Décision du 28 Mars 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/08243 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSVG4

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 20/08243

N° Portalis 352J-W-B7E-CSVG4

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Juillet 2020

JUGEMENT

rendu le 28 Mars 2024

DEMANDERESSE

Madame [O] [X]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Olivier FOURGEOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1369

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société BALMA GESTION

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Marie-christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A0140

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffière lors des débats et de Lucie RAGOT, Greffière lors du prononcé,

DÉBATS

A l’audience du 25 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [O] [X] est copropriétaire des lots n°101 et n°102 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame [O] [X] se plaignant de problèmes d’humidité affectant son appartement, une lettre de mise en demeure du 29 novembre 2018 a été adressée par son conseil au syndic lui demandant de convoquer une assemblée générale des copropriétaires afin qu’il soit décidé des travaux à réaliser afin d’assurer l’étanchéité de l’immeuble justifiant qu’il soit procédé à la rénovation de la toiture et au ravalement du mur façade du bâtiment A selon les préconisations de Verna Architectes.

Par une lettre du 3 décembre 2018, le syndic a répondu en indiquant que la dernière assemblée générale avait décidé de mandater un architecte pour établir un appel d’offres sur les travaux à réaliser afin de faire cesser les infiltrations dans les appartements.

Lors d’une assemblée générale du 4 juin 2018, une résolution n° 16 a voté un budget de 15.000 € pour l’établissement d’un appel d’offres concernant les travaux de ravalement et de réfection des couvertures des bâtiments A, B et C, et la société Createm Architecte a été choisie par le conseil syndical.

Par exploit en date du 20 février 2019, Madame [O] [X] a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins de le voir condamner à réaliser les travaux de remise en état de la couverture et de la façade du bâtiment A, sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Cette procédure a fait l’objet d’une radiation en date du 13 mai 2019.

L’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2019 a, notamment adopté les résolutions suivantes :

— résolution n° 17 : Travaux de réfection de la couverture et souches de cheminées des bâtiments A et B (article 24)

— résolution n° 18 : Mission de maîtrise d’œuvre confiée au Cabinet Createm selon proposition jointe (article 24)

— résolution n° 22 : Fixation de la date d’exécution des travaux et durée prévisionnelle (article 24).

Par une assemblée générale extraordinaire du 5 novembre 2019, les copropriétaires ont décidé, par une résolution n°4, la souscription d’un emprunt collectif au nom du syndicat des copropriétaires, destiné au financement des travaux de réfection de la couverture et des souches de cheminée des bâtiments A et B

Par une lettre du 21 février 2020, Madame [O] [X] a sollicité du syndic l’indemnisation de son préjudice, lequel s’élevait, au titre du préjudice de jouissance, sauf à parfaire, à la somme de 39 mois x 700 € = 27 300 €

Par une lettre du 4 mars 2020, le syndic a répondu que, compte tenu du montant réclamé, « seule une décision de l’Assemblée Générale lui permettrait de répondre »

Le 30 juillet 2020, le Cabinet Balma Gestion, syndic, a reçu l’accord sur le prêt collectif.

Par exploit d’huissier de justice délivré le 28 juillet 2020, Madame [O] [X] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Paris, afin notamment de le voir condamné au paiement de la somme de 33.600 euros, arrêtée à la date de ce jour majorée de 700 euros mensuels jusqu’à la cessation du préjudice et de la somme de 5.000 euros sur le fondement des frais irrépétibles outre les dépens.

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 19 octobre 2021, Madame [O] [X], demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 1240 et 1244 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 14 de la loi du 17 juillet 1965,

DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic responsable au titre des troubles de voisinage et du défaut d’entretien du préjudice subi par Madame [O] [X],

DIRE ET JUGER que Madame [O] [X] subi une perte d’exploitation de 700 € mensuels depuis le 30 juin 2020,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic Balma Gestion au paiement d’une somme de 42 000 € au titre de l’indemnisation de son préjudice pour la période du 30 juin 2016 au 1er juillet 2021,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic Balma Gestion à payer à Madame [O] [X] une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic Balma Gestion aux entiers dépens ».

Par conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 18 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Balma Gestion, demande au tribunal de :

« A titre principal :

DEBOUTER Madame [X] de toutes ses demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire :

REDUIRE à de plus justes proportions le préjudice locatif de Madame [X].

LA CONDAMNER au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA CONDAMNER en tous les dépens ».

Pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit des parties, il est renvoyé à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 décembre 2022.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 25 janvier 2024.

À l’issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 28 mars 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Madame [O] [X] soutient que :

— les désordres causés ayant pour origine les parties communes constituent un trouble anormal de voisinage dont le syndicat des copropriétaires est entièrement responsable,

— ce trouble résulte d’un défaut d’entretien constitutif d’une faute justifiant la mise en cause de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

— le syndicat est responsable de la conservation de l’immeuble, la dégradation des façades parties communes résultant d’un défaut d’entretien imputable au syndicat et ce depuis de nombreuses années,

— il ressort des constatations du procès-verbal du 06/08/2020 que les premières infiltrations d’eau ont été constatées le 30 juin 2016, le sinistre trouvant son origine dans les parties communes de l’immeuble et ayant été causé par des infiltrations d’eau pluviales au travers du mur en façade ainsi que par une fuite sur chéneau de toiture, tandis que diverses réparations provisoires ont été entreprises depuis 2017.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en réponse que :

— il n’a pas méconnu ses obligations de conservation de l’immeuble, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 puisque, au contraire, il a procédé à plusieurs votes aboutissant aux travaux de ravalement et de réfection de toitures des bâtiments A, B et C,

— des mesures conservatoires ont été exécutées sous l’égide de la société Balma Gestion, syndic,

— ainsi, la société Copcie est intervenue à deux reprises en mars 2017 ; de même, la société S.E.P est intervenue le 30 novembre 2020,

— le taux d’humidité, mentionné dans la facture de la société SEP, de 40 % ne correspond pas à une fuite active, la société SEP relevant, dans une facture du 9 novembre 2018, que le taux d’humidité dans le studio de Madame [X], sur le mur côté rue et côté pignon, était, à l’époque, « de 60 à 100 % en hauteur suivant les endroits »,

— le taux d’humidité a donc considérablement baissé entre novembre 2018 et novembre 2020 et ce alors qu’à la date du 30 novembre 2020, les travaux de réfection de la toiture n’avaient pas été exécutés,

— il existait plusieurs causes aux désordres allégués par Madame [X] et la cause des désordres allégués par Madame [X] n’est nullement démontrée, l’origine pouvant, également, provenir d’une absence de ventilation dans son appartement, voire d’une fuite privative au 5ème étage, ce d’autant que les photographies produites visent les ouvertures de fenêtres qui sont privatives.

En droit, le syndicat est responsable de plein droit (sans faute) des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, ayant supprimé l’ancienne référence faite au vice de construction et au défaut d’entretien) : dès lors que « le siège du dommage se situe dans les parties communes », la responsabilité du syndicat est engagée, sauf à caractériser une faute exonératoire imputable au copropriétaire victime (ex. : Civ. 3ème, 15 juin 2023, n° 22-16.155, préjudice de jouissance en l’espèce).

Pour engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, il suffit que la preuve soit rapportée d’un dommage ayant pour origine les parties communes.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages du 6 août 2020 établi contradictoirement que le sinistre trouve son origine dans les parties communes de l’immeuble et a été causé par des infiltrations d’eaux pluviales au travers du mur en façade ainsi que par une fuite sur chéneau de toiture (pièce n°13 de Mme [X]).

Il ressort également du rapport d’expertise établi le 18 mars 2019 par l’expert technique de l’assureur de Mme [X] que « les dommages dans l’appartement de l’assuré sont la conséquence d’une fuite sur chéneaux de toiture (réparée), de 2 infiltrations par façade de l’immeuble en copropriété dont une réparée et l’autre non car en cours d’évaluation en AG » (pièce n°14 de Mme [X]).

Les allégations du syndicat des copropriétaires quant à l’origine des désordres allégués par Madame [X], qui pourraient provenir d’une absence de ventilation dans son appartement ou d’une fuite privative au 5ème étage, ne sont corroborées par aucun élément de preuve versé aux débats.

Il résulte à la fois du procès-verbal de constatations du 6 août 2020 et du rapport d’expertise du 18 mars 2019 que les désordres ont pour origine des infiltrations d’eaux pluviales au travers du mur en façade ainsi qu’une fuite sur chéneau de toiture et que leur siège se trouvent donc dans les parties communes.

En conséquence, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

2. Sur le préjudice

Madame [O] [X] soutient que :

— les désordres sont apparus le 30 juin 2016,

— à cette date, le fils de la propriétaire a mis fin à l’occupation du studio, l’appartement étant insalubre,

— compte tenu de l’humidité persistante, la mise en location s’est révélée impossible l’appartement étant insalubre, la remise en état préalable étant subordonnée aux travaux de rénovation de l’immeuble afin qu’il soit mis un terme aux multiples infiltrations,

— cette rénovation est aujourd’hui achevée et le préjudice a pris fin le 1er juillet 2021, date à laquelle une location a pu être envisagée ou une occupation à titre personnelle,

— la remise en état du bien immobilier a été réalisée par la propriétaire en juillet/août 2021 qui l’occupe désormais personnellement lorsqu’elle séjourne sur [Localité 5],

— compte tenu de la surface de l’appartement (20 m²), la perte locative doit être estimée à la somme de 700 € au regard du prix du marché,

— il résulte du précédent bail en date du 16 janvier 2006, soit il y a près de dix ans, que le studio était loué pour la somme de 560 €, de sorte que retenir une somme de 700 € en 2016 est tout à fait bien fondé,

— le préjudice subi à la date de ce jour s’élève pour la période du 30 juin 2016 au 1er juillet 2021 à la somme de 5 ans x 12 mois x 700 = 42 000€.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en réponse que :

— aucune des pièces adverses susvisées ne permet de démontrer que le studio soit devenu insalubre,

— aucune photographie de l’intégralité du studio n’est communiquée, démontrant l’existence d’une prétendue insalubrité,

— Madame [X] ne démontre nullement l’existence d’un préjudice lié à une perte locative d’autant que ce studio est, pour elle, une résidence secondaire, et que son fils l’occupait comme résidence secondaire, tel que déclaré à son assureur et « qu’elle-même l’occupe personnellement lorsqu’elle séjourne à [Localité 5] »,

— la preuve en est également rapportée par la lettre adressée par la société Pacifica, assureur de Madame [X], à son conseil qui précise que le contrat souscrit par Monsieur [X] [V], en formule « résidence secondaire », ne couvre pas ce poste de préjudice,

— s’agissant de la superficie, l’attestation notariée mentionne une superficie de 16 m² et non pas de 20 m² comme invoqué par Mme [X],

— quant à la valeur locative, Madame [X] la fixe, arbitrairement, à la somme de 700 €, alors que le site de « l’encadrement des loyers à [Localité 5] » mentionne comme loyer de référence :

— Du 1.08.2016 au 31.07.2017 : 28,8 € /m²

(soit : 16 m² x 28,8 € = 460,80 €)

— Du 1.08.2017 au 28.11.2017 : 28,6 € /m²

(soit : 16 m² x 28,6 € = 457,60 €)

— Du 1.07.2019 au 30.06.2020 : 27,7 € /m²

(soit : 16 m² x 27,7 € = 443,20 €)

Soit une moyenne de 453,86 €.

En l’espèce, compte tenu de l’ensembles des pièces versées aux débats, notamment des photographies (pièce n°12 de Mme [X]), de l’importance des désordres affectant tant le mur que le plafond de l’appartement de Madame [X] (pièces n°13 et 14 de Mme [X]) et de sa petite surface, 16 m² (pièce n°1), le tribunal relève que compte tenu des désordres affectant tout le mur et le plafond autour des fenêtres et sur une surface importante, avec de nombreuses tâches et cloques de peinture liées aux infiltrations d’eau, l’appartement de Madame [O] [X] n’était plus occupable que ce soit à titre personnel (préjudice de jouissance) ou dans le cadre d’une location (perte locative).

Le préjudice de Madame [O] [X] sera justement réparé par l’allocation d’une somme calculée comme suit :

> 454 euros (valeur locative) x 5 ans x 12 mois = 27.240 euros.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Balma Gestion, sera condamné à verser à Madame [O] [X] une somme de 27.240 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice immatériel pour la période du 30 juin 2016 au 1er juillet 2021.

3. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement des dépens.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Balma Gestion, sera condamné à payer à Madame [O] [X] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Balma Gestion, à verser à Madame [O] [X] une somme de 27.240 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice immatériel pour la période du 30 juin 2016 au 1er juillet 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Balma Gestion, aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Balma Gestion, à payer à Madame [O] [X] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 28 Mars 2024

La Greffière Le Président