TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [Y] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07842 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VN3

N° MINUTE : 11

JUGEMENT

rendu le 21 novembre 2024

DEMANDERESSES

S.C.I. ALITHOCLE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07842 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VN3

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 6 juin 2023, avec prise d’effet au 8 juin 2023, la SARL ALITHOCLE a donné à bail à Monsieur [Y] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1101,15 euros, outre une provision sur charges de 150 euros.

Par acte sous seing privé séparé du 8 juin 2023, la SA SEYNA s’est portée caution solidaire de Monsieur [Y] [O] à l’égard du bailleur pour les dettes locatives au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation, pour une durée de 12 mois tacitement reconductible, dans la limite de 108 mois et pour un montant maximum de 90 000 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL ALITHOCLE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2953,45 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de janvier 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 15 février 2024. Cet acte a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le 16 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, la SARL ALITHOCLE et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur ;

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous les occupants de son chef ;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433.1 et L.433.2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— constater que Monsieur [Y] [O] est redevable d’une dette locative d’un montant de 9209,50 euros, échéance de juin 2024 incluse, somme à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante : la somme de 2953,75 euros à la SARL ALITHOCLE et la somme de 6255,75 euros à la SA SEYNA subrogée dans les droits de la SARL ALITHOCLE, à hauteur de ce montant ;

— condamner Monsieur [Y] [O] à payer à la caution, la SA SEYNA subrogée dans les droits du bailleur, les loyers et charges impayés, soit la somme de 6255,75 euros ;

— condamner Monsieur [Y] [O] à payer à la SARL ALITHOCLE, bailleresse, les loyers et charges impayés, soit la somme de 2953,75 euros ;

— condamner Monsieur [Y] [O] à payer à la SARL ALITHOCLE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [Y] [O] à payer à la SA SEYNA la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SARL ALITHOCLE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 15 février 2024, et ce pendant plus de 6 semaines.

A l’audience du 26 septembre 2024, la SARL ALITHOCLE et la SA SEYNA, représentées par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont indiqué que l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 12 962,65 euros selon décompte du 25 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, soit 6255,75 euros à payer à la SA SEYNA, cette dernière étant subrogée dans les droits du bailleur, et 6706,90 euros à payer à la SARL ALITHOCLE.

Elles indiquent être opposées à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [Y] [O] n’a pas comparu, et ne s’est pas fait représenter sans motif légitime bien que régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du CPC. Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 06 Août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la bailleresse avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SARL ALITHOCLE et la SA SEYNA aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu à effet au 6 juin 2023 contient une clause résolutoire en son article VIII intitulé clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 février 2024, pour la somme en principal de 2953,45 euros. Ce commandement mentionne la mention de l’article 24 du 6 juillet 1989, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2024.

Monsieur [Y] [O] étant sans droit ni titre depuis le 15 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Y] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil, puis est redevable des indemnités d’occupation.

En l’espèce, la SARL ALITHOCLE et la SA SEYNA produisent un décompte démontrant que Monsieur [Y] [O] reste devoir la somme de 12 962,65 euros à la date du 26 septembre 2024, date de l’audience, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, absent à la procédure, Monsieur [Y] [O], n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 12 962,65 euros, correspondant au montant dû à la date de l’audience, en considération de la demande d’actualisation de la créance.

A cet égard, par acte sous seing privé du 8 juin 2023, la SA SEYNA s’est portée caution solidaire de Monsieur [Y] [O] envers le bailleur pour les dettes locatives au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation, pour une durée de 12 mois à compter du 8 juin 2023 suivant l’acte de cautionnement, tacitement reconductible dans la limite de 108 mois et pour un montant maximum de 90 000 euros. Une clause de l’acte de cautionnement prévoit que la SA SEYNA, après paiement, sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du bailleur à l’encontre du locataire, afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues.

La SARL ALITHOCLE produit 5 quittances subrogatives établies par la SA SEYNA au titre des loyers et charges impayées par le locataire pour la période de février et juin 2024 pour un montant total de 6255,75 euros.

Aussi, Monsieur [Y] [O] sera condamné à payer à la SARL ALITHOCLE la somme de 6706,90 euros et à la caution la SA SEYNA la somme de 6255,75 euros au titre des loyers et charges impayés, au 26 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure.

Monsieur [Y] [O] sera également condamné au paiement à compter du 15 avril 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA, subrogée dans les droits de la SARL ALITHOCLE, et à la bailleresse les frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juin 2023 avec prise d’effet au 8 juin 2023 entre la SARL ALITHOCLE et Monsieur [Y] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation sis, [Adresse 3], sont réunies à la date du 15 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL ALITHOCLE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] à verser à la SARL ALITHOCLE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 15 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] à verser à la SARL ALITHOCLE la somme de 6706,90 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et charges, terme de septembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] à verser à la SA SEYNA la somme de 6255,75 euros (quittances subrogatives de février, mars, avril, mai et juin 2024), correspondant à l’arriéré de loyers et charges, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] à verser à la SA SEYNA une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 21 novembre 2024 susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

La greffière, La juge des contentieux de la protection