TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/51847 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AR5

N° : 13 – MD

Assignation du :

13 Février 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 mai 2024

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier.

DEMANDERESSES

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet PICKERING REAL ESTATE

[Adresse 3]

[Localité 5]

Le cabinet PICKERING REAL ESTATE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par Maître Juliette CROS, avocate au barreau de PARIS – #G725

DEFENDERESSE

La S.A.S. CLAEYS

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 27 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] -soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis- en date du 9 novembre 2023, la société à responsabilité limitée PICKERING REAL ESTATE a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble aux lieux et place de la société par actions simplifiée CABINET CLAEYS.

Par exploit délivré le 13 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (ci-après : le syndicat des copropriétaires) et la société PICKERING REAL ESTATE ont attrait la société CABINET CLAEYS devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins d’obtenir la remise de l’intégralité des documents comptables afférents à la copropriété sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et de condamner la société défenderesse au paiement de la somme de 3000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de leur préjudice, aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience du 27 mars 2024, la partie demanderesse s’est oralement référé aux prétentions et moyens formulés dans son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l’article 654 du code de procédure civile, la société CABINET CLAEYS n’a pas constitué avocat.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures des parties déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande principale :

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

«  En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts."

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient et qu’il doit normalement détenir.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 9 novembre 2023 a désigné la société PICKERING REAL ESTATE en qualité de syndic, en remplacement de la société CABINET CLAEYS.

Par lettre recommandée du 5 janvier 2024, la société PICKERING REAL ESTATE a sollicité la remise des éléments comptables afférents à la copropriété.

Ces demandes sont demeurées infructueuses.

Il convient donc de condamner la la société CABINET CLAEYS à remettre au nouveau syndic de l’immeuble les documents et archives du syndicat des copropriétaires tels que visés dans l’assignation, sous astreinte, la défenderesse n’invoquant en l’espèce aucun élément pouvant justifier du non-respect de son obligation qui n’est pas contestable.

Sur les dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

L’article 18-2 de la loi n°65-557 dispose, en son dernier alinéa : « Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

En l’espèce, il n’apparaît pas sérieusement contestable que l’absence de communication des pièces et archives de la copropriété nonobstant l’écoulement du délai imparti par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 engendre pour le syndicat des copropriétaires des difficultés d’administration courante.

Aussi lui sera-t-il alloué à titre provisionnel la somme de 1000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires :

Dès lors qu’il est fait droit aux prétentions de la partie demanderesse, il convient de condamner la société CABINET CLAEYS aux dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse le montant des frais irrépétibles. Il y aura lieu de lui allouer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la société CABINET CLAEYS de remettre à la société PICKERING REAL ESTATE ès qualités de syndic de l’immeuble sis [Adresse 2] les pièces suivantes :

— l’historique des comptes des copropriétaires, comprenant les appels de fonds et les régularisations de charges ;

— les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, afférents aux années 2019 à 2023 ;

— les balances comptables et les rapprochements bancaires à jour au 31 décembre 2023 ;

— l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat, après apurement et clôture ;

ce, dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, l’astreinte ayant vocation à courir sur une durée de deux mois,

Condamnons à titre provisionnel la société CABINET CLAEYS à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de mille euros (1000 euros) à titre de dommages intérêts ;

Condamnons la société CABINET CLAEYS à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et à la société PICKERING REAL ESTATE ès qualités de syndic de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de deux mille euros (2000 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société CABINET CLAEYS aux dépens ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 06 mai 2024

Le Greffier,Le Président,

Maude DEAUVERNEMarie-Hélène PENOT