TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Elisabeth BENSAID

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/09464 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3PLX

N° MINUTE :

1/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 novembre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 7] HABITAT-OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096

DÉFENDERESSE

Madame [E] [K]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

assistée de Maître Elisabeth BENSAID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire A841 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-013774 du 30/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 novembre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 22 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/09464 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3PLX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2008, [Localité 7] HABITAT -OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [K] et M. [D] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Adresse 6] [Localité 1], escalier A, 2e étage, porte 7, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 455,93 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 165,16 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [E] [K] le 31 août 2023.

Par assignation du 9 novembre 2023, PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [K], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5 096,26 euros à titre de provision sur l’arriéré, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

A l’audience du 4 mars 2024, le bailleur a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [E] [K] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Par ordonnance du 12 avril 2024 avant dire droit, le juge des contentieux de la protection a décidé de réouvrir les débats à l’audience A.C.R référé du Pôle civil de proximité du juge des contentieux de la protection de [Localité 7] du 3 juin 2024 à 09h00 et invité [Localité 7] HABITAT-OPH à conclure sur les motifs de la signification d’un délai de deux mois pour régler les causes du commandement de payer du 30 août 2023, et sur les effets de l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps, à défaut d’erreur matérielle.

L’affaire, appelée à l’audience du 3 juin 2024, a été renvoyée pour être finalement retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

À l’audience du 19 septembre 2024, [Localité 7] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er septembre 2024, s’élève désormais à 5 831,23 euros, terme d’aout 2024 inclus. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse.

L’office expose que d’après l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024, le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du bail doit s’appliquer.

Mme [E] [K], qui comparait à l’audience, assistée de son conseil, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement, en plus du loyer courant, durant 36 mois.

Mme [E] [K] indique avoir repris le paiement du loyer courant. Elle ajoute percevoir le RSA et une APL. Elle précise être suivi par une assistante sociale et avoir déposé un dossier auprès du FSL. Elle indique encore avoir trois enfants à charge.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

[Localité 7] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 30 août 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 165,16 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 octobre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [E] [K] lui permettent raisonnablement d’assurer le paiement d’une somme de 160 euros par mois en règlement de l’arriéré locatif pendant 36 mois.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, [Localité 7] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er septembre 2024, Mme [E] [K] lui devait la somme de 5 831,23 euros, terme d’août 2024 inclus.

Mme [E] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1546,26 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, et compte tenu des paiement effectués depuis la délivrance de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [E] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation provisionnelle sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, à partir du 31 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 7] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [E] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas accorder d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 novembre 2008 entre [Localité 7] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [E] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Adresse 6] [Localité 1], escalier A, 2e étage, porte 7 est résilié depuis le 31 octobre 2023,

CONDAMNE Mme [E] [K] à payer à [Localité 7] HABITAT -OPH la somme de 5 831,23 euros (cinq mille huit cent trente et un euros et vingt-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024, terme d’aout 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2023 sur la somme de 1546,26 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [E] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 160 euros (cent soixante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [E] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 31 octobre 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [E] [K] sera condamnée à verser à titre de provision à [Localité 7] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE la demande de [Localité 7] HABITAT-OPH au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [E] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 août 2023 et celui de l’assignation du 9 novembre 2023,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge