TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01703 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z7JX

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. IMMOBILIERE DU NORD

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Laurence PIPART-LENOIR, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [N] [W]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparant

S.A.S. FAIRY CARE

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante

Mme [I] [P]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante

Mme [V] [O] [H]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Martine FLAMENT lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 25 Novembre 2025

ORDONNANCE du 30 Décembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2020, la S.C.I. l’Immobilière du Nord a mis à bail au profit de la S.A.S. Fairy Caire, société en cours de formation représentée par Mme [I] [P] et Mme [V] [O] [H] des locaux situés au [Adresse 11][Adresse 2] à [Localité 13] (Nord) à compter du 7 juillet 2020. Conclu pour une durée de neuf années, le bail a fixé le loyer annuel à 8 280 euros, payable mensuellement et d’avance. Le contrat a prévu le versement d’un dépôt de garantie de 1380 euros.

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2024, la S.C.I. L’Immobilière du Nord a accepté la cession de la S.A.S. Fairy Caire à M. [N] [W]. Le contrat a fixé le loyer annuel à 9521 euros.

Suite à des impayés, la S.C.I. L’Immobilière du Nord a fait signifier à M. [W] et la S.A.S. Fairy [Adresse 10] les 11 et 13 mars 2025 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par actes délivrés à sa demande les 22, 23 et 26 octobre 2025, la S.C.I. l’Immobilière du Nord a fait assigner M. [W], la S.A.S. Fairy Caire, Mme [I] [P] et Mme [V] [O] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :

— constater l’acquisition et le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner la résolution de plein droit du contrat de bail en application de ladite clause,

— condamner conjointement et solidairement ou l’une à défaut de l’autre, M. [W], la S.A.S. Fairy Caire, Mme [P] et Mme [O] [H] au paiement des loyers impayés, arrêtés à février 2025, à hauteur de 8 386 euros,

— dire que cette somme portera intérêts à compter de la date du commandement de payer, soit le 11 mars 2025,

— condamner conjointement et solidairement ou l’une à défaut de l’autre, M. [W], la S.A.S. Fairy Caire, Mme [P] et Mme [O] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la parfaite libération des lieux, d’un montant de 793 euros par mois,

— ordonner l’expulsion des occupants, le cas échéant avec le concours de la force publique,

— condamner conjointement et solidairement ou l’une à défaut de l’autre M. [W], la S.A.S. Fairy Caire, Mme [P] et Mme [O] [H] au paiement de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

Les défendeurs n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience le 25 novembre 2025.

La S.C.I. l’Immobilière du Nord, représentée par son avocat, soutient oralement les prétentions figurant dans son acte introductif d’instance.

Monsieur [W], la S.A.S. Fairy Caire et Mme [O] [H], régulièrement cités, n’ont pas constitué avocat.

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses établi le 26 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [P] n’a pas constitué avocat.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 30 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 11 mars 2025 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 11 avril 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affecte l’obligation pour M. [W] de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend M. [W] occupant sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

En l’espèce, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable M. [W]. Il convient de fixer, à compter du 12 avril 2025, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

L’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 8 386 euros, terme de février 2025 inclus.

Le défendeur sera donc condamné à payer ce montant à la S.C.I. L’Immobilière du Nord à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

En l’espèce, la provision sur l’arriéré produira intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Sur la demande de condamnation du garant et des cautions solidaires

La S.C.I. L’Immobilière du Nord sollicite la condamnation de Mme [P], Mme [O] [J] en qualité de caution solidaire et la S.A.S. Fairy Gare en qualité de garant à payer solidairement les sommes dues en application du bail commercial.

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un acte, en revanche, il lui revient de s’assurer de l’apparente validité de cet acte.

Sur la condamnation de la S.A.S. Fairy Care

L’article 2321 du code civil prévoit que la garantie autonome est l’engagement par lequel le garant s’oblige, en considération d’une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant des modalités convenues.

En l’espèce, le contrat de bail du 7 juillet 2020 prévoit que « le cessionnaire devra s’obliger solidairement avec le cédant au paiement des loyers et des charges ainsi qu’à l’exécution des conditions du présent bail, de manière que le bailleur puisse agir directement contre lui, si bon lui semble, sans préjudice de son droit de poursuivre directement le cédant » (pièce n°1).

Dès lors, la S.A.S. Fairy Gare sera solidairement condamnée avec M. [W] au paiement des sommes précitées, l’arriéré de loyer de 8 386 euros et l’indemnité d’occupation.

Sur la condamnation de Mme [P] et Mme [O] [J]

L’article 2288 du code civil dispose notamment que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. En vertu de l’article 2290 du même code, le cautionnement est simple ou solidaire et la solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous.

Lorsque la caution est une personne physique, l’acte de cautionnement est soumis à un formalisme spécifique prévu à l’article 2297 du code civil qui dispose notamment “à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres”.

Ce formalisme est destiné à lui assurer notamment une information précise sur la portée de son engagement en qualité de caution et il est d’ordre public.

Or, il est manifeste que le formalisme imposé pour l’acte de cautionnement n’a pas été respecté s’agissant des personnes physiques en cause de sorte qu’il existe une contestation sérieuse à leur obligation de garantir M. [W] pour l’arriéré cumulé en exécution du bail commercial en cause.

Il n’y a donc pas lieu à référé s’agissant des demandes de la S.C.I. L’Immobilière du Nord à voir condamner Mme [P] et Mme [O] [J] solidairement avec M. [W] à lui verser des provisions.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réservé le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En l’espèce, il convient de condamner M. [W] et la S.A.S. Fairy Care aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner M. [W] et la S.A.S. Fairy Care in solidum à verser à la S.C.I. L’Immobilière du Nord, 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant M. [N] [W] et la S.C.I. L’Immobilière du Nord concernant les locaux situés au [Adresse 11][Adresse 3] à [Localité 13] (Nord) depuis le 11 avril 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [N] [W] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 12] à [Localité 13] (Nord) ;

Autorise, au besoin, la S.C.I. l’Immobilière du Nord à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 12 avril 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la S.C.I. l’Immobilière du Nord à valoir sur l’indemnité d’occupation due par M. [N] [W] au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne M. [N] [W] à payer à la S.C.I. L’immobilière du Nord chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne M. [N] [W] à payer à la S.C.I. L’immobilière du Nord 8 386 euros (huit mille trois cent quatre-vingt-six euros), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, loyer de février 2025 inclus ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

Condamne la S.A.S. Fairy Care solidairement avec M. [N] [W], au paiement de l’intégralité des sommes précitées ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnations solidaires formulées contre Mme [I] [P] et Mme [V] [O] [H] ;

Condamne M. [N] [W] et la S.A.S. Fairy Care aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer délivré le 11 mars 2025 ;

Condamne in solidum M. [N] [W] et la S.A.S. Fairy Care à payer à la S.C.I. L’immobilière du Nord 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE