TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître RAGNO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître DAUGY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/07907 – N° Portalis 352J-W-B7H-C27WD

N° MINUTE :

10 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 mai 2024

DEMANDERESSE

Madame [I] [X],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître DAUGY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G42

DÉFENDERESSE

Madame [S] [Y],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître RAGNO, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1326

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 15 mai 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/07907 – N° Portalis 352J-W-B7H-C27WD

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2008, à effet du 1er juin 2008, Monsieur [R] [H], décédé, et madame [H] née [X] [I], ont donné à bail à Madame [S] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1].

Par acte du 4 juillet 2022, Madame [H] née [X] [I] a fait délivrer par commissaire de justice un congé pour reprise à la date du 31 mai 2023. Madame [S] [Y] se maintient dans les lieux.

C’est dans ce contexte que par actes d’huissier en date du 10 juillet 2023, Madame [I] [X] a saisi, au fond, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris et a assigné Madame [S] [Y] aux fins de :

— constater la validité dudit congé à la date du 31 mai 2023;

— ordonner l’expulsion de celle-ci et de son époux et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire dans un délai de un mois suivant la signification du jugement à intervenir;

— condamner Madame [S] [Y] à une indemnité d’occupation de 1200 euros par mois à compter du 1er juin 2023 jusqu’à la libération des lieux;

— condamner Madame [S] [Y] à lui verser la somme de 5000 euros au titre de dommages et intérêts;

— condamner Madame [S] [Y] à lui payer la somme de 3 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [S] [Y] aux dépens.

A l’audience du 13 mars 2024, Madame [I] [X], représentée par son conseil, s’en est remise oralement aux termes de son assignation, et dépose des conclusions en réponse aux arguments soulevés par la défenderesse, sollicitant le rejet des demandes de la défenderesse, et demandant d’écarter l’exécution provisoire sur les demandes reconventionnelles. Elle soutient que tant l’assignation que le congé pour reprise ne sont pas frappés de nullité, comme le prétend la défenderesse, en ce qu’aucun grief n’est démontré, les adresses ayant été modifiées au cours de cette instance. Elle ajoute que le caractère réel et sérieux du congé pour reprise ne fait pas débat, son fils entendait faire un duplex avec l’appartement situé au-dessus de l’appartement occupé par la défenderesse, et ce n’est qu’en raison de la résistance abusive de Madame [Y] que ce projet n’a pas pu aboutir, l’appartement situé au 6éme a donc été reloué. Elle sollicite le rejet des demandes au titre du préjudice moral et au titre des travaux, fondées sur un sinistre datant de 2017.

Madame [S] [Y], représentée par son conseil, par leur conseil, a déposé des écritures auxquelles ils se sont rapportés et aux termes desquels ils ont sollicité :

— à titre principal, la nullité du congé pour reprise, en ce qu’il est irrégulier sur la forme, et, à titre subsidiaire, frauduleux,

— en tout état de cause, la condamnation de la bailleresse à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, pour préjudice moral, et la débouter des demandes consécutives au congé

— la condamnation de Madame [I] [X] à exécuter les travaux demandés, dans un délai de 6 mois, et de diminution du loyer de 15%, outre lui payer la somme de 3 000 euros pour préjudice subi faute de réalisation des travaux, subsidiairement faire effectuer une expertise sur les défaut d’étanchéité du ravalement de la courette, aux frais de la bailleresse,

— condamnation à payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et au entiers dépens.

Au soutien de sa demande, elle évoque la nullité du congé délivré, en ce qu’il comporte une erreur sur l’adresse du fils de Madame [X]. Elle se prévaut de l’absence de justification du caractère sérieux de la reprise personnelle alléguée, à l’attention de son fils, par la bailleresse, alors qu’un même congé pour reprise a été envoyé à son voisin du 6éme étage, l’appartement étant, en fait, reloué, la bailleresse ne pouvant pas faire valoir la réalisation d’un duplex alors que les appartements ne correspondent pas. Elle demande la réalisation de travaux se prévalant d’un défaut d’étanchéité du ravalement de la courette intérieure, et après une visite de l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 4].

L’affaire est mise en délibéré au 15 mai 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que la défenderesse se prévaut de la nullité de l’assignation dans le développement de ses écritures sans reprendre cette demande dans le dispositif, les adresses ayant été communiquées. De la même façon, plusieurs demandes de pièces sont formées dans le corps des écritures, non reprises.

Il est rappelé qu’au vu des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation vaut conclusions et au visa de l’article 768 du code civil que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Quant au délai du congé, lequel dépend de la durée du bail, il sera encore précisé que selon l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques et de six ans pour les bailleurs personnes morales. Il est par ailleurs de jurisprudence constante qu’en visant une date d’effet prématurée par rapport à celle réellement applicable, le congé qui vise par ailleurs les dispositions légales justement applicables, n’est est pas pour autant nul mais doit simplement voir ses effets reportés à la bonne date. Aucune contestation n’est formée sur la date.

Quant à la forme du congé, à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

L’article 114 du code de procédure civile précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation fait cesser le grief. Outre le fait que la défenderesse n’a pas justifié de griefs, les adresses ayant été données pour l’audience de ce jour, la nullité est couverte. Il y a lieu de débouter la défenderesse de sa demande de nullité du congé.

Quant au motif du congé, il sera rappelé que depuis la loi ALLUR lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

Il sera relevé que Madame [I] [X] a motivé la reprise pour que son fils puisse y habiter, sans autre explication sur sa volonté ou la nécessité de vivre à [Localité 4] alors qu’il a déclaré un logement à [Localité 3]. Il fait valoir qu’il envisageait de regrouper deux lots, le premier situé au 6éme étage, justifiant le congé donné au voisin, le 25 octobre 2021 pour un congé le 22 avril 2022, et le deuxième à l’encontre de Madame [Y], le 4 juillet 2022. Pour autant, aucun plan, ni projet de faisabilité n’est transmis, aucun élément ne permettant même de vérifier que les deux appartements sont situés l’un au-dessus de l’autre. Il n’est pas contesté que le logement a été reloué sans que la date de location ne soit précisée, si ce n’est que la demanderesse indique que « entre la libération et la relocation du 6éme étage, il s’est en outre écoulé plus de 5 mois ». Ainsi, il convient de relever que les lieux ont été reloués 5 mois après le départ du précédent locataire du 6éme étage, soit vers fin septembre 2022, bien avant la date programmée du départ de Madame [Y] ou même de la connaissance par la bailleresse de la volonté de cette dernière de ne pas quitter les lieux, qu’elle estime elle-même, dans ses écritures à la date du 22 mai 2023. Force est de constater qu’un autre congé a été délivré dans le même immeuble à la date du 13 octobre 2023 pour le même bénéficiaire, Monsieur [D] [H], au 1er étage de l’immeuble, sachant que Monsieur [D] [H] dispose de l’intégralité de la nue-propriété de l’immeuble, Madame [X] étant usufruitière.

En l’espèce, force est de constater qu’effectivement la bailleresse n’apporte aucun élément de nature à justifier du sérieux de la reprise du bien au profit de son fils, alors même qu’il existait une contestation de la défenderesse.

Il en résulte que Madame [I] [X] n’a pas suffisamment justifié du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise et elle sera déboutée de sa demande de validation de son congé pour reprise et des demandes subséquentes en expulsion et paiement d’indemnité d’occupation.

Il sera ainsi constaté que le bail a été tacitement reconduit le 1er juin 2023.

Sur les demandes de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Il y a lieu de débouter Madame [X] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Madame [Y], la demande de congé étant rejetée. Il sera, en revanche, fait droit à la demande de préjudice de la défenderesse, au vu des circonstances du dossier, et du certificat médical fourni. La somme de 800 euros sera attribuée.

Sur les travaux

Les propres clichés photographiques produits par la locataire n’ont, en eux-mêmes, aucune valeur probante pour avoir été effectués sans aucune garantie d’authenticité, sans mention d’aucune date malgré les déclarations de la défenderesse, et sont insuffisants pour établir la réalité de quelques désordres allégués.

Il convient de relever des éléments fournis que l’inspecteur de salubrité fait état d’infiltrations d’eau sans que les origines de ces infiltrations ne soient déterminées puisqu’il en évoque au conditionnel de trois sortes, un dégât des eaux provoqué par un lave-linge, un défaut d’étanchéité d’une canalisation, ou de la façade sur cour, qui aurait été relevé en 2017. Les autres documents fournis par la défenderesse sur l’étanchéité datent de l’année 2017, sans actualisation.

Il convient de relever que l’inspecteur enjoint la bailleresse de rechercher l’origine des infiltrations d’eau, pour qu’elles cessent.

Néanmoins, la défenderesse sollicite de faire exécuter des travaux de ravalement de la courette, sources selon elle des infiltrations, ce qu’aucun élément ne permet de déterminer.

Il sera ajouté que le prononcé d’une expertise judiciaire, longue et coûteuse, apparaît disproportionné alors que la défenderesse, qui supporte la charge de la preuve, ne sollicite pas la recherche des causes des désagréments subis conformément aux conclusions apportées par l’inspecteur de salubrité mais sollicite des travaux précis, sans que les origines ne soient déterminées et actualisées. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

La défenderesse sera déboutée de sa demande de travaux et d’expertise, et de sa demande de condamnation du préjudice lié aux travaux non réalisés sur la façade.

La matérialité des infiltrations d’eau et les désordres qui en découlent sont, en revanche, matérialisés et les pièces touchées par ces désagréments sont identifiées avec précision par l’inspecteur de la ville de [Localité 4], justifiant la réduction de loyers sollicités, le loyer principal étant fixé à la somme de 576, 53 euros.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance en référé, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Y] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, aucun élément ne permettant de l’écarter malgré les demandes de Madame [X].

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en publiquement par mise à disposition après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

REJETTE les demandes de nullité du congé

CONSTATE que Madame [I] [X] n’a pas suffisamment justifié du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise relatif au bail conclu le 15 juillet 2008, à effet du 1er juin 2008, avec Madame [S] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] ;

REJETTE en conséquence la demande de validation du congé du 4 juillet 2022 de Madame [I] [X] et ses demandes subséquentes lesquelles deviennent sans objet ;

CONSTATE la reconduction du bail portant sur l’immeuble situé situé au [Adresse 1] liant Madame [I] [X] et Madame [S] [Y] à compter du 1er juin 2023 d’une durée de trois ans ;

DEBOUTE Madame [I] [X] de sa demande de de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [I] [X] à verser la somme de 800 euros à Madame [S] [Y] au titre des dommages et intérêts ;

ORDONNE une réduction de 15% du loyer principal, payé par Madame [S] [Y], qui sera fixé à la date du présent jugement à la somme de 576, 53 euros mensuels ;

DEBOUTE Madame [S] [Y] de ses demandes de travaux, d’expertise, et de dommages et intérêts pour préjudice subi faute de travaux ;

CONDAMNE Madame [I] [X] à verser à Madame [S] [Y] une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier Le président