, le bailleur, représenté par son conseil, a indiqué que la dette est de 9918,10 euros selon décompte arrêté au 2 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, pour l’appartement.

Il a précisé que la dette de parking était soldée et qu’il ne demande plus de paiement à ce titre.

Il a rappelé que le loyer de l’appartement est de 870 euros par mois et celui du parking de 67 euros par mois. Il confirme que le paiement du loyer courant a été repris.

Il a ajouté s’en rapporter sur la demande d’échéancier suspensif de la clause résolutoire formulée par Madame [J] [O] à hauteur de 100 euros par mois en sus des loyers courants.

Madame [J] [O], comparaissant seule, sollicite un échéancier suspensif de la clause résolutoire à hauteur de 100 euros par mois en sus des loyers courants.

Elle précise que son mari va participer au paiement des loyers et qu’elle reprend un emploi le 14 septembre 2024.

Monsieur [E] [O], cité par remise de l’acte à l’étude, n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur la demande, le juge n’y faisant droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (14 mai 2024).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (26 juillet 2023).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [J] [O] et Monsieur [E] [O], le 24 juillet 2023, pour un montant principal de 3216,88 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le logement.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 septembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail de l’appartement est intervenue de plein droit à cette date.

Il apparaît en outre qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire, et concernant l’emplacement de parking, a été délivré à Madame [J] [O] le 24 juillet 2023 pour paiement de la somme de 264,40 euros, commandement également resté infructueux dans le délai imparti.

Toutefois, compte tenu du règlement intégral de la dette intervenu et du désistement de la demande en paiement du bailleur à ce titre, il n’y a plus lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire afférente au parking ni de statuer sur les demandes subséquentes à celle-ci devenues sans objet.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [J] [O] et Monsieur [E] [O] sont solidairement redevables (le bail prévoyant cette solidarité en son article 10) des loyers impayés en application du bail, des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

[Localité 8] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Madame [J] [O] et Monsieur [E] [O] restent lui devoir au titre de l’arriéré locatif de l’appartement (loyers charges et indemnités d’occupation), la somme de 9918,10 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges) arrêté à au 2 septembre 2024 (terme d’août 2024 inclus).

Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [J] [O] et Monsieur [E] [O] à payer à [Localité 8] HABITAT-OPH, la somme provisionnelle de 9918,10 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges) de l’appartement, arrêté au 2 septembre 2024 (terme d’août 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera constaté le désistement de la demande en paiement de [Localité 8] HABITAT-OPH au titre de l’arriéré locatif de l’emplacement de parking, lequel a été intégralement réglé.

Sur les délais de paiement

— Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire qui le demande, qui a repris le paiement des loyers courants et en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

(Appartement) Compte tenu des besoins du bailleur et de la situation du locataire, il convient d’autoriser des délais dans les termes du dispositif concernant l’appartement, et de prévoir dans ce même dispositif les conséquences du non- respect de cet échéancier, notamment en termes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

— Compte tenu de la situation respective des parties et de l’absence d’opposition à l’audience du bailleur qui s’en rapporte, il convient d’accorder des délais à Madame [J] [O] et Monsieur [E] [O] pour se libérer de leur dette au titre de l’appartement, dans les termes du dispositif et de prévoir dans ce même dispositif les conséquences du non-respect de cet échéancier, notamment en termes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

— Il convient de prévoir dans le dispositif de la présente décision, les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire concernant l’appartement, notamment en termes d’expulsion, de sort des meubles et d’indemnité d’occupation.

Il n’y a plus lieu à acquisition de la clause résolutoire, ni expulsion, ni indemnité d’occupation pour le parking, la dette ayant été soldée.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [O] et Monsieur [E] [O], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût des commandements de payer.

L’équité ne justifie pas de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par [Localité 8] HABITAT-OPH.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de [Localité 8] HABITAT-OPH ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 16 janvier 2017, conclu entre [Localité 8] HABITAT-OPH et Madame [J] [O] et Monsieur [E] [O], concernant l’appartement situé [Adresse 1], outre une cave, [Localité 6], sont réunies à la date du 25 septembre 2023,

CONSTATONS que Madame [J] [O] et Monsieur [E] sont donc, depuis le 25 septembre 2023, occupants sans droit ni titre de l’appartement loué ;

CONSTATONS le désistement de la demande en paiement de [Localité 8] HABITAT-OPH au titre de l’arriéré locatif de l’emplacement de parking, lequel a été intégralement réglé,

DISONS ne plus y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire, ni expulsion, ni indemnité d’occupation pour le parking, la dette ayant été intégralement soldée ;

CONDAMNONS, solidairement Madame [J] [O] et Monsieur [E] [O] à payer à [Localité 8] HABITAT-OPH, la somme provisionnelle de 9918,10 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges) arrêté au 2 septembre 2024 (terme d’août 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

AUTORISONS Madame [J] [O] et Monsieur [E] [O] à s’acquitter de cette dette au titre de l’appartement par 35 versements mensuels consécutifs de 100 euros, en sus des loyers et charges courants, le 36ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette ;

DISONS que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et disons qu’en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail pour l’appartement sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant pour l’appartement et l’emplacement de parking, comme il vient d’être dit :

— la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire du bail sera réputée acquise,

Dans ce cas et en conséquence,

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [J] [O] et Monsieur [E] [O], de l’appartement situé [Adresse 1], outre une cave, [Localité 6], ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile,

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS, à compter du 25 septembre 2023 pour l’appartement, l’indemnité mensuelle d’occupation solidairement due à titre provisionnel par Madame [J] [O] et Monsieur [E] [O] égale au montant du dernier loyer mensuel indexé, plus charges du contrat de bail, et au besoin CONDAMNONS solidairement Madame [J] [O] et Monsieur [E] [O] à verser à [Localité 8] HABITAT-OPH ladite indemnité mensuelle provisionnelle et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;

DEBOUTONS des autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS solidairement Madame [J] [O] et Monsieur [E] [O] au paiement des dépens, en ce compris les frais des commandements de payer ;

DISONS n’y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge