TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 24/51256 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C35X5

N° : 1-CB

Assignation du :

12 février 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 avril 2024

par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne et représenté par son syndic en exercice, le cabinet CREDASSUR,

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS – #A0466

DEFENDEUR

Monsieur [H] [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 14 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Monsieur [H] [K] est propriétaire occupant d’un appartement situé au 5eme étage de l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par exploit délivré le 12 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société CREDASSUR (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Monsieur [H] [K] devant le juge des référés aux fins de voir :

— Désigner tel commissaire de justice avec mission de procéder, en tant que de besoin assisté d’un serrurier, à l’ouverture de l’appartement sis [Adresse 1] occupé par Monsieur [H] [K] et ce, même en son absence, aux fins d’établissement d’un constat documenté des conditions d’occupation et de la situation du lot dont il s’agit,

— Autoriser la présence, le jour du constat, du représentant du syndicat des copropriétaires ainsi que celle de celui du Service Technique de l’Habitat de [Localité 6] afin que puissent être évaluées les mesures à prendre et les préjudices du syndicat,

En cas d’urgence avérée par le constat et de risque pour la salubrité et l’hygiène de l’immeuble susceptibles de constituer un danger pour la santé des occupants,

— Autoriser l’entreprise désignée par le syndicat des copropriétaires à débarrasser les déchets, détritus et autres encombrants afin de les porter en décharge et l’autoriser à effectuer un protocole de désinfestation des lieux sis [Adresse 1] occupés par Monsieur [H] [K],

— Dire que les frais de constat, de débarras éventuel, de ceux de l’entreprise de désinfestation qui seront avancés par le syndicat seront mis à la charge de Monsieur [H] [K] et le condamner en tant que de besoin au paiement,

— Fixer la provision à valoir sur l’intervention du commissaire de justice à tout montant qu’il lui plaira et dire que le commissaire de justice devra accomplir sa mission dans le délai d’un mois à compter de la date de signification,

— Dire qu’en cas de refus ou d’impossibilité d’accès le commissaire de justice pourra recueillir l’assistance de la force publique,

— Condamner Monsieur [H] [K] à payer au demandeur la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 14 mars 2024 le demandeur, représenté, sollicite le bénéfice de son assignation, dans le corps de laquelle il expose fonder sa demande sur les articles 834, 835 et 145 du code de procédure civile, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, et sur le règlement de copropriété de l’immeuble.

Monsieur [H] [K] comparaît en personne mais n’a pas constitué avocat. Entendu à titre de simple renseignement, il indique qu’il n’a jusqu’alors pas souhaité l’accès à son appartement car il souhaite procéder de lui-même au débarras des détritus encombrant son logement.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner toute mesure qui s’impose ; lorsqu’il existe au contraire un différend, il peut prendre uniquement les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits des parties.

Dans tous les cas, l’intervention du juge des référés suppose, en application de cette disposition, de démontrer l’urgence ; celle-ci relève de l’appréciation souveraine du juge des référés et s’apprécie à la date à laquelle il statue.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble, dont l’anormalité s’apprécie in concreto.

En application de l’article 9 de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Enfin, l’article 4, 3° du règlement de copropriété de l’immeuble stipule : " (…) Chaque copropriétaire doit jouir de son appartement honnêtement et en bon père de famille et veiller à ce que la tranquillité et la bonne tenue de l’immeuble ne soient à aucun moment troublées ".

Le syndicat des copropriétaires vise l’article 834 du code de procédure civile mais ne développe aucune argumentation relative à l’urgence, de sorte que ses demandes seront examinées sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du même code.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit au soutien de ses demandes les copies des courriers adressés les 1er juillet 2021, 8 mars 2022 et 15 mars 2023 par le syndic à l’inspecteur de salubrité du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 6], indiquant pour le premier d’entre eux :

«  Vous avez connaissance d’un ancien dossier concernant M [K] copropriétaire au [Adresse 1], ce propriétaire a le syndrome de Diogène. Or les nuisances olfactives sont de nouveau présentes et s’accentuent de mois en mois. (…) Pouvez-vous nous indiquer la marche à suivre dans ce dossier, l’ensemble des résidents ne supportant plus ces nuisances ".

Le deuxième courrier reprend le même préambule et précise : " En effet, au 5e étage de l’immeuble vit [H] [K], atteint de troubles psychologiques qui le font vivre dans la saleté. De plus, l’appartement semble envahi de cafards, les voisins les voient sortir dessous sa porte. Il n’utilise pas ses sanitaires, qui sont noirs de saleté, il urine dans des bouteilles qu’il descend la nuit. Il fouille les poubelles dans la rue et rapporte des détritus de tout genre. (…) Auriez-vous une possibilité de nommer une assistante sociale ou autre personne habilitée pour tenter ce résoudre ce problème qui devient invivable dans l’immeuble ".

Le troisième courrier reprend les mêmes propos introductifs que les deux précédents et indique : " les nuisances olfactives sont de nouveau présentes et d’accentuent de semaine en semaine. L’ensemble des résidents ne supportent plus ces nuisances (…) ".

Est également produit le courriel adressé au syndic par l’un des copropriétaires de l’immeuble le 4 mars 2022, dont les termes sont largement repris dans le deuxième courrier du syndic ci-dessus mentionné, mais qui indique encore : « (..) en plus de la puanteur, sortent dessous sa porte des bestioles, constatées par la gardienne ».

Par courriel du 23 juin 2023, Monsieur [Y] [I], inspecteur de la salubrité de la Ville de [Localité 6] a indiqué au syndic :

— Qu’une visite effectuée le 13 avril 2023 lui a permis de rencontrer avec Monsieur [K] et d’échanger avec lui, mais que ce dernier n’a pas souhaité le laisser entrer dans son appartement ;

— Qu’une deuxième visite s’est déroulée dans les mêmes conditions le 22 juin 2023 ;

— Qu’en l’absence de visite du logement ainsi signalé, il ne lui sera pas possible d’adresser à l’Agence Régionale de santé d’Ile de France un rapport circonstancié aux fins de prise d’un arrêté d’insalubrité en urgence, qui serait le fondement permettant le service technique de l’habitat à effectuer des travaux d’office d’assainissement du logement.

Enfin, le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 24 octobre 2023, qui donne mandat au syndic afin d’engager une procédure judiciaire contre Monsieur [K], et mentionne notamment :

«  Cette année, des souris provenant de son appartement ont envahi l’immeuble et plusieurs appartements. Un inspecteur de salubrité s’est déplacé à deux reprises mais n’a pas pu accéder au logement de M [K]. Ensuite, le technicien de la société Hygiène Habitat venu en août a posé des appareils dans son appartement mais il a conclu que sans débarras et nettoyage, la prolifération des souris serait constante ".

Ces éléments établissent la persistance, au moins depuis le mois de juillet 2021, de nuisances olfactives causées à l’immeuble du fait du défaut d’entretien de son lot par Monsieur [K], ainsi que la présence de rongeurs dans l’immeuble, et de nuisibles dont certains ont été vus sortant de dessous la porte de son appartement.

Il en résulte que l’usage fait par Monsieur [H] [K] de ses parties privatives cause de façon évidente une atteinte aux droits des autres copropriétaires de l’immeuble, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Dès lors qu’il ressort des éléments ci-dessus exposés que, malgré des sollicitations réitérées, Monsieur [K] n’a pas permis l’accès à son appartement afin de prendre des mesures de nature à faire cesser ce trouble, il y a lieu de lui enjoindre de laisser le syndicat des copropriétaires accéder à son appartement, en présence d’un commissaire de justice, aux fins de procéder aux constats utiles, et d’autoriser le syndicat des copropriétaires à pénétrer dans son logement sans son accord, après deux refus d’accès, dans les conditions précisées au dispositif.

Le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires, qui tend à se voir autoriser dès à présent à faire intervenir une société aux fins de débarras des détritus et encombrants de l’appartement du défendeur, et à effectuer un protocole de désinfestation, sera rejeté, de telles demandes apparaissant prématurées dès lors qu’aucun constat par commissaire de justice de l’état du logement de Monsieur [K] n’a été établi à ce stade.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, Monsieur [K] sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons à Monsieur [H] [K] de laisser à la société CREDASSUR-en sa qualité de syndic de l’immeuble-, accompagné d’un commissaire de justice et de tout professionnel du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 6], libre accès à son lot situé au 5ème étage de l’immeuble du [Adresse 1], aux seules fins de constat des conditions d’entretien et d’occupation de l’appartement ;

Disons que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société CREDASSUR, devra aviser Monsieur [H] [K] de la date et de l’horaire de sa visite, par courrier recommandé avec accusé de réception au moins 8 jours avant la date de la visite ;

Autorisons, après deux refus d’accès faisant suite à des visites annoncées au moins 8 jours à l’avance par courrier recommandé avec accusé de réception, la société CREDASSUR, en sa qualité de syndic de l’immeuble, accompagné d’un commissaire de justice et de tout professionnel du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 6], à pénétrer par tous moyens, y compris le recours à un serrurier de son choix et à la force publique si besoin, dans l’appartement qu’occupe Monsieur [H] [K] situé au 5ème étage de l’immeuble du [Adresse 1], aux seules fins de constat des conditions d’entretien et d’occupation de l’appartement ;

Disons dans ce dernier cas que :

— toutes mesures devront être prises pour assurer la sécurité du local après passage, y compris le remplacement du système de fermeture de la porte si l’ouverture doit impliquer sa dégradation ;

— Le commissaire de justice établira un procès-verbal d’intervention ;

— les frais d’intervention seront avancés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, mais resteront à la charge finale de Monsieur [H] [K] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons Monsieur [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [H] [K] aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe, le 4 avril 2024.

Le Greffier,Le Président,

Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS