TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 23/53052 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYUDT

N° : 14-DB

Assignation du :

26 Décembre 2022

06 Janvier 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

le 06 novembre 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 7], représentée par son Maire, Madame [R] [D]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par Maître Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS – #R0079

DEFENDERESSES

La S.A.R.L. Fonciere Patrimoniale Immobilière

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

La Société GATEWAY SECURITY BUSINESS

[Adresse 10]

[Localité 6] / CHINE

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 01 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée les 26 décembre 2022 et 6 janvier 2023 par la Ville de Paris à l’encontre de la SARL FONCIERE PATRIMONIALE IMMOBILIERE et par la société GATEWAY SECURITY BUSINESS devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 1] (3ème étage, porte gauche, lot n°19) ;

Vu les écritures déposées à l’audience du 1er octobre 2024 par la Ville de [Localité 7] et la société Foncière Patrimoniale Immobilière (ci-après désignée FPI) ;

Vu l’absence de constitution de la société GATEWAY SECURITY BUSINESS ;

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

MOTIFS

Sur la demande relevant des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 11] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 7], d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’affectation du bien à un usage d’habitation

En l’espèce, il résulte de l’attestation immobilière du 6 février 2019 que la société FPI est notamment propriétaire au sein de l’immeuble, d’un appartement situé au 3ème étage gauche de 3 pièces (lot n°19).

Afin de démontrer l’usage d’habitation du local, la Ville de [Localité 7] produit une déclaration H2 datée du 16 octobre 1970 et signée par son rédacteur, dont il résulte que le local situé au 3ème étage de l’immeuble, à gauche, comportant un salon et deux chambres, était occupé par un locataire, [B] [W], dont le loyer au 1er janvier 1970 était fixé à 1984,86 francs.

Le local décrit par la déclaration H2 est d’une surface de 55m² qui correspond au métrage de 57,72m² repris dans le diagnostic de performance énergétique annexé au contrat de bail communiqué par la société FPI.

Dès lors, il est établi que le local situé au 3ème étage gauche de l’immeuble, appartenant à la société FPI, est celui décrit dans la déclaration H2 et qu’il était affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage

Il ressort du constat de location meublée touristique du 7 mai 2021 établi par l’agent assermenté du service du logement de la mairie de [Localité 7], qu’un local est proposé à la location courte durée sur le site Airbnb, sous une annonce intitulée « Calme & Cosy 3 chambres près du Trocadéro Tour Eiffel 4P », les hôtes se prénommant [I] et [Y].

Quatre captures d’écran sont annexées au constat. Celles-ci ne permettent pas, à elles seules, d’identifier le lieu de situation du local. La description du bien est la suivante : « Situé à quelques pas du Trocadéro et ces jardins, ce superbe 3 pièces de 80m² (…) L'[Adresse 5] célèbre avenue qui coupe la [Adresse 8] se trouve à l’angle de la rue ».

S’il n’a pas été répondu à la demande de visite des locaux sollicitée par l’agent de la Ville de [Localité 7] en application de l’article L.651-6 et L.651-7 du code de la construction et de l’habitation, il lui appartenait de procéder à d’autres recherches permettant d’identifier ce bien, le texte ne prévoyant pas qu’à défaut de visite, la juridiction est susceptible d’en tirer toutes conséquences.

En outre, si l’agent assermenté précise que « Les photos extérieures visibles sur l’annonce confirment l’adresse de l’infraction constatée ainsi que le 3ème étage », ces éléments sont insuffisants à établir que le bien qui figure dans l’annonce est bien celui dont la défenderesse est propriétaire, deux biens se trouvant au 3ème étage, en l’absence de production des photographies examinées.

Ils sont d’autant plus insuffisants que les caractéristiques du local mis en location sur le site airbnb établissent qu’il ne s’agit pas du local situé au 3ème étage gauche. En effet, d’une part, l’annonce précise que le bien mesure 80m² et d’autre part, l’un des locataires de passage se plaint, en page 35 du constat que : « un certain nombre de « petites choses » brouillent l’impression de l’appartement : le manque d’ascenseur (se lever avec une valise jusqu’au 4ème étage est en fait très problématique) ».

L’appartement qui fait l’objet du constat d’infraction étant situé au 3ème étage de l’immeuble, et décrit comme ayant une surface de 55m², la Ville de [Localité 7] succombe à démontrer que le local proposé à la location touristique correspond au bien dont la société FPI est propriétaire.

Dès lors, la Ville de [Localité 7] sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article L.637-1 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la demande relevant des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme

L’article L.324-1-1 du code du tourisme dispose :

“I.-Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l’enregistrement.

[…]

V.-Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. […]”

Pour les raisons précitées, la Ville de [Localité 7] sera déboutée de ses demandes, la preuve n’étant pas établie que le bien figurant dans l’annonce est celui appartenant à la société FPI.

Sur les demandes accessoires

Dès lors que la Ville de [Localité 7] est déboutée de ses demandes, elle supportera la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à la défenderesse constituée la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Déboute la Ville de [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la Ville de [Localité 7] à verser à la SARL Foncière Patrimoniale Immobilière la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Ville de [Localité 7] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 7] le 06 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Anne-Charlotte MEIGNAN