TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/59308 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3MTS

N° : 10

Assignation du :

05, 06 et 07 Décembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

+ 1 Copie Expert

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 septembre 2024

par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.N.C. PIERRIMMO 2

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #G65

DEFENDERESSES

La S.A.R.L. BERN’OPTIC

[Adresse 11]

[Localité 7]

et encore, dans les lieux loués sis

[Adresse 2] et [Adresse 1]

[Localité 8]

La S.A.R.L. AUERBACH ET CO

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentées par Maître Ambroise DE PRADEL DE LAMAZE de la SELEURL SELARL Ambroise de PRADEL de LAMAZE Avocat, avocats au barreau de PARIS – C0624 (postulant)

et Maître Barbara LE BEL, avocat au barreau de VERSAILLES(plaidant)

La SELARL BALLY MJ en sa qualité de commissaire à l’Exécution au plan de redressement de la société AUERBACH ET CO

[Adresse 5]

[Localité 9]

non comparante

DÉBATS

A l’audience du 20 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 6 avril 2016, la société PIERRIMMO 2 a consenti à la société BERN’OPTIC le renouvellement du bail portant sur un local commercial situé [Adresse 2] et [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 46.593 euros hors charges, payable trimestriellement d’avance.

La société AUERBACH ET CO s’est portée caution solidaire des engagements souscrits par la société BERN’OPTIC par acte sous seing privé du 6 avril 2016.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait délivrer au preneur quatre commandements de payer visant la clause résolutoire dans le courant de l’année 2017, et s’est prévalue de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ordonnance du 6 mars 2018, le juge des référés de ce tribunal a notamment condamné la société BERN’OPTIC au paiement par provision de la somme de 24.022,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2018 inclus, lui a accordé des délais de paiement à hauteur de trois mois, et suspendu les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés.

La société BERN’OPTIC a réglé cet arriéré locatif.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, la société PIERRIMMO 2 a fait délivrer au preneur, par exploit du 17 octobre 2023, un commandement de payer la somme en principal de 27.284,22 euros au titre des loyers et charges échus au 11 octobre 2023, le commandement visant la clause résolutoire.

Ce commandement a été dénoncé à la caution par exploit du 25 octobre 2023.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a, par exploits délivrés les 5, 6 et 7 décembre 2023, fait citer la BERN’OPTIC, la société AUERBACH ET CO et la SELARL BALLY MJ es qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société AUERBACH ET CO devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— autoriser la séquestration, aux frais de la société BERN’OPTIC, à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués ;

— condamner solidairement, voire in solidum, la société BERN’OPTIC et la société AUERBACH ET CO à payer à titre provisionnel à la société PIERRIMMO 2 la somme de 17.245,38 euros au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et taxes impayés au 21 novembre 2023 (4eme trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023 ;

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due au montant conventionnel du loyer (TVA en sus) révisé, majoré de 10% charges, taxes et accessoires en sus, condamner solidairement, voire in solidum, la société BERN’OPTIC et la société AUERBACH ET CO à payer, à titre provisionnel, à la société PIERRIMMO 2 cette indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2024 (date d’exigibilité du 1er trimestre 2024) et ce, jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner solidairement, voire in solidum, la société BERN’OPTIC et la société AUERBACH ET CO à payer à titre provisionnel à la société PIERRIMMO 2 la somme de 1.724,54 euros au titre de la clause pénale prévue au bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement, voire in solidum, la société BERN’OPTIC et la société AUERBACH ET CO à payer à la société PIERRIMMO 2 la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 octobre 2023, de levée des états d’endettement et d’extraits K-bis de la société BERN’OPTIC, de l’assignation, de sa dénonciation aux créanciers inscrits, ainsi que le coût de l’ordonnance à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la société DE LAGE LANDEN LEASING, créancier inscrit, par exploit du 8 décembre 2023.

A l’audience du 20 juin 2024 la demanderesse, représentée, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa demande de provision à la somme de 8.823,64 euros, 2eme trimestre 2024 inclus, et indique oralement s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Les sociétés BERN’OPTIC et AUERBACH ET CO, représentées, déposent des conclusions qu’elles développent oralement et demandent au juge des référés de :

« suspendre rétroactivement les effets des clauses résolutoires insérées au contrat de bail commercial renouvelé le 6 avril 2016,autoriser la société BERN’OPTIC à s’acquitter de sa dette en dix mensualités de 928,68 euros chacune,dire que le paiement de la première mensualité devra intervenir au plus tard le 5 du mois suivant celui de la signification de l’arrêt à venir et les paiements suivants au plus tard le 5 de chaque mois,dire que faute pour la société BERN’OPTIC de payer à bonne date, en plus des loyers, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandé avec accusé de réception l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

dire que l’équité commande, en l’espèce, que chacune des parties conserve à sa charge les frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. »

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41-du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de renouvellement de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu’à défaut de paiement total ou partiel d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires à son échéance (…) ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 17 octobre 2023 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail se sont trouvées réunies à la date du 17 novembre 2023 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la provision et la demande de délais de paiement

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il convient d’ores et déjà de condamner la défenderesse au paiement de la somme non sérieusement contestable de 8.823,64 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté à la date du 19 juin 2024, 2eme trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023, date du commandement de payer.

Compte-tenu des efforts de paiement de la défenderesse depuis la délivrance du commandement de payer, et des bilans comptables qu’elle produit au titre des années 2021 et 2022, permettant d’envisager des perspectives d’apurement de sa dette dans les dix mois à venir sans cela n’obère de façon excessive les besoins de la créancière, et enfin du fait qu’elle a respecté les délais de paiement qui lui ont été accordés lors de la précédente instance il sera fait droit à la demande de délais de paiement à hauteur de dix mois.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant les délais ainsi accordés, dans les conditions précisées au dispositif.

A défaut de respect de ce délai ou de paiement à bonne date de toute échéance de loyers et charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La défenderesse sera, le cas échéant, redevable d’une indemnité d’occupation, que la bailleresse sollicite de voir fixer au montrant du loyer, charges et taxes majoré de 10%. Cependant, cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouverait privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

En conséquence, le préjudice causé à la bailleresse par l’occupation sans droit ni titre des lieux loués en cas de non-respect des délais de paiement sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l’exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 5 838,06 euros TTC calculée sur la base du dernier décompte produit (17.514,18/3).

Sur les pénalités contractuelles

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ».

Le contrat de renouvellement de bail prévoit à titre de sanction du défaut de paiement par le preneur, une indemnité fixée forfaitairement à 10% des sommes dues.

Toutefois, cette clause contractuelle est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes formées à l’encontre de la société AUERBACH ET CO en sa qualité de caution

L’article 2292 du code civil, dans sa version applicable au litige eu égard à la date de souscription du cautionnement, dispose que « Le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ».

Au cas présent, l’engagement de caution de la société AUERBACH ET CO est produit et il n’existe aucune contestation sur sa validité.

Elle sera donc tenue solidairement avec la société BERN’OPTIC, dans la limite de son engagement soit de 46.593 euros et de la date du 30 juin 2025, au paiement des sommes auxquelles cette dernière est condamnée au titre de la dette locative.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, les parties défenderesses seront solidairement condamnées au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation aux créanciers inscrits et des frais de levée des états d’endettement et extrait k-bis de la société BERN’OPTIC.

Il n’apparaît pas inéquitable des condamner solidairement au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 novembre 2023 ;

Condamnons par provision la société BERN’OPTIC à verser à la société PIERRIMMO 2 la somme de 8.823,64 euros, et la société AUERBACH ET CO solidairement à hauteur de la limite de son engagement, à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté à la date du 19 juin 2024, 2eme trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023, date du commandement de payer ;

Les autorisons à se libérer de cette somme en 10 mensualités de 928,68 euros chacune à régler en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers en cours, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à société BERN’OPTIC portant sur des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 1] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la société BERN’OPTIC et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons solidairement les sociétés BERN’OPTIC et AUERBACH ET CO à verser à la société PIERRIMMO 2 la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement les sociétés BERN’OPTIC et AUERBACH ET CO au paiement des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 octobre 2023 (229,53euros), de la dénonciation à créancier inscrit (71,48 euros) et des frais de levée des étant d’endettement et d’extrait K-bis ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 05 septembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Emmanuelle DELERIS